房地產論文匯總15篇
在學習和工作的日常里，大家都寫過論文，肯定對各類論文都很熟悉吧，論文是描述學術研究成果進行學術交流的一種工具。那么你有了解過論文嗎？以下是小編為大家收集的房地產論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
房地產論文1
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產開發商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產產品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。現階段，我國房地產開發商的項目管理歷史較短、缺乏經驗，尚未形成一個科學有效的管理模式。
1 房地產開發工程項目管理現狀概述
當前房地產項目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業部制以及專業管理。作為部門制度的項目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。公司制度的項目管理方式，主要管理單一項目。而事業部制，從開發到工程施工，都必須參與管理，參與財務核算，以及參與工程的具體經營。專業管理運用比較少，主要承擔設計后的一般管理工作。然而，當前形勢下，房地產開發工程項目管理形勢不容樂觀，其具體表現為：
1.1 項目風險管理薄弱
房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。
1.2 項目成本管理問題
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
2 房地產開發工程項目管理優化措施
2.1 加強房地產開發項目風險管理
風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的`是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。
2.2 全面完善項目成本管理
項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。
2.3 項目質量管理
房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。
房地產論文2
摘要：宏觀經濟形勢看好、產業地位不斷提高、行業內競爭持續加劇，是目前宏觀調控背景下我國房地產開發企業發展的外部環境真實寫照。在此宏觀背景之下，房地產開發企業深陷開發資金緊張和還貸壓力加大的雙重困局，需要實施調整投資開發戰略、尋求新的突破資金瓶頸的融資途徑。
關鍵詞：房地產；開發企業；投融資；融資決策
近年來隨著國家在住房用地制度、房地產金融制度和房地產產業政策發展等方面一系列規范房地產行為的政策法規的相繼出臺，房地產開發企業面臨壁壘提高、開發投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰，絕大部分開發企業在開發資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環境下，通過對房地產業發展和房地產開發企業投融資現狀及存在問題的分析，從資金這一關鍵性戰略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產企業開發過程中的價值鏈系統、投融資規模和融資方式等問題進行探討，提出適應現行市場體制條件的房地產企業投融資運作模式。
一、房地產開發企業規模及投融資現狀
(一)我國房地產業起步較晚，雖然發展較快，但開發企業普遍規模較小國家統計局數據顯示，我國房地產開發企業數量從20xx年末的2.73萬家增至20xx年末8.75萬家，其中90%以上的房地產開發企業為三級、四級和暫定資質，一級資質企業所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內形成了大量以項目公司形式存在的房地產開發企業。這些開發公司資金來源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業自有資金在開發投資中只占有很小的一部分。20xx年1-8月房地產開發企業到位資金為79742億元，其中：國內貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場游戲規則從20xx年以來，國務院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產行業的政策、規定和通知，在新的游戲規則下，行業門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產行業的血管里流著金融的血”的風險性被迫降低。房地產開發企業適時調整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產開發企業投融資面臨的問題
(一)房地產投融資的貸款形式單一
眾所周知，我國的房地產開發主要是從商業銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產開發行業的資金使用度高，投資規模大，投資周期長的特性。商業銀行以往的三種貸款模式，如房地產開發流動資金貸款、項目貸款以及房地產抵押貸款，現在已經在國家的宏觀調控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經一去不復返了。因此，房產企業亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創新。
(二)企業缺乏多方位的融資決策和體系
目前，國內房地產企業主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內的房地產企業在投資決策和項目執行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產營銷和資金回籠方面，也是導致國內相關的投融資機構和擔保機構發展規模過小，房地產企業投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產開發投融資的項目階段性來說，目前國內企業的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產開發每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業應該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學性
多數房地產企業在投融資過程中，通常都是企業的高層提出房產投資的整體藍圖，下面的財務人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據原始流程按部就班的進行相關融資。在房地產企業投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數傳統企業的財務核算人員只是對財務知識比較了解，而對房地產方面的實際操作經驗為零，這樣制定出的整體財務預算很容易與實際建設過程中的資金需要形成大的出入。資金預算過多，會導致企業增加融資的成本；資金預算過少，會很大程度的影響工程建設的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預估的。因此，房地產企業在資金核算方面的專業人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業造成不可挽回的損失。
三、房地產開發企業投融資的解決辦法
由于房地產開發投融資運作問題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產企業運作等多個方面，既與理論分析密切相關，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產開發企業資金瓶頸問題的關鍵，就是：改變、創新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現狀。創新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據企業發展戰略制定未來3-5年資本運營戰略，提高自身的造血功能和持續提升企業價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。
(一)尋求企業的合伙制
尋求企業的合作伙伴，形成一個合伙制。企業可以通過尋找實力相當或者比資金實力稍強的企業進行合伙開發，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產生一系列糾紛。20xx年天津市國土房管局就推出三項服務舉措。一是鼓勵以聯合方式參與土地競買。全面實行允許房地產開發企業、投融資企業或機構等以聯合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業多方融資開發項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內容，在地塊所在轄區注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長土地出讓金繳納時限。根據土地成交價總額和地塊開發要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產企業的發展產生深遠影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產開發企業可以通過在自己的房產開發項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產開發企業據此合約可像銀行等金融機構進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產開發企業可以通過回購融資的手段，將自己企業名下的房產以低于正常市場價的優惠價格出手給具有資金實力的.機構，再以同等價格回收，開發房產的企業通過出售房產取得的現金，再以回購的方式進行長期的分期付款。
2.房地產信托對于我國目前的發展狀況來說，資本市場體系才是未來房地產開發企業的必經之路。所謂的房地產信托，就是信托投資公司充分發揮他們的專業理財優勢，在房地產開發企業的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產開發建設。對于資金嚴重匱乏的企業來說，雖然房地產信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產開發企業滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業角度來說，也是一個不錯的選擇。
3.尋求企業上市自從證監會恢復房產企業上市資格后，房地產開發企業上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內上市之外，還可以通過收購國內已經上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產項目進行大規模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內手續審批及資金成本方面都相對具有優勢，能夠為房地產企業融資迅速的提供便利。
四、結束語
從房地產開發企業的長遠發展來看，房地產開發企業投融資的變革已勢在必行，之前的房地產業的過度開發導致國家的宏觀調控政策開始傾向于保守，企業目前只有通過自身尋求新的發展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業開發房產的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統工程，企業的品牌管理品質建設，人員專業程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結合當地以及自身的優勢，順應時代潮流的房地產開發企業，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當先，立于不敗之地。
參考文獻:
[1]霍雪梅.房地產開發企業財務管理存在的3大難題及對策分析[J].財會研究，20xx(06):7-8.
[2]秦學靜.房地產開發企業財務管理若干問題的討論[J].時代金融，20xx(07):8-9.
