房地產估價師考試《經營與管理》考試大綱及習題

　　第二章 房地產市場與市場運行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規律、政府干預房地產市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 房地產市場概述

　　一、房地產市場的含義

　　二、房地產市場的運行環境

　　三、影響房地產市場轉變的社會經濟力量

　　(一)金融業的發展

　　(二)信息、通訊技術水平的提高和交通條件的改善

　　(三)生產和工作方式的轉變

　　(四)人文環境的變化

　　(五)自然環境的變化

　　(六)政治制度的變遷

　　四、房地產市場的參與者

　　(一)土地所有者或當前的土地使用者

　　(二)開發商

　　(三)政府及政府機構

　　(四)金融機構

　　(五)建筑承包商

　　(六)專業顧問

　　1.建筑師

　　2.工程師

　　3.會計師

　　4.造價工程師或經濟師

　　5.房地產估價師及房地產經紀人

　　6.律師

　　(七)消費者或買家

　　第二節 房地產市場結構與指標

　　一、房地產市場結構

　　(一)房地產市場的壟斷競爭關系

　　(二)房地產市場的數量比例關系

　　二、房地產市場細分

　　(一)按地域范圍細分

　　(二)按房地產用途細分

　　(三)按增量存量細分

　　(四)按交易方式細分

　　(五)按目標市場細分

　　三、房地產市場指標

　　(一)供給指標

　　(二)需求指標

　　(三)市場交易指標

　　(四)市場監測與預警指標

　　第三節 房地產市場的特性與功能

　　一、房地產市場的特性

　　(一)市場供給的壟斷性

　　(二)市場需求的廣泛性和多樣性

　　(三)市場交易的復雜性

　　(四)房地產價格與位置密切相關

　　(五)存在廣泛的經濟外部性

　　(六)市場信息的不對稱性

　　二、房地產市場的功能

　　(一)配置存量房地產資源和利益

　　(二)顯示房地產市場需求變化

　　(三)指導供給以適應需求的變化

　　1.建設新的房地產項目或改變原來物業的使用方式

　　2.某類物業或可替代物業間的租售價格比發生變化

　　(四)指導政府制定科學的土地供給計劃

　　(五)引導需求適應供給條件的變化練習題

　　1.承租人征得出租人的同意，可以將租用的房屋轉租給他人，其房屋轉租的最長期限不得超過( D )

　　A.政府規定的期限 B.房屋所占土地的使用年限

　　C.出租人指定的期限 D.原租賃合同規定的期限

　　2.土地出讓的底價是指( C )

　　A.市場地價 B.評估地價

　　C.基準地價 D.標定地價

　　3.在下列影響房地產價格的物理因素中，最重要的因素是( C )

　　A.土地面積和形狀 B.地質和地勢

　　C.房地產坐落的位置 D.建筑物的外觀和質量

　　4.國家對土地評估機構實行的制度是( B )

　　A.評估報告審查 B.資格認證

　　C.評估項目報批 D.人員審定

　　5.物業管理公司按照物業面積大小收取的物業管理費構成的基礎是( A )

　　A.常規公共服務 B.專項服務

　　C.特約服務 D.日常生活服務

　　6.物業管理公司與業主管理委員會的關系是( D )

　　A.上下級關系 B.管理與被管理的關系

　　C.領導與被領導的關系 D.委托人與被委托人關系

　　7.房地產開發企業的營業收入是指G-W…P…W’—G’中的( D )

　　A.G B.W C.W’ D.G’

　　8.房地產買賣時買方所交納契稅的計稅依據，是該房地產的( B )

　　A.評估價格 B.市場價格

　　C.理論價格 D.抵押價格

　　9.房地產收益分配體系的建立取決于( C )

　　A.房地產開發成本的構成 B.房地產市場價格的構成

　　C.房地產市場結構 D.房地產產權結構

　　10.城市規劃是房地產經濟調控的( A )

　　A.經濟手段 B.技術手段

　　C.行政手段 D.法律手段

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