物業管理條例（精選30篇）

　　在不斷進步的社會中，制度在生活中的使用越來越廣泛，制度泛指以規則或運作模式，規范個體行動的一種社會結構。那么相關的制度到底是怎么制定的呢？以下是小編為大家整理的物業管理條例，歡迎大家分享。

　　物業管理條例 1

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業服務行業的管理，依照《物業服務管理條例》等相關法律法規和國家標準，制定本條例。

　　第二條本條例適用于物業服務企業、業主、業戶及物業服務行業從業人員的行為。

　　第三條物業服務企業應當向業主、業戶提供優質的服務，遵守相關法律法規和標準，維護社區和諧穩定，促進社會和諧發展。

　　第四條業主、業戶應當尊重物業服務企業及其從業人員的合法權益，遵守相關法律法規和標準，配合物業服務企業的管理和服務工作。

　　第五條物業服務行業從業人員應當遵守相關法律法規和標準，積極開展服務工作，弘揚職業精神，維護社區和諧穩定。

　　第六條物業服務企業應當根據物業類型和業主、業戶需求，制定相應的服務標準，并向社區居民公示。

　　第七條物業服務企業應當實行責任險、侵權責任險等保險制度，維護社區居民合法權益。

　　第八條物業服務企業應當依法納稅，不得逃稅、偷稅、抗稅等行為，保證公共設施和服務設備的正常運行。

　　第二章物業服務企業的管理

　　第九條物業服務企業應當依法登記，持有相應的營業執照和資質證書，開展合法的服務工作。

　　第十條物業服務企業應當設立健全的管理機構和組織架構，嚴格按照職責分工，科學決策，做好服務工作。

　　第十一條物業服務企業應當進行人員管理，由專業人員負責招聘、培訓和調整從業人員，確保從業人員具有應有的資格和能力。

　　第十二條物業服務企業應當加強質量控制，定期對自身服務工作進行考核和評價，保持服務水平的穩定。

　　第十三條物業服務企業應當建立健全社區居民與物業服務企業之間的溝通機制和投訴處理機制，及時妥善處理社區居民的投訴和意見。

　　第三章業主、業戶的權利與義務

　　第十四條業主、業戶享有在物業服務企業所提供的服務范圍內的各種基本服務，并向物業服務企業按規定繳納服務費用。

　　第十五條業主、業戶有權對其所居住的物業管理服務進行監督和檢查，并有權提出合理的意見和建議。

　　第十六條業主、業戶應當保持社區公共設施和服務設備的正常使用狀態，不得損壞和污染公共設施和服務設備。

　　第十七條業主、業戶應當遵守社區的規章制度和公共秩序，并自覺遵守相關法律法規和標準。

　　第十八條業主、業戶應當支持物業服務企業開展安全防范、消防措施、環境衛生等工作，依法配合各項檢查和審批工作。

　　第四章物業服務行業從業人員的`行為規范

　　第十九條物業服務行業從業人員應當修養良好、品行端正，具有一定的職業素養和服務意識。

　　第二十條物業服務行業從業人員應當經過專業培訓、考核和認證，取得職業資格證書，并將現場服務情況及時匯報給管理人員。

　　第二十一條物業服務行業從業人員應當嚴格履行服務承諾，做好服務工作，積極協調業主和居民之間的關系，解決矛盾糾紛。

　　第二十二條物業服務行業從業人員應當保守業主、業戶信息和個人隱私，不得泄露和濫用相關信息。

　　第二十三條物業服務行業從業人員應當維護社區安全和諧，不得參與任何違法犯罪活動，發生違法犯罪行為，要立即報警。

　　第五章違法行為和處理

　　第二十四條物業服務企業、業主、業戶和從業人員有下列行為之一的，應當受到相應的處罰：

　　（一）違反相關法律法規和標準的行為；

　　（二）違反服務協議的行為；

　　（三）未按期繳納服務費用的行為；

　　（四）損壞和污染公共設施和服務設備的行為；

　　（五）故意破壞社區公共秩序和治安的行為；

　　（六）干擾和阻礙物業服務企業正常工作的行為。

　　第二十五條對于本條例未涉及的違法行為，應當由有關法律法規和標準予以處理。

　　第六章附則

　　第二十六條物業服務企業、業主、業戶和從業人員應當遵守本條例規定的各項要求，提高服務水平，打造和諧社區。

　　第二十七條本條例自發布之日起施行。如有異議，按照相關法律法規和標準處理。

　　物業管理條例 2

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他物業相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治、專業服務與社區管理相結合的原則。

　　第三條省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。市州、縣市區人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府公安、民政、財政、環境保護、城鄉規劃、工商行政管理、質量技術監督、物價等有關部門按照各自職責，依法做好與物業管理相關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府和社區居民委員會，指導、協調、監督物業管理工作。

　　第四條縣級以上人民政府應當采取措施，推動物業服務的社會化、專業化、市場化，促進物業服務行業發展。

　　物業服務行業協會應當加強行業自律，接受行業主管部門的業務指導，制定行業行為規范，督促物業服務企業和從業人員依法經營、誠信服務。

　　第二章前期物業管理

　　第五條物業管理區域的劃分，應當以建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設和管理等因素。

　　第六條新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案，并在商品房買賣合同中明示。

　　已經實施物業管理的區域，由物業服務企業向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府確定的物業管理區域，由街道辦事處、鄉鎮人民政府向物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第七條原物業管理區域分立或者合并的，應當經相關物業管理區域內已入住面積和已入住戶數比例均達到50%以上的業主同意，由物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門重新劃分登記，并予以公告。

　　第八條城鄉規劃、住房和城鄉建設行政主管部門審查住宅建設工程項目的規劃、設計，應當征求相關專業機構對配套建筑物、共用設施設備配置及建設標準的意見。

　　第九條住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，配置物業管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監控等共用設施設備及獨立的計量器具，并在物業承接查驗后，將前期物業服務合同、臨時管理規約及物業查驗情況報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門備案。

　　在物業管理區域內，共用設施設備的專業經管單位應當依法承擔相關管線、設施設備的維修、養護責任，服務到最終用戶，履行與業主簽訂的服務合同，保證服務質量。

　　第十條新建物業的，建設單位應當配置物業管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業主委員會辦公等事項。物業管理用房應當在房屋買賣合同中明示。

　　物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，未經業主大會同意，不得改變物業管理用房的用途。

　　第十一條物業管理用房應當按照下列標準配置：

　　〔一)建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米;

　　〔二)地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋;沒有配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。

　　市州人民政府房地產行政主管部門可以根據前款規定的物業管理用房標準，結合當地實際情況確定具體標準。

　　第十二條物業管理區域內規劃建設的車位、車庫，建設單位可以附贈給業主;出售或者出租車位、車庫的，業主享有優先權。利用業主共有的道路或者其他場地建設的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得附贈、出售或者出租。

　　車位、車庫出售或者出租的，建設單位應當與業主簽訂買賣合同或者租賃合同。

　　車位、車庫滿足業主需求后剩余出租的，建設單位應當向全體業主公示，租賃合同期限最長不得超過6個月。車位、車庫租賃合同復印件應當送交物業服務企業存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。

　　第十三條建設單位在與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當明示物業管理區域內規劃建設的配套建筑物、共用部位、共用設施設備、物業管理用房、車位和車庫的所有權或者使用權。

　　第十四條住宅物業的建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業。分期開發項目的前期物業服務企業，應當具有承接項目開發總建筑面積的相應資質等級。

　　有下列情形之一的，經物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門批準，可以采取協議方式選聘前期物業服務企業：

　　(一)投標人少于3人;

　　(二)多層物業總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建筑面積少于2萬平方米。

　　第十五條鼓勵物業服務企業提前介入項目開發建設。建設單位組織工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。

　　鼓勵建設單位為前期物業管理提供經營用房或者資金支持。

　　第十六條分期開發的物業，前期物業服務企業可以根據開發進度和交付使用條件，分期承接查驗。建設單位與前期物業服務企業應當在承接最后一期物業時，辦理物業整體項目交接手續。

　　物業承接查驗費用由建設單位和前期物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　物業承接查驗的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三章業主及業主大會

　　第十七條房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有法定權利，履行法定義務。

　　在物業管理區域內，有關共有和共同管理權利的重大事項，應當由業主共同決定。

　　第十八條同一個物業管理區域內的業主共同成立一個業主大會。

　　符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　〔一)交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

　　〔二)首次交付使用的物業專有部分面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

　　業主總人數不足20人的，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

　　第十九條物業管理區域內，符合成立業主大會條件的，建設單位應當書面報告物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　占業主總人數10%以上的業主可以聯名向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到成立業主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業主大會籌備組。

　　第二十條業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集業主、建設單位、社區居民委員會的代表協商組建。

　　業主大會籌備組應當按照有關規定組織召開首次業主大會會議。

　　建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起7日內向業主大會籌備組提供業主名冊、物業專有部分面積、建筑物總面積等資料。

　　第二十一條業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　首次業主大會會議應當自業主大會籌備組成立之日起6個月內召開。

　　首次業主大會會議應當對管理規約和業主大會議事規則草案進行表決。

　　第二十二條業主委員會由業主大會選舉產生。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料報物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　　〔一)業主大會籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告;

　　〔二)業主大會決議;

　　〔三)管理規約和業主大會議事規則;

　　〔四)業主委員會委員名單。

　　業主委員會選舉情況備案后7日內，由街道辦事處、鄉鎮人民政府書面通報物業所在地的社區居民委員會。

　　前款第〔二)、〔三)、〔四)項之一內容發生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。

　　第二十三條業主委員會向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

　　業主委員會應當依據業主委員會章程代表業主、業主大會依法履行職責，按照業主大會議事規則的規定組織召開業主大會會議。

　　第二十四條業主委員會委員從全體業主中選舉產生，但是不執行業主大會決議、違反管理規約的業主，不能作為業主委員會委員侯選人。

　　業主委員會委員的選舉、人數、構成、任職條件、任期等事項由業主大會議事規則規定。

　　有下列情形之一的，業主委員會委員資格終止：

　　〔一)任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的;

　　〔二)因房屋權屬變更，不再是業主的;

　　〔三)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的;

　　〔四)業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業主委員會;拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業所在地公安機關應當協助做好移交工作

　　第二十五條業主大會會議應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。

　　有下列情形之一的，應當及時召開業主大會臨時會議：

　　〔一)經業主委員會決定或者20%以上的業主提議;

　　〔二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者管理規約規定召開業主大會臨時會議的其他情形。

　　業主委員會不履行組織召開業主大會會議職責的，縣市區人民政府房地產行政主管部門應當責令其在30日內召開;逾期不組織召開的，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，在30日內組織召開。

　　第二十六條召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業主，并在物業管理區域的公示欄和其他顯著位置公告。

　　業主大會會議可以采用集體討論的.形式，也可以采用書面征求意見形式。

　　業主大會會議書面征求意見的，反饋意見的結果應當在物業管理區域內公示30日以上，并告知業主有權查閱相關資料。

　　第二十七條業主大會對業主投票權的計算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業主戶數計算，一戶計算為1票;建設單位未售出的物業專有部分，計算為1票。

　　第二十八條業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內容。

　　業主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

　　業主代表應當于業主大會會議召開15日以前，對業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見;需要投票表決的，表決票應當經業主本人簽字后，委托業主代表在業主大會投票。

　　第四章物業管理服務

　　第二十九條物業服務企業應當按照國家規定的資質等級承接物業管理服務業務。

　　第三十條物業服務企業應當向物業所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門定期報送信用、統計等相關資料。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業服務質量的監督管理，建立物業服務企業、注冊物業管理師和項目經理人的信用檔案，推動物業管理行業提高服務水平。

　　第三十一條業主大會選聘的物業服務企業應當具有法人資格和相應資質等級，并按照物業服務合同的規定提供服務。

　　第三十二條物業管理服務實行項目經理人制度。物業管理服務項目的主要負責人為項目經理人。

　　物業管理服務項目經理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門按照國家有關規定另行制定。

　　第三十三條從事物業管理服務人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

　　物業服務企業應當按照有關規定選聘物業管理服務人員，加強對物業管理服務人員的培訓和履職監管。

　　第三十四條業主大會決定聘用物業服務企業的，由業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同規定的下列內容應當提交業主大會會議表決通過，但是業主大會授權業主委員會決定的除外：

　　〔一)物業服務事項;

　　〔二)物業服務質量及服務費用;

　　〔三)物業管理區域內秩序維護;

　　〔四)合同期限;

　　〔五)違約責任。

　　第三十五條物業服務主要包括下列事項：

　　〔一)物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

　　〔二)物業管理區域內公共綠化、環境衛生的管理和維護;

　　〔三)車輛停放管理;

　　〔四)物業管理區域內消防、安全防范、應急救助的協助和維護;

