房地產論文[經典]

　　在日復一日的學習、工作生活中，許多人都有過寫論文的經歷，對論文都不陌生吧，論文是討論某種問題或研究某種問題的文章。你知道論文怎樣才能寫的好嗎？以下是小編幫大家整理的房地產論文，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

　　房地產論文 篇1

　　引言

　　不可否認，房地產經濟在我國經濟發展中占據著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業崗位。然而，我國土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對房屋需求的猛增，開始出現供不應求的現象，直接導致房價上漲。長期如此發展下去，必將影響到我國經濟的穩定性，所以必須對房地產經濟加以規范，促進其與市場經濟的協調。

　　一、發揮政府宏觀調控的作用

　　房價居高不下、住房難是我我國當前備受關注的社會話題。在市場經濟中，經濟發展要遵循市場規律，而我國正處于經濟轉型期，加上市場環境復雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調控手段，合理控制房價，盡快把房價拉回與我國經濟水平相一致的軌道上，減少房地產泡沫帶來的危害。首先，政府需加強重視，并對當前房地產經濟有個明確的認識和科學的判斷，將控制和降低房地產市場風險作為重點工作來抓。其次，應加強監督管理力度，時時掌握房地產市場動向，了解消費者的消費心理，予以科學地引導和調控。特別是地方政府的投資行為，和房地產業負債率過高的問題，應及時解決，確保房地產商能夠理性投資，避免較大金融風險的形成。地方政府過度干預，非但解決不了問題，反而可能會出現新的問題，所以必須對地方政府加以約束。同時，在巨大經濟利益的引誘下，房地產交易中難免會出現金融詐騙行為，如有必要，政府應采取強制性手段予以制止。如果資產價值不斷增長，而實體經濟跟不上，將影響到經濟的可持續發展，為防止這一現象繼續惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過征收房產稅等手段加以控制。

　　二、實現房地產業的科學發展

　　房地產業在我國國民經濟中的地位極其重要，對國家和社會的貢獻也不容小覷，然而市場環境復雜多變，隨著房地產業的進一步壯大，出現的問題也越來越多。比如在銀行信貸中占據著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當其沖，其他行業也會受到影響。我國房價上漲的原因與實際價值并不相符，主要是開發商和炒房團引起的，價格與價值相背離，與市場經濟持續穩定發展的目標不符。所以，房地產業應盡快回歸到均衡、科學、可持續發展的軌道上來。該行業不管是收縮還是擴張，都應尊重客觀事實，符合我國經濟發展水平，并綜合考慮社會、人口、生態等多方面因素，使其在國民經濟中能夠發揮平穩支撐作用。任何行業發展，都有其底線，房地產業同樣如此，如果不加控制，任由其如此發展下去，必將會有衰退的一天，而其他許多行業也會受到影響，甚至會阻礙國民經濟的進步。所以，一方面，不管是房地產開發商，還是消費者，或是干預的地方政府，都應擺正心態，重新認識房地產業的`優勢和其可能帶來的風險，減少盲目性;另一方面，應結合經濟實際水平、城鎮化水平、工業化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學均衡可持續發展的道路。

　　三、房地產經濟需要合理轉型

　　經濟在發展，市場在隨時變化，新時代、新的消費需求對房地產業提出了新的要求。傳統的房地產業在擴張過程中存在明顯的盲目性，競爭方式較為粗放，且運營模式單一，不利于該行業的長遠發展。而如今，市場競爭加劇，房地產業不但要競爭產品數量和質量，還要樹立自己的形象品牌，提高產業服務水平，只有提高綜合實力，才能在激烈的競爭中占據優勢。運營模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務運營。另外，過去的房屋產品耗能較高，污染嚴重，對人們的健康和環境都不利。當前時代提倡綠色、節能、環保，房地產業也逐漸走上了低碳環保的發展道路。隨著城鎮化水平加快，房地產也在經營理念上也應有所轉變，首先要重視產品的綜合性和多功能化，現代很多地產都兼具辦公、娛樂、居住、購物等多種功能。其次經營范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設施上增加投資。此外，相應的物業和服務水平也要跟上。低碳綠色房地產是今后的一個主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹，更多的是體現在房屋的材料上，應盡量使用環保、無毒害的材料。

　　四、建立起有效的相關政策

　　行業發展大都要經過起步、繁榮、飽和、轉型四個階段，房地產業亦然，我國各地經濟水平不同，房地產業發展程度也有差異，國家應根據各地實際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進一步完善土地產權制度，建立城市土地儲備制度，為調控土地總量和結構提供制度基礎和保障。加強土地管理，嚴格監督，運用現代化高科技，在土地測量、規劃上提高工作效率，采用科學的的方法進行規劃。此外，還要明確城市增長邊界，界定農用地和非農用地的界限，并永久保護城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應保持房地產投資適度增長，進一步優化房地產市場結構，包括市場結構、產品結構和產業結構的內容。同時保持適度的房價收入比，例如控制房價上漲速度，保持城鎮居民可支配收入的持續增長，大力發展住房二級市場，提倡住房梯度消費，推進住房金融的改革創新，為消費者提供更完善、更多樣的金融產品。

　　五、結束語

　　房地產經濟近些年來發展迅速，對推動我國經濟的進步做出了巨大貢獻，但如今卻開始出現泡沫經濟，直接導致房價居高不下，長此以往，可能會影響到社會安定。這就要求必須加以控制，根據我國經濟水平，努力促進兩者間的協調發展。

　　房地產論文 篇2

　　房地產最近幾年的迅猛發展,伴隨著大量住宅區的出現,房地產項目現場施工這個行業也就相應地發展起來了,由于激烈的競爭,所以提高施工的質量,是發展的第一要義,而在提高效率和保障安全同時滿足的要求下,施工現場的管理就需要加強了,有策略的管理,可以提高對比競爭力,滿足要求。本文就管理策略為主要議題進行探討,總結經驗,得出基本的模式。

　　一、施工現場管理原則和內容進行必要的優化

　　現場管理是施工企業管理部門的核心部分,企業內部管理和現場管理相比較可能所占比重較小,因為現場管理的狀況直接代表了一個施工單位的整體競爭力。所以施工單位不僅要開拓市場,標新立異,還要狠抓現場,保證過程順利完成。

　　1、優化管理的原則

　　(1)符合標準和規范的要求。任何一個集體要想提高效率,最主要的還是要制定一定的規矩,將日常的每一步工作都納入規劃中來。在房地產施工現場進行管理的標準化和規范化就包括,施工過程中符合相關的規范,施工完成之后也要規范操作,避免事故的發生,而標準化就是每一個員工,不管是哪個部門的都需要一個統一的約束條件,不能有主觀隨意性。

　　(2)合理性的原則。雖然制定了原則讓工人們遵循,主要的目的是提高施工效率和保障人身安全,但是原則一定是科學合理的,不能過多限制他們的自由,并且一定結合現今的一些先進的科學技術,可以滿足大規模的施工活動的統籌。

　　(3)滿足經濟性的要求。雖然主要目的是規范操作,但是在管理上的投入應該是合理的,不能占太大的比重,但是也不能過少,這就需要管理決策部門進行科學地評估,保證進度的前提下,以保障安全為根本,盡可能節約管理的成本,才可能提高競爭力。

　　2、房地產現場施工管理的主要內容

　　施工現場涉及到很多方面的內容,事無巨細,都納入系統中歸類主要是以下的幾種,施工作業、物資運轉和施工質量的'監督還有整修過程中的安全管理等。所以有此可以大致得出管理的主要內容。

　　(1)一切以客戶為主線,最大程度滿足市場的需求。在市場經濟條件下的各行各業的發展,都需要以適應市場獲得生存的機會,而需要發展就必須滿足客戶的要求,保質保量地完成工作。

　　(2)提高員工的素質。員工的管理,提高素質包括思想和技術兩方面,思想上就是要將企業當成自己的第二個家,以集體利益為先,但一定要保證自身的安全,而技術上跟進了的話,就可以滿足施工的效率和質量。

　　(3)減少材料和能源。這一部分的管理就需要很好的計算和預估能力,不能使材料過少,這樣延誤工期得不償失,但是也不能過多,這樣的浪費是很不合理的,能源包括水、電兩大部分,一定要注意管理力度的加強,避免浪費。

　　二、施工現場管理的具體策略

　　1、優化現場管理的方式。優化的方式主要還是涉及到個體和集體,優化個體就是要以人為本,科學進行管理,這樣才能最大程度調動他們的積極性,將最大的心血奉獻給企業;集團優化就是要有工作的側重點,在整個施工過程中一定有核心的技術團隊,一切工作應該最大程度上滿足他們的要求;當然還有技術和經濟上的優化,如果企業既保證質量又保證經濟性的話那這個企業必然是具有強大生命力的。

　　2、安全管理,將管理細化。安全一直都是施工企業最先強調的,也是始終貫穿于整個施工過程中的,所以在施工過程中,需要將每一個小的環節都進行管理,有人指導,有人監督,加強安全教育。對于每一個團隊的隊長,一定培養安全責任意識。健全獎懲措施,將這樣的原則落實到每一步之中,季度考核的時候,將這些細化的管理匯總,統一獎懲,保證安全和技術這兩大塊的順利進行。

　　3、加強競爭機制,創造一流的施工團隊。內部競爭和外部競爭相結合,企業才可以更好發展,不斷有新鮮的血液注入,才能保證企業的年輕,所以現今流行的競爭上崗機制,公平、公正、公開的原則運用到施工單位的日常管理中是很有必要的。這樣才可以激發員工的學習熱情,加強自身,提高自身的競爭力。工資均使用按勞分配,這里勞主要還是看對于企業的貢獻度,主要在質量、安全、成本這三個方面。約束機制的建立也是創造一流團隊的一個方案,無規矩不成方圓,所以規范的制定,使每一個工作都有據可循是很有必要的,嚴格按照要求來進行,才能夠提高質量和速度。