房地產論文3
房地產企業屬于我國資金密集型行業之一，商品從生產到銷售的過程中需要投入大量的資金來運作，而且投資回報周期長，風險較大，房地產行業的稅收籌劃也要以符合房地產企業特點為出發點，采用科學的管理手段和納稅籌劃方法，促進房地產企業不斷的發展。
一、房地產企業的特點及涉及的稅種
房地產業與其他行業相比有其特殊性，房地產企業的房產項目單位價值較高，從立項、建造到銷售過程時間長，資金流回籠周期長，造成房地產的資金緊缺;另外，房地產業主要依靠負債經營，每年需要支付巨額利息，融資困難，資金鏈甚是緊張;其次，房地產業涉稅廣泛，稅制不甚合理完善，多為預交的提前征收方式，費用成本高昂，造成經營上的巨大壓力。我國的實體稅法由22種稅種組成，房地產地產企業涉及9種:耕地占用稅，營業稅，土地增值稅，企業所得稅，城鎮土地使用稅，房產稅，契稅，印花稅和城市維護建設稅。
二、房地產企業主要稅收項目的籌劃研究
房地產企業涉及的9種稅種中繳納金額較大的有土地增值稅、營業稅和所得稅，以下針對這三種稅種進行納稅籌劃探討。
1.土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅是對單位和個人轉讓國有土地使用權，地上建筑物及附著物活動取得的增值額征收的一種稅。①運用臨界點定價，依據稅法規定，納稅人轉讓其所建造的普通住宅的增值額占可抵扣金額比例小于20%的，可以不征收土地增值稅;增值額超過這一標準的，就應按照全部增值額進行納稅。因此，在房地產銷售定價時可以以此為臨界點，只要最終的增值額小于可抵扣金額的20%，就可以免稅。根據上述思路，我們假設房產售價為p，成本為。，營業稅率5%，城建及教育附加稅率為10%，因此可以抵扣額m=c+5% p* (1+10%)二。+5.5% p，要使增值額占可抵扣比例小于20%，即p-m }fn < 20%，可以推導得到p< 1.2848c，因此，在房地產企業銷售樓盤時，將銷售價格定為成本的1.2848倍，可以免交土地增值稅，同時以相對較低的價格在同行之中更具有競爭力。②利用利息支出，房地產開發企業在經營中常會涉及大量的對外負債，高昂的利息成本難以避免，采用不同的利息成本扣除方式也會對房地產行業土地增值稅的繳納產生不同的影響。房地產行業稅法對利息支出兩種情況有所規定:情況一，凡是有金融機構提供的證明并按房產項目進行分配的，可以根據實際扣除;對于其他開發費用，按土地使用權轉讓費和房產開發成本之和的5%加計扣除，即:房產開發費用二可扣除利息+5%(土地使用權轉讓費+房產開發成勾;情況二，凡是不能提供金融機構證明或者不按房地產項目分配利息的，利息支出按房產開發費用一定比例扣除，即:房產開發費用二10%(土地使用權轉讓費+房產開發成勾。在具體的納稅操作中，可以比較兩種情況下房產開發費用計算結果的高低，從而選擇是否要提供金融機構的證明來增加抵扣額，減輕稅負。
2.營業稅的納稅籌劃。房地產營業稅是針對企業和個人轉讓房產所征收的稅種。①合作建房方式。稅法規定，企業與個人將自己的不動產作為投資，參與其他投資者的利潤分配，與其他投資者共同承擔投資風險的投資入股行為不征收營業稅。房地產企業如果愿意出讓自己的土地使用權，貝}J可以考慮與其他的企業合作建房，將土地使用權這一不動產作為投入資本，分享合作帶來的利潤，可以避免轉讓土地使用權所要繳納的營業稅，而且當合作建成的房屋銷售轉讓時，銷售收入按銷售不動產名目交稅，雙方分得的利潤算是投資回報不繳納營業稅，從而達到節稅的目的。②從銷售收入中分離代收費用。房地產企業在銷售房屋時，要安裝相應的'生活設施，例如天然氣、自來水與電視網絡等，需先支付天然氣公司、自來水公司和有線電視單位初裝費，這部分的費用是為購買者墊付的款項，簽訂銷售合同時這部分的費用也包含在內，這會增大營業額。而我國的營業稅有這方面的規定，這部分為購買者為墊付的款項要計入房地產企業的銷售收入中繳納房地產業營業稅，不得扣除，這就增加了企業的稅負。因此，房地產企業在銷售房產過程中，對這些代收費用要作具體分析，將其從銷售價格中分離出去，避免繳納營業稅。《國家稅務總局關于物業管理企業代收費用有關營業稅問題規定》中提到，物業管理企業替相關單位收取的水電費、天然氣費、維修費、房屋租金費的不算做自己的營業收入，其行為屬于代理業務，不繳納營業稅，只對其收取的手續費繳納營業稅。因此房地產企業銷售房產時，可以把生活服務設施的安裝交給服務業的物業管理公司來做，單獨簽訂一份代理安裝合同，這樣房地產企業在銷售過程中便沒有了這部分代理費用的營業稅，從而減輕了稅負。
3.所得稅的納稅籌劃。房地產企業所得稅是就銷售收入減去費用成本和流轉稅金的剩余按一定比例納稅的稅種。改變融資結構。稅法規定，借款利息可以稅前抵扣，房地產企業在設計納稅籌劃方案時可以充分利用借款利息這一稅收擋板的作用，適當提高負債融資比例，改變資本結構，盡可能增加可抵扣金額，達到籌劃目的。某房地產企業欲籌資8000萬，在年利息率6%、權益利息率8%的情況下，作出如下方案:通過股權融資6400萬元，債務融資1600萬，則負債率為16008000*100% -20%，利息抵稅額為1600*25% *6%=24萬，財務風險較小;方案二，通過股權融資4000萬元，債務融資4000萬，則負債率為40008000*100%=50%，利息抵稅額為4000*25% *6%=60萬，財務風險中等。
縱覽中國的房地產市場，相應的市場需求已有所下降;房地產企業的經濟利益空間在逐步萎縮，房地產開發企業應重視在合理合法的情況下，對企業稅收進行事先籌劃，以達到企業稅負最小化，企業價值最大化。當然隨著時間的推移國家稅收政策會有所改變，不同省份也一定程度上存在著差異，具體籌劃時也要結合實際情況綜合分析，以免違反稅法規定，導致籌劃失敗。
房地產論文4
[摘要]如今全球經濟的迅猛發展正改變著整個社會和營銷環境，而環境的變化迫使房地產不得不重新審視已有的營銷理念，進而樹立全新的營銷理念。在市場經濟中，一切失敗歸根到底是思維方式的失敗，如果我們能在思維方式這個本源上解決問題，則無論競爭對手多么強大，最終一定能夠戰勝它。
[關鍵詞]房地產營銷創新戰略
一、引言
房地產營銷戰略正確的選擇應當是尋找符合自身條件的戰略基點，進行市場補缺，以期建立區域性性的相對優勢；產品可以從三個層次，為消費者或使用者提供滿足，這種“整體產品”的概念，是房地產產品創新的重要營銷思路；市場創新有兩種思路：重新選擇銷售區域，或重新選擇購買群體；產品要經過一定的方式與市場發生聯絡，經營創新便是改進和完善聯絡的方式。創新需要機會，市場營銷意義上的“機會”，源于消費者或使用者通過市場未能滿足、或尚待更好地滿足的需要和欲望；“創新”是一個經濟概念，而不是一個技術概念，是指“房地產家實行對生產要素的新的組合”，與技術上的新發明不是一回事。
二、房地產營銷意義
現代市場營銷學是我國發展社會主義市場經濟，走向世界市場所必須研究和掌握的一門應用科學。房地產的命運系之于“銷”，而“銷”之績效來源于“營”，只有“營”字領先，“銷”字當頭，營銷一體，這樣的房地產才會如魚得水于市場。“營”即包括策劃、創意、運籌和研究，現代的營銷人員，第一要務就是如何動腦筋的問題，以策略來帶動“銷”。評價一個房地產經營好壞的一個關鍵標準，就是最終營銷業績包括銷售額、市場占有率、利潤、知名度等的高低，而營銷業績的高低又取決于該房地產營銷實力的大小。
營銷實力除包含房地產的硬資源裝置、資金等實力外，還包含房地產的軟資源實力。軟資源實力的重要體現主要是其現代營銷意識和專業營銷實力的強弱，而專業營銷能力的高低取決于房地產是否擁有基礎扎實、經驗豐富、創造性思維和踏實勤勉的營銷管理、營銷企劃和營銷執行人才。隨著資訊時代的來臨、我國加入世貿組織、市場競爭的加劇和經濟體制改革的深入，我們越來越迫切地需要建立一支高素質的營銷人員隊伍。
三、房地產營銷過程中的問題
1、一些房地產的市場營銷人員素質低