　　〔五)物業管理區域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

　　〔六)物業維修、更新、改造和養護方案的制定及費用的賬務管理;

　　〔七)物業服務檔案和物業檔案資料保管;

　　〔八)業主大會及業主委員會委托的其他物業服務事項。

　　第三十六條物業服務收費應當按照國務院、省和市州人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門制定的收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　制定和修改物業服務收費辦法，應當廣泛聽取社會公眾的意見。

　　業主應當按照物業服務合同的規定交納物業服務費。

　　第三十七條物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內將物業服務合同報送物業服務項目所在地的縣市區或者市州人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第三十八條物業服務合同期限屆滿3個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主委員會應當將業主大會的決定書面告知物業服務企業。

　　業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿30日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起15日內撤出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續。

　　物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿3個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業管理區域內公示，并書面告知物業服務項目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第三十九條物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

　　第四十條物業服務合同期限屆滿或者依法終止的，原物業服務企業撤出物業管理區域，應當向業主委員會交接下列事項：

　　〔一)移交物業承接驗收和運行管理、養護、維修資料;

　　〔二)移交物業共用部位;

　　〔三)結清相關費用;

　　〔四)法律、法規、規章規定的其他事項。

　　原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

　　第四十一條建立健全物業管理聯席會議制度。有下列事項之一的，可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集物業管理聯席會議，物業所在地的縣市區人民政府房地產行政主管部門和有關部門、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業的代表共同協商解決：

　　〔一)業主委員會不依法履行職責;

　　〔二)業主委員會換屆;

　　〔三)履行物業服務合同的重大爭議;

　　〔四)物業服務企業變更交接;

　　〔五)其他需要協調解決的物業管理事項。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　業主大會、業主委員會應當接受物業管理主管部門和社區居民委員會的指導和監督，依法履行自治管理職責，配合、協助有關部門、社區居民委員會共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　第五章物業的使用和維護

　　第四十二條在物業管理區域內，按照規劃建設的房屋、共用部位、共用設施設備及配套建筑物，不得改變使用用途。因特殊情況確需改變使用用途的，應當按照法律、法規、規章以及管理規約的規定，經業主大會及有利害關系的業主同意，并依法辦理相關手續。

　　第四十三條業主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業的，應當將管理規約、物業服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業服務企業。

　　業主轉讓房屋、車庫、車位等物業前，應當與物業服務企業、專業單位結清相關費用。

　　第四十四條建設單位應當按照國家和省規定的保修期和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位可以與物業服務企業簽訂委托合同，委托物業服務企業承擔物業保修有關事項，并向物業服務企業支付相應的報酬。

　　第四十五條建立健全物業專項維修資金制度，實施物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。

　　物業專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、專款專用，具體辦法由市州人民政府按照國家有關規定制定。

　　第四十六條業主、物業使用人、物業服務企業以及其他單位和個人應當愛護物業共用部位和共用設施設備。物業共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應當及時通知專業經營單位進行維護、更新。

　　對物業共用部位、共用設施設備進行維修作業，物業服務企業、相關業主和物業使用人應當予以配合。

　　第六章附則

　　第四十七條業主自行管理物業的，參照本辦法的有關規定執行。

　　物業管理條例 3

　　以《條例》的形式規范業委會運作

　　目前無錫已有備案成立業委會的小區約有350個，約占全市小區的1/3。一些運作不規范的業主委會屢屢出現"違規"行為，比如業委會成員自己帶頭不交物業費，享受各種"特權";業委會成員以學習的名義去外地旅游等。

　　《條例》首次對業主大會籌備組、組成人員、業委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環節和流程進行了逐一規定，具體細化了業主委員會的任職條件和要求，并首次將個人誠信納入業主委員會任職條件之中。

　　《條例》第14條對業主委員會換屆工作作了新的規定，明確了業主委員會任期屆滿3個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當按規定成立換屆改選小組，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。并明確了自換屆改選小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間，業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業服務企業;(二)管理規約規定情形以外的物業維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

　　為解決當前一些業主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經費不公示等主要問題。《條例》第16條對業主委員會換屆時的工作經費和經營性收益等情況進行審核作了明確規定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。

　　將物業服務企業建立誠信檔案寫進條例

　　業主依據物業服務合同約定交納物業費的同時，物業服務企業也要履行相當的職責。首先《條例》31條規定：物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內的信息，讓業主明明白白消費。

　　其次，針對當前1000多個小區中，物業公司項目經理隨意調整所引發的小區不穩定現狀，《條例》規范了物業服務企業誠信服務經營，明確規定了失信行為及處罰措施，促進物業服務企業規范服務，也彌補了我市去年以來實行物業管理誠信體系的'法律依據。

　　今后，物業服務企業的誠信檔案將作為企業管理的重要手段。

　　提出小區停車位應合理租售

　　一面是小區地下車庫停放的車輛寥寥可數，一面是小區道路上、綠化帶上車輛亂停，停車難一直是物業管理的一大難題。《條例》明確了，"建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的情況;未出售或者未附贈的車位、車庫，應當優先出租給本物業管理區域內的業主;業主要求承租車位、車庫的，建設單位不得只售不租，期滿后可以優先續租"，并進一步強調，"車位、車庫不得單獨轉讓給物業管理區域外的單位和個人。"

　　《條例》還明確，"劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，建設單位應當結合當期業主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業管理區域內顯著位置公示。小區整體交付前，只能向每戶業主出售一個車位、車庫。"也就是說，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可按照規定出售。目前，無錫也在起草有關小區停車位的規范性文件，進一步細化操作程序。

　　將墻面滲水納入應急維修項目中

　　房屋專項維修資金是房屋的養老錢，用這筆錢，必須符合兩個"三分之二"條件，即建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區，根本不現實。

　　省條例中提到的6種應急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側外立面有脫落危險的;專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的;危及房屋安全的其他情形。《條例》在省條例基礎上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

　　為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規定了可以一次授權多次使用的約定，即通過業主大會對維修資金利息使用授權，在日常使用中不必再召開業主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

　　明確規定舊住宅小區與拆遷安置房的管理

　　《條例》明確了經整治改造的舊住宅小區有條件的應實行物業管理，業主應當承擔相應的物業管理費。

　　面對我市大量的拆遷安置房小區，《條例》也規定了應當參照商品房小區物業管理，對小區的管理主體、前期服務合同、服務收費制度、專項維修資金交存作出了規定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業管理過渡打下基礎。

　　物業管理條例 4

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條本條例所稱物業管理，是指業主與其選聘的物業管理企業，按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條市、區、縣物業管理行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，開發區管理機構受市房地產行政主管部門委托負責本區域內物業管理活動的監督管理工作(以下統稱為市、區、縣物業管理主管部門)。

　　建設、規劃、工商、物價、公安、環保、市容、城市管理等行政管理部門，應當按各自職責協同實施本條例。

　　街道辦事處(鄉鎮人民政府，下同)、社區居民委員會應當協助區、縣物業管理主管部門做好本轄區內業主大會的成立工作，并對業主大會、業主委員會的活動進行指導和監督。

　　第五條市、區、縣物業管理主管部門應當建立經常性的物業管理情況通報制度，并加強與有關行政管理機關的溝通。

　　第二章業主、業主大會和業主委員會

　　第六條劃分物業管理區域應當根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素進行。

　　新建物業，包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的物業管理區域，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。

　　住宅物業，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向市、縣物業管理主管部門提出劃分物業管理區域的要求。市、縣物業管理主管部門應當按照本條第一款的規定劃定物業管理區域。

　　本條例實施前，物業管理區域已經自然形成且無爭議的，可以繼續作為獨立的物業管理區域。

　　第七條業主應當向物業管理企業或者業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

　　一個物業管理區域內業主少于5個，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　一個物業管理區域內業主在100個以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會會議。業主代表應當在參加業主大會會議前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求所代表的業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由業主代表收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。

　　第八條符合業主大會成立條件的物業管理區域，建設單位應當以書面形式告知物業所在地的區、縣物業管理主管部門和街道辦事處;業主也可以以書面形式告知。

　　第九條區、縣物業管理主管部門應當在收到書面報告后，及時會同街道辦事處，協調成立首次業主大會會議籌備組。

　　籌備組一般由5名成員組成，其中社區居民委員會代表、建設單位代表各1名，業主代表3名。籌備組組長由社區居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第十條籌備組應當履行下列主要職責：

　　(一)擬定業主公約(草案)、業主大會議事規則(草案);

　　(二)擬定業主委員會的選舉辦法(草案)，業主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%;

　　(三)確認業主的`身份及其在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出業主委員會委員候選人名單，并在首次業主大會會議召開之前，將名單在物業管理區域內公示7日以上;

　　(五)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，做好會務籌備工作。

　　第十一條業主在首次業主大會會議上的投票權實行住宅物業一套房屋計一投票權;非住宅物業每200平方米計一投票權，200平方米以下每一房地產權證計一投票權。單個業主所持的投票權數最高不超過全部投票權數的30%。

　　單個物業登記有兩個或兩個以上所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　第十二條業主委員會應當由5-13人單數組成，其成員不得在本物業管理區域內從事物業管理服務活動。業主委員會每屆任期由業主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

　　第十三條分期建設的物業達到成立業主大會條件時，選舉業主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業主委員會成員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。

　　第十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，行使投票權。代理人應當具有完全民事行為能力和有授權委托書。

　　采用書面形式征求意見的，應當將所討論的議題文稿入戶送交業主并由其簽字確認。

　　第十五條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主委員會有關資料報區、縣物業管理主管部門備案。區、縣物業管理主管部門應當將業主委員會備案的有關情況告知物業所在地的街道辦事處、社區居民委員會和轄區派出所。

　　業主委員會備案資料包括：

　　(一)業主委員會備案表;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)業主公約;

　　(四)業主大會的決定;

　　(五)業主委員會組成人員的基本情況。

　　前款規定的業主委員會備案事項發生變更的，應當自變更之日起30日內到區、縣物業管理主管部門重新辦理備案手續。

　　第十六條依法選舉產生的業主委員會憑區、縣物業管理主管部門出具的備案證明刻制印章。

　　第十七條業主委員會應當依法使用印章。

　　以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

　　第十八條業主委員會應當按照規定召集業主大會會議。業主委員會逾期不召集業主大會會議的，區、縣物業管理主管部門應當責令業主委員會限期召集。

　　第十九條業主委員會任期屆滿60日前，應在物業所在地的區、縣物業管理主管部門、街道辦事處的指導和監督下由原業主委員會組織召開業主大會會議進行換屆選舉，新一屆業主委員會產生后10日內，原業主委員會應當將印章、檔案資料以及其他屬于全體業主所有的財物移交給新一屆業主委員會。對不按時移交的，街道辦事處和區、縣物業管理主管部門應當指導、督促其移交;對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安民警協助移交。

　　任期屆滿，原業主委員會無法組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處應當協助業主組織召開業主大會進行換屆選舉。

　　業主委員會不得直接從事經營活動。

　　第二十條業主委員會有下列情形之一的，經指出拒不改正，區、縣物業管理主管部門應當責令其即時解散，由所在地街道辦事處協助業主組織召開業主大會會議，重新選舉產生業主委員會：

　　(一)有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的;

　　(二)嚴重影響社區安定和社會穩定的。

　　第二十一條業主大會、業主委員會對重大事項作出決定，使少數業主利益受到損失的，受益業主應當給予相應補償。

　　第二十二條在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作;業主委員會召開業主大會會議時應當告知社區居民委員會并認真聽取建議，作出的決定應當書面告知社區居民委員會。

　　物業管理條例 5

　　明確分期建設的項目可先期成立業委會

　　在無錫，一個大型社區分好多期開發，10多年間無法成立業委會的情況并不少見。根據此前相關規定，在同一個區域，只能成立一個業委會，使得先期交付使用的部門區域的業主利益得不到有效保障。

　　《條例》對分期建設成立業主委員會作出了重要調整：劃分為一個物業管理區分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的`，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

　　首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。如小區分四期開發，一期已經完成，如符合條件則可以成立業主委員會。但此時的業主大會、業主委員會只能代表一期，因此是有限權的業主大會、業主委員會。對于具體權限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業主委員會指導規則》中明確。

　　提出小區"三位一體"綜合管理

　　現實生活中，涉及發生在小區的事，業主第一反應是找物業公司。條例首次強調了物業管理不只是物業公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現出的最大變化。

　　《條例》第一章總則中即明確了物業管理應該建立由"行業管理+屬地管理+綜合管理"的行政管理體系。行業管理即為物業行政主管部門對物業服務企業的監督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監督業主大會、業主委員會的成立和換屆，協調業主與業主委員會、物業企業間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質監、工商等行政部門根據各自分工負責。這就有效避免了業主遇到問題后，不同的職能部門相互"踢皮球"，也讓業主維權時找對"門路"。比如，根據《條例》第47條，在小區內亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監督管理。養犬、車輛停放、消防、技防、室內居民噪音等由公安部門負責監督管理。