　　4、信息技術的運用。信息化時代的推動,在管理體系中信息技術的運用越來越廣泛了,將員工的考勤,工作狀態和工作的結果均使用信息系統及時匯總和反饋,使整個過程透明化,便于監督管理。對于一些大型工種的信息化操作,可提高安全系數提高速率,是很有幫助的。

　　三、總結

　　上述一系列的論述,總體從房地產項目現場施工的管理的必要性,方式和內容上進行的,主要還是將個體和集體相結合,在保障安全的前提下,結合現代化技術,提高競爭力,實現施工過程的高質快速的進行。

　　參考文獻:

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　　房地產論文 篇3

　　摘要：隨著市場經濟體制的不斷變化，現代企業的發展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業穩定的經營和長遠的發展，尤其在房地產企業的管理中，企業運營過程中涉及的領域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產企業在新經濟環境下順利的開展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業的內部管理，進而為房產商品銷售提供良好的方案。基于這樣的原因，筆者對戰略成本會計在房地產企業管理中的應用展開論述，筆者對戰略成本會計的基本概念和對企業管理的作用進行簡述，并從三個方面應用進行論述，望本次的研究能為現今房地產企業穩定的經營和長遠的發展獻上綿薄之力。

　　現今市場經濟中使用的戰略成本會計與傳統成本會計相比具有較強的優勢，特別是以目前信息技術為不背景的信息集成平臺系統的研發和應用，為了使成本會計更適應現代企業制定管理制度和企業的發展，應對傳統的成本會計進行升級，在本文中研究的戰略成本會計，應用在企業管理中能打破企業原有的生產和經營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產和經營的每個環節中，使現代企業能在社會主義市場經濟中占據優勢地位，進而增強企業的核心競爭力，推動企業的長遠發展。

　　一、戰略成本會計的基本概念與作用

　　（一）戰略成本會計概念簡述

　　戰略成本會計指的是企業通過完成投資決策、研發與設計、原料采購、商品生產、銷售與售后服務予以全面的監管，將監管貫穿于整個經營過程中，從戰略的角度而言，其影響著成本每一個環節，規劃和控制成本使其保持在適當的水平，有助于企業在市場占據更多的市場份額，進而保障企業實現發展的戰略目標。由于現今市場中企業管理制度逐漸完善，企業生產和經營環境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經濟體制下對成本管理的需求，傳統成本會計的缺陷逐漸顯現出來，這嚴重地影響著企業穩定的經營。現代企業經營和者在企業管理中應從自身出發，采用管理理論和方法，改善傳統陳舊的成本會計，予以創新進而形成新的戰略成本會計，使之適應新成本會計環境。隨著經濟不斷發展與企業管理能力的提高，戰略成本會計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。

　　（二）戰略成本會計在企業管理中的作用

　　企業作為現今市場經濟的主體，生產產品的質量和服務應在市場中進行準確的定位，才能為企業存在的價值提供保障。現代企業在對產品生產和提供服務之前，戰略成本會計能收集市場發展趨勢、消費者需求、原材料質量以及價格等信息；然后現代企業會按照內部資源與外部環境，對信息予以篩選和整合，制定出優質的發展方案；最后，現代企業從營利的角度選擇最適合企業目前發展的最佳的方案。基于戰略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責任所在，協同合作避免了無效的生產環節與資金成本。

　　二、房地產企業成本管理當中戰略成本會計分析

　　戰略成本會計在房地產企業中的應用主要是在企業成本管理當中，屬于對傳統成本管理模式進行優化的過程，同時也是企業通過完善對成本管理的模式，來降低企業成本和制定新發展戰略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產經營環節，這樣的發展狀況，對現今房地產企業而言，代銷售的商品是房產企業的存貨。通常情況系企業通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現對原材料采購環節愛好難的成本管理。在房地產企業中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應按照房地產市場發展的程度展開相應的銷售活動，進而實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產市場當下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發盤的節奏，實現房地產企業自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產企業經營的績效。所以，從這一角度而言戰略成本會計對于房地產企業而言，是將生產經營和全局進行緊密的聯系，在此過程中不僅要將每一個生產環節在房地產企業的經營管理中整個系統中的.成本進行優化，同時還對房地產企業自身經營產生的經濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產企業的發展起到促進的作用。基于這樣的狀況，適當的采用的成本核算的方式，將存貨和成本價格分攤到不同的環節中，能發現當中成本改善的因素，以便從單一的環節來上升到全局成本優化的層次，充分地體現了房地產企業管理策略的戰略性高度。從上述的分析得知，將戰略成本會計理念充分的應用到房地產企業中，能在很大程度上提升房地產企業的經濟效益，并為房地產企業制定長遠的發展戰略提供真實和明確指導建議。

　　三、戰略成本會計在房地產企業管理中的應用分析

　　（一）在房地產企業房產銷售中的應用

　　采用戰略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制，屬于戰略成本控制和管理的適度服務質量控制的關鍵環節，銷售網點的安置則是在開展市場調查后對設計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網絡進行合理的布局，進而實現低成本的資金投入來換取搞銷售業績，這在房產銷售階段具有重要的位置，在對銷售網絡進行合理時，應在人流量較大的地方設置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設計和安放，這一環節中應用戰略會計能更好地權衡廣告費用和銷售業績間的關系。對于房地產行業而言，房產商品售后的服務對房地產企業的經營和發展具有深遠的影響，通常情況下售后服務在完成房產銷售后，開發商將房產所有物業管理事務移交到相應的物業公司，而房產業主對商品房售后物業管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產開發公司的企業形象。為了給業主提供良好的售后服務，提高物業管理質量實在必行。將戰略成本會計理念應用到房產商品售后的服務環節要求房地產企業對售后提供的服務智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務質量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實際的狀況，對物業管理公司和售后服務人員進行培訓，進而有效提升售后服務的質量和水平，這對進一步提升銷售業績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰略性成本會計理念的應用，能在很大程度上提升房地產企業銷售的業績，同時在保障業績的狀況下，逐漸提升企業的品牌形象，這對房地產企業長遠的發展具有重大的意義。

　　（二）在房地產決策管理中的應用

　　戰略成本會計和傳統成本會計最大的差異性是對企業的戰略意義，房地產行業的發展具有較強的實時性，基于這樣的發展狀況，房地產應時刻關注市場環境的變化，特別是房產商品的價格走勢，戰略成本會計在完成市場調研和市場未來發展方向預測之后，能為房地產提供豐富的信息，進而輔助房地產企業制定優質的發展戰略方案，提升房地產企業的核心競爭力。另外，戰略成本會計能夠輔助企業掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現企業和消費者雙贏的戰略發展目標。應用戰略成本會計是對企業運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰略成本會計應用后得到的效果，進而更好的輔助房地產管理的工作。另外，對房地產企業生產經營的過程中，經營戰略性成本會計會計信息的應用方面，若要充分的發揮其應有的效能，無論是企業經營決策管理人員，或是房地產企業的投資者，是企業在展開自身經營活動過程中其經營狀況能直觀的描述出經營戰略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產企業的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰略性成本會計方面管理理念的應用，能輔助房地產企業的穩定經營和長遠的發展，尤其是在經濟體制逐漸轉型的環境下，凸顯出戰略性成本會計管理的優勢。

　　四、結論

　　通過本文的論述中得知，戰略成本會計的應用貫穿于企業整個運營的環節中，其對市場環境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產企業的經營和發展而言具有重要的作用。在對房產商品進行銷售之前，應根據戰略成本會計采集的市場信息和房產商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調整，能更好地輔助房地產企業提升其核心競爭力。

　　參考文獻：

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　　[3]朱長輝.淺談戰略管理會計在我國企業的應用[J].黑龍江對外經貿,20xx,07（10）:149-150.

　　房地產論文 篇4

　　摘要：近年來，房地產一直都是一個被炒得火熱的話題，加劇了房地產業的飛速發展，帶動越來越多的房地產公司繁榮發展起來。所以在愈演愈烈的房地產業競爭中，加強自身的各種優勢顯得更為重要。經濟效益最大化是企業追尋的最大化理想目標，要想有效提高房地產業的經濟效益，就必須對房地產項目的工程造價進行嚴格的管理和控制。在保證房地產項目工程質量的基礎上，抓好工程造價管理工作，盡可能的降低工程造價，從而不斷提升企業的經濟效益，實現產業的長足發展。本文對影響房地產開發項目前期工程造價的因素進行了分析并淺析了加強房地產開發項目工程造價管理的措施。

　　1、引言

　　房地產項目的開發建設包含多個重要的階段，所起作用對整個項目影響較大的有決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等，而房地產的工程造價也包含了多方面的內容：地價、設計費、招標費、建筑工程造價、財務費、廣告銷售費、工程管理費、營業費以及其他各項稅費等。由此可見實現對房地產項目前期工程的工程造價管理控制并不是一件簡單的事情。但企業又不得不做好這些方面的工作，所以企業首先要認清房地產市場的發展態勢，明確自身發展的優缺點，制定合理的發展方案，接下來就從決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段和竣工階段等方面進行解析科學合理的工程造價控制管理的相關方法。

　　2、影響房地產項目工程造價控制管理的主要因素

　　2.1人員因素

　　人員因素是房地產項目開發建設的最基礎、最必不可少的因素。人員遍布房地產開發過程的各個過程中，使得管理概預算的編制成為一項特別復雜重要的工作，關乎著每位員工的勞動所得利益和最終的房地產成品價格。要做好概預算的編制工作，就要任用高素質的編制人員。高素質的編制人員不僅具備豐富的編制工作經驗，對市場時時刻刻的變動也異常靈敏，更為熟悉房地產業頒布的各項政策和條令條例，能夠制定出高質量的概預算編制，為企業節約更多的建設成本。