房地產商對銷售人員的素質經驗缺乏起碼的要求和把握，流動性大致使房地產商付出慘重的時間和人力成本。企業內部體制和政策限制，沒有賞罰機制，導致銷售人員缺乏動力和激勵也沒有壓力。房地產人員素質良莠不齊，缺乏統一的指導、考核和規范化要求，沒有統一的最低報價要求和選擇客戶的標準；也有些地區銷售能力并不弱但缺乏對產品的深入了解和賣點的把握。
2、市場營銷目標低、眼光低
銷售目標確定了營銷目標的要件。研究經營評估所匯集的營銷資料之后，才設定銷售目標，因此銷售目標能直接反映出公司在下一年度達成預測銷量的能力。檢討銷售目標以及了解銷售目標設定低、中、高水準的理由，公司的銷售目標若設定在低水準到中等水準之問，或許表示近年來失去許多顧客及市場占有率，不然就是銷售區域內的競爭活動更多，或競爭者投入更可觀的廣告費用。這些理由都會直接影響營銷目標的擬定，同時也有助于了解營銷目標該如何設定，及是否需要爭取新使用者、現有顧客或是兩面三刀者都要同時爭取。
3、營銷戰略缺乏科學性
質量與技術管理手段是經營過程必不可缺的，它只有和諧地融入整個房地產管理體系中時，才能發揮其應有的作用。例如，某家房地產竟然可以控制到一根長只有5m的紗線的成本，而且還能使每臺機器得到正確保養與維護。究其原因才明白，原來除了已達到國家IS09000的質量管理標準外，他們還憑借多年的實踐總結出了一整套個性化、系列化的房地產管理方法，通過管理的手段合理地進行了產品的單位成本控制、機器成本控制；完善了人員的目標管理；實現工作流程標準化、薪酬制度、激勵制度合理化；同時平日通過各種培訓手段提升了人員的崗位素質、專業素質，增強了管理意識。通過人性化管理將機器與人科學地融入房地產的整體戰略中。
因為渠道交叉混亂，很多房地產都曾走過彎路。由于缺乏市場操作經驗和客戶基礎或者追求短期效益和現金流，把一些長線優勢品種賣到流通和零售市場，區域間紛爭不斷，客戶抱怨不斷，而市場銷量也很快停滯不前。因為很明顯，流通和零售的銷量是靠擠占臨床的銷量為生的，當臨床銷量萎縮，未經過系統培育的其他渠道銷量自然下滑。這種短期行為讓房地產與客戶共傷而不是雙贏。
合理的方式應當是根據產品的特點和競爭優勢，確定所走的渠道，守住規范運作的底線。即便是流通渠道，也需要規范運作，協助客戶構建分銷通路。根據競爭格局另辟新渠道是一些房地產取得成功的法寶，比如大中城市競爭激烈的產品下沉到低端市場，遭遇降價的先前的貴族產品率先搶占流通市場等。
四、營銷過程中的戰略意義
“戰略”一詞本是軍事術語，原意是指對于任何一個組織的全域性性或決定性的謀劃規劃。戰略問題是研究全域性行動的方向、目標和實現目標的最好的途徑。把“戰略”的概念應用在房地產營銷活動中，就稱為營銷戰略。營銷過程中的戰略意義是指房地產通過識別外部環境提供的機會和威脅，并根據自己的資源情況，對房地產戰略整個營銷過程所提出的未來某個時期要達到的目標和實現目標應采取的一系列行動。
1、依附戰略
依附型經營戰略又稱為系統化經營戰略。所謂“依附”就是把本房地產的生產經營活動與發展相對固定地納入或嫁接在某個餐飲大房地產或房地產集團上，成為該大房地產或房地產集團系列化生產中的一個組成部分。選擇、采用依附型經營戰略的好處在于中小餐飲房地產可以得到相對經營方向和技術支援，產品的開發方向較為單一、明確，可以發揮自己的專長，并能在一定程度上避開市場激烈競爭的壓力；另外還能通過協作關系進行聯合開發，依靠大房地產的技術開發能力和實力，突破自身在資金、人才、裝置等方面的制約。
2、國際化經營戰略
國際化經營戰略是指房地產將其具有價值的.產品與技能轉移到國外市場，從而創造價值的戰略。大部分房地產采用國際化戰略時，是把在母國所開發出的具有差別化的產品轉移到海外市場來創造價值。在這種情況下，房地產大多把產品開發的職能留在母國，而在東道國建立制造和營銷機構。在大多數的國際化房地產中，房地產總部一般嚴格地控制產品與市場戰略的決策權。
如果房地產的核心競爭力使房地產在國外市場上擁有競爭優勢，而且在該市場上降低成本的壓力較小，房地產采取國際化戰略是非常有利的。但是，如果當地市場要求能夠根據當地的情況提***品與服務，房地產采取這種戰略就不太合適。同時，由于房地產在國外各個生產基地都有廠房裝置，會形成重復建設，則加大了經營成本，這對房地產也是不利的。
近幾年來，當世界知名跨國房地產大舉進軍我國，并大力實
施本土化經營戰略之時，以海爾、長虹等為代表的國內知名家電房地產不甘示弱，也積極開拓國際市場，逐漸形成了走向世界、爭創全球品牌的戰略意識，紛紛在觀念、生產、營銷、研發和資本等國際化方面邁出了實質性步伐。目前，隨著全球經濟一體化和我國加入WTO的成為現實，越來越多的中國本土品牌會更加注重國際化經營戰略，以參與世界競爭，與世界跨國房地產一道爭國際市場，這是必然的趨勢。
3、差異戰略
差異化營銷核心思想是“細分市場，針對目標消費群進行定位，匯入品牌，樹立形象”，是在市場細分的基礎上，針對目標市場的個性化需求，通過品牌定位與傳播，賦予品牌獨特的價值，樹立鮮明的形象，建立品牌的差異化和個性化核心競爭優勢。差異化營銷的關鍵是積極尋找市場空白點，選擇目標市場，挖掘消費者尚未滿足的個性化需求，開發產品的新功能，賦予品牌新的價值。差異化營銷不是某個營銷層面、某種營銷手段的創新，而是產品、概念、價值、形象、推廣手段、促銷方法等多方位、系統性的營銷創新，并在創新的基礎上實現品牌在細分市場上的目標聚焦，取得戰略性的領先優勢。
4、“虛擬營銷”戰略
“虛擬營銷”戰略是指房地產在組織上突破有形的界限，只保留其中最關鍵、最核心的功能如生產、營銷、設計、財務等功能，而努力將其他功能虛擬化，美國耐克的發展便是“虛擬營銷”成功的典范。耐克是一個既無生產車間又無銷售網路的房地產，只擁有在全球具有核心競爭力的運動設計部門和營銷部門，生產和銷售全部虛擬化，通過外部組織來完成。
“虛擬營銷”戰略的經營模式有三個方面的競爭優勢：
1克服房地產資源的約束。
房地產虛擬經營實施品牌戰略，可以將房地產的資源集中于深入的市場調研、品牌識別或視覺策劃、廣告以及各種傳播溝通方式上，從而節省生產制造設施龐大的投資和人力、物力的消耗。
2專注于價值鏈中高附加值部分。
一些房地產舉起品牌戰略的大旗，精心打造品牌，從而獲取較高的增加值，而將價值鏈中的一些低附加值活動虛擬化，委托其他廠商或公司來完成，其虛擬化房地產單元也可以依據成本和質量，挑選不同的組織，從而使虛擬經營具有動態性。
3敏捷性。
具有品牌的盟主房地產針對市場需求的變化，如產品品種、需求量等，可以迅速整合外部資源以適應市場，克服全能型實體房地產生產經營的相對剛性。
五、結語
對于中國大量在大眾市場扎根的房地產來說，要維持自己的地位，首先，必須進行徹底的變革，走出原始的降低成本的方法，從業務模式和運營管理創新人手，通過價值鏈的創新，通過低成本的運營和精細化的營銷來降低成本、提升效率，為底層消費者提供真正能滿足其需求的高性價比的優質產品。
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房地產論文5
1概述
人力資源是企業最為重要的核心要素和戰略資源，任何企業的發展都離不開人力資源的有效管理，房地產企業更是如此。尋找人才、留住人才、發展人才，為企業保持強勁的生命力和競爭力，為實現企業的遠景及目標提供有力的人才支持，對國有房地產項目公司尤為重要。
2人力資源管理對項目公司的特殊意義
2.1激烈的房地產市場競爭的需要
隨著房地產市場競爭的加劇，項目公司面臨更多的機遇和挑戰，在上級集團公司授權下，可以直接參與市場競爭，但從可行性研究、前期規劃、工程管理、成本控制到銷售回款，每一個環節都需要有專業的人才來保證實施，都需要優秀的人力資源管理來調配，否則遲早將被市場所淘汰。
2.2項目運行安全的保障
房地產行業作為高投入、高風險的行業，存在著資金、質量、安全等各方面的風險隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規避這些潛在的風險，保證項目公司的安全運行。
2.3企業戰略成功實施的前提
必須通過實施人力資源管理來確保項目公司經營方針和年度目標的實現，從而保證整個房地產企業戰略目標的完成，使企業立于不敗之地。