　　物業管理條例 6

　　開封市物業管理條例，即開封市物業管理辦法，經20xx年8月13日市政府第30次常務會議通過，自20xx年10月1日起施行，下面是開封市物業管理辦法的全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范物業管理服務活動，促進物業管理行業健康發展，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。

　　第三條 本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業承租人或實際使用人。

　　本辦法所稱物業服務企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業管理服務的企業。

　　第四條 物業管理實行政府行政主管部門監督指導、業主自治與物業服務企業專業服務相結合的管理體制。

　　鼓勵物業管理逐步向社會化、專業化、市場化方向發展。

　　第五條 市、縣(區)人民政府應當加強對物業管理監督管理工作的領導，建立物業管理的協調機制和物業管理責任目標管理工作制度。

　　第六條 市、縣(區)房地產管理部門負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

　　規劃、城管、發改、公安、民政、環保、園林文物、安監、工商等有關行政管理部門應在各自職責范圍內，共同做好物業管理的監督管理工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　第二章業主、業主大會與業主委員會

　　第八條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

　　新建商品房已交付使用但未進行房屋權屬登記的，經房地產管理部門登記備案的商品房買賣合同記載的買受人，在物業管理活動中視為業主。

　　第九條 物業管理區域的劃分，應當綜合考慮物業的共用設施設備、建設規模、社區建設等因素，按照方便管理、降低管理成本的原則確定。

　　第十條 尚未劃分或者確需調整物業管理區域的，由縣、區房地產管理部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照有關規定劃定或調整，并向業主公告。

　　第十一條 一個物業管理區域內全體業主成立一個業主大會。

　　物業管理區域符合下列條件之一的，應當成立業主大會：

　　(一)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的;

　　(二)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上50%以下，且首套房屋交付使用已滿12個月的;

　　(三)商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%，但首套房屋交付使用已滿24個月且業主總數在30人以上的。

　　已出售公有住宅和非住宅物業，應當逐步成立業主大會，實行規范的物業管理。

　　第十二條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的縣、區房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致意見，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十三條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，由縣、區房地產管理部門會同街道辦事處或鄉(鎮)人民政府協調成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　第十四條 籌備組成員由業主代表、建設單位代表、居民委員會代表、轄區公安派出所代表組成。其中，業主代表應不少于成員總數的1/2。

　　籌備組組長由居民委員會代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內的公告欄內公告，公告時間不得少于7日。

　　第十五條 籌備組成立后，應當做好下列工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案;

　　(三)登記業主有關資料，并確認業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)確定業主委員會成員候選人產生辦法及名單草案;

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當自成立之日起45日內，組織業主召開首次業主大會會議。

　　籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將本條第一款規定的有關事項在物業管理區域內公告。

　　第十六條 建設單位及其選聘的物業服務企業、業主應當配合籌備組開展工作。

　　建設單位及其選聘的物業服務企業應當向籌備組提供物業管理區域內業主名單、物業總建筑面積、分戶建筑面積、共用設施設備、前期物業服務合同等資料。業主應當協助籌備組核對房屋權屬證明和業主身份，提供聯系方式。

　　第十七條 一個物業管理區域內業主在100人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推選業主代表參加首次業主大會會議。業主代表應當于首次業主大會會議召開3日前就大會擬討論的事項書面征求所代表業主的意見，并將經業主本人簽字的書面意見在業主大會上如實反映。

　　業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、委托期限等內容。

　　第十八條 首次業主大會會議應當對業主大會議事規則、管理規約和選舉業主委員會成員等事項進行表決。

　　第十九條 業主大會議事規則應當約定業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主委員會的組成和成員任期等事項。

　　第二十條 管理規約應當約定下列主要內容：

　　(一)共有或者共用物業的使用、維護要求;

　　(二)物業管理區域內各類公共費用的分擔、公共收益的分配;

　　(三)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

　　(四)全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則;

　　(五)物業管理爭議的處理方式;

　　(六)違反管理規約應當承擔的責任。

　　管理規約對全體業主和物業使用人具有約束力。

　　第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向縣、區房地產管理部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案：

　　(一)業主委員會成立情況的書面報告;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)管理規約;

　　(四)業主委員會成員名單及基本情況;

　　(五)法律、法規規定的其他材料。

　　第二十二條 業主委員會應當于任期屆滿一個月前召集業主大會會議，完成換屆選舉工作。

　　無正當理由逾期未換屆或者業主委員會自行解散的，由縣、區房地產管理部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府在該物業管理區域內組織成立換屆籌備組換屆選舉。

　　換屆籌備組由業主代表、業主委員會代表、居民委員會代表組成。換屆籌備組應當自成立之日起7日內在物業管理區域內公布其成員名單，并自成立之日起30日內組織業主召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

　　自新一屆業主委員會備案之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的財務憑證、印章、檔案等文件資料移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十三條 業主委員會日常辦公費用等經費的籌集和使用由業主大會決定。

　　業主委員會經費的收支使用情況應當每半年在物業管理區域內的顯著位置公布，接受業主的監督。

　　業主委員會任期屆滿，有20%以上業主聯名要求的，應當對業主委員會財務收支情況進行審計。

　　第二十四條 業主委員會及其成員不得有下列行為：

　　(一)利用職權謀私或者收受其他利益;

　　(二)以業主委員會或者業主大會名義提供擔保;

　　(三)侵占業主財產或者損害業主利益;

　　(四)在本物業管理區域內的物業服務企業任職;

　　(五)法律、法規規定或者業主大會規定的其他情形。

　　第二十五條 業主委員會成員因物業轉讓、滅失或者依法被追究刑事責任的，其成員資格自行終止。

　　業主委員會成員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會成員資格終止：

　　(一)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(二)連續3次無故缺席業主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)有拒不交納物業服務費等不履行業主義務行為的;

　　(五)有嚴重侵害業主合法權益行為的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會成員的。

　　業主委員會成員應當自成員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

　　第二十六條 物業管理活動中業主的權利、義務及業主大會、業主委員會的職責，按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《河南省物業管理條例》的有關規定執行。

　　第三章前期物業管理

　　第二十七條 建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。但投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬平方米以下的，經物業所在地的縣、區房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　建設單位應當與其選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　第二十八條 建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業的，應當按照以下規定時限完成招投標工作：

　　(一)現售商品房項目在現售前30完成;

　　(二)預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;

　　(三)非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成。

　　第二十九條 建設單位在銷售房屋之前，應當參照臨時管理規約示范文本制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十條 建設單位在物業銷售前應當將臨時管理規約向買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同，應當遵守臨時管理規約(包含前期物業服務合同約定的內容)并予以書面承諾。

　　第三十一條 前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的`物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第三十二條 業主依法享有的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第三十三條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗交接。

　　第三十四條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十五條 建設單位應當按照不低于物業總建筑面積2‰的標準配置物業管理用房，物業管理用房的建筑面積不得少于60平方米。

　　建設單位應當將物業管理用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業管理用房，由物業服務企業和業主委員會使用;任何單位和個人不得擅自改變其用途。

　　第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位應當設置維修機構，配備維修人員，履行維修責任，并在物業管理區域內公布維修聯系電話。建設單位委托物業服務企業履行保修責任的，應當簽訂委托合同。

　　物業服務企業應當協助業主或業主委員會聯系建設單位落實保修責任。

　　第四章物業管理服務

　　第三十七條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，必須具備國家規定的資質條件。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　一個物業管理區域內由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十八條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業參照物業服務合同示范文本簽訂書面物業服務合同，并自合同簽訂之日起30日內報縣、區房地產管理部門備案。

　　第三十九條 業主大會依法選聘新物業服務企業的，業主委員會應當在新的物業服務合同生效之前，與原物業服務企業、新選聘的物業服務企業就交接時間、交接內容、業主欠費清交等事項進行約定。

　　原物業服務企業和新選聘的物業服務企業應當按照約定做好交接工作。原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費或其他相關費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。新選聘的物業服務企業不得強行接管。

　　物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十四條規定的資料。

　　第四十條 物業服務合同期滿前3個月，業主委員會應當召集業主大會會議決定是否續約，并將結果及時告知物業服務企業。同意續約的，業主委員會與物業服務企業應當重新簽訂物業服務合同;物業服務企業不同意續約的，應當在合同期滿2個月前在物業管理區域內公告全體業主。

　　業主委員會或者物業服務企業決定提前解除物業服務合同的，應當告知對方，并提前3個月在物業管理區域內公告全體業主。

　　第四十一條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應服務。物業服務企業提供服務，應當遵守下列規定：

　　(一)嚴格執行國家和省、市規定的物業服務技術標準、服務規范;

　　(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

　　(三)確保消防等公共安全設施完好有效;

　　(四)建立各種突發事件的處理機制和應急預案;

　　(五)在物業管理區域內公示服務監督電話，定期聽取業主有關改進和完善服務的意見和建議;

　　(六)配合居民委員會做好社區建設和管理的相關工作。

　　市、縣(區)房地產管理部門應當對物業服務企業執行物業服務技術標準、服務規范和相關規定的情況進行監督檢查，并記入企業信用檔案。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第四十二條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十三條 物業服務收費，區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　物業服務收費實行政府指導價的，市、縣(區)價格行政主管部門應當會同同級房地產管理部門，綜合考慮物業服務等級標準等因素，制定基準價標準及浮動幅度，每年向社會公布一次。

　　物業服務收費實行市場調節價的，物業服務內容、收費項目、收費標準由業主或業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第四十四條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示物業服務內容、服務標準、收費項目及收費標準。

　　第四十五條 業主(包括物業已交付，但尚未居住的)應當根據物業服務合同約定的標準和方式交納物業服務費;逾期不交納的，業主委員會應當督促其限期交納，并可以在本物業管理區域內公示。逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟或者根據仲裁協議申請仲裁。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人繳納服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位繳納。

　　第四十六條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十七條 物業管理區域內，供水、供電、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。

　　第四十八條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備日常運行管理發生的費用，計入物業服務成本，由物業服務企業承擔。

　　物業服務企業經營管理中的用水、用電、用氣、用暖等有關費用，應當由物業服務企業自行承擔。

　　第四十九條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業、裝飾裝修等方面法律、法規的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第五十條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第五十一條 市、縣(區)房地產管理部門對受理的業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴應當及時調查處理，并在10日內答復投訴人。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居民委員會應當配合縣、區房地產管理部門處理物業管理活動中發生的爭議和糾紛。

　　第五章物業的使用、維護

　　第五十二條 物業的使用、維護應當遵守規劃、住建、城管、環保、園林文物、公安、消防等有關法律、法規、規章的規定。

　　業主、物業使用人應當按照有利于物業安全使用和公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、采光、環境衛生、環境保護、異產毗連等方面的相鄰關系。

　　第五十三條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備、配套綠化(含綠地率和綠地面積)及商業、教育、醫療等設施的規劃設計平面圖予以公示。

　　建設單位申請物業所有權初始登記時，應當提出有關共用設施設備的登記申請，由房地產管理部門予以記載，歸檔備查，但不頒發權屬證書。

　　依法屬于全體業主共有的物業共用部位、共用設施設備，由物業服務企業根據物業服務合同的約定承擔相應的維修、養護責任。

　　第五十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十五條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內的業主、物業使用人的需要。

　　第五十六條 利用物業共用部位、共用設施設備設置戶外廣告或從事租賃等經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。在全體業主共有道路或者其他場地停放機動車輛的，是否交納車位占用費，由業主大會決定。

　　經營收入和收取的車位占用費扣除經營管理成本后的業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十七條 物業管理區域內不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重和抗震結構;

　　(二)未經規劃等有關部門批準改變房屋用途和房屋外貌;

　　(三)違反物業管理區域規劃搭建建筑物、構筑物及其他設施;

　　(四)擅自占用、挖掘道路、場地;

　　(五)侵占綠地、毀壞花草樹木;

　　(六)亂設攤點或者亂倒垃圾、堆放雜物;

　　(七)擅自在建筑物、構筑物上張貼、涂寫、刻畫;

　　(八)超過規定標準排放噪音;

　　(九)排放或者堆放有毒有害物質，堆放易燃易爆物品;

　　(十)法律、法規禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當予以制止;制止無效的，可以向有關部門舉報或投訴。

　　第五十八條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六十條 專項維修資金余額不足首次歸集總額30%的，應當續籌。續籌的比例和方式由業主大會決定，但續籌后的專項維修資金總額不得低于初次籌集的數額。

　　已售出但未建立住宅專項維修資金的房屋，由業主大會決定是否補建住宅專項維修資金，決定不補建的，其住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造由相關業主負責。