　　2.2設計因素

　　如果人員因素是整個房地產開發項目開發建設的基礎因素，那設計因素就是影響概預算編制工作的基礎因素。因為只有拿到明確的'工程設計圖之后，負責概預算編制的工作人員才能有安排人員工作的計劃。所以要想高度實現工程造價的控制與管理，首先要控制好房地產項目的設計因素。如果房地產開發項目的設計圖不科學合理，不僅影響概預算的編制工作，對整個項目的工程造價都會有很大的不利影響，不僅不會節約建設成本還會造成大量的資金浪費。

　　2.3施工因素

　　較于前兩者，施工因素對整個房地產項目并沒有那么重大的影響作用，但它依然會有屬于自己的影響意義。施工也是一個復雜的過程，不論選材還是選用設備還是人員安排。施工可行性、施工工藝和施工設備都是編制概預算工作必須要考慮的因素，從而影響著工程造價。

　　3、房地產項目工程造價的管理和控制措施

　　3.1控制好投資決策階段的工程造價

　　3.1.1明確規劃項目資金的使用狀況

　　房地產開發項目從籌備到施工再到最后的竣工都需要通過使用資金來維持運作，是一筆龐大的數額，企業不得不把每筆資金都落實到實處，落實到每一個人、每一件事上。可以通過設立專門的監督機構來促進落實工作，這樣就不會有太多的資金使用發生偏離設想的現象，即使有發生偏離的傾向也會被立即改正，將因為資金周轉不靈而被迫停工的可能性降到最低最小。

　　3.1.2做好施工前期的市場分析工作

　　在投資決策階段，最重要最關鍵的工作莫過于對前期對房地產市場的分析，只有分析好市場狀況，預測好市場前景，才能為投資決策提供最真實可靠的依據，減少投資失誤損失巨大的現象發生。可以通過各種渠道搜集最新的市場消息，大量的比較同類工程項目的經典案例，再加上對建筑場地的實際分析，就能做到對市場進行最合理的評估，使投資決策工作的更安全高效。

　　3.1.3資本融資的規范化

　　資本的融資是為整個項目的資金作準備，融資到位意味著資金到位。在融資過程中需要注意有嚴格有效的文件，一方資金不到位都會影響整個施工進度。有文件保證即使出現資金紕漏也不至于太過加大工程的施工風險。

　　3.2控制好設計階段的工程造價

　　在工程的設計階段，需要設計出技術與經濟完美融合的方案，通過對技術性指標和經濟性指標的對比分析保證設計方案符合低成本高收益的工程預想。方案被設計出來還需要經過嚴格程序的會審，建設單位組織相關的各方人員認真審查總設計方案和單項設計方案的可行性，是否符合價值管理觀念，對某些不足之處提出合理可行的建議，減少不必要的成本開支，使設計方案更先進、合理、經濟。最后要想做好設計階段的造價控制，就要保證設計估算、概算、預算三方面的工作貫通，更進一步的保證設計的合理性。

　　3.3嚴格管理招標階段的工程造價

　　房地產開發項目的工程造價主要有施工招標和材料設備招標兩個方面。不管是施工的招標還是材料設備的招標都關系著整個開發項目的建筑進度。從整體著想，在這兩方面的招標工作上要注意紀律性，嚴格對各個參與投標的企業進行審查是必不可少的，還要有公平、公正、公開、誠信的招投標理念作為支撐。在招投標過程中需要有嚴謹的招標文件，文件內容涵蓋建筑施工過程中所有可能出現的情況及其影響因素的分析規劃，盡可能做到全面。最后要嚴格按照國家的法令條例明確各方的責任義務，做好對違約不履行責任的現象的明確處理辦法，達到減少處理麻煩的投資成本。

　　3.4管理好施工階段的造價管理

　　對施工階段的造價管理主要分為三個方面：

　　①對建設項目要完善監督管理制度，落實好監督管理部門的責任。根據監督管理的規范條例和實施細則發揮作用，不斷完善職責，核定好施工進度中的工程內容、工程量、費用支出等。

　　②對工程的變更現象進行嚴格管理，施工單位、材料供應商反悔拒絕履行約定的義務是施工建設中常見的現象，面對這種常見的情況應具備完善的處理方法，及時提出反索賠。對于自身也要嚴格要求造價工程師審核好工程變更的造價，做到事前把關，主動履行監控職責。

　　③要對施工現場加強管理，規范現場的簽證制度。

　　現場簽證是為了避免現場實際和其他特殊情況使工程出現變動而制定的書面確認書，在實際操作過程中由于現場管理人員缺乏對現場簽證價款的意識，使得結算遠遠超過預算的現象時有發生。因此對現場簽證的管理進行加強是很有必要的，所以施工建設的現場管理人員要不斷高標準的嚴格要求自己，不斷增強及時現場簽價款的意識，越拖延意外越多，失誤越多。從實際工作出發，抓好現場簽證的操作，使工作質量得以提升，簽證價款也得到有效的控制。

　　3.5管理好竣工結算階段的造價

　　竣工階段的工程造價主要指對工程量的復核工作，需要審價人員能夠熟練的把握整個工程的施工細節，熟悉工程量的計算規則，而且精通各種施工技術。這樣能夠更方便的應對出現施工變更的緊急情況，為房地產開發項目的工程造價管理與控制發揮自己的作用。

　　4、結束語

　　總而言之，房地產工程造價的控制和管理關系到整個項目的施工過程，也影響著企業的經濟效益。而房地產工程造價的控制與管理是一個動態復雜的過程，并不局限于項目建設開發的前期階段，它涉及到多方面的內容，因此還要特別注意對整個項目的開發建設都采用科學、系統的方法以做好工程造價的控制與管理，從而更多的減少項目支出，節約更多的建設成本，這樣不僅有利于房地產企業實現資金的良性循環，提高企業競爭力，獲得更大的利潤空間，也會為企業獲取更大的生存空間，從而實現自身的長遠發展。

　　參考文獻

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　　房地產論文 篇5

　　一、房地產開發中工程經濟分析的重要性

　　1)社會大環境下需要工程經濟分析。改革開放以來，市場經濟在中國的發展可謂是突飛猛進，國家對經濟的干預減少，市場對自身的調控增加，這也就造成了各個企業之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產開發企業如何才能更好的生存和發展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產開發企業相比，房地產開發商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環境是相同的。那么在這個大環境下如何才能比別的房地產商更勝一籌，做好房地產工程經濟是必要的，這樣就能降低房地產規劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產企業的投資收益。房地產開發的工程經濟分析不僅對房屋的建設和經營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮化進程，在我國廣大農村開始建起了大量商品房，那么房地產開發之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產開發的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農村拆遷的過程中發揮重要的作用，推動農村拆遷工作高速有效的運行。

　　2)企業自身需要工程經濟分析。一個發展完善的房地產企業，在開發過程中是必然要進行工程經濟分析的。房地產企業對房地產開發時，事先如果進行了完善又合理的工程經濟分析，就能夠有效地降低房地產開發的成本，并且能使房地產企業對房地產開發的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產開發過程中的工程經濟分析，能夠有效的降低成本、規避風險，并且能夠獲得良好的經濟效益，大大提高了房地產開發商的工作積極性。

　　二、房地產開發中的工程經濟分析

　　在房地產開發過程中，房地產開發者也就是房地產企業，在進行工程經濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產開發過程中對工程經濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產開發企業才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產開發事業中占據有利地位。

　　1)房地產開發項目應準確進行前期市場定位。房地產開發過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產開發項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發項目的具體內容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發項目條件類似的其他房地產開發項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產開發管理者對其進行正確的分析。房地產開發商們已經在戰略角度上通過對以上各個環節的分析和定位，在宏觀方面已經可以預估房地產開發過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產開發項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產開發項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產開發過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產開發工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產開發過程中的工程經濟成本。

　　2)工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產開發商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產開發商應該在房地產開發的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產開發項目中為房地產的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產開發管理者的想象呈現出來，正式的房地產開發設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產開發管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產開發者在工程設計階段設計的成本就已經失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產開發項目過程的失控，無止境的增加房地產開發過程中的成本。通過對國內房地產分析的實踐表明，在房地產開發項目中，設計分析階段的費用只占房地產開發整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產開發過程中40%的'費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。

　　3)工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產開發的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產開發者首先要對項目的進度進行合理的統籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產開發商就能夠在市場最優原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協調利益，達到互利雙贏的效果。

　　三、結語

　　綜上所述，房地產開發者在房地產開發中對工程經濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業和政府的共同努力。

　　房地產論文 篇6

　　論文摘要：隨著國家調控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產企業內部費用成本的壓縮空間越來越小。科學的稅收籌劃，對于提高企業的經濟效益、增強企業的競爭實力乃至促進整個房地產行業的發展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產企業的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。

　　一、引言

　　房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產公司要在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利，就必須根據企業本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創造成本優勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產企業在考慮其生產經營戰略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。

　　二、稅收籌劃的基本理論及依據

　　稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，在不違反法律、法規（稅法及其他相關法律法規）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據為：1.稅收調控理論與稅收籌劃稅收調控理論認為政府利用稅收調節經濟實質上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產生正向影響，實現一定的社會、經濟目標。正是這種稅收調控使得稅收產生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的'領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現代財政理論認為稅收的本質是國家提供公共產品的價格。因為公共產品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產生了。3.企業契約理論與稅收籌劃。科斯的企業契約理論認為:“企業實質是一系列契約的聯結”企業與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業就有動力和機會進行一些安排，以實現企業的價值或稅后利潤最大化的目標。

　　三、房地產開發企業進行稅收籌劃的部分方法

　　房地產業所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅等，房地產業的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產業自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現行政策下，房地產開發企業如何能夠實現良好業績，獲得企業的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

　　1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產或轉讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環節，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優惠。因此，在實踐中，房地產開發企業可以將企業的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產開發企業通過合理的定價將房地產項目轉讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調節房地產開發企業和房地產銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業承受較低的土地增值稅。

　　2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規定:可以對從事房地產開發的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內適當的加大公共配套設施的投入，用以改善環境，增加賣點，提高產品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區內有限的空間內增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發成本里進行加計扣除。

　　四、充分關注稅收的籌劃風險

　　風險管理是經濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的經濟手段及技術手段對風險加以控制，規避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產企業涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規的有關規定，使得房地產企業沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發稅務機關對企業進行檢查、調整、處罰等等，最后導致房地產企業經濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業經營環境的多變形、復雜性及不確定事件的發生，稅法常隨經濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業經營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業管理等多方面的知識，具有很強的專業性和技能性，需要專業技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優化選擇的結果。優化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業整體利益最大。

　　參考文獻

　　1 李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據,財政研究,20xx年第5期.

