大戶型單位降價壓力大增

　　■本刊視點

　　述評記者趙亞洲實習生黃若韻

　　“下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重，將增加小戶型比例，減少開工面積。”本月4日，在香港舉行的中報發布會上，地產龍頭企業萬科董事會主席王石嚴肅的表態，再次讓“中小戶型”這個利潤不夠高的產品類型，受到前所未有的重視。

　　多種數據顯示，中小戶型，已經由不得發展商主觀上的重視與不重視。地產專家韓世同指出，在當前的淡市中，主要是自住型、首次置業者在買房，購買力門檻低，中小戶型已成為發展商回籠資金的“救命稻草”。與此同時，廣州一大批趕在“90/70”出臺前規劃的大戶型，在今年上半年密集推出，面臨巨大的降價壓力。

　　數據分析

　　兩房三房占總成交逾八成

　　戴德梁行近日發布一組數據顯示，今年上半年，兩房、三房單位成為市場成交的主力，占總成交量的82.7%。其中，80-99平方米的戶型單位，成交比例超過50%。

　　該行的報告顯示，從去年第四季度，廣州首個限戶型住宅項目中糧萬科金域藍灣推出市場，到今年6月底，限戶型住宅的銷售表現不俗，總銷售率達到66%，而同期全市一手樓市的銷售率僅為37%。可以看出，政策所限定的90平方米以下的中小戶型，其銷售不僅沒有受到“限制”，相反，由于正切合了目前以自住買家為主的市場趨勢，銷售率比整體市場要高。而在白云、蘿崗兩區，限戶型住宅的銷售更為暢旺。上半年，蘿崗區90平方米以下住宅供應量為18.02萬平方米，成交量達到12.76萬平方米，銷售率達71%。戴德梁行華中區策略發展顧問部董事黎慶文指出，雖然廣州樓市上半年整體低迷，但限戶型產品的銷售卻在強勁增長。

　　大戶型單位降價壓力大增

　　韓世同曾表示，現在廣州市場的主要矛盾，是有效購買力的不足，中小戶型已成了開發商的“救命稻草”。與此相反，大戶型不愿降低單價，總價讓人畏高，密集推貨卻銷售不暢，面臨巨大的降價壓力。

　　韓指出，現在廣州有兩個價位區間是有效促銷價位：7000-8000元/平方米和1.3萬-1.8萬元/平方米。按這兩個區間算，現在隨便一套120平方米以上的大戶型，起步價均在100萬元以上，當前近80%購買人群都是首次置業，100萬元以上的價位，遠高于他們的購買力。雖然花都等一些近郊房，價格已回調到了上述兩個區間內，但因交通、配套等的影響，依然讓交易變得困難。

　　韓世同認為，現在還不能說大戶型已經完全沒有需求，但只有降幅達到10%-15%，才能有效刺激購買力。

　　市場走勢

　　“大”“小”冰火兩重天

　　目前，已有發展商對大戶型采取“壯士斷腕”的方式。記者發現，近郊某樓盤的樓王單位經重新包裝，價格直接從2.5萬元/平方米一口氣降到8000元/平方米。去年10月，該樓盤推出一批三面江景的樓王單位，全是200平方米以上的大戶型，無奈銷售遇冷，為盡快回籠資金，只得“斷腕”自救。

　　而據記者觀察，在一向都以大戶型為主的珠江新城，其中的保利心語因為推出的都是80-110平方米的中小戶型，成為該區域賣得最快的樓盤之一。主打40-80平方米公寓的匯峰，不用100萬元即可置業珠江新城，這種心理暗示吸引了大量自住型買家。據陽光家緣數據顯示，該樓盤3月31日推出477套貨量，到本月5日，已售出302套。

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