　　第六十一條 專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、政府監管的原則。

　　專項維修資金收取、使用、管理的具體管理辦法由市人民政府根據國家有關規定另行制定。

　　第六十二條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章法律責任

　　第六十三條 違反本辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，依據《物業管理條例》第五十七條之規定，由物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第六十四條 違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，依據《物業管理條例》第五十八條之規定，由房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十五條 違反本辦法的規定，不移交有關資料的，依據《物業管理條例》第五十九條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十六條 違反本辦法的規定，未取得資質證書從事物業管理的，依據《物業管理條例》第六十條之規定，由房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺詐手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十七條 違反本辦法的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，依據《物業管理條例》第六十一條之規定，由房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十八條 違反本辦法的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，依據《物業管理條例》第六十二條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十九條 違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，依據《物業管理條例》第六十三條之規定，由房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第七十條 違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，依據《物業管理條例》第六十四條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第七十一條 違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，依據《物業管理條例》第六十五條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第七十二條 違反本辦法的規定，有以下行為之一的，依據《物業管理條例》第六十六條之規定，由房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第七十三條 違反本辦法規定，各級房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務之便，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七十四條 業主或物業使用人違反本條例規定或者管理規約、臨時管理規約的約定，損害其他業主、物業使用人合法權益的，應當依法承擔民事責任。

　　第七十五條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第七十六條 違反本辦法的行為，觸犯其他法律、法規規定的，由有關部門按照其他法律、法規的規定予以處罰。

　　第七章附 則

　　第七十七條 物業服務合同、管理規約、臨時管理規約的示范文本，由開封市住房和城鄉建設局制定。

　　第七十八條 本辦法自20xx年10月1日起施行。

　　物業管理條例 7

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的`保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　物業管理條例 8

　　第一章總則

　　第一條 為規范物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于杭州市行政區域內城鎮物業管理活動。

　　兩個或兩個以上產權人的新建物業應當實行物業管理;其他物業，應當創造條件，逐步實行物業管理。

　　第三條 本條例所稱物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地。

　　業主，是指物業的所有權人。

　　使用人，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和使用人約定，但不得違反本條例的有關規定。

　　物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的法人。

　　物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主委員會的委托，根據物業管理服務合同，對物業進行維護、修繕、管理，對物業管理區域內的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。

　　第四條 物業管理實行業主自治管理與委托物業管理企業專業管理相結合的原則。

　　擁有相對獨立的共同設備設施的物業，應當劃歸于一個物業管理區域。物業管理區域由區、縣(市)物業行政主管部門劃定。

　　一個物業管理區域應當成立一個業主委員會，并應當委托一家物業管理企業進行物業管理。

　　第五條 杭州市人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱市物業管理部門)主管全市的物業管理工作。

　　各區、縣(市)人民政府物業管理行政主管部門(以下簡稱區、縣(市)物業管理部門)依照本條例對轄區內物業管理進行管理監督。

　　街道辦事處、鎮人民政府負責轄區內物業管理與社區管理、社區服務的協調工作，社區居民委員會按照自己的職責協助本社區物業管理工作。

　　各級建設、規劃、市政公用、市容環衛、綠化、公安、環保、價格、民政、工商行政等部門按各自的職責，協同物業管理部門實施本條例。

　　第六條 各級人民政府可給予物業管理企業優惠政策，鼓勵和引導物業管理向市場化、專業化、規模化方向發展，提高城市物業管理水平。

　　第二章業主、業主(代表)大會和業主委員會

　　第七條 業主享有以下的權利：

　　(一)參加業主大會，享有表決權;

　　(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業管理服務費用相符的服務;

　　(四)監督業主委員會的工作;

　　(五)監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(六)法律、法規規定的其他權利。

　　業主應當履行以下義務：

　　(一)執行業主(代表)大會和業主委員會的有關決定;

　　(二)遵守物業管理法律、法規;

　　(三)遵守業主公約、有關物業管理的`制度;

　　(四)配合業主大會或業主代表大會組織者做好有關選舉工作;

　　(五)按照合同約定交納物業管理服務費用和分攤的維修等費用;

　　(六)對業主委員會簽訂的合同承擔責任。

　　第八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會;業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會須持投票權數過半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。業主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。

　　業主的投票權，住宅物業實行一套一票;非住宅物業按每100平方米建筑面積為一個計票單位，不足100平方米的以每本房屋產權證為一個計票單位。

　　第九條 物業管理區域內，有下列情況之一的，區、縣(市)物業管理部門應指導、監督前期物業管理單位召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：

　　(一)入住率達到60%以上的;

　　(二)入住率達到30%以上，且物業交付使用已滿2年的;

　　第一次業主(代表)大會的費用開支由物業建設單位承擔。

　　第十條 業主大會或業主代表大會每年至少召開一次;業主委員會認為必要時或經由20%以上投票權數的業主或者業主代表提議，應召開臨時業主大會或者業主代表大會。業主委員會應在接到業主或業主代表提議后15日內組織召開臨時業主大會或業主代表大會;逾期不組織召開的，由區、縣(市)物業管理部門幫助組織召開。

　　業主大會或者業主代表大會可以邀請街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席，物業管理企業不能以代理人身份出席。

　　業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。

　　第十一條 業主大會或業主代表大會的決定，須經出席大會的業主或者業主代表投票權數的超過半數通過，并予以公布。

　　第十二條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：

　　(一)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;

　　(二)聽取和審議業主委員會工作報告;

　　(三)選舉、罷免業主委員會成員;

　　(四)決定聘用或解聘物業管理企業;

　　(五)審議通過物業管理方案;

　　(六)變更或撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(七)審查本區域內物業管理制度;

　　(八)決定其他有關業主權益的重大事項。

　　第十三條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的自治組織。

　　業主委員會委員由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生。業主委員會由5人以上的單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。業主委員會每屆任期不超過3年，其成員可以連選連任。業主委員會成員提前兩個月書面通知業主委員會可以辭職，缺額按業主委員會章程補選。

　　業主委員會根據工作需要，可聘請社區居民委員會和有關單位的人員擔任業主委員會顧問。

　　第十四條 業主委員會應在選舉產生之日起15日內，將業主委員會章程和名單報區、縣(市)物業管理部門登記備案。

　　第十五條 業主委員會對業主(代表)大會負責，維護全體業主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)組織召開業主大會或業主代表大會;

　　(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案;

　　(三)提議聘用或解聘物業管理企業;

　　(四)根據業主大會或業主代表大會的決定，可以通過招投標或其他方式，及時選聘、續聘或改聘物業管理企業，并代表業主簽訂、變更或解除物業管理服務合同;

　　(五)審定物業管理企業的物業管理服務年度計劃、財務預算和決算;

　　(六)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理服務合同的執行，協調業主和物業管理企業的關系，督促業主履行業主公約和物業管理服務合同，協助物業管理企業催交物業管理服務費用;

　　(七)監督共用部位、共用設備設施的使用和維護;

　　(八)業主大會或業主代表大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會會議由主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須經業主委員會半數以上委員同意，決定應在作出之日起3日內予以公布。

　　第十七條 業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤，但不得超過同期物業管理費總額的1%。具體數額和計劃由業主大會或業主代表大會審議決定。

　　第十八條 業主大會、業主代表大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規相抵觸，不得損害社會公共利益。

　　物業管理條例 9

　　第一條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院…

　　第二條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、______________。

　　第三條公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場…

　　第四條公共綠地的養護與管理。

　　第五條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所_____________

　　第六條公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的.清潔衛生、垃圾的收集、______________。

　　第七條交通與車輛停放秩序的管理。

　　第八條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、________、________、__________。

　　第九條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

　　第十條第九條負責向業主和物業使用人收取下列費用：

　　1．物業管理費：____

　　2．保潔費：____

　　3．保安費：____

　　4．房屋設備運行費：____

　　5．維修養護費：____

　　第十一條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

　　第十二條對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、________等措施。

　　第十三條其他委托事項

　　物業管理條例 10

　　1.0目的

　　對所轄物業裝修實施管理，確保建筑物結構安全和裝修格調統一，并符合消防安全要求。

　　2.0范圍

　　適用于物業集團所屬各物業公司(管理處)轄區內的裝修管理。

　　3.0職責

　　3.1物業公司(管理處)負責人負責業戶裝修項目的審批。

　　3.2客戶服務部辦證員負責受理業戶物業裝修申報手續的辦理，并負責審核相關的裝修內容以及各種證照。

　　3.3客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。

　　3.4工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的.審核，現場管理并參與驗收。

　　3.5保安部負責裝修現場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。

　　3.6物業部負責對裝修現場進行管理，組織裝修驗收及辦理驗收手續。

　　4.0工作內容

　　4.1裝修申請

　　4.1.1客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業戶，并要求業戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》，同時向業戶說明《裝修管理規定》及相關費用的收取事宜。

　　4.1.2各單位客戶服務部前臺人員核實業戶提供的資料。

　　4.2裝修審批

　　4.2.1各單位物業部審核完業戶申請裝修項目資料后，轉交工程維護部審核圖紙，工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。

　　4.2.2客戶服務部收費員核算相關費用后，報本單位負責人審批。

　　4.2.3裝修項目手續齊全的，三個工作日內予以答復;

　　4.2.4要求裝修業戶按照相關法規在裝修現場配備滅火器。

　　4.3費用的收取和證照的發放

　　4.3.1裝修項目手續齊全后由客戶服務部收費員向業戶收取相關費用。

　　4.3.2業戶繳清各項裝修相關費用后::，由各單位客戶服務部前臺人員負責向業戶發放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。

　　4.4裝修監督

　　4.4.1由各單位按《裝修管理規定》對裝修工程實施監督。

　　4.4.2物業助理應告知巡邏隊，巡邏隊應配合物業助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監督管理。

　　4.5裝修驗收

　　4.5.1物業助理根據業戶裝修驗收申請，組織相關人員對物業裝修項目進行驗收。

　　4.5.2驗收合格后相關人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可，管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關證件，三個月后收費員負責辦理業戶返還裝修費用手續。達不到合格要求的，填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改，直至合格為止。

　　4.6裝修資料管理

　　客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔并保存。

　　5.0相關文件

　　5.1《裝修管理規定》 (wi-7.5.1-06-01)

　　5.2《裝修監管工作規范》 (wi-7.5.1-06-02)

　　6.0記錄表格

　　無

　　物業管理條例 11

　　一、每周一徹底清掃小區內路面、公共場地、車棚、綠地、排水溝等，平時要堅持小區環境衛生整潔。

　　二、每隔一天拖、掃樓道一次。(包括樓梯扶手、塔灰、電表箱、單元門、樓道燈、窗臺等)。

　　三、樓道玻璃堅持清潔、透明。

　　四、小區內墻、柱、門等無廣告紙。

　　五、樓后空中要堅持清潔(不能有磚頭、糞便等)，責任區內如有修建渣滓要及時清算。

　　六、小區內有其它休息也要參與，同時要保證本職任務及時完成。

　　七、推灰人員必需堅持渣滓車清潔，每周必需徹底洗刷一次。

　　八、渣滓車停放點周圍要堅持潔凈，空中有污垢或油漬要及時洗刷。

　　九、以上制度保潔員必需嚴厲遵守，如有業主反映衛生狀況不好，經核實，業主反映一次對責任人罰款20元，累計3次，自動離崗。

　　物業管理條例 12

　　1.0目的：

　　規范裝修管理工作，維護樓宇安全和房屋外觀的統一和協調，確保公共環境、設施的運行正常和使用。

　　2.0適用范圍：

　　適用于住宅小區、別墅、商住區、寫字樓物業裝修的管理工作。

　　3.0職責：

　　3.1管理處主任負責小區裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。

　　3.2樓棟管理員負責業主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。

　　3.3裝修管理員負責裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產公司工程部負責技術上的審批。

　　3.4裝修管理員負責裝修竣工驗收。

　　3.5裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視，裝修跟進、裝修現場監管，對裝修過程中各環節進行控制。

　　3.6秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。

　　3.7客戶服務中心收費員負責裝修相關費用的收取。

　　4.0程序：

　　4.1裝修申請

　　4.1.1業主提出裝修申請時，應提供裝修施工設計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調安裝圖、照明（開關、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關技術資料，業主應按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內容。

　　4.1.2如業主委托裝修公司裝修，裝修公司應提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業執照、資質證書復印件各一份。

　　4.1.3如租賃戶（物業使用人）裝修申請時，應出具《租賃合同》原件及業主同意裝修的有關證明。

　　4.1.4如業主或租賃戶自行裝修，應與物業公司簽訂《裝修承諾書》。

　　4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業主或租賃戶）應提供消防部門的審批文件。

　　4.1.6裝修管理員確認業主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現場管理規定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。

　　4.2 裝修審批

　　4.2.1裝修管理員應認真審查如下事項：

　　4.2.1.1裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞。

　　4.2.1.2裝修是否存在有嚴重的消防隱患。

　　4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。

　　4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產公司工程部作技術審批，審批工作在三個工作日內完成。

　　4.2.3裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業主，對需要業主修改裝修設計的，應告之業主修改。