　　2 注冊會計師全國統一考試輔導教材稅法[M].北京:中國財政經濟出版社,20xx.

　　3 中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。

　　房地產論文 篇7

　　房地產業作為我國發展最快的產業之一,不僅為城鎮居民提供了安居樂業的居所,推進了城市化進程,也有力地促進了國民經濟的發展,對實現土地資源優化配置和產業結構調整發揮著重要作用,作為一種導向性產業,其連帶效應為國民經濟整體發展提供了契機。房地產業與鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等上下游60多種產業直接或間接相關,據統計,每100元的房地產銷售能帶動相關產業170元的銷售。另外,房地產業的發展也能促使一些新興行業的產生、發展,譬如物業管理、法律咨詢、房地產評估、房地產中介等等。

　　與此同時,我國房地產業的發展也暴露出許多問題,尤其房價持續飛漲已經越來越偏離經濟的增長速度和普通百姓的收入水平,使之成為社會輿論關注的焦點。由美國次貸危機引發的全球金融危機,引起全世界對金融監管以及房地產市場虛擬性的高度關注。虛擬經濟是產生經濟泡沫的根源,房地產泡沫也是由房地產市場具有的虛擬特性引發的。如何解釋房地產所具有的虛擬特性,以及它對宏觀經濟的影響,是本文要討論的主要內容。

　　一、虛擬資本與虛擬經濟。

　　馬克思在《資本論》第三卷第五篇中對虛擬資本進行分析,提出“人們把虛擬資本的形成叫作資本化。人們把每一個有規則的會反復取得的收入按平均利息率來計算,把它算作是按這個利息率貸出的一個資本會提供的收益,這樣就把這個收入資本化了”[1]493。生息資本的運動和信用制度的發展創造出了虛擬資本,包括股票、債券、匯票、不動產抵押單等,“所有這些證券實際上都只是代表已積累的對于未來生產的索取權或權利證書,它們的貨幣價值或資本價值,或者像國債那樣不代表任何資本,或者完全不決定于它們所代表的現實資本的價值”[1]494。

　　虛擬資本本身沒有價值,但虛擬資本可以通過循環運動產生利潤,獲取某種形式的“剩余價值”,它不能直接作為現實生產要素或資本在生產活動中發生作用,而只是所有權證書,是“現實資本的紙制復本”,反映著債權債務關系。“但是,作為紙制復本,這些證券只是幻想的,它們的價值額的漲落,和它們有權代表的現實資本的價值變動完全無關,盡管它們可以作為商品來買賣,因而可以作為資本價值來流通。”[1]530當金融發生動蕩時,虛擬資本的價格可以數倍于它們所代表的實際資本價值,也可以大大低于實際資本價值,甚至一文不值。

　　(一)虛擬資本對社會經濟運行的積極影響。

　　1.加快財富的集中和資本的積累,促進資本的社會化進程。虛擬資本的出現改變了資本積累的方式,資金集中更加迅速、快捷,促進了資本的社會化,為高效率的社會化大生產奠定基礎。 促進了資源的合理配置。虛擬資本在各部門之間的轉移更加自由靈活,從而能表現出明顯的優化資源配置的效應和導向性,帶動了勞動力、技術、自然資源在實體經濟部門之間的優化配置。 促進經濟增長。虛擬資本的繁榮,能增加投資者財富,刺激消費增長,改變短期邊際消費傾向,擴大經濟增長的乘數效應,虛擬資本中的股票債券,如果絕大部分是生產性的,也有利于經濟的增長。 促進利潤率平均化。“信用制度的必然形成,以便對利潤率的平均化或這個平均化運動起中介作用。”[1]5325.減少流通費用。“一項主要的流通費用,就是貨幣本身,因為貨幣自身具有價值。”通過信用,“A相當大的一部分交易完全用不著貨幣。B流通手段的流通加速了。……一方面,這種加速是技術性的;也就是說,在現實的、對消費起中介作用的商品流轉額保持不變時,較小量的貨幣或貨幣符號,可以完成同樣的服務。這是同銀行業務的技術聯系在一起的。另一方面,信用又會加速商品形態變化的速度,從而加速貨幣流通的速度。”[1]541(二)虛擬資本對社會經濟運行的消極影響。

　　虛擬資本如果發展過度,就會對宏觀經濟產生嚴重的消極影響:

　　? 1.虛擬資本的過度發展會擠占生產部門的資金供給。在高投資回報預期下,大量資金從實體經濟領域流向金融市場和房地產市場,造成經濟虛假繁榮。如果流進虛擬經濟領域的資金過多,就會造成實體經濟部門資金不足,發展乏力,出現生產性投資的擠出效應。 虛擬資本是經濟泡沫產生的根源。虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹,與實際資本脫離越來越遠,形成泡沫經濟。經濟泡沫的成分不斷增加,人們對虛擬利潤的追逐導致大量資金非正常涌入虛擬資本市場,人們熱衷于炒作股票、期貨等“金錢游戲”活動。 在虛擬資本的積累快于現實資本積累的情況下,生息的貨幣資本不僅不反映現實貨幣資本的積累,而且自我擴張,這樣就導致了現實資本供求和生息貨幣資本的供求出現明顯差別,生息貨幣的過剩或不足,不反映或不完全反映現實資本的過剩或不足,增大了調控宏觀經濟的難度。

　　虛擬經濟是與實體經濟相對應的概念。成思危認為,虛擬經濟是指與虛擬資本以金融系統為主要依托的循環運動有關的經濟活動。簡單地說,虛擬經濟就是直接以錢生錢的活動。劉駿民認為,虛擬經濟是以資本化定價行為為基礎的價格系統,其運行的基本特征是具有內在的波動性。

　　二、房地產市場虛擬性的表現。

　　房地產市場具有虛擬經濟和實體經濟的二重屬性,虛擬性是指房地產是一種虛擬資產,其特性介于普通商品和金融資產之間。具體表現在:

　　其一,以房地產的.權屬證書開出的匯票或發行的抵押證券實質上是一種虛擬資本。根據馬克思的解釋,房地產權屬證書“實際上都只是代表已積累的對于未來生產的索取權或權利證書”,它本身沒有價值,但可以通過循環運動產生利潤,獲取某種形式的剩余價值。諸如房地產抵押貸款以及抵押貸款的證券化(MBS)、房地產公司的上市融資、發行債券以及股票等有價證券(REITs),依托金融系統的循環運動使得這些房地產金融工具不經過實體經濟的循環就可以取得盈利的經濟活動,就是一種虛擬經濟,這充分體現了房地產市場的虛擬性。

　　其二,資本化定價。作為不動產的土地,土地價格就是“地租的資本化”,它使土地資產成為一種具有虛擬資本屬性的資產。實際上,在現代房地產投資、融資實務中,根據房地產產生的現金流量進行估價的收益資本化法仍是決定房地產投資的最主要估價方式,只是在估算現金流量時需要考慮更多的因素,以求達到更好的預測效果。

　　其三,投資者并不直接參與生產和消費等實體經濟活動。在現代經濟

　　生活中,房地產已經成為一種重要的投資品,由于對土地需求不斷增加而土地存量不變,因此,從長期來看,房地產價格必呈上升趨勢。投資者為了資產保值增值而取得房地產所有權,其投資的目的在于盈利,投資者并沒有直接參與生產和消費等實體經濟活動。

　　三、房地產虛擬性質與宏觀經濟。

　　房地產的虛擬資產性質使其成為聯系實體經濟與虛擬經濟的紐帶,它像一把雙刃劍,對宏觀經濟發揮著正負兩方面作用。郭金興認為,在現代經濟中,房地產是一種重要的虛擬資產,并且隨著虛擬經濟的發展,其虛擬性也在不斷增強,這在成熟的市場經濟國家體現得尤為明顯。經驗表明,房地產市場波動并不一定會對實體經濟造成破壞性影響。劉駿民、王千也認為,實際上,一個發達而完善的房地產市場有可能在經濟發展和經濟增長中起到穩定作用。

　　(一)完善的房地產市場的積極作用。

　　1.促進金融市場擴大。房地產以其不動產的特點成為商業銀行發放貸款的重要抵押品,再加上房地產抵押貸款及其證券化等金融工具的不斷創新,也擴大了銀行和金融市場的范圍和規模。通過向銀行抵押貸款,企業和個人可以獲得資金用于房地產的生產、交易,而房地產市場交易的活躍進一步刺激房價上漲。抵押品價格的上漲改善了銀行的資產負債表,并吸引過剩資金流向房地產金融市場,進而使得信貸規模以及金融市場的規模和范圍進一步擴大。 支持實體經濟發展。房地產以及房地產金融市場既可以吸收大量社會過剩閑散的資金,從而化解實體經濟物價不穩定的壓力,在很大程度上消化實體經濟的風險;也可以為房地產市場上企業和個人的投資需求提供資金支持。 優化社會資源配置。房地產金融市場將資源從低效率利用部門轉移到高效率部門,使社會的經濟資源能更有效地配置在效率更高或效用更大的部門,實現稀缺資源的合理配置和有效利用。房地產增強資金的配置效應從而引導實體經濟對資源的優化配置。隨著金融改革的深化,虛擬經濟的資源配置功能越來越強,極大地促進了經濟的發展。