3項目公司人力資源管理工作中存在的問題
大型國有房地產企業經過前幾年房地產行業的高速發展，下屬項目公司基本數量較多，但規模小、人數少，與大企業、外資企業相比，在人力資源管理的各個環節都存在著不盡如人意的表現：
3.1優秀人才引進難
困難集中體現在難以吸引、留住和合理運用優秀的員工，項目公司的管理人員和核心人員基本是集團公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優秀員工始終無法進入企業的核心層，難以發揮其才能，從而造成大量的優秀員工流失。
3.2人才結構不合理
雖然房地產企業經過近幾年快速發展過程，也引進了大批經營管理和專業技術人才，但是相比于科技的進步和企業的需求，項目公司所需的高素質管理人才和高水平科技人才仍無法得到滿足。引進人才雖然地緣相連、人緣相親、經濟相容、文化相通，但由于企業性質大都是從內部施工企業管理崗位轉入，和房地產開發企業的業務上相比存在較大差異。
3.3人才流動速度快
目前房地產人才市場上高端人才一部分流向海外，一部分流向國內的大型外企。項目公司面臨著人才“選、用、育、留”難的問題，人才的缺乏已嚴重制約了項目公司的健康發展。
4項目公司人力資源管理工作開展不利的原因
4.1缺乏專業管理人員來開展人力資源管理工作
國有房地產項目公司一般都是單一項目，規模較小，沒有專門的人力資源管理部門和專業管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據上級集團公司的要求，按部就班地實施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調動等工作，而在員工激勵、自主培訓、企業文化建設等方面的'工作基本沒有。
4.2項目公司市場地位低下，培訓資金投入不足，制約著人力資源管理的發展
除參加上級集團公司組織的培訓外，項目公司對骨干進行系統、長期培訓的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓費用不足，另一方面缺乏專人組織培訓，培訓內容和培訓形式單一，培訓計劃缺少規劃，嚴重制約了項目公司人力資源管理的發展。
4.3薪酬體系缺乏合理的激勵機制，給人力資源管理工作的開展帶來困難
（1）項目公司的薪酬體系一般參照集團公司標準，沒有與公司的實際結合起來，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級較少，其調整除了職位的晉升外別無它法；
（2）薪酬沒有真正與績效掛鉤。雖然實行年終考核獎等績效管理手段，但員工年終考核結果還是以基層主管的主觀判斷為主，缺乏一定的科學性，且年終考核獎的檔次也沒有真正拉開，員工對考核的感受不深；
（3）福利機制不完善。外聘員工由于檔案、黨團關系不在公司內，原就對企業的歸屬感不強，加之升職通道、高層次培訓、職稱評定等其他激勵手段不足，無法提供人才干好事業的良好環境；
（4）缺乏對地域特點的區別。各項目公司所處的區域不同，各區域的經濟發展狀況又有著極大的差異，一、二線經濟發達城市的住房、消費、醫療、教育成本都遠遠高于其他城市，而集團公司對各項目公司的工資總額、崗位工資標準通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區域的項目公司增加了引進優秀人才、留住優秀人才的難度。
4.4對人才重使用輕開發
人力資源管理中人是核心，而有些項目公司對員工存在重使用、輕開發的現象。人應該像蓄電池一樣，充足電后自然會放電，然后再進行充電循環使用，如果一味地過度使用，而不及時補充新的能量和知識，員工遲早會在高壓下選擇另謀出路，企業永遠無法留住人才。
5加強和完善項目公司人力資源管理的對策及建議
項目公司的人力資源管理，應從選人、用人、育人及留人等方面著手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。
5.1招聘人才的天平應向無資歷有潛力的新手傾斜
招聘人才的天平應向無資歷有潛力的新手傾斜，這是項目公司彌補外部挖掘人才弱勢的現實選擇。項目公司受自身各方面因素所限，無法吸引更多工作經驗豐富的高素質人才，而且即使引進了這樣的人才，也未必能長期留住，反而會給企業人力資源帶來不利影響。因此，項目公司要建立切實可行的人才儲備機制，在招聘時，要更關注應聘者的學習能力、發展潛力和道德修養，即使是沒有任何資歷的畢業生，也可以從一張白紙開始，根據企業的需要畫出最美的圖畫，同時還能培養員工對企業的感情和忠誠度。
5.2應重在內部培養為主
項目公司應當主動擔負起員工知識更新的責任，要立足自我培養為主、外部培訓為輔，面向高級經營管理人員、專業技術人員和基層員工，建立健全以能力建設為核心的人才培養機制、內外培訓相結合的多層次、多渠道的教育培訓體系和企業內部的終生學習系統。不僅要有對專業知識、專業技能的培養，而且還必須要有對團隊精神、開拓創新、道德素養、政策理論水平的培養。
5.3加大培訓投入，不斷促使企業人才輩出
項目公司通過各種專業技術、繼續教育、政治理論以及學歷深造等方面的培訓，不僅提高員工的素質和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業對自己的重視和企業未來的發展，從而產生對企業的歸屬感，改善工作動機，調動工作積極性。
5.4要重視情感管理
情感需求是人類需求的最高層次，正向的情感管理能從內心深處激發每個員工的內在潛力、主動性和創造精神，消除職工的消極情緒，就項目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會地位等可能不盡如人意，但“情”能補拙，通過雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價值得到了體現，從而激發員工的斗志，使個人目標與企業目標保持一致，形成良性循環。
5.5建立有效的激勵機制
（1）建立科學、合理、有效的薪酬制度。項目公司要根據德才兼備的要求，建立健全崗位目標責任制，建立以業績為依據，由品德、知識、能力等要素構成的各類人才評價指標體系，堅持效率優先、兼顧公平。對績效薪酬的分配，要向一線基層崗位、關鍵管理崗位、有突出貢獻人才傾斜，適當拉開收入差距；
（2）健全員工的職業發展通道。打破論資排輩的觀念和做法，通過內部輪崗制度、末位淘汰制度及業績考核制度，使每個人都能發揮所長、人盡其用，引導員工多渠道成才，形成能上能下、能進能出、競爭充滿活力的選人用人機制；
（3）完善配套的激勵措施。項目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應該以企業的核心價值觀為導向，宣傳企業文化，在政治上、生活上關心員工，建立工會組織，加強工作保障、改善生活條件、解決實際困難，為所有員工提供一個沒有后顧之憂、能夠充分發揮自己才能的平臺。
6結語
當今社會，人才已成為一種資源，真正的人力資源管理是強調人和崗位適配，強調人才的二次開發。國有房地產項目公司應轉變思路，積極創造條件，營造尊重知識、尊重人才的良好氛圍，讓想干事的人有機會，肯干事的人有舞臺，干成事的人有位置，以促使“人”“事”和諧發展。
房地產論文6
【摘要】近年來，我國社會經濟發展迅速，人們對于房地產經濟的建設也給予越來越多的重視，這不僅有助于促進我國社會主義市場經濟的協調發展，同時還能推動我國城市的經濟建設。然而，房地產經濟的過熱過快發展，將會影響我國社會會主義市場經濟發展的協調性，因而我們應當針對房地產經濟發展的趨勢施以科學、宏觀的調控，以促進房地產經濟與市場經濟發展的協調性與穩定性。本文從房地產經濟發展的意義和價值出發，分析探討當前房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進房地產經濟與市場經濟的協調發展。
【關鍵詞】房地產經濟;市場經濟;協調發展;措施