　　4.2.4 裝修申請獲得批準后，裝修管理員應通知業主到客服中心辦理有關手續，交納相關費用，參照《裝修收費一覽表》：

　　4.2.4.1業主應交納一定數額的裝修保證金和垃圾清運費。

　　4.2.4.2裝修施工單位交納一定數額的裝修保證金和施工人員證件工本費。

　　4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。

　　4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進入小區時交門衛臨時保存。

　　4.2.4.5裝修相關費用完清后，發放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業主可以進場裝修施工。

　　4.3施工期間的管理

　　4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區有關管理規定，對施工人員進行秩序維護管理。

　　4.3.2發現下列情況，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。

　　4.3.2.1未按規定張貼《施工許可證》的；

　　4.3.2.2未按規定的施工時間施工的；

　　4.3.2.3超出申報范圍內的裝修項目或擅自更改裝修審批內容的；

　　4.3.2.4違反裝修管理規定及國家相關規定的；

　　4.3.3業主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協助或幫助時，裝修管理員應予積極的支持和配合，在詳細了解業主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。

　　4.4裝修竣工驗收

　　4.4.1裝修施工結束后，業主或施工單位應向管理處提出裝修驗收申請。

　　4.4.2裝修管理人員、業主或施工單位現場負責人對裝修工程進行現場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發現違章情況，按本程序4.5項辦理。

　　4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。

　　4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還。客服中心應通知門崗該戶裝修人員已清場。

　　4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業主應申請裝修復驗，裝修管理員應到現場復驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復驗合格”后，經公司經理審批，由財務退還業主或裝修施工單位的裝修保證金。

　　4.5違章裝修的處理

　　4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發現違規裝修行為的，裝修管理員應立即要求違規整改，并視其情況，按以下方式進行處理：

　　4.5.1.1批評教育，責令立即整改。

　　4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。

　　4.5.1.4情形嚴重的'報公司經理批準，實施停電停水，強行制止違規及侵害行為。

　　4.5.1.5要求損失賠償的，報公司經理批準。

　　4.5.1.6情形特別嚴重的，除強行停止施工外，報相關行政部門處理。

　　4.5.2裝修施工驗收時，如發現業主違章裝修的，裝修管理員，應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經理同意后，列清扣款數額，由財務按以下方法進行扣款，扣款順序為：

　　4.5.2.1首先從業主或裝修施工單位裝修押金中扣款。

　　4.5.2.2業主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的，由業主支付現金方式給予賠償。

　　4.5.2.3對嚴重違反裝修管理規定的，且又拒絕整改的業主或裝修施工單位，裝修管理員按規定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。

　　4.6 裝修檔案管理

　　4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務中心片區樓管員收集、整理裝修管理資料，統一歸檔。

　　4.6.2裝修檔案管理按公司有關文件管理規定執行。

　　5.0相關支持及參考文件

　　5.1 《物權法》

　　5.2 《物業管理條例》

　　5.3 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

　　5.4 《管理規約》

　　5.5 《物業管理服務合同》

　　5.6 《裝修施工管理服管理協議》

　　5.7 《業主手冊》

　　5.8 《裝修施工現場管理規定》

　　5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》

　　6.0相關記錄表格備案文件

　　6.0.1《裝修委托書》

　　6.0.2《裝修申報表》

　　6.0.3《裝修承諾書》

　　6.0.4《裝修許可證》

　　6.0.5《裝修收費一覽表》

　　6.0.6《裝修申報情況記錄表》

　　6.0.7《裝修動態一覽表》

　　6.0.8《施工人員登記表》

　　6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》

　　6.1.0《裝修整改通知書》

　　6.1.1《裝修竣工驗收表》

　　6.1.2《入住許可證》

　　物業管理條例 13

　　第一章 董事會職權

　　一、議定本公司的長遠規劃和經營方針。

　　二、依據公司的長遠規劃與經營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。

　　三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。

　　四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。

　　五、討論和議定公司的重要規章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。

　　六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。

　　第二章 經理崗位職責

　　經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。

　　一、認真學習和貫徹執行黨和國家對物業管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。

　　二、充分發揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規章制度，不斷進行和提高公司管理水平。

　　三、負責編制和審定本公司的經營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發展。

　　四、貫徹執行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。

　　五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。

　　六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。

　　七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發揚成績、糾正錯誤，充分發揮員工的積極性和創造性。

　　八、以公司經營宗旨為使命，以業主滿意為目的`，搞好實質工作。

　　第三章 辦公室職責

　　一、認真學習貫徹相關法律、法規，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。

　　二、負責住戶的入住、裝修手續辦理及檔案管理，嚴格執行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發放。

　　三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。

　　四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。

　　五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。

　　六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業務考核。

　　七、負責小區的環境綠化和衛生保潔工作。

　　八、負責對內對外及對上對下的正常業務，保持公司形象搞好值班工作，監督其他部門工作。

　　九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區文化活動。

　　十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。

　　第四章 管理部職責

　　一、在物業公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規和公司的規章制度，主管客服和小區治安工作。

　　二、負責小區物業的接管驗收工作。

　　三、負責協調處理業主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。

　　四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業主水、電、暖的正常使用，發生故障應及時進行維修。

　　五、負責公共設施、設備的管理和維修保養，保證其正常運行。

　　六、負責催交業主的物業管理費；水，電、暖費。

　　七、負責業主鑰匙的管理。

　　八、完成公司交給的其它工作任務。

　　第五章保安員崗位職責

　　一、門衛崗位職責

　　1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。

　　2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。

　　3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態度和藹不急不燥。

　　4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。

　　5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業主或公司領導同意后方可進入。

　　6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區。

　　7、裝修材料及專業安裝隊進入時應檢查相關手續，未辦理裝修和安裝手續的不允許進入。

　　8、業主進入小區時應檢查《臨時業主卡》，裝修人員進入小區須檢查《臨時出入證》。

　　9、對運出小區的物品必須有物業公司簽字后方可放行。

　　10、進入小區的車輛要詳細檢查，如發現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。

　　二、巡邏崗崗位職責

　　1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。

　　2、負責對進入小區的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區，制止小區內的打假斗毆事件。

　　3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區內各種公共場所、設施上散發和張貼傳單。

　　4、熟悉小區內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區內區間道路走向，車輛和人員流動規律，系統掌握住宅區的整體情況。

　　5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區域的環境衛生。

　　6、指揮小區內的車輛順序停放整齊，優先保證業主的車位。

　　7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。

　　8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。

　　第六章 保潔員崗位職責

　　一、室外崗位職責

　　1、準時到崗，每天清掃分區道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。

　　2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。

　　3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛生情況，對其負全部責任，發現問題及時解決。

　　4、熱愛本職工作，養成良好的衛生習慣、不怕臟、不怕累。

　　5、積極參加業務培訓，提高業務水平，自覺學習有關清潔衛生知識，提高個人素質。

　　6、維護小區清潔衛生，對不講衛生、不文明的現象要及時勸阻和制止。

　　7、完成公司交辦的其它臨時性工作。

　　二、室內崗位職責

　　①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。

　　②每周對樓梯內標志牌、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、

　　物業管理條例 14

　　1.對違反《裝修施工管理服管理協議》、《裝修施工現場管理規定》的裝飾裝修企業或個人，應當面給予批評教育，情節嚴重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區繼續施工；

　　2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業或個人，應立即予以制止和糾正，情節嚴重的責令其停止施工，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區繼續施工；

　　3.對裝修管理員的管理，執意不予理采的裝飾裝修企業或個人，物管公司有權采取法律訴訟方式予以解決；

　　4.對違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《物業管理條例》的裝飾裝修企業或個人，除立即停止違章規施工外，責令其限期恢復和整改，情節嚴重并造成重大后果的上報相關行政部門進行處理；

　　5.在實施物業裝修管理的過程中，物業管理企業和裝修管理員，只能依據建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和國務院令第504號《物業管理條例》之規定行使其權力，履行其應盡的職責和義務；

　　6.在物業裝修管理活動中，物業公司擁有審查、監督和管理的權力和義務，擁有對一般違規行為的'處理權，如：責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權。物業管理公司，對裝飾裝修企業或個人的違規現象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權力和義務；

　　7.在物業裝修管理活動中，對嚴重違反國家相關規定的施工行為，除強行的予以制止外，應及時的將情況上報行政主管部門處理。

　　物業管理條例 15

　　1、認真履行告知義務：

　　物業裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關規定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業主和裝修施工人員。

　　2、依理依法的管理：

　　物業裝修管理，必須依據政府有關部門的規定和小區《管理規約》進行裝修管理。

　　3、堅守管理職責：

　　物業裝修管理，必須認真履行自己的管理職責，必須做到違規必查、違規必禁、違規必究。

　　4、不得混淆管理范圍：

　　物業裝修管理，必須清楚物業裝修管理的范圍和性質，必須清楚物業裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質量驗收。

　　5、不可參與裝修業務的推薦和介紹：

　　物業裝修管理，不得強制性的'向業主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。

　　6、不得無原則的干預業主裝修事務：

　　物業裝修管理，不得無故的對業主或裝修施工人員進行管、卡、壓，或進行與物業裝修管理無關的事。

　　物業管理條例 16

　　1、維修熱線值班是物業維修服務的窗口，工作人員必須熱愛本職工作，有較強的工作責任感。

　　2、每天24 小時接聽報修電話，將報修內容及時通知到維修人員，并隨時做好記錄。

　　3、接聽電話要使用文明標準用語，服務熱情不講粗話。

　　4、對維修服務范圍以外的報修，工作量小、便于處理的'，通知維修工盡快解決。對于工作量大、用工用料多的不要擅自處理，可以向用戶做合理解釋，或者讓用戶直接和工程部經理聯系。

　　5、負責做好維修材料的驗收、保管和發料工作，負責在每月初將上一個月材料的`進、出、存情況統計后，分門別類報綜合管理員。

　　6、完成領導交辦的其他工作。

　　物業管理條例 17

　　（一）房屋外觀的管理

　　1.任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；

　　2.嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；

　　3.嚴禁搭建建筑物、構筑物，嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網、晾衣桿等；

　　4.嚴禁隨意在外墻上安裝空調外機，空調外機應安裝在房屋的預留位置上，或物業管理公司指定的位置上；

　　5.未經許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標識；

　　6.嚴禁侵占公共區域的通道、露臺和屋面，嚴禁在公共區域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；

　　7.嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業共有設施、設備及場地。

　　（二）主體結構的管理

　　1.嚴禁擅自改變物業使用性質；

　　2.嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備；

　　3.任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎，嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設，確須開孔鑿槽，必須報物業管理公司，經物業管理公司審查同意后，并在物業管理公司工程技術人員的指導下進行施工；

　　4.嚴禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；

　　5.嚴禁改變房屋的使用功能，嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛生間和廚房；

　　6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；

　　7.房屋裝修如需變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必須經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必須委托具有相應資質等級的建筑施工企業承擔。

　　（三）房屋防水施工的管理

　　1.防水層應涂抹在結實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規范要求施工，防水層應有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應作閉水試驗，試驗時間應不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認無滲漏現象后，方可后續施工；

　　2.室內裝修施工，對陽臺、廚房和衛生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應作重點和加強處理，確保無滲漏；

　　3.衛生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴重的工藝技術缺陷和隱患；

　　4.回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度，其水泥沙漿標號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應≥60㎜；

　　5.衛生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達到1800mm。

　　（四）房屋配套設施的管理

　　1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區域內，應采用天、墻布管敷設方式，即采用吊頂內敷設和沿墻壁暗敷方式敷設；

　　2.給水管道安裝完畢后，應作壓力試驗，水壓不應小于9kg、穩壓不應少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應作沖水試驗，每個管口沖水量不應少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經壓力試驗和沖水試驗無滲漏現象后，方可進行下一道工序；

　　3.施工臨時用電，只能在漏電保護開關后端駁接。布線完畢后，各回路應作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應在漏電保護開關的保護下進行；

　　4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴禁裝飾封閉及包裹。應裸露在外，并隨時保持良好的通風狀態，安裝后的管道接口應作漏氣檢測；

　　5.燃氣報警器探頭接通電源后，安裝在吊頂的下方，盡可能靠近和正對燃氣用具，不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝；

　　6.燃氣熱水器排氣管道，嚴禁接入廚房排煙道內，應按物業管理公司規定的位置和方式直接引向戶外排放；

　　7.嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛生間內，燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；

　　8.嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶，應在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；

　　9.陽臺落水主立管，嚴禁裝飾包裹。廚房、衛生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹；

　　10.可視電話及紅外線監視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應由原安裝單位施工人員處理；

　　11.嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機排煙管應規范的接入排煙道預留孔；

　　12.空調外機，應安裝在預留位置上，氟里昂管敷設，應按物業管理公司統一規定規范安裝，并將冷凝水管接入積水管內，嚴禁冷凝水散流。（注：本樓房原設計未考慮家用中央空調安裝，故嚴禁安裝家用中央空調）；