　　所以說房地產這種虛擬經濟成分適當的波動對實體經濟是有益的,一方面它可以緩解對實體經濟的沖擊,另一方面也可以優化資金配置,為實體經濟能更好地配置資源服務,從而促進經濟增長,改善國民福利。

　　(二)房地產市場虛擬性的負面作用。

　　1.它是房地產泡沫產生的根源。一方面,在高投資回報預期下,大量資金從實體經濟領域流向金融市場和房地產市場,房地產價格飛漲,造成經濟虛假繁榮,經濟泡沫不斷增加。同時,自上世紀80年代以來,全球范圍內的金融自由化、資本市場管制放松以及先進通訊技術的應用使得資本流動更方便、更快捷,國際資本可以更容易地跨國界流向收益高的房地產市場,大大增加了房地產市場的泡沫。另一方面,房地產和其他虛擬資產之間結構失衡,發展速度參差不齊,同樣可能由于大量貨幣資金積聚于房地產市場而造成房地產泡沫。 房地產業與銀行貨幣發行、金融證券市場緊密聯系在一起,使房地產波動通過貨幣供給和信貸總量等傳導機制對金融市場和宏觀經濟產生影響。市場繁榮時,利率水平較低,貸款規模和信貸總量不斷增加,居民收入預期增加,購房者對房地產的需求增加,從而促進經濟加速增長;在加息過程中,人們對于經濟前景持樂觀態度,居民收入預期進一步增長。而一旦由于政策變動或投資者預期變化等原因引發信貸規模驟減時,購房成本增加,居民收入預期下降,便會抑制房地產需求,經濟增速便會下降。同時房價的下跌也促使居民觀望乃至拋售房產,進一步促進房價的下跌。人們對經濟預期普遍持悲觀態度時,如果投資者資金鏈斷裂,就很容易引發金融危機。

　　因此,防止大量貨幣積聚在房地產市場,打擊房地產投機,是治理房地產過度虛擬產生泡沫的關鍵。我國目前由于金融或資本不發達,投資渠道少,房地產往往被作為一種優質的投資品,在流動性過剩、資本逐利的本性推動下,就會引發房地產投機、房價迅速上漲的不良局面。而房地產又是對政策,尤其是對土地、金融、稅收等政策依賴性很強的行業,資金松緊對房地產運行有決定性的影響。從20xx年6月到20xx年8月美國基準利率先后上調17次,從1%上升到5·25%。利率上升使信用不好的借款人還款壓力增大,違約現象大量出現;房地產市場降溫則使借款人難以將房屋出租、出售,即使出售了房屋也不足以償還購房貸款本金和利息,從而產生了商業銀行貸款虧損等連鎖反應,最終導致了次貸危機的發生。

　　四、我國房地產市場現狀及建議。

　　國人對住房有特殊情結。由于人多地少、經濟高速增長、城市化進程加速、信用工具不斷出新、超前消費意識形成等因素的相互作用,導致我國需求膨脹,且具有相當的剛性,再加上境內外投資、投機的炒作,尤其是當前我國人民幣升值預期的高漲,熱錢正在快速進入我國,使我國房地產市場呈現極不正常的狀態。一方面,形成了虛假的房市需求,推動房價不斷上漲,投資者購房時不考慮自己的真實消費能力,包括按揭貸款后的還貸能力,而是考慮投資收益和成本,只要房價漲幅超過銀行還貸利息成本,投資性購房的需求便會不斷增加;另一方面,造成社會資源的極大浪費,許多城市房子空置率很高,而中低收入人群越來越買不起房子,極易引發社會矛盾,影響和諧社會的建設。

　　從房地產市場的供求關系看,目前我國存在著結構性失衡。房地產結構性的供不應求與供過于求同時并存:一方面,大量的商品房積壓,這主要是因為開發商沒有充分分析市場,對市場有效需求估計不足,過多投資高檔住宅,導致了空置;另一方面,大多數居民的住房還十分緊張,普通住宅尤其是經濟適用房供給短缺、增長緩慢。要解決結構性失衡,就需要增加開發經濟適用房的比例,而且嚴格限制以經濟適用房名義開發超大面積住宅或將經濟適用房轉變為普通商品房。由于我國的房地產市場還處于發育的初期階段,政府的主要職責就是通過制定科學、有效、競爭的規則,促進房地產市場的正常發育,充分運用經濟手段調節房地產市場的供給和需求,抑制房地產投機或炒作。為此,筆者提出以下具體建議:

　　第一,進一步完善我國的住房保障制度。政府應進一步加大對保障性住房建設的投入力度,優先保證供應廉租房和經濟適用房建設用地;同時,要建立科學規范的準入機制,使住房保障制度真正保障買不起商品房和無力自行解決住房問題(包括無能力租市場價住房)的貧困家庭或中低收入家庭。

　　第二,加強對熱錢的跟蹤和管制,控制熱錢大量流入房地產市場。當前人民幣在境外壓力下升值預期不斷高漲,吸引大量熱錢涌入境內,房地產尤其是豪宅是熱錢投資的主要對象。所以,一方面要穩定幣值尤其是預期;另一方面,要從根本上完善我國的市場體制、金融制度以及貨幣政策等。

　　第三,增加投資渠道,使資金分流。采取住房抵押貸款證券化、建立房地產信托基金等措施,當股票、基金、債券以及抵押貸款證券化這些投資渠道發展后,融資方式的多樣化可以讓投資行為轉向購買虛擬房產,減少樓市的投資行為,也可以減少銀行承受的金融風險。

　　第四,加強政策的針對性和有效性。房地產由于受多種因素影響,是個復雜的市場體系,政府應該有的放矢地制定地方房地產政策,而不能搞“一刀切”。同時,加強房地產市場分析研究,建立健全房地產市場信息系統,完善市場監測分析和預警機制,準確把握房地產市場走勢,及時發現市場運行中的新情況、新問題,提高調控措施的預見性、針對性和有效性,正確引導房地產的投資和消費。

　　第五,加強稅收、信貸等政策對房地產市場的監管和調控作用。加強、調整房地產市場交易稅收,加強物業立法。同時,貨幣政策制定者應該增加對發展中的按揭市場基本結構的關注,并提高信貸條件,加強對經營家庭債務相關的金融實體的監管,以保證其健康運行。

　　第六,充分認識房地產業的虛擬特性,

　　綜合考慮房地產金融問題,而不是單獨從銀行信貸管理、信托政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融。同時,進一步完善立法,使房地產企業股票發行和交易規范化,把企業通過股份制而籌集的資金納入健康發展的軌道。

　　總之,解決住房問題需要政府這只看得見的手與市場這只看不見的手兩者的密切配合。一方面,要發揮市場在資源配置方面的基礎性作用,利用市場的力量來使住宅商品適應各種不同的需求,以實現供需之間的動態平衡;另一方面,市場和政府兩只手是互相配合的,政府應該更多地考慮保障社會公平。

　　房地產論文 篇8

　　如今隨著購房者的理性決策意識不斷加強和推廣競爭激烈程度的持續加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產商對于樓盤的銷售必須拿出翔實可行的銷售進程控制計劃，其中影響銷售進程的重要因素之一就是房產商所施行的促銷計劃。

　　針對房地產銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產商品的供應方--房地產企業應該從樓盤前期策劃、綜合質量和服務等方面做好銷售工作。

　　一、充足的前期策劃與市場調查。

　　在金融危機和國家宏觀調控政策的影響下，由于消費者日趨理性，一些房地產企業開發的產品出現了銷售不暢甚至滯銷的現象，但同時有些企業則一直保持較好的營銷態勢。究其原因，其中一條很重要原因是發展商決策層缺乏必要的市場調查，沒有掌握到足夠的市場信息導致決策失誤，使項目開發出現選址不準和市場定位不當。實踐已充分證明，房地產市場調查對幫助房地產企業作出正確的決策有極為重要的作用。

　　通過市場調查，企業可以比較準確地掌握市場供求狀況，據此制定出銷售計劃；有助于房地產企業實施正確的價格策略，依據消費者的需求及心里承受能力，抓住機遇，確定可行的市場價格，有針對性地開展各種促銷活動，從而保證銷售成功。市場調查需要做得更充分、更科學，通過調查全面把握社會經濟與發展形勢、房地產市場發展態勢，了解房地產政策法規和政府有關措施，并對項目周邊居民和對周邊同類樓盤作深入調查了解，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發營銷策略。

　　二、創造值得信賴的地產品牌。

　　在當前市場形勢下，地產品牌對于房地產企業的`生存更加重要，這是賣方過渡到買方市場的必然。品牌是指產品品質、服務品質、企業文化、理念、價值、個性等的綜合與凝聚，是區別于同類產品的一種企業商譽。品牌不是一朝一夕建立起來。在賣方市場前提下多數地產品牌建設是浮在水面上，以保證快速銷售為前提的“品牌建設”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場前提下，地產服務品牌建設考慮如何讓品牌的“內涵”有系統地從購房到居住的所有環節一直延續下去。在房子資源相對短缺的時代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價值。當地產投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機價值。

　　只有把居住看作是生活的前提下，既生活價值，開發商只有真正關注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產品牌，開發商應向廣大業主及社會承諾，把自己放在陽光下考驗，主動接受監督，把自己置身于約束之中。優秀品牌會讓消費者對企業品牌產生良好的印象，并形成習慣性消費心理的過程。