隨著我國社會經濟的快速發展，國內房地產行業也得以飛速發展，房地產經濟已然成為國民經濟的重要組成部分，這不但有助于進一步推動我國市場經濟的建設，同時還能促進就業，改善人們的生活質量和水平。但是，在社會主義市場經濟的背景下，我國房地產經濟的發展過程中依然存在諸多的問題，這將不利于房地產經濟與市場經濟之間的協調穩定發展。本文從房地產經濟發展的意義和價值出發，分析探討當前房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題，然后總結并提出相應的政策措施，旨在促進房地產經濟與市場經濟的協調發展。
1、房地產經濟發展的意義與價值
隨著房地產行業的快速發展，房地產經濟已經成為我國國民經濟中重要的組成部分，因而房地產經濟的發展對于社會主義經濟發展、人們生活等各個方面的意義和價值是巨大的，這主要體現在以下幾方面:(1)在我國社會主義經濟發展和建設的進程中，房地產行業的蓬勃發展，有助于增長國內經濟的收入，滿足人們的日常生活需求，使其住宅水平得以進一步提升;(2)房地產行業的發展，能夠大大促進就業，減輕社會壓力，改善人們的生活質量及生活水平;(3)當前我國的房地產經濟依然處于發展的初級階段，在很多地方和環節還存在著較多的問題，但我國有關部門積極制定并實施相關的政策與保障措施，以促進房地產經濟發展的規范化與標準化，使得房地產經濟與市場經濟能夠協調穩定發展。
2、房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題
著眼于當前我國房地產經濟與市場經濟之間的發展實際，我國房地產經濟的發展有助于推動市場經濟的進一步發展，但在房地產經濟的發展過程中依然存在著諸多的問題，這對市場經濟發展的協調性是極為不利的，這些問題主要表現在以下幾方面:2．1價格與價值的背離導致市場波動。從我國社會主義市場經濟的發展實際來看，人們將循環經濟發展的一些理念運用到社會經濟發展中，以保障其發展的穩定性。然而，近年來房地產行業的發展十分迅速，市場經濟的發展趨勢已經與循環經濟的規則和理念逐漸背離，這將嚴重影響社會主義市場經濟發展的穩定性、健康性及持續性，從而引起市場的波動。2．2泡沫經濟導致市場波動。著眼于我國房地產行業的發展趨勢與現狀，泡沫經濟依然是制約房地產經濟發展穩定性的最主要因素之一，泡沫經濟問題的出現，使得人們在房地產行業的發展與投資過程中，將不得不面臨諸多的風險，這將對社會公眾其經濟利益產生極大的損害，同時會使人們的生活質量與生活水平下降。因而泡沫經濟的出現使得房地產經濟的發展過程中，無法基于整個市場經濟的秩序提供堅實的保障和維護。2．3節能環保措施貫徹和執行不到位。低碳經濟與房地產經濟的發展和建設具有非常大的關聯。近年來，隨著社會經濟的快速發展，可利用的土地資源正逐年減少，而房地產行業如果不能及時拿出低碳住宅及環保住宅，將不利于房地產經濟與市場經濟之間的協調發展，同時也是與我國可持續發展戰略不相契合，然而當前我國房地產的開發現狀依然是低碳環與保住宅的`開發數量不足，其所占比例完全達不到要求，因而要想推動我國房地產經濟的進一步發展，就要始終貫徹執行可持續發展戰略，大力推動并實施節能環保所持與方針。
3、促進房地產經濟與市場經濟協調發展的政策措施
當前房地產經濟與市場經濟之間的發展在協調性方面出現了諸多問題，因而為了能有效解決這些問題，保證二者能協調發展，共同促進，政府應當針對發展實際情況予以科學、宏觀的調控，確保房地產經濟能夠和諧健康的發展，從而為促進市場經濟的進一步發展提供蓬勃的活力。3．1合理控制房地產商品的價格。合理的控制房地產商品價格并不是一定要降低住宅價格，而是要保證房地產其價格與價值之間能夠很好的吻合，最大限度的避免價格與價值之間出現過度的偏離。在我國，房地產市場價格過高就是當前所存在的主要矛盾，而在金融危機的影響下很多的房地產企業大多出現了資金鏈斷裂問題，而價格過高將會對企業產生較大的影響。價格是房地產經濟發展中一個非常重要的因素，其對于行業中其他的因素也同樣影響巨大，對于市場經濟發展進行調控的過程中，合理控制價格將發揮不可或缺的作用。為了促進房地產商品其價格能夠合理回歸，有效維護行業與市場的秩序，政府應對價格進行科學的評估，并予以合理的規制。3．2加強對于房地產行業的金融監管。以市場經濟發展目標為指導，政府應當房地產市場其金融秩序予以嚴格的監管，對房地產企業從開發進程、償還能力與貸款規模等各個環節均予以深入而嚴格的監管，嚴格控制和規范房地產領域內商業銀行相應信貸業務，同時加強對銀行其產業結構實施調整，促進市場經濟發展過程中各種信貸資金能夠更多的向著一些朝陽型產業流動。鑒于此，政府應當著力于和銀行等金融機構相關的各項業務，不但要打破銀行傳統僵化的存貸模式，同時要注重優質資產的吸引，最大限度的消除房地產經濟內高風險業務所引起的不利因素，保證市場經濟發展的穩定性與有序性，整合現有的業務，提升優質業務在房地產市場中所占的比重，最后有效降低房地產市場所面臨的金融風險。3．3促進房地產經濟的轉型。政府應當在政策上促進房地產經濟其發展目標不斷向市場經濟發展靠攏，同時要以市場經濟的低碳環保政策作為指導。在整個調控過程中，政府應給予政策引導對應杠桿作用足夠的重視，而這種杠桿作用表現為以下兩方面特性:①對于低碳環保住宅的投資建設工程給予稅收的優惠政策，這樣在房地產經濟其轉型的過程中吸引更多的開發商共同參與，從而促進新型低碳環保住宅的開發力度得到大力的支持。②在低碳環保住宅的銷售過程中，實施貸款利率相應優惠政策，這有助于提高人們對于低碳環保住宅相應關注度，以引導其購買。將長遠規劃作為發展的目標，將可持續發展作為發展的理念，在政府各項政策的支持下，房地產經濟將必然能夠實現其經濟的轉型。3．4減少政府的干預。最大限度的減少政府的干預，這是市場經濟規律的本質和要義，保證市場在資源的配置過程中起到決定性的作用。然而，在現實中，因為地方政府與房地產經濟之間存在著直接的利益關系，這就導致政府在房地產經濟發展中給予了過多的干預，而這對于房地產的長期穩定發展是極為不利的，將嚴重影響房地產領域的公平競爭。首先，應改進土地的供應政策，加強土地的規劃與儲備，實施科學合理的管理與轉讓行為，同時保證信息的公開和透明，最大限度的消除各種隨意性及投機性操作。其次，合理規制政府在土地的轉讓、房地產的建設以及交易稅費等方面的征收，這樣一方面保證國有資源與資產收益，另一方面使房地產企業其各項成本能夠處在合理的水平和區間。綜上所述，著眼于房地產經濟和市場經濟發展之間的協調性問題，本文首先闡述房地產經濟發展的價值和意義，然后對當前房地產經濟與市場經濟發展中所存在的問題進行深入的分析和探討，并從合理控制房地產商品的價格、加強對于房地產行業的金融監管、促進房地產經濟的轉型及減少政府的干預等幾方面總結促進房地產經濟與市場經濟協調發展的政策措施。
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房地產論文7
一、房地產業經濟管理的現實缺陷
1、缺乏足夠的經濟管理理念
房地產業的蓬勃發展，促使企業內管理者逐漸把目光轉移到了經濟管理對該行業的巨大作用上來。本著加快房地產業發展步伐的目標，為數眾多的房地產開發商已經非常重視企業內部的經濟管理工作。然而，現實的經濟管理工作存在著諸多的弊端，首先最為明顯的，就是行業管理者對企業內部的經濟管理工作還沒有一個清醒的認識。大部分企業都認為經營管理工作僅屬于企業內部財務部門的業務范疇，而把這些繁重的管理任務都壓給了它們的財務部門。如此的做法很不利于相關部門工作的開展。因為經濟管理職責涉及到企業內部的所有部門和機構，并且它們彼此有著不能分割的密切業務關系。通過有效的經濟管理可以加強相關部門的有效協作，最大限度地施展每個部門的特有功能。故此種職能可以極大地促進各個部門的效率發揮，非常有利于房產行業管理水平的提升及其快速發展的促進。因此，欲切實達到經濟管理的最初目標，第一，必須先有一個明確的認識，全體干部職工、企業的每一個部門都要給經濟管理工作以足夠的重視；第二，每名員工都積極地參與其中并為企業的繁榮發展獻計出力。
2、不具備有效的經濟管理體系