　　13.嚴禁拆除臥室內的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應牢固、可靠；

　　14.入戶給水管應加設總閥，便于日常維修和檢查；

　　15.嚴禁損壞物業共有設施、設備及場地，嚴禁擅自改變和移動共有設施、設備。

　　（五）施工行為的管理

　　1.任何裝飾裝修企業和個人在從事住宅室內裝修的活動中，不得損壞公共設施設備，不得影響公共環境清潔衛生，不得影響業主的正常生活秩序；

　　2.嚴禁違章作業和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現象和行為；

　　3.嚴禁施工現場有違反消防法規的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；

　　4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應符合規范，嚴禁亂接亂搭；

　　5.嚴禁在公共過道、公共區域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業；

　　6.施工用水區域，應保證在不滲漏的前提下規范用水，不得侵害和影響相鄰戶；

　　7.嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區域，保證公共過道及公共區域的清潔衛生及通行安全；

　　8.嚴禁高空拋灑，嚴禁影響公共衛生和公共安全的現象和行為；

　　9.嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的淘汰產品和材料；

　　10.嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的工藝技術和施工設備、設施；

　　11.房屋裝修，如須變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必須委托具有相應資質的施工企業承擔；

　　12.裝飾裝修企業，必須按照工程建筑強制性標準和其他技術標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質量；

　　13.裝飾裝修企業，必須嚴格遵守施工安全操作規程，按規定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業，保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

　　（六）商業門面裝修管理

　　1.門面室內裝修，應嚴格遵守消防安全管理規定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設施，嚴禁封閉和占用消防通道；

　　2.門面室內裝修，嚴禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應留出檢修空間及通道；

　　3.燃氣管道安裝應符合燃氣安全使用管理規定，不得埋于墻內和地下，不得接近有明火和易產生靜電火花的電器，應保持正常的空氣流通；

　　4.商業門面裝修，必須遵守附屬設施使用功能規定和要求，不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風（換氣、新風）、排水、排煙、消防水等；

　　5.商業門面室內裝修，未經計可，不得擅自更改排污管道預留接口位置。不得封包檢查口（疏浚口）；

　　6.室內外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏浚口）、消防水閥、強弱電路分線盒時，應在對應位置處預留維修檢查口，洞口尺寸應小于500某500（㎜）；

　　7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應保持陰涼和空氣流通，存放處應設置防爆墻或安全防護裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內”等標識;

　　8.商業門面（辦公用房）電器安裝，應設置電源配電箱，除設置總開關（空氣開關）外，各回路應單獨設置空氣開關，確保電力的使用安全；

　　9.使用大功率電器較多的商業門面（辦公用房），并由380V三相電源變為220V兩相電源使用的，三相電源負荷分配應均衡和合理。

　　（1）餐飲門面室內裝修：

　　1、廚房污水進入主排水管道前，必須設置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；

　　2、店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應增置管道疏浚檢查口;

　　3、廚房油煙在進入主煙道（管）前，應安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內，嚴禁向小區內或門面四周直接排放油煙；

　　4、嚴禁將直排式和強排式熱水器的.排氣管接入煙道內；

　　5、廚房抽油煙機，應采用低噪聲高速風機或專用風機，噪聲不應大于65分貝，營業時間不得超過晚上10：00點鐘。

　　（2）美容美發門面室內裝修：

　　1、洗發室地漏及洗滌池放水口必須加設不銹鋼絲過濾網，模數不應≥2㎜；

　　2、污水進入主排水管道前，必須設置沉渣池，避免污水中夾帶的發絲、發屑進入主排污管道內，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。

　　（3）門面戶外裝修：

　　1、門面裝飾裝修除嚴格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應嚴格按物管統一要求進行設計及施工。戶外裝修方案，未經申報和審核，不得擅自和違規施工。不得個性張揚，必須服從整體規劃和管理要求；

　　2、門面戶外裝修，嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；

　　3、門面戶外裝飾裝修，未經計可，不得擅自改變原始結構和開狀，不得擅自增加附屬構筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果；

　　4、門面空調安裝，應遵守物管的規定和要求，安裝前應將安裝方案報物管審核，并在物管有關人員的現場指導下進行。

　　（七）告知和督導義務

　　1.裝修管理人員，應將小區物業管理規定及相關管理辦法，詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業主、租賃人或裝修公司人員。

　　2.裝修管理人員，有權利和義務，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業主。

　　3.裝修管理人員，應將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業主。

　　4.裝修管理人員，應將裝修的禁止行為和相關的注意事項告知業主和裝修施工人員。

　　5.裝修管理人員，有權利和義務，維護裝飾裝修管理規定，維護業主利益，對裝修施工中的違規行為予以及時的糾正，并督導業主或裝修施工人員進行整改。

　　6.裝修管理人員，對檢查中發現的質量問題和隱患，應及時的跟進和處理，并及時的督導和予以解決。

　　7.裝修管理人員，對業主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應予以當面的解釋和指導，對難以陳述問題，應親臨施工現場予以幫助和督導。

　　（八）物業裝修管理如何規避責任

　　物業管理條例 18

　　1、直接上級:項目經理。

　　2、熟悉有關物業管理及相關的法律、法規和政策以及各類物業管理知識，并能有效運用。

　　3、對市場物業管理服務工作計劃積極提出意見和建議。

　　4、負責接待經營者及業主和來訪客人，對經營者及業主的.投訴要耐心解釋，及時處理，投訴處理率達100%，投訴回訪率達100%。

　　5、建立與經營者及業主密切友好的關系，熟悉市場經營者及業主情況，積極與經營者及業主交流、溝通，定期訪問經營者及業主。

　　6、及時向項目經理反映經營者及業主的意見和建議，定期提交市場經營者及業主提案。

　　7、熟悉市場房屋及各類公共設施的結構和管理要求，及時滿足經營者及業主合理要求。

　　8、做好經營者及業主進住工作，建立經營者及業主檔案，簽署有關管理協議，配合工程部進行裝修監管，裝修結束，組織驗收，建立經營者及業主工程檔案。

　　9、負責接聽經營者及業主報修電話，認真做好記錄，迅速轉達相關部門，并及時對經營者及業主進行回訪。

　　10、做好編制物管費、公共分攤費、特服費用一覽表工作，做好收繳工作，妥當解釋經營者及業主提出的相關問題。

　　11、做好領導交辦的其他任務。

　　物業管理條例 19

　　1.目的

　　對管理區域出入口進行有效控制，維護管理區域內的正常秩序。

　　2.范圍

　　適用于公司各管理處對管理區域出入口的管理

　　3.定義

　　無

　　4.職責

　　部門/崗位工作職責

　　管理處經理負責對出入口安全管理工作的全面指導、監督和檢查

　　安全部主管(辦)負責出入口安全管理工作的具體組織、落實、培訓和考核

　　安全班長負責出入口安全管理工作的日常巡查和監督

　　安全員負責出入口安全管理工作的具體實施

　　5.方法及過程控制

　　5.1對普通來訪人員的管理

　　5.1.1管理處根據各自項目的特點，在確保管理區域安全的情況下，可以選擇以下對普通來訪人員的管理辦法:

　　a、凡進入封閉區域的來訪者，必須問明其來意，并與業主(住戶)取得聯系，經過業主(住戶)同意，并在《來訪人員情況登記表》上登記后方可讓其進入。離開時，封閉式管理區域需登記離去時間，

　　b、對開放式管理區域的來訪者，可不做登記，但安全員及控制中心必須密切注意其行為，對形跡可疑的人員，安全員要及時采取妥善的方法進行盤問、控制、確保轄區安全。

　　5.1.2禁止所有推銷、收廢品、發廣告和無明確探訪對象的外來人員進入管理區域。由業主帶領進入小區的收廢品人員或推銷人員，安全員必須對其進入的時間進行控制。禁止任何人員攜帶易燃、易爆、劇毒等危險品進入管理區域。

　　5.1.3如來訪人員在業主(住戶)家停留超時，出入口崗或中心應通知相關崗位核實情況，如發生異常情況時按照《突發事件處理程序》處理。

　　5.1.4管理域內的所有設施、游樂場地，只為住戶開放，安全員應制止外來人員使用，避免其損壞公共設施，破壞環境衛生。

　　5.1.5安全員對來訪人員進行合理有效的管理，在管理中禁止與來訪人員發生爭執或沖突，如遇勸阻無效時應及時通知監控中心或上級協調解決，同時注意保護現場。

　　5.2執行公務人員的管理

　　5.2.1執行公務的執法人員因公進入管理區域，相應崗位的安全員應請其出示證件，予以登記，并及時通知管理處負責人，負責人接獲此信息后立即致電對方單位核實身份，同時安排人員陪同前往。

　　5.2.2執行公務人員對管理區域業主房屋進行搜查應請其出示本市執法部門開具的搜查證，需要查扣業主物品的應請其列出清單雙方簽字認可(確認)。

　　5.2.3外地執法人員進入管理區域，除上述內容外，還必須有本市執法部門陪同及本地相應部門的證明，并需登記陪同人員的證件，予以核實后方可放行。

　　5.2.4執行公務的其他部門的國家公務員進入管理區域也須登記，并了解公干的目的，由管理處安排人員陪同前往。

　　5.2.5執行公務人員因公務保密或其他特殊原因不能明示公干目的時，當值安全員必須及時聯系管理處經理，由經理或其指定授權人視具體情況處理。

　　5.3物資放行的管理

　　5.3.1物資搬運時，須到管理處或授權部門辦理申請手續，申請人需按要求填寫《物資搬運放行條》，寫明物資名稱、數量和本人資料，若非業主本人辦理，須提供業主書面委托書或業主電話委托，由搬運人在《物資搬運放行條》上簽名，經手人員除查驗申辦人員的身份證外還需與業主本人聯系確認，在裝修入伙期間，屬施工方工具材料的可由裝修負責人或申辦人員辦理，經手人須查驗身份證及臨時出入證或業主委托書。

　　5.3.2經手人還需與管理處出納員核對，追究尚未繳納的各項費用并簽字認可，否則不予辦理物資搬運放行手續。出納員不當班或外出時應將尚未繳納費用的住戶及其費用清單交管理處或監控中心值班人員，由委托人(主管以上人員)簽字認可，手續完善后方可放行。

　　5.3.4由安全員核實所搬貨物與申請內容是否相符。安全員負責記錄、核對搬運車輛的車輛牌照號、司機有效證件號、姓名、單位或住址等，并請其簽字，手續完善后予以放行。

　　5.4施工人員的'管理

　　5.4.1所有施工人員憑管理處簽發的《臨時出入證》進出管理區域。

　　5.4.2安全員在檢查《臨時出入證》時應核對房號、相片、施工人員姓名、證件有效期及管理處公章。

　　5.4.3若出入憑證丟失或過期，施工人員應到管理處補辦證件或延期后方可進入施工現場。

　　5.4.4所有施工裝修人員必須嚴格按照《裝修管理責任書》的內容進行操作。如有違章，安全員有權進行制止。需延時加班的裝修須經管理處同意后法可進行。但不得從事噪音過大的裝修項。

　　5.4.5管理區域內政府配套公共設備設施施工，施工人員應在管理處辦理相應手續，經管理處經理或相關專業人員同意后方可施工。

　　5.4.6服務供方人員進入管理區域，需穿制服、佩戴工牌或工作證方可進入。

　　5.5公司內部人員的管理

　　5.5.1公司員工憑工牌進入管理區域，應自覺服從安全員的管理，身份核實后，可不做登記。

　　5.5.2公司員工在管理區域內的各項活動要嚴格遵守各項規章制度，使用指定的員工通道和專用電梯。

　　5.6參觀人員的管理

　　5.6.1所有參觀人員必須經過管理處同意后方可進入，同時管理處須派人陪同。

　　5.6.2引導進入管理區域的參觀人員注重禮儀，愛護環境，愛護公物。

　　5.6.3勸止參觀人員在管理區域內的高聲談論，引導自覺遵守公共秩序。

　　5.6.4請參觀人員在指定范圍內活動，按指定路線行走，未經允許應禁止攝像和照相。

　　5.7特殊來訪人員(政府領導)的管理

　　5.7.1認真、細致、全面做好接待工作。

　　5.7.2各崗位安全員統一佩戴白手套，來訪者經過崗位時致軍禮。

　　5.7.3注重儀容儀表，禮節禮貌，保持良好的崗位形象。

　　5.8對保險、推銷、發廣告人員的管理

　　5.8.1對保險、推銷、發廣告人員進入管理區域必須事先與客戶有約，并進行核實、登記后方可進入。

　　5.8.2可從尊重顧客的角度，采取跟蹤、尾隨等方法，觀察其行為，如有違規，立即進行糾正或勸其離開管理區域。

　　5.8.3對保險、推銷、發廣告人員，懷疑具有違法嫌疑時，可對其身份進行驗證或向對方單位進行證實，如沒有合法身份，可交派出所處理。

　　5.8.4對每一位外來人員都應友善、禮貌的對待，禁止發

　　生糾紛與沖突，若出現處理不了的事情，應立即上報班長或主管，由班長或主管進行協調解決，把糾紛控制在可處理范圍之內。

　　5.9車輛管理:

　　按照《停車場管理辦法》執行

　　6.支持性文件

　　無

　　7.質量記錄和表格

　　《安全員值班情況記錄表》

　　物業管理條例 20

　　為確保在物業正常辦公時間以外對雅園發生的客戶投訴、糾紛、突發事件、突發事故及施工擾民等問題能夠及時有效控制和處理，特制定雅園值班經理制度、并明確值班經理職責如下:

　　值班經理值班時間暫定為周一至周五下午17:30分--次日早8:30分。周六、周日早8:30--次日早8:30。

　　值班經理在值班期間全權負責協調處理本園區內發生的各類突發事件、事故，客戶投訴、糾紛和施工擾民等各種疑難問題。負責接待投訴業主，對能解決的問題及時安排解決，不能馬上解決的做好解釋和記錄，勸慰業主，控制局面，消除消極因素。在緊急情況下組織有關部門積極采取應急處理措施。

　　值班期間巡視檢查園區各崗位、區域工作狀況及狀態，發現違紀、隱患及時糾正、處置，值班期間要求最少巡查一次。巡查完畢填好《巡查記錄》。

　　值班經理當班時要認真負責，嚴禁脫崗。如善離職守造成出現問題后延誤時間或遇事隱瞞不報，一經發現按嚴重失職論處。

　　值班過程中認真填寫《巡查記錄》和值班記錄，對需進一步跟進處理的問題要記錄清楚相關細節，值班后向有關部門交待好工作，必要時做好交接。

　　嚴禁酒后值班和違反公司規章制度，值班時佩戴好值班經理胸卡，注意保持個人形象和禮儀禮貌。

　　如有特殊情況不能值班，必須報項目經理批準后，方可從經理值班人員中找人替班。

　　值班人員在巡查中要保持高度的警惕性與責任感，巡查范圍不限于上述重要部位，對樓頂平臺、樓層公共區域及其它區域視處理工作需要進行巡視。

　　行政辦公室負責值班經理的排班，并確保每月底前將下月排班表發至各部門。

　　行政辦公室負責值班經理休息條件的.保障以及值班記錄、值班物品的管理、交接等工作。

　　物業管理條例 21

　　（一）具有高度的責任心和熱情的服務意識，具有專業的職業素養；

　　（二）嚴格遵守和執行國家相關的法律、法規和政策，準確的執行和運用相關的建筑裝飾裝修施工規范及標準；

　　（三）嚴格審核裝修方案，在審核中對違反法規和條例明令禁止的行為和注意事項，應予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；

　　（四）在裝修巡查中，對未按裝修審核內容及修正意見施工的裝飾裝修企業或個人，應立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業主或相鄰戶造成重大經濟損失和留下質量安全事故隱患；

　　（五）在裝修巡查中，對違反施工安全操作規范和消防規范行為的'裝飾裝修企業或個人，應立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發生；

　　（六）在裝修巡查中，對違反小區管理規定行為的裝飾裝修企業或個人，應立即予以口頭警告或書面警告；

　　（七）堅守崗位、堅持原則、履行職責，認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導和檢查；

　　（八）及時協調和處理好裝修施工中出現矛盾和問題；

　　（九）負責解答業主對小區物業裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務，并及時處理業主的報事和求助。

　　物業管理條例 22

　　1、園區內的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區的設施，人人均有責任愛護，任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。

　　2、業戶請勿在樹木上掛曬衣物，嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設置廣告牌等，不得向花草樹木潑灑污水或有害物質。

　　3、為維護園區園林的'整體設計風格，業戶請勿利用公共綠地種植農作物或其它花木，請勿在陽臺上搭接花架。

　　4、綠地水井系澆花養護之用，請勿隨意開啟，更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。

　　5、小區水系內的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸，以免造成意外損傷

　　6、業戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規定及物業服務中心的規定，如造成公共區域草坪及綠化設施損壞者需按原價賠償。

　　物業管理條例 23

　　（一）熟悉物業基本概念及裝修管理基本概念；

　　（二）熟悉物業管理相關的法律、法規和政策；

　　（三）熟悉相關的建筑裝飾裝修施工技術規范、工藝流程和施工驗收標準；

　　（四）熟悉轄區環境以及配套的設備設施，熟悉轄區環境布局及房屋結構；

　　（五）熟悉燃氣安全使用管理規定、消防管理條例及相關安全生產條例；

　　（六）熟悉本崗位業務內容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業基礎知識，具有一定的制圖和識圖能力；

　　（七）具有一定的書寫能力和口頭表達能力，能規范的書寫與之相關的技術作業文件和說明；

　　（八）具有規范的'、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協調能力；

　　（九）能準確的掌握和執行相關的法律、法規和政策。

　　物業管理條例 24

　　1.范圍

　　本標準規定了廠區物業管理的內容、范圍、要求及考核辦法。

　　本標準適用于龍巖卷煙廠廠區物業管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。

　　2.職責:

　　2.1企管辦負責制定廠區物業管理規定文件，并按文件進行檢查考核。

　　2.2物業公司按合同及廠區物業管理規定文件規定向煙廠提供各種服務。

　　3.內容及要求:

　　3.1物業管理主要內容(除辦公大樓):

　　3.1.1廠區所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛生(含小車庫頂棚)。

　　3.1.2廠區所有廁所衛生，廁所設施檢查，化糞池清掏。

　　3.1.3廠區所有水溝下水道衛生及公共通道、下水管道設施的檢查。

　　3.1.4廠區所有外墻、外窗戶、外墻管道、外風扇等清洗。

　　3.1.5廠區垃圾、木制廢品清理。

　　3.2物業管理具體補充范圍及要求

　　3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。

　　3.2.2公共通道包括:制絲車間一區東面通道;制絲一、二區門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所，西至卷包一區南門天橋斜坡頂、北至卷包一區南門含卷包一區南門天橋;聯合工房各層倉庫外公共區域。

　　3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔，墻壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網、無積塵。

　　3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等，應保持清潔、無蜘蛛網、無積塵。

　　3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。

　　3.2.6廠區路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。

　　3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等，保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。

　　3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。

　　3.3綠化管理主要內容及要求:

　　3.3.1負責做好廠區的環境綠化，負責現有綠化的.改造。

　　3.3.2做好廠區、車間的花卉、盆景擺放。

　　3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉，不定期更換花卉，做到品種新鮮化、多樣化、高檔化，擺放整齊美觀，如有枯死花卉應及時更換，檔次與現有水平相當。

　　3.3.4花卉應定時澆水、施肥、除蟲，澆水后應及時將地面水跡擦干凈，不得留下積水，造成地面污跡，更換花卉應及時清掃地面。

　　3.3.5節日(元旦、春節、國慶節)慶祝活動或上級領導參觀檢查應做到花色鮮艷、體現節日氣氛。

　　3.3.6草地、苗木應定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草，確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺，如有枯死應及時重新種植。

　　3.3.7及時清揀枯枝落葉，保證綠地整潔、美觀。

　　3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死，所發生的費用由物業公司負責。

　　3.3.9如因自然條件或車間生產造成的死亡花卉苗木的重新種植，或因意外事件造成的花臺破損修復，經企管辦確認后費用由煙廠負責。

　　3.4車輛停放管理內容及要求:

　　3.4.1負責廠區摩托車、自行車的停放管理。

　　3.4.2設立廠區摩托車、自行車停車線，確保車輛停放整齊。

　　3.4.3專人指揮管理，維持良好的交通秩序，確保摩托車、自行車停靠規范、排列有序、走道暢通不堵塞。

　　3.4.4負責停車場地環境清潔衛生，定期清掃車庫地板、蜘蛛網，確保車庫環境整潔。

　　3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。

　　3.4.6確保車輛安全，如發現車輛及相關車輛配件丟失，按責任大小，物業公司承擔相應的賠償。

　　3.5零星工程管理主要內容及范圍:

　　3.5.1負責廠區、復烤廠的水電、土建、裝修零星工程。

　　3.5.2負責新增綠化工程。

　　3.5.3所有工程應保質保量按時完成，施工過程應確保施工現場整潔、安全，施工結束后將現場清理整潔。

　　3.5.4工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認，物業公司每月底將經部門確認的工程進行登記，交企管辦備案，并附詳細的費用清單。

　　3.6辦公用品及計生管理內容及范圍:

　　3.6.1負責辦公用品的代購、發放工作。

　　3.6.2負責戶口管理工作、計生工作，確保計生工作四個百分百。

　　3.6.3負責固定資產的管理工作，廠區房屋的安全檢查及維修申報工作，確保房屋安全和正常使用。

　　3.6.4各部門應由固定人員領用辦公用品。

　　4.零星工程維修及辦公用品申購程序:

　　4.1在500元以內原有項目的廠區零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等，由部門或車間通知物業公司維修，物業公司維修后經部門或車間對工程效果及費用進行確認，物業公司填寫物業服務登記表rj/qg0402-2，公共部分設施的維修由企管辦確認。

　　4.2廠區所有500元以上的零星維修工程，申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1，經分管廠長審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認。

　　4.3大額的零星工程，由物業公司進行費用預算，費用超過5萬元的工程應由物業分管領導審批同意后交廠長審批，并按有關審計程序執行。

　　4.4辦公用品在500元以內原有用品的更換，如更換臺玻、臺布等，由部門或車間通知物業公司，物業公司重新購置或更換后經部門或車間確認(物業服務登記表rj/qg0402-2)。

　　4.5所有500元以上辦公用品的購置，申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1)，經分管廠長審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門后由使用部門確認。

　　4.6每月底由物業公司對所有項目進行匯總，交企管辦備案。

　　5.考核辦法:

　　5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。

　　5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。

　　5.3企管辦現場管理員檢查如有不符合每次扣50元，當月內重復發現第二次扣100元，第三次扣150元，依此類推，當月累加。

　　5.4如有部門對物業公司提供的服務不滿意可以向企管辦書面反映，經核實每次酌情扣50-200元。

　　物業管理條例 25

　　小區公用部位即樓道、樓區公共路途、花壇空地等，是歸居民公共一切的，同時也是小區樹立的一項重要內容，為了堅持公用部位在公共運用中的整潔、完整，為小區居民發明良好的'外部環境，特制定本制度。

　　一、堅持公共樓道的清潔

　　1、不得在樓道內亂堆、亂放物品。

　　2、樓道走廊內堅持清潔、無廢紙、廢物、痰跡等。

　　二、樓區內公共路途、公共設備的運用

　　1、不得在公共路途等公共運用部位違章私搭亂建。

　　2、不得在公共運用部位亂貼亂畫。

　　3、不得在渣滓箱外、果皮箱外等處亂扔亂掉。

　　4、不得對公共配套設備停止破壞。

　　三、公共部位的花壇、綠地等的運用

　　1、不得破壞花壇、蹂躪草坪。

　　2、不得亂砍亂伐，攀折樹木、花草。

　　3、堅持花壇、綠地的整潔，不得亂扔、亂倒物品入公共綠地，

　　四、小區居民要共同保護公用運用的部位，堅持公用部位的整潔，如有違犯公共運用制度的，小區管理處將依據情節輕重給予處置。

　　物業管理條例 26

　　一、物業服務范圍

　　1. 小區物業服務的范圍包括但不限于以下內容：

　　(1)小區公共區域的日常清潔，綠化養護，設施、設備的檢修、維護和保養等工作;

　　(2)小區安全、衛生、秩序管理等工作;

　　(3)小區設施設備的維修和更新，特別是公共場所的電氣設備、給排水系統、供暖系統、通訊系統等的規范維護，確保小區設施設備的良好運轉;