　　三、更新房地產商品營銷理念。

　　傳統的房地產營銷就是通過廣告傳遞樓盤信息，經購房者考察并認同，最終由專職的售樓人員實現銷售。應該說，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導”，主要靠開發商的“自賣自夸”和購房者的主動上門。而現在，房地產消費者需求分眾趨勢明顯，單純的4P營銷理論--產品、促銷、價格、人員已經落伍，整合營銷理論正在逐步取代4P營銷理論，整合營銷理論強調4C——消費者、消費者需求或需要的成本、消費者購買的便利性以及溝通。面對這樣一個營銷新紀元，在目前房地產市場銷售出現困難的情況下，房地產營銷將進入整合營銷時代，通過整合，使發展商找到目標市場，為購房者提供合適房源，通過有效的營銷手段和營銷技巧影響消費者慣有的消費心理，誘導其形成購買決定。

　　此外，由于市場上競爭模仿的日益加劇，企業的技術和產品的特征優勢通常是短暫的，服務營銷將成為產生差異性的主要手段。服務對顧客感知有很大的影響，服務能夠創造出競爭者難以模仿的競爭優勢，即在定位中創造差異性。其不僅包括對現實顧客的服務，而且也包括對潛在顧客的服務；不僅要提高顧客現實的(售后的)滿意度，還要提高預期的(售前的)滿意程度。房地產開發上不斷開展服務營銷是大勢所趨，優質的服務才能占領或保住市場。因此應當強調“以市場為中心”和“以顧客為導向”，加強房地產服務能力的市場營銷觀念，即“服務營銷”。加強服務營銷的關鍵應當把為客戶服務作為宗旨，切實制定并采取具體措施，全方位的滿足客戶需求，提高業主的滿意度，才能吸引客戶踴躍購房，推動商品房銷售。

　　房地產論文 篇9

　　稅收籌劃是指納稅人通過改變企業經營活動和個人事務，使稅負最低。資金是任何一個企業進行經營活動的必要前提，房地產企業也是如此，并且因為其生產開發的樓房產品的特殊性，所需資金量很大，在籌建期間會面臨籌資問題。多種多樣的企業籌資方式和所涉及的稅收優惠政策的不同，導致了籌劃空間很大。房地產企業籌資方式主要有銀行借款、股票、債款、預售房款、關聯企業拆借、企業留存收益、企業內部籌資等，可分為負債型籌資和債券型籌資。

　　一、具體分析其籌資方式的稅收籌劃

　　(一)負債性籌資

　　負債性籌資是指企業通過增加負債來籌集資金，具有資金成本低，不改變股東結構，成本可以沖抵稅負的優點，其主要方式有銀行借款籌資、發行債券籌資、關聯企業拆解資金、預售房款等。

　　企業進行銀行借款籌資，利息支出可以稅前扣除，并且企業還本付息后，企業利潤下降，導致所得稅稅負下降。企業發行債券籌資，其利息支出不高于金融機構同類、同期利率計算的數額的部分是可以稅前扣除的。其溢價和折價發行對企業稅負的影響是有差異的。企業通過預售房款籌資，企業銷售未完工產品取得的資金，不直接計入收入，按預計計稅毛利率分月或分季計算出的毛利潤征收所得額，企業可以通過對成本費用的會計處理，降低預計毛利率來降低稅負。

　　(二)權益性籌資

　　權益性籌資是企業最基本的籌資方式，資金來源于所有者投入的資本，與負債行籌資相比不需要支出利息費用，但是所支付的股息，紅利不可稅前扣除。企業通過內部籌集資金方式進行籌資，股東用資本公積轉投股本，不屬于股息、紅利性質的分配，對個人取得的新增股本數，不作個人所得來征收個人所得稅。企業發行股票籌集，企業發行股票所支付的股息不能稅前扣除，但是股東會分攤企業的利潤導致所得稅計稅依據減少，從而減輕稅負。企業通過留存收益進行籌資，資金積累緩慢，且留存收益為稅后利潤形成，具有雙重征稅問題，會導致企業稅負很重，不建議采用。

　　二、籌資方式的'稅收籌劃涉及的風險

　　(一)政策風險

　　政策風險是指企業對籌資方式所進行的稅收籌劃方案與國家政策相違背，造成其納稅行為與國家政策不符，或者達不到預期的籌劃效果。造成這種風險的原因主要有兩個:一是策劃籌劃方案的人員對其所涉及的國家政策理解得不夠透徹，沒有深入了解稅收政策，沒有充分利用稅收優惠政策，就會造成政策風險。另一個是國家政策是不斷變化的，而稅收籌劃是一個事前籌劃，這就可能會與變化的政策相沖突，從而造成政策風險。房地產是一個受國家宏觀調控影響較大的一個行業，關于企業的稅收政策也正在不斷的發展和改進，但是房地產的開發項目制作周期很長，這就意味著我們的籌劃方案有著很大的遲滯性，就可能會造成我們的籌劃方案不符合政策規定或達不到預期效果。例如商業銀行信貸緊縮，中小型的房地產商獲得銀行的資金難度加大，對于其籌劃方案中資金來源中銀行借款占大比例的企業來說，其籌劃方案肯定沒有預計的效果。

　　(二)經營風險

　　經營風險是指企業對其籌資活動的籌劃方案會影響企業的正常經營活動，不能達到籌劃效果。房地產企業的經營風險同樣產生于兩個方面:一是經營活動需要大量的資金，而且它的每個項目建設時間長會導致資金周轉率低，所以通常其自有資金是無法滿足它的經營需求，籌資活動是它開展經營活動的一個必要前提，如果沒有籌集到充足的資金，企業正常的經營活動沒辦法開始;二是企業的經營活動是一個不斷變化的過程，企業的稅收籌劃又是一個事前的方案，具有很強的計劃性，如果籌劃方案沒有考慮在經營活動過程中會發生的一些無法預測的事情，企業很有可能沒有充分的資金去應對，那么企業可能會發生經營危機。例如企業制定了將房屋預收款作為其資金來源的一部分的籌劃方案，但是它開發的項目由于受到多方因素的影響，預售形勢沒有像預估的那么好，無法籌集到經營活動所需資金，那個項目可能就會停工。

　　(三)財務風險

　　財務風險是指一味地去追求低的稅收負擔而制定出的籌劃方案會造成企業利潤的流出，企業無法實現利潤最大化。企業的利潤來源于兩個方面:一個是在企業經營活動中通過增加營業收入減少營業成本來創造利潤，另一種是通過合理避稅減少稅收負擔來增加利潤。但是最低的稅收負擔方案未必會使營業成本降低，達到利潤的最大化。比如負債的利息允許稅前扣除，所以負債籌資可以實現籌劃目的，降低稅收負擔，但是負債比重過大，就會造成嚴重的資本結構不合理，會導致企業資金成本增大，我們可以通過資產負債率來分析會發生的結果:企業的負債越多，資產負債率越大，這就表示企業的債務負擔越重，期末還本付息數額也越來多，意味著成本也越來越高。而且資產負債率越高，表明企業的償債能力越低，債權人就會質疑企業的償債能力，不會對其提供借款或購買其債券，甚至這一比例如果超過100%，被視為破產的警戒線。

　　三、對籌資方式稅收籌劃的一些建議

　　(一)制定專業的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃可以產生于企業任何一個生產經營階段，并且籌劃方案中包含了稅法、財政、會計、法律等專業知識，所以稅收籌劃已經轉變成為一項專業的服務項目，需要準確并有深度的理解稅法知識，把握好相關法律政策以及熟知財政、會計等具有一定職業素養的專業人士來制定其籌劃方案。目前我國的會計師事務所已經有了關于稅收籌劃的專業咨詢服務，如果企業內部沒有這種專業化的人才，可以向事務所咨詢。

　　(二)制定合法的稅收籌劃方案

　　稅收籌劃和偷稅漏稅行為最本質的區別就是稅收籌劃是合法的，而偷稅漏稅是違法的。我國關于房地產企業的宏觀調控正處于摸索階段，許多的法律法規還尚未成熟，這就帶來了很大的籌劃空間，但一定要正確掌握好兩者之間的界限，保證籌劃方案的合法。

　　(三)制定合理的稅收籌劃方案

　　稅負最低的籌劃方案不一定是成本最低的籌劃方案，在制定籌劃方案時要合理考慮稅負和成本這兩者的綜合情況;每個房地產公司的發展能力、盈利能力、營運能力、償債能力不同，而且由于所在地域不同，其所受到的政策約束也不盡相同，企業在制定籌劃方案要把這些都考慮進去，還要盡可能的聯系企業的綜合的財務目標、實際經營方向、規模大小等，制定出一個合理的籌劃方案。

　　房地產論文 篇10

　　一、價值鏈成本管理概述

　　（一）價值鏈成本管理的定義

　　價值鏈式的成本管理是依整體目標實現為目的的綜合平衡成本管理，具有全局性、長期性、動態性、競爭性、外延性等特點。克服了審算型成本管理，只以結算、審計為管理重點和控制型，強調控制成本上限的缺陷。而傳統的會計流程和資料并沒有提供足夠的信息去對成本進行有效的管理，基于企業價值鏈的成本管理思想則能有效的避免這些缺陷。為了能夠幫助企業有效降低成本，增強企業的核心競爭力，通常可以借助企業內部價值鏈分析，進而對生產經營活動中的關鍵部分作出改進；為了保證企業在整個行業的價值鏈中處于比較優勢的位置，優化與價值鏈上其他企業的關系，通過還會進行行業內部價值鏈分析；為了能夠和競爭對手相比有更有效的成本管理措施和競爭策略，通常還會進行對競爭對手的價值鏈分析。