本著配合好經濟發展大趨勢的目的，我們國家已經對房地產行業的經濟管理工作給予了極大的關注。先后制定了一系列該行業的經濟管理政策和制度。但是這些法規的建立并沒有得到有效的實施，更沒有見到所期望的實效。房地產行業的經濟管理狀況依然比較落后和混亂，絕大多數的政策實施都脫離實際現狀，并且不可能恰當地處理建設過程中發生的各類矛盾和問題。個別政策的落實過程僅流于形式或走過場，根本沒有深入到具體的房地產內容當中。從總體上說，其極大地制約了房地產行業的發展速度。另外，所制定的政策根本沒全覆蓋房地產業的`很多具體內容，從而導致不同管理者對同一問題都各持己見，結果造成管理效果的大相徑庭。其根本不可能具備統一協調的經濟管理職能。房地產行業始終作為當地政府創收主渠道，在這種情況下，倘若地方政府不能夠實施有效地管理，那么國家的宏觀控制再嚴格亦不可能見到實效。從而，使沒有實施有效管理的房地產行業，在下一步的交接管理中更無法有序開展工作。同時。房地產行業的雜亂局面也會波及到其它相關行業，并引發國家對其他行業的管理失控。
3、缺乏房地產企業的遠景規劃
房地產企業發展進程中的短期行為，其已經構成了整個房地產行業普遍頑疾。不僅房地產開發商本身未制定長運的企業發展規劃，就連政府職能部門所制定的政策、制度，也沒有契合實際的科學性和合理性，更不具備長遠的約束性和可操作性。為數眾多的房產企業所擬定的經營目標均為眼前的目標，政府僅對房地產行業的部分運作內容給予了政策性的指導和調控，而且其中不乏較嚴重的片面性和局限性。這就嚴重地失去了對房地產企業經營的管理作用，且遠遠地滿足不了房產企業現實的經濟管理需求。由于房產企業管理的不規范，導致房地產市場的畸形發展，并造成相當嚴重的不正當競爭行為，這已經造成了市場經濟體制的極大傷害。政府制定政策在一定范圍內的不完整和脫離實際，嚴重導致在其政策落實階段會屢屢發生許多新的矛盾和問題。因為房地產行業的經濟管理會牽扯到很多的社會部門，況且，很多新問題的連續發生，會在很大程度上阻礙行業政策的制定和執行，甚者會因管理力度的增大反而給市場帶來更大程度的負面效應。故眾多的房地產開發商在經營規劃方面的短期行為已嚴重制約了企業的健康發展。
4、法律法規缺乏完整性
法律是限制和約束任何不當行為的有力武器。總的來說，我國的房地產市場是近些年才逐步形成的。到現在為止，給這一市場制定法律法規的進程還依然處于起步時期，而且尚未完整地制訂出一套對房地產經營行為有很強約束、規范能力的法規體系。現實對房地產行業的管理還基本上停留在輿論宣傳階段，而缺乏具有鮮明針對性的法律法規建設。所以，其仍不能圓滿地治理房地產市場的不規范行為。過去我國的法律法規建設就一直不夠完善，現實就更跟不上時代發展的需求。故當今的房地產市場出現局部的法律真空也屬于歷史的必然。但是，房地產市場這種不規范局面不能長久維持下去，否則，將嚴重阻礙市場經濟的發展，損害國家和人民群眾的利益。我們必須完善相關法律、強化管理職能、加大執法力度，盡快扭轉這一無序的市場狀態。
二、房地產經濟管理問題的解決建議
1、做好房地產開發過程的經濟核算管理
當房地產工程完工時，要計算各項支出的單項額度，以便很快核算出工程的總投資規模。選取恰當規范的經濟管理措施，將總體工程的建設過程及交付環節做出深入、完整地經濟研討及評估；然后，再依托經濟管理的實施，檢查出超越預算支出和節約成本支出的相關項目，從而總結出造成工程投資升高和降低的原因所在，核對出每一單項成本管理的實施結果。據此，能夠在遵循成本運行規律的基礎上，為更大程度地減低成本投入尋找路徑。并給下一步工程的目標成本管理奠定思想基礎。
2、搞好地產建設階段的成本運行管理
在搞房地產的經濟管理時，尤其關鍵的一個環節就是做好房地產建設過程的經濟管理。執行好此環節的經濟管理，能使材料成本消耗大幅度的減小。由于在整個工程的建設成本中，材料成本占相當主要的份額，其依具體的施工條件的變化而差異很大。故在此過程中，就必須對材料的消耗做嚴格地調控，且擬建一套完整系統的經濟管理運行體系，以保證對材料消耗的全過程實施必要的控制、管理和監督。
3、抓好房地產開發招投標環節的經濟管理
當實施房地產開發工程招投標環節時，擬定投標報價的管理人員必須對工程的建設方案和具體細節有深入的了解，并對工程的經濟評價和風險防控有準確的核算，以至于能夠把本企業的各項費用支出全面地把握住。在此基礎上，其才可以編制出適合本企業及該項工程特點的經濟管理方案。
三、結語
通過上述分析，我們認識到房地產開發的經濟管理是一個綜合工程。欲實施好房產企業的經濟管理工作，第一步必須擬定好長遠的經濟管理目標。其次是確定好本企業管理的細節控制原則，并構建好運行機構和做好職能人員的設置工作。在完善好經濟管理的體制機制基礎上，堅持具體問題具體分析的指導思想，與時俱進地抓好管理的各個環節。從而推動企業高效益的健康發展。
房地產論文8
摘要：近年來，隨著我國城市化進程的加快，我國房地產經濟已逐漸發展成為我國國民經濟的支柱產業，房地產經濟發展熱度對我國相關基礎產業及居民生活穩定影響深遠。但是，在看到我國房地產經濟發展展現蓬勃生機的同時，我們也應清醒地認識到，我國房地產經濟發展過程中仍存在著不少需要調整和改進的環節，我國房地產經濟發展中存在的結構單一、同質化競爭、房屋售價畸高、市場調控確實等問題已逐漸成為制約我國房地產經濟乃至國民經濟發展及社會穩定的重要隱患。本文結合我國房地產經濟發展情況，從我國現階段房地產經濟發展存在的問題入手，研究新時期加強房地產經濟管理的原則和方向，并提出相關工作設想及建議。
關鍵詞：房地產經濟；房地產經濟管理；對策
一、加強房地產經濟管理的重要意義
我國房地產經濟的蓬勃發展得益于我國社會主義市場經濟的繁榮，改革開放以來，特別是上世紀80年代后，我國房地產經濟增長持續保持良好態勢，行業規模及業務增速持續提升，房地產經濟發展取得的成績舉世矚目，行業影響力不斷增強，已逐漸成為我國國民經濟的支出產業，對我國經濟社會發展及社會民生產生了深遠的影響。但是，在充分肯定我國房地產經濟發展成就的同時，我們還應深刻的認識到，現階段我國房地產經濟發展中也存在著各種各樣的問題與隱患，行業發展后勁不足、基礎不牢、結構單一、模式陳舊等問題已逐漸成為制約我國房地產經濟可持續健康發展的“攔路虎”和“絆腳石”。結合我國國情來看，由于房地產經濟發展的不均衡，我國居民居住型購房需求難以得到有效滿足，居民住房難已不僅僅表現為我國經濟運行中的薄弱環節，也在一定程度上影響了我國社會的穩定與安定團結。而從我國房地產經濟發展的供給方面來看，我國已建成商品性住房數量呈逐年增長態勢，特別是隨著二三線城市城市化進程的'加快，大量商品性居住用房相繼建成，然而由于房屋售價遠高于當地居民消費承受能力，大量已建成房屋被空置，這從一個側面展現出了我國房地產經濟發展的不平衡性。綜上所述不難看出，目前我國房地產經濟發展管理體制仍不健全，加強房地產經濟管理方面的制度建設不僅有利于行業的健康發展，也將對我國國民經濟轉型升級以及社會安定團結發揮積極的促進作用，強化房地產經濟管理勢在必行。
二、我國房地產經濟管理中存在的主要問題
現階段，我國房地產經濟管理仍以政府宏觀調控為主要手段，這既是我國房地產經濟自身發展特點的要求，也是我國傳統計劃經濟體制思想的延伸。可以說，目前我國房地產經濟管理方式仍較為粗放，管理主體相對單一，調控措施缺乏靈活性，對處理新形勢下房地產經濟發展中出現的復雜問題能力不足。具體來說，我國房地產經濟管理中存在的主要問題集中表現為以下幾個方面：
(一)行業管理缺乏頂層設計，制度落地難制約行業發展
與我國現有市場運行監管體制相關，我國房地產經濟發展頂層規劃模糊。由于中央與地方各級政府管理權責分配不清，甚至出現了不同級別政府主管部門對同一項目發展指導意見的分歧。行業發展中盲目投資、盲目建設的現象并不鮮見，我國政府主管部門對房地產經濟管理力度不強、相關政策落地難度較大。而在我國現有房地產經濟監管體制下，我國各級各地方政府在開展相關調控及管理工作時，出于對拉動地方經濟發展數據表現的考慮往往對房地產經濟發展中存在的問題簡單化處理，并未從深層次解決制約行業發展的關鍵問題，從而在一定程度上導致了相關問題的深入發展，逐步演變為限制行業發展的頑疾。