　　(4)對業主和居民提供安全、便捷的服務，如快遞、報修、接待來訪等工作。

　　二、物業服務內容

　　1. 物業服務人員必須保持良好的服務態度，遵守職業道德。

　　2. 物業服務人員必須履行其職責，按規定時間到崗、下班，不早退、不晚到，值班期間必須保持專注。并且，物業服務人員應定期接受培訓和考核，提高自身服務素質。

　　3. 物業服務人員應貼心解答業主居民的問題，盡可能地幫助解決他們的`疑問和困難。

　　4. 物業服務人員應當加強對小區的巡查，及時發現并匯報小區存在問題，同時采取措施加以改善。

　　5. 物業服務人員應當保證小區的安全和衛生狀況，做好小區的環境清潔工作，加強消防安全工作、動火審批和開放車庫的管理等。

　　6. 物業服務人員應為業主居民提供快遞、報修、接待來訪等服務。

　　三、費用收費

　　1. 物業費用制度：

　　物業費用是由業主共同繳納，繳費標準應由業主委員會、物業管理公司和物業總公司三方面協商制定，既要考慮小區的運營需求，也要考慮業主的負擔能力。

　　2. 物業費用收費標準劃分：

　　(1)物業服務費：包括小區的日常清潔、綠化養護、設施設備檢修、維護和保養等工作。

　　(2)公共基礎設施維護費：包括小區公共基礎設施如電梯、電器、供水、供暖等的維護費用。

　　(3)公共基礎設施更新費：包括小區對公共區域的基礎設施更新和升級費用。

　　(4)裝修保證金：業主在裝修前應按規定繳納裝修保證金，作為對裝修過程中對小區設施的損害的賠償。

　　四、物業服務投訴處理制度

　　1. 業主或居民遇到物業服務問題，可以通過小區公告欄、業主委員會、物業辦公室、物業管理公司人員等渠道進行反映。

　　2. 物業管理公司應在接到業主或居民投訴后，第一時間派人前往處理，并在24小時內解決問題，確保服務質量。

　　3. 物業管理公司應建立服務臺賬，記錄業主和居民的投訴情況，并對服務質量進行定期考核和評價，按照評價結果對物業服務人員做出獎勵和處罰。

　　五、小區安全管理制度

　　1. 物業管理公司應將小區安全管理工作作為頭等大事，成立專門的小區安全管理小組，配備專職保安人員。

　　2. 物業管理公司應建立小區安全管理制度，明確保安人員巡邏線路，設立安全守衛室，定期組織保安人員進行消防演練和安全檢查。

　　3. 物業管理公司應著力提高業主和居民的安全意識，加強小區安全宣傳教育。

　　六、小區綠化管理制度

　　1. 物業管理公司應將小區的綠化工作納入日常管理范疇，建立綠化維護小組，負責綠化維護等工作。

　　2. 物業管理公司應按照規定的要求進行定期養護和更新綠化設施。

　　3. 物業管理公司應嚴格禁止車輛在綠化帶上行駛，切實保護小區綠化帶的美觀及綠化帶內的植物生長。

　　七、物業公司服務承諾

　　1. 物業公司承諾在小區管理中遵守法律法規和小區規章制度，遵循便民、安全、高效、優質的服務宗旨，持續提升管理服務水平，爭取業主滿意度的優異表現。

　　2. 物業公司承諾嚴格控制物業費用，將業主合理支付收費內容公示并不斷透明化。

　　3. 物業公司承諾堅持“關愛業主”的服務理念，情感和個性化引導客戶的服務需求，供業主提供優越的服務，并維護和諧的社區，保護和發展業主利益。

　　八、應急服務管理制度

　　1. 物業公司應建立應急服務管理制度，定期組織應急演練，提高應急服務的處理能力和反應速度。

　　2. 物業公司應與小區居民建立緊密聯系，及時了解小區狀況和居民需求，安排專人負責應急服務事宜，做好服務記錄。

　　3. 物業公司應根據小區特點，準備必備救援設備，并切實保障應急救援服務的有效開展。

　　九、安全監控管理制度

　　1. 物業公司應加強對小區安全監控設備的完善與管理，保證安全監控的可靠性及時性。

　　2. 物業公司應進行安全監控設備的巡查，發現問題及時處理，保障小區安全。

　　3. 物業公司應加強對安全監控系統的數據備份與存儲，保障數據的完整性和安全性。

　　十、業主監督制度

　　1. 物業公司應建立業主監督制度，接受業主、業主委員會的監督和管理。

　　2. 物業公司應及時解決業主提出的問題和建議，公開管理信息，接受業主評價。

　　3. 物業公司應定期召開業主大會和業主委員會議，向業主匯報工作，并接受業主監督。

　　十一、法律責任

　　物業公司應遵守相關法律法規和相關規定，依法行使職能，妥善處理業主投訴和糾紛。違反相關法律法規和規定，將承擔相應的法律責任。

　　物業管理條例 27

　　為建設和諧文明小區，規范小區物業管理活動，保持小區全體業主和物業使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生活環境，特制定本制度。

　　一、物業管理范圍

　　凡在小區居住的所有業主和物業使用人都納入本管理范圍。

　　二、物業小區的使用與維修

　　小區全體業主和物業使用人必須共同執行業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業管理人員做好各項管理工作，遵守各項管理制度。

　　1、合理使用小區內部分共用設施設備，自覺維護物業小區的'整潔、美觀，遵守政府對市容環境要求的相關規定。不擅自改變房屋的外貌和用途。

　　2、愛護小區的公共環境。小區所有公共設施屬小區全體業主共有，包括小區道路、球場、綠化、果樹、供電、供水設施、路燈、電動拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。

　　3、自覺維護物業小區內的公共生活秩序。小區業主和物業使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質，不得發出影響其他業主正常生活的`噪音，不得利用物業從事危害公共利益的活動以及進行法律法規及政府規定禁止的其他行為。

　　4、業主飼養寵物，應遵守政府有關規定，寵物外出必須由主人牽引并即時清理排在小區公共場所的寵物糞便。

　　5、機動車在小區內應控制時速低于5公里。車輛出入應按要求出示證件，本物業小區內禁止鳴笛。機動車應該放在每個業主車庫中或者公共車位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。本物業小區公共車位由物業管理人員施畫。僅用于業主和訪客車輛的臨時停放。

　　6、業主需要進行房屋維修時，應通知物業管理人員或業主委員會并遵守有關規章制度：施工早上8：00至12：00，下午14：00至17：00。維修完工后即時清理垃圾。三、物業服務費用的交納

　　本小區物業服務費包括：物業管理人員(保安)工資福利、公共場所電水費，維修費等。

　　1、業主或物業使用人約定每月10號前向業主委員會交納物業服務費。業主因故不能按期交納物業服務費的，應委托他人按期代交或及時補交。

　　2、對欠繳物業服務費的業主，業主委員會應進行催繳或委托物業服務人員催繳，可采用上門催繳、電話催繳、書面催繳等多種方式，并可采用相應催繳措施。

　　3、欠費六個月以上或拒繳物業服務費用的，業主委員會在小區內顯著位置公布欠繳情況。

　　4、欠費總金額過高時，業主委員會授權物業服務人員依法通過訴訟途徑解決。

　　物業管理條例 28

　　物業小區保安管理制度旨在規范小區安全秩序，保障居民生活安寧，確保物業設施安全，主要內容包括以下幾個方面：

　　1. 保安人員職責與行為規范

　　2. 值班制度與巡邏規定

　　3. 訪客管理與車輛出入控制

　　4. 緊急情況處理與應急預案

　　5. 設施設備安全監控

　　6. 保安培訓與績效考核

　　內容概述：

　　1. 保安人員應具備的專業技能和素質，如安全知識、應急處理能力等

　　2. 值班工作流程，包括交接班、日常記錄等

　　3. 對小區內外來人員的登記、詢問和指引程序

　　4. 車輛進出管理，包括停車規則、收費規定等

　　5. 針對火災、盜竊等緊急事件的`應對策略

　　6. 定期檢查與維護監控系統，確保其正常運行

　　7. 對保安人員進行定期培訓，提升專業技能和服務水平

　　8. 根據保安工作表現設定績效指標，進行公正評估

　　物業管理條例 29

　　保安物業管理制度旨在確保物業管理區域的安全與秩序，規范保安人員的'行為，提高服務質量，保障業主和使用者的人身財產安全。

　　內容概述：

　　1. 保安人員的招聘與培訓：規定保安人員的入職標準，包括年齡、身體狀況、專業技能等，并制定定期培訓計劃，提升其專業素質和服務意識。

　　2. 崗位職責：明確各崗位保安的工作內容，如門崗、巡邏、監控室等，確保責任清晰，工作有序。

　　3. 工作規程：制定日常操作流程，如接班交接、異常情況處理、應急響應等，確保保安人員在工作中有章可循。

　　4. 管理監督：設置監督機制，定期評估保安人員的工作表現，確保制度執行的有效性。

　　5. 設備管理：規定保安設備的使用、維護和更新，如監控系統、警報裝置等。

　　6. 業主溝通：指導保安人員與業主的溝通方式，處理業主投訴，提升滿意度。

　　物業管理條例 30

　　一、物業管理制度

　　（一）安全職責

　　1、嚴格執行公司的各項管理制度；

　　2、負責制定各項安全護衛職責制度，根據實際情況進行指導和檢查，對公司管理區域實施安全監督；

　　3、負責小區消防設施的監護和公共服務場所安全防范的督察；

　　4、做好公司管理區域內的管理工作，涉及違法案件的及時移交派出所，業務上自覺接受派出所指導；

　　5、查處公司管理區域內因員工玩忽職守而發生的治安、刑事案件和火災事故；

　　6、建立健全和管理好系統檔案資料；

　　7、抓好護衛隊思想政治教育和業務技能培訓；

　　8、做好新接物業護衛工作人員的崗位設置和物品配備的統籌策劃工作；

　　9、完成領導交辦的其他任務

　　（二）護衛崗位職責

　　1、護衛員上崗必須穿著統一制服，佩戴統一的工號，儀容嚴整；

　　2、糾正違章時必須先敬禮，做到文明服務，禮貌待人；

　　3、。上崗時要認真檢查設備、設施，認真做好安全防范工作，發現不安全因素應立即查明情況，排除險情，并及時報告領導，確保小區的安全；

　　4、堅守崗位，提高警惕，發現違法犯罪分子要勇于與之斗爭并設法將其抓獲；

　　5、熟悉本崗位任務和工作程序，預防案件、事故發生，力爭做到萬無一失；

　　6、愛護設施設備、公共財物，對小區的一切設施、財物不得隨便移動及亂用；

　　7、熟悉小區的消防系統及消防器材的安裝位置，掌握各種滅火器材的使用方法，遇到突發事件能正確進行處理；

　　8、值班時間，對崗位內發生的各種情況要及時認真處理，并作好記錄；

　　9、熟悉小區內公共設施情況，巡查、登記公共設施完好及損壞情況；

　　10、嚴格執行交接班制度，認真做好交接記錄；

　　11、對進入小區內的可疑人員、可疑車輛要進行盤問和檢查；

　　12、對進入小區內的陌生車輛要進行登記；

　　13、對發生在護衛區的刑事案件或治安案件，有保護現場、保護證據、維護秩序及提供請客的職責；

　　14、熟悉本管理區域內公共設備、設施及業主的基本情況；

　　15、認真完成領導交辦的其他任務。

　　（三）門崗、巡邏崗位職責

　　1、24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象及時處置，必要時相領導報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢；

　　2、掌握業主的來客動態，維護小區秩序；

　　3、嚴格執行來客登記制度，對身份不明無任何證件、形跡可疑者，應禁止其入內；

　　4、熟悉小區內住戶的基本情況；

　　5、做好執勤記錄，接班人員未上崗，不準下崗，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚，職責明確；

　　6、嚴格執行24小時巡邏制度；

　　7、對于進入小區的各類人員，必須認真進行驗證登記方可放行；

　　8、對于進入小區內的陌生車輛認真登記方可進入。

　　二、物業管理的目標

　　所謂物業管理，是指經營人受物業產權人和使用人的委托，按照國家法律和合同契約的規定，對被委托的物業行使管理權，以經濟手段管理物業，并運用現代管理科學，先進的維護養護技術和先進的服務手段，為物業所有人或使用者提供綜合的、優質的有償服務，以滿足使用者不同層次的需求，使物業發揮最大的使用效益和經濟效益。

　　對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標：

　　創造安全、舒適、和諧的居住環境；

　　發揮物業最大的使用價值；

　　使物業盡可能保值、增值。

　　三、物業管理涉及的組織

　　1、業主大會

　　業主是指物業內房屋和相關設施的`所有權人。業主大會則是由物業內的業主所組成的。

　　按照有關規定，業主大會必須有超過半數以上投票權的業主出席方能進行。業主可以委托代理人出席業主大會，不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。

　　業主大會的職權包括：

　　選舉、罷免管委會的組成人員。

　　監督管委會的工作。

　　聽取和審查管委會的工作報告。

　　決定物業內關于業主利益的重大事項。

　　修改業主公約。

　　改變和撤銷管委會不適當的決定。

　　批準管委會章程。

　　2、管委會

　　管委會是物業管理委員會的簡稱，是在房地產行政主管部門指導下，由物業內的業主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業內業主和使用人的合法權益。

　　3、物業管理企業

　　物業管理企業受物業管理委員會及房地產產權人的委托，承擔居住小區的物業管理。

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