　　（二）價值鏈成本管理的作用

　　首先，壓縮無效價值，尋找適合自己的核心價值。每個企業里總存在著幾個不符合價值鏈增值要求東西存在，如：工程費用、拆遷費用、銷售費用。通過價值鏈的分析，我們還能夠判斷一樣東西對企業而言是否具有真正的價值，比如對于固定資產，能夠對企業產生關鍵性影響的還是一部分固定資產，而不是整體的固定資產；類似于這樣的價值，我們需要根據企業的實際情況進行壓縮，挖掘潛在的核心價值。各個行業都具有不同的特點，行業中的企業又各自不同，其經營范圍，盈利模式往往差距很大，在供應鏈、技術、渠道、產品、品牌以及組織管理等等方面都存在各自的特點，企業應當充分利用自身資源，壓縮無效價值，尋找核心價值。

　　其次，更好的將企業優勢財務資源用于企業核心價值鏈，并進行整體性的成本管理。縱觀成功企業的經營，并不完全都是事無巨細的將每一件事情都做好，但卻都有自己的核心增值業務，將企業的一些優勢資源，比如財務上、人力上都最大限度的應用到核心增值業務上，讓核心增值業務最大化的為企業創造價值，從而取得事半功倍的效果。另外，雖然我們進行的是價值鏈成本管理，但是對于一些基礎性工作仍然不能忽視，雖然核心業務處于價值鏈的關鍵環節，但是對于價值鏈上的其他環節也應該給予重視，因為價值鏈是一個整體，任何一個環節的缺失都有可能導致價值鏈的鍛煉。

　　二、價值鏈成本管理在房地產項目中的應用

　　（一）房地產項目成本構成及分析

　　對于房地產項目的成本構成主要分為四個部分——目標成本的制定、崗位職責的確定、成本的有效控制以及績效評估。其中，成本的有效控制是指由于動態成本是由合同性成本和無合同成本兩部分構成，為了實現目標成本，就需要通過估算這兩項成本來確定當前的動態成本，進而與目標成本進行比較，從而實現有效成本控制的目標。通過上面的分析可以看出，在項目的整個過程的動態控制中，招標、變更、結算都是控制的重要環節。實時性是動態成本最大的特征，所謂動態，是要求在項目的整個生命周期中，無論是在哪一個時點，我們都能對項目的實時狀態有所把握和估算。我們之所以強調這種實時性測算就是為了控制成本，進行有效的經營決策。反之，如果成本的相關數據在整個項目完工時才能取得，那么我們只是完成了簡單的核算工作，并沒有進行項目進行中的控制。此時項目已經結束，再想改變什么已經為時已晚。那么怎么才能實現對動態成本的核算呢？在下面的結構圖中已經表明，動態成本事實上是由合同成本，非合同成本以及待發生成本三項構成的。其中合同性成本變動性比較大，也成為了成本控制的關鍵，二非合同性成本，例如政府的報批報建費用，則比較容易控制。也正是因為合同性成本充滿不確定性，才讓動態成本的測算具有復雜性。

　　（二）基于價值鏈的成本管理

　　通過前文的分析可以看到，由于動態成本的控制中合同性成本是關鍵部分，所以必須建立以合同為中心的價值鏈成本管理體系，同時還要兼顧實際發生成本以及實付成本兩條線路。動態成本主要指在項目生命周期任何時間點項目的綜合成本構成，實際成本主要是指至項目整個生命周期結束所產生的各項費用的綜合，它與動態成本之間的對比可以看出項目的進行程度。實付成本是指在項目進行過程中，已經實際支付的款項，此項與實際發生成本的比較可以看出項目相關款項的支付進度。這三項是基于價值鏈的成本管理的.關鍵部分，也是控制工程成本最有效的方法。市場是變化的，工程成本也在時刻的變化過程中，所以，坐在辦公室研究定額是控制不了成本的，應加強社會工程資源的考察、選用、評估與管理。

　　（三）建立成本數據庫

　　我們將項目的最終動態成本與目標成本對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平。已經成本控制的結果，按照重要性、可比性、一貫性以及實際發生原則建立成本資料數據庫。在掌握市場信息前提下，為合理確定后續項目的目標成本做數據支持，實現公司的成本控制標準穩定性。對于項目整個生命周期中的成本控制還要進行分析和總結，讓成本數據庫的建立與績效評估兩項工作同時開展，此時的分析總結要注意與項目最初提出的目標成本、動態成本數據進行對比。

　　三、結束語

　　綜上所述，過去的成本管理僅僅是成本的控制，難以覆蓋和貫穿項目的全周期（目標成本制定、招標采購、合同簽訂、工程變更、合同付款、項目結算等)。但是基于價值鏈的成本管理，能夠有效的對比目標成本、預算成本、實際成本和結算成本這四項內容，保證在項目開始前進行管控、在進行中實時反應、在結束后分析匯總；通過成本結轉，可以實現項目、子項目任務、項目要素、責任中心之間數據的靈活結轉。我們可以看到，將基于價值鏈的成本管理應用到房地產項目中，能夠挖掘成本降低的潛力，實時了解項目動態成本，項目的定位和領導決策更加準確。同時加強了資金的使用效率，最大程度控制企業的經濟風險。因此，企業在實際經營過程中應當融入價值鏈的成本管理的先進理論思想。

　　房地產論文 篇11

　　一、“營改增”對房地產企業產生的作用

　　1.企業稅收壓力層面

　　一方面，“營改增”的實施能過夠降低房地產企業的稅負壓力，這是因為，增值稅僅僅針對流轉中的價值升值部分征稅，因而可以避免重復增稅的弊端；另一方面，“營改增”的實施在某些層面也會提高房地產企業的稅負壓力，這主要是會因為房地產企業在建造過程中需要大量不同類型的材料，并且每種原料的價格相對較低，這些材料的供給者一般都屬于小規模納稅主體范疇，他們是不能對外簽發增值稅專用發票的，這意味著這些原料購置費用是不能作為進項稅額進行抵減的。從整體層面看，居于我國前十位的房地產企業在征收增值稅后其稅負負擔呈明顯的下降趨勢，而中小型的房地產企業由于不能獲得足夠的進項稅額用于抵扣，其稅負壓力的下降幅度要小于規模較大的.房地產公司[1]。

　　2.企業經營成本層面

　　“營改增”的實施從某些角度說會提高房地產企業的經營成本，一方面，房地產企業為了適應稅制的改革需要在財務核算體系方面進行優化、升級，并且組織員工進行培訓學習，導致相應的費用增加；另一方面，房地產企業的日常經營支出的三分之一以上都屬于員工的工資以及福利支出，而這部分支出在改革之后不能作為進項稅額進行抵扣，這致使房地產公司在征收增值稅之后的人力資源費用將顯著上升。

　　3.企業財務核算體系層面

　　增值稅的征收依據是公司應稅銷售額和購置成本之間的差額，“營改增”后房地產公司會計科目至少要添加十幾個與增值稅有關聯的科目。而在之前，房地產企業會計科目僅需要開設“應交稅費-應交營業稅”即可，而征收增值稅后，房地產企業“應交稅費-應交增值稅”會計科目下還要設計諸多子科目，包括“銷項＼進項稅額”、“進項稅額轉出”以及“轉出未交增值稅”等。如此一來，房地產公司會計管理的困難程度和繁復度將大大增長[2]。

　　二、房地產企業應對“營改增”的對策

　　1.完善對進項的管理

　　首先，確認供貨商的納稅人類型。原先房地產企業的很多原材料供給者大多屬于經營規模較小的公司，這些公司無法對外簽發增值稅專用發票。因此，房地產企業在購買產品之前就必須對供貨商的納稅人類型進行辨別，確保供貨商屬于一般納稅人才能簽訂購貨合同，從而最大程度地增加企業的進項稅項目。同時，在聘用勞工時也要盡量從勞務派遣公司或者代理公司處聘用勞動力，這是因為正規的勞務派遣公司或者代理公司能夠提供增值稅專用發票，這樣房地產企業就能降低人力成本[3]。

　　其次，盡量通過招標篩選供貨商或建筑施工企業。營業稅改征增值稅后，房地產企業還要提高對增值稅發票的重視程度，在選擇供貨商時必須將價格優勢帶來的成本節省與稅收抵扣帶來的利益進行對比，切不可因為眼前的利益而忽略了增值稅發票的索取。因此，房地產企業在選擇材料供貨商或者建筑施工企業時應該盡量通過招標篩選，將施工企業的建設規模、施工質量、市場報價、信譽等多個方面同時考慮，從而從源頭上減少風險的發生。

　　2.合理運用稅收籌劃

　　一方面，房地產企業的重要成本支出是企業獲得土地使用權所支付的成本費用，房地產企業應該合理利用政府劃撥或者市場轉讓等途徑，盡量在銷售房屋的總金額中將這部分成本支出扣除，并且還要及時從政府現管部門處獲得財政專用土地首付款憑證，將其作為進行稅額進行抵扣。

　　另一方面，房地產公司在銷售方面也要做好稅務規劃任務。房地產公司通過出售房屋獲得的收益是關鍵的納稅基準，是以，房地產企業在擬定房地產銷售價格時，不單要將各項成本支出思量在內，還要將增值額與扣除項目之間的聯系考慮在內，找到最佳的銷售價格，雖然房屋銷售單價降低了，但是，整體的凈利潤水平卻可能提高了[4]。

　　3.完善財務核算體系

　　征收增值稅后，房地產企業的會計科目設置更加復雜化，這首先要求相關的財務人員對增值稅的抵扣有一個正確全面的認識，也應該要求其他部門的員工對稅收知識有一個全面的認識，采購人員在采購原材料以及聘用勞工時要盡量及時取得增值稅專用發票進行抵扣，從而大大提高企業會計核算的質量。其次，還要嚴格要求財務人員按照相關的章程填寫財務報表，做到每一筆都有相應的原始憑證作為依據[5]。再次，企業還要對財務管理系統進行完善，使之更好地與企業經濟活動的流程相適應，從而最大限度地減少重復繳稅的現象。

　　結語

　　“營改增”主要目的是削減房地產行業的經營壓力，從而推動房地產行業的轉型升級，然而，在帶來積極影響的同時也對房地產企業的經營帶來某些的負面作用，例如短期內提高企業的經營費用，使得財務核算系統越發繁復等。為了更好地適應“營改增”的實施，房地產企業需要及時進行調整，做好對進項的管理，完善財務核算體系以及合理運用稅收籌劃等。

　　參考文獻：

　　[1]張林波，李露.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].企業技術開發，20xx（33）.