（二）行業立法工作發展滯后，行業管理力度不足
現階段，我國房地產經濟管理仍以各級政府實施的宏觀調控為主要方式，適用于房地產經濟管理的法律規范體系尚不健全，無法有效滿足行業管理需求。眾所周知，宏觀調控制度是政府針對國民經濟某一領域出現的具體問題而制定的具有針對性的政策指令，從法律角度看宏觀調控政策屬于政府抽象性行政行為，相關制度的落實不受法律強制性的保護。結合我國當前房地產經濟發展情況來看，隨著行業的多元化發展，我國房地產經濟發展復雜性明顯提升，傳統依靠宏觀調控措施開展的行業管理已無法有效解決行業發展中出現的新問題新困難；而與房地產經濟管理配套的法規體系發展相對滯后，行業發展中存在的突出矛盾無法通過法律途徑有效解決，行業管理陷入了尷尬境地。
（三）行業引導工作缺位，管理方式相對單一
我國現行房地產經濟管理體制主要采用限制性命令方式規范行業方向和企業經營行為，相關工作旨在通過對行業發展設置相應紅線來實現管理目的，過于重視對房地產經濟發展的“負面禁止”而忽略對行業發展的“正向引導”在一定程度上影響了我國房地產經濟管理的發展水平與實踐效果。從當前我國房地產經濟發展面臨的困難來看，行業發展呈現的模式單一、缺乏創新等問題很難在“負面禁止”的行政命令式管理體制下有所改善。房地產經濟從業企業在轉型升級過程中的不斷試錯與探索急需我國相關管理部門通過“正向引導”的激勵性政策加以推動，而我國現行房地產經濟管理體系中行業引導工作的缺位，無疑對此產生了極大的負面影響，房地產經濟管理工作實施效果也因此大打折扣。
三、加強我國房地產經濟管理的工作建議
隨著我國房地產經濟發展影響力的持續提升，房地產經濟發展水平的提升不僅直接影響相關從業企業經營發展，也對我國國民經濟建設產生著深遠影響。新形勢下，為更好的促進我國社會主義市場經濟繁榮、改善居民生活條件、維護我國經濟社會的長治久安，必須加強對房地產經濟的管理。結合我國房地產經濟發展實際情況及當前行業經濟管理存在的主要問題，下一步加強我國房地產經濟管理應當重點做好以下幾方面工作：
（一）加強房地產經濟管理制度體系建設
要在國家層面明確我國房地產經濟發展規劃，明確中央及地方各級政府在房地產經濟宏觀調控中的權責劃分，逐步構建層次清晰、權責明確、重點突出、符合實際的國家房地產經濟發展規劃，為行業發展及相關企業業務轉型明確方向。不僅要加快與房地產經濟發展相關的制度建設，還要通過完善房地產經濟立法等方式提高相關政策執行力度，完善落實監督機制建設，確保房地產經濟管理工作的有效落地。
（二）強化行業組織對房地產經濟的協調管理作用
要充分調動房地產行業協會參與行業管理的積極性，逐步在行業內部樹立正確的價值導向，引導行業有序發展。一方面，相關政府部門要充分尊重房地產行業組織開展的行業管理工作，將行業商協會作為政府助手推動相關政策的落實推廣。同時，要通過完善商協會立法等工作賦予行業組織相關管理權限，引導行業商協會在服務會員發展、規范經營行為等方面發揮更大作用。
（三）完善房地產經濟發展立法工作
要結合我國社會主義法制建設實際需求及當前我國房地產經濟發展中存在的突出問題，有前瞻性的開展相關立法工作。一方面，要在我國經濟法體系中充實關于房地產經濟發展調控的法規體系，逐步建成較為完備的房地產法律規范體系，為我國房地產經濟的法制化發展奠定基礎。同時，要加強與房地產相關的司法實踐探索，通過制定司法解釋、發布指導案例等方式指導地方各級司法部門靈活使用相關法規，促進我國房地產經濟產業健康發展。
四、結語
在房地產經濟飛速發展的今天，加強房地產經紀管理、促進相關管理舉措的升級調整不僅有利于行業的健康發展，也對拉動我國國民經濟、維護我國社會穩定具有不容忽視的重要意義。我國各級政府、相關行業組織及房地產經濟從業企業應緊跟形勢變化，從促進房地產經濟健康發展、維護我國經濟社會發展穩定的的大局出發，積極推動行業管理模式創新，完善相關管理制度及政策法規體系，以更加科學嚴謹的態度加強房地產經濟管理力度，努力使房地產經濟管理工作發展邁上新的臺階，為行業發展及我國國民經濟建設作出新的更大貢獻。
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房地產論文9
受越來越復雜的社會發展環境和越來越激烈的房地產市場競爭的影響，成本管理的相關工作也不斷被重視，而傳統的成本管理方式和思想已經無法滿足相關企業的發展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業的管理中得到了一定的應用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關概念和功能以及在房地產項目中存在的問題進行分析探究，并結合實際情況提出相應的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產企業的成本管理水平的提高，并創造更多的經濟效益和社會效益。
隨著社會經濟體制的不斷變化，房地產企業與人們的生產生活密切相關，在社會經濟中占據重要的地位，并得到了越來越廣泛的關注，而有效地目標成本管理工作對于企業的發展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關的企業帶來相應的經濟效益，并促進企業健康長遠的發展。
1房地產開發項目目標成本管理
1.1目標成本管理的本質與概念在房地產企業項目的開發過程中，目標成本管理工作發揮著關鍵的作用，并在滿足企業利益目標和方案決策要求的基礎上，根據企業項目開發的實際情況，有效把控企業項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業項目的發展過程中，目標成本的管理工作對企業成本管理的主動性進行了充分的發揮，并在對目標成本管理體系構建的同時，對合作方和企業內部的成本控制積極性進行了一定程度的調動，從而有效地對企業項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產企業面臨的市場競爭壓力。對相應的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關的合約管理、設計管理以及施工結算管理等，以此來提高目標成本的經濟效益。
1.2目標成本管理的相關功能
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產項目的各個發展階段，將目標成本與動態成本進行有效比較，并根據相關情況制定相應的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產項目的目標財務情況與實際的運營情況以及項目經營情況與相應的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領導的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規劃功能，并有利于相關企業更好地對成本進行分配，同時對企業的方案以及相關計劃的制定都提供了一定的規劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業項目的成本配置提供了相應的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發展的各個階段進行嚴格合理的監管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關項目的收益情況產生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯系，從而激勵相關人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發揮，從而促使房地產企業總體管理水平的提升，創造出更多的經濟效益和社會效益。