　　[2]張印.“營改增”對房地產企業的影響及對策分析[J].財經界（學術版），20xx（02）.

　　[3]萬志紅，肖微聞.房地產增值稅公平價值論[J].云南大學學報（法學版），20xx（01）.

　　[4]韓笑.“營改增”如何助力廣西經濟轉型[J].會計研究，20xx（18）.

　　[5]張偉巍.“營改增”對房地產企業的稅務籌劃[J].當代經濟，20xx（17）.

　　房地產論文 篇12

　　1房地產企業合同管理的現狀

　　房地產企業項目開發存在開發周期長、資金投入量大，產品及財務核算復雜的特點，各類經濟合同是貫穿整個開發周期全過程的，合同管理是房地產企業管理的重要抓手，涉及土地獲取、銷售資金回收、投資資金支付、項目結盤清算等方方面面。在過去房地產行業高歌猛進、瘋狂擴張的年代，房地產企業合同管理往往都會為土地獲取、項目快速開發銷售而放松管控，企業合同管理存在認識不夠、管理水平粗放、合同執行監督不完善、合同管理與財務管理融合不足特點。

　　2房地產企業合同管理存在的問題

　　2.1對合同管理的認識還不夠

　　很多房地產企業認為合同管理是業務部門和合同管理部門的事，而忽視了企業內部的財務管理狀況。對財務管理沒有引起足夠的重視，合同在執行中經常出現執行要素與企業掌握的財務資源不匹配，從而就沒有制定有效的方針。在對合同的管理中財務內容沒有形成很強的管理意識，財務部門不能參與到合同的前置談判，財務管理出現后置，這就影響了財務方面的工作，使得財務報表不完整、相關財務信息不可靠。企業要加強對合同管理，對企業的財務狀況做出梳理，充分采納財務部門專業意見，這樣才能夠幫助企業有效地實施財務管理。

　　2.2合同的管理水平不夠合理

　　隨著管理標準化和流程化的逐步推進，企業的合同管理工作也相繼得到了發展。但是，當時合同管理的工作還有很多技術都不成熟，管理工作不嚴謹的地方，處理業務活動沒能充分進行規劃，甚至有的企業的合同格式、條款、條例都不是完整的。有的企業在日常的交易中也不按照法律要求來制定合同，一些需要注意的事項也沒能引起注意。對不同合同的分類也沒能準確進行，有的合同也沒有合理的編號，很多企業簽訂合同都只是走的形式。如果合同保管的不合理，就會影響到財務部門對合同內容進行登記，導致企業不能按時繳納稅款。有的企業沒有借助網絡來完成相應的工作，單純靠手工來操作和內部流轉，這樣會導致企業工作效率低下、錯誤頻現，這些都會給企業的財務管理工作帶來麻煩。

　　2.3監督機制不夠完善

　　房地產企業對合同進行管理的時候，既要制定、執行相應的實施計劃，還要加強對財務活動的重視。現有的很多房地產企業僅僅只是把重點放在了貨幣性的信息上面，對那些非貨幣形式的內容沒引起足夠的重視，這就會產生弊端影響合同的嚴謹性、規范性，導致企業不能制定出準確的財務分析報告，財務數據分析只能反映出當前賬面財務狀況，對企業存在的潛在合同義務及風險無法披露，也無法進行監督。當前，不能充分發揮監督職能的一個重要因素就在于企業合同管理的重點關注點不全面，財務部門對合同中非貨幣形式內容的監督會出現缺失，企業財務分析、預測報告存在失真的風險。

　　2.4企業合同管理存在財務管控缺失

　　房地產企業的財務人員在對合同的認知方面還有不足，在合同管理中經常出現財務管控的缺失。房地產企業財務人員一般將工作重心放在會計核算、稅收籌劃、外部融資方面，卻未認識到合同管理是重要抓手，合同管理出現財務管控缺失。例如，一份房地產對外銷售合同，必然涉及首付款及按揭款的資金回款時間，財務管理必須提前籌劃時間，合理安排資金支付，保障企業現金流安全，也有利于對銷售回款進行監督。再者，銷售合同中個別贈送、搭售，是存在較大涉稅風險的。房地產企業合同管理，財務人員存在管理融入認識不足，未能將企業財務管理內涵融入合同管理中。

　　3加強企業合同管理中房地產財務的應用方法

　　3.1加強企業內部財務管理人員的職業素質

　　針對各自企業員工的專業素質情況，應分別開展不同培訓標準的活動，通過各種活動來增強員工的工作積極性并提高他們的專業素質，從而給企業的財務管理工作順利實施提供保障。要讓員工們認識到合同管理的重要性，要改變他們傳統的理念，房地產業還可以通過大數據等信息化的實現來提高員工們對合同管理的應用，要做到信息的準確度高、工作的效率高，當然還要確保財務方面的人員能夠給予合同管理中專業的幫助，這樣就能為企業的業務活動順利進行提供保障。

　　3.2加強對合同執行控制

　　有的房地產企業的工作沒用體現及時性，對所發生合同的數據沒能及時地記錄。針對這點企業管理部門的人要加強對合同的管理，爭取做到簽訂一份合同記錄一份合同，這樣才能保證工作的及時性和準確性。在對合同的管理過程中可以采用分級管理的方法，把工作任務確認到各個人。為了保證房地產企業的財務工作能夠順利進行，需要企業加強其內部各部門之間的聯系溝通，建立合同信息信息共享，及時監測合同執行情況，財務部門通過財務數據中樞，動態反饋合同執行情況并及時將相關信息反饋到合同管理部門，對合同執行過程中的偏差，房地產財務部門應第一時間分析反饋，下達清理欠款通知或暫停合同付款指令來加強合同過程控制。在對合同進行洽談時，財務人員應該提前介入或者直接參與到洽談中，這樣就可以同合同管理人員一起進行審查，提前考慮合同風險，保障企業利益。

　　3.3加強合同數據的管理

　　加強對合同的管理制度對企業的發展是很有幫助的，它可以幫助企業改善不規范的執行狀況，還可以幫助企業很好的經營。首先要做到就是確保合同的格式、內容要合理，然后就是要加強對合同更改問題的管理，企業可以自己制定相應的更改政策，防止有人在對合同進行更改之后不能及時發現影響企業的經濟利益。同樣還要根據不同形式的合同，制定出不同的解決辦法，避免產生不必要的損失。企業的管理者還需要及時對前期發生簽訂的合同進行審查，要重點審查簽訂合同發生的時間、簽訂合同的單位、合同上業務發生的'金額是否合理、是否已經收到或者支付錢款，管理者要能夠對企業發生的業務足夠了解，從而可以幫助工作人員發現不足，保證企業的合同管理工作能夠順利進行。有條件的房地產企業可以提升財務信息化，將合同的簽訂、重要節點、資金收支等重要信息納入財務系統，并將數據按權限與合同管理部門人員的信息共享，能有效地加強對合同管理。

　　3.4制定合理、完整的檢查制度

　　房地產業要想保證其在合同管理方面能夠做到標準無誤，就需要運用評估、核算的方式來調整企業的財務管理工作。同樣，財務管理工作也需要有一定的設計方法，要在合理時間內對前一段時間所發生的合同進行財務方面的審查，做出相應的決策和總結，進而保證能夠及時處理其中出現的問題。要想提升企業的財務管理價值，就要不斷地加強對合同的管理制度。當然，一個企業也只有對其財務管理工作進行不斷的改革、制定實施有效的方針才能保證發生合同的真實性以及可靠性，保證企業的經濟任務可以順利實施。

　　3.5改變以往的錯誤理念

　　當前，房地產企業只是把目標定位在了利潤最大化上，合同管理還沒能引起企業管理者的重視。社會水平在不斷地提高，消費者對樓盤的要求也越來越高，要想保證自己企業的業績處于同行的前面就必須要改變以往的錯誤理念。對合同的管理理念要持有一種豐富多彩、科學合理的態度，把這種新的管理理念引入到財務管理中，可以在很大程度上解決在工作中遇到的麻煩，還可以幫企業處理好財務與合同管理之間的關系，可以提高企業的經營業績，從而幫助企業處于激烈競爭中領先位置。

　　4結語

　　綜上所述，房地產財務對企業合同管理有著重要的影響。企業要想提升自己的合同管理能力以及轉變效率，就需要來加強企業財務管理工作人員的技能水平、加強對合同的控制和管理、完善自有的合同管理制度，促進財務管理與合同管理相融合，從而推進企業的發展。

　　參考文獻

　　［1］郝秀鳳.試論企業合同管理［J］.中國民營科技與經濟,20xx（1）.

　　［2］張遠堂.公司合同管理操作指南［D］.北京:中國法制出版社,20xx.

　　［3］孟繁璋.房地產企業合同管理策略與方法［J］.財會學習,20xx（10）.

　　［4］尹杭.淺析房地產財務在企業合同管理中的作用［J］.現代商業,20xx（27）.

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