2房地產開發項目成本管理中存在的問題
由于房地產市場的持續發展，使得房地產開發項目的成本管理水平也在不斷的發展。但據目前情況了解到，在房地產開發項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業經營管理過程中占據著重要的地位，但部分企業存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經濟等不良現象，從而使得成本管理的水平無法滿足經濟發展的要求，阻礙相關企業的快速發展。然而’在房地產開發項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據目前情況了解，很多房地產企業尤其是中小型企業，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現相關部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產項目各個階段的工作規劃相脫離的現象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調査與探究現象。成本調研工作對于房地產項目前期的'投資決策有著非常關鍵的作用，但部分企業由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調研工作比較忽視，并以項目原因的數據作為成本管理的依據，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經濟管理的需求。同時，在房地產項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術的管理，忽視相關經濟的合理性，從而造成了成本浪費的現象。且由于相關成本信息無法對相關項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產相關的成本管理工作中，沒有對相關成本的數據進行充分的積累，從而造成實際的結算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數據進行反饋，并及時地發現和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的有效性。
3房地產開發項目目標成本管理的優化措施
⑴重視目標成本管理的調研階段和制定階段，從而有效地對目標成本進行進行預測和估算，并根據相關的調研情況對相關的方案設計工作以及目標成本進行考察和修訂，減少目標成本與實際成本之間的差異，進而有效地減少成本超支和成本浪費的不良情況。
（2）在房地產開發項目中，對制定好的目標成本進行嚴格的落實，并在具體的招標過程中，將目標成本與投標的價格進行對照分析，根據具體情況來優化設計的方案，有效保證目標成本低于項目的總價，從而更好地保證相關項目的順利進行。在這個過程中要及時地根據市場經濟的變化和相關政策的改變等各種因素進行及時的匯報和采取相關措施，有效減低開發項目風險并為目標成本的充分落實提供保證。
（3）在對房地產開發項目目標成本管理工作進行優化的過程中，構建信息化平臺和數據統計系統是非常有必要的。這樣不僅可以及時地發現操作過程中的所產生的疏忽以及其他人為因素所造成的成本信息偏差和錯誤的現象，同時，可及時采取相應的方法對其進行補救。另外，還可通過對信息平臺與數據庫的分析，更為準確地了解到相關成本管理的情況，從而使得相關人員可有效控制項目風險，提高目標成本管理水平。然而，由于信息平臺與數據庫的構建是一項長期的工作任務，且需要及時給予落實，相關的信息和數據也需要及時的更新。
（4）在完善目標成本管理工作的同時，加強對相關管理人員的培訓以及企業文化的創建。目標成本管理工作的要求非常高，不僅要求相關人員操作規范，充分掌握相關技術，還要具備對成本管理工作相關知識有一定程度的了解。由于目標成本管理工作非常復雜，且相關人員的流動性大，因而加強建設人力資源并完善相關目標成本的管理制度，可有效避免各種因素造成的成本管理工作的失誤。另外，創建企業文化并對相關人員的責任感和成本管理意識予以加強，在一定程度上能有效提高房地產開發項目目標管理水平，從而推動相關企業的順利發展。
4結語
房地產企業的市場經濟發展情況在不斷的穩定，相關的成本管理工作也越來越精細化。同時，有效的目標成本管理體系，不僅保證了房地產企業項目的順利進行，也對有效地控制成本和提高經濟利益提供了保證。但就目前情況了解，在具體的目標成本管理工作中還是存在著一定的缺陷，帶來了不利的影響。因此，需要不斷地探索實踐，并采取有效措施加以改進，推動目標成本管理水平的提升，從而更好地促進房地產企業經濟快速健康發展。
房地產論文10
1成本的管理
任何事情要有條不紊的進行是需要成系統的來規劃的，成本控制也是這樣的。所以我們要提高成本預算的專業性，而且要把握好成本預算的完成階段，不可太早，套完也會因為各方面原因限制而使成本預算誤差相對較大，企業應當有成本管理的意識，但又不可辦成渣子工程。每個人也包括普通員工也應當有成本管理的意識，這就體現了員工們的責任意識，只有這樣，成本管理系統才能順利有效的實施在計劃中去。對于工程比較大，項目比較復雜投資對象，在任務需要的時候成立一個成本管理小組，領導負責項目中涉及到的成本方面的工作進行指導、監督和管理。當然公司可以有目的的去培養一批精干的成本管理人才，及時了解項目開發的新的發展狀況，這就是公司內部的人才優化，這樣公司在項目發展過程中能夠計劃精湛的向前進行。
2工期的管理
房地產的開發是需要多方面的協議、合同等協調來整合而成的，在這個漫長而復雜的工程里，工期的規劃和管理是很重要的。因此，將時間優化，有利于房地產企業工作的順利有計劃的展開。房地產在開發土地前要進行各類的手續辦理，為了縮短工程的進行時長，可以計劃一條該工程的關鍵路徑，將所有必須要走的流程和必須要有的工程步驟計劃出來，在這個優化后的工作布局里，優先進行重要的不能延期的工作，優化資源配置，明確工作中的關鍵及重要的步驟，并且對其特別關注，使其順利高效的進行，當然要具體問題具體分析，因為不同的項目會有不同的優化方向。
3合同檔案的管理
合同檔案的產生是使得項目開發得以開發進行的重要依據，它能夠同步的反映項目的進行情況，因此對合同系統的管理會幫助項目有序的進展下去。對于大量的不同種的合同，要有條理的對合同進行合理的分類，統計，合算等，支付計劃，支付賬簿，這些的整理保管都是為了使得賬目資料清楚，以免遭索賠，并且可以當做記錄進度的登記單，使得工程及時完成，避免毀約，這也是相關法律事件的憑證，為了不必要的麻煩，這些合同資料都需要存檔來作為證明。公司同樣也要定期來檢查核對原材料、配件等的試驗記錄這也是進一步保障的措施。
4質量的管理
像房地產這樣關系到民生的關鍵的企業，質量是其企業立足之本，也是企業長久生存的活力源泉。質量代表著一個企業在市場上的核心競爭力。在擁有良好的質量成果之前，公司應該掌握相應的技術來保障質量的產生，公司可以發揮群眾的力量，鼓勵員工學習掌握質量知識技能，充分發揮員工的團體效應，激發員工的工作激情和熱度，使得工作有質有量的進行，這就是優化組織結構來推進質量的管理。同時在項目開發進行時，可以尋找合適的外包來降低成本，強化工作效應，從而可以集中精力去保障資源配置和資金的分配投入。當然在招標承包商的時候力爭讓更多競標商參與進來，從而選到合適的理想的施工單位，保證施工質量能夠達到最優。當然后期項目的宣傳及銷售工作也是非常重要的，作為房地產企業，為了讓顧客滿意，企業的服務質量也應該到達高水平，這樣企業競爭力又可以提升。
5現場管理
房地產業的施工中危險系數比較大，發生危險的`可能性也非常大，企業在施工期間應當有專門的安全員，來實地監督管理工作人員的安全，施工現場保障施工人員的安全，避免具有生命危險的事故發生。同時施工現場的物流管理也非常重要，施工現場的所有原材料及配件都要從各大市場買入，物流對項目的進程，質量都有很大影響，因此需要一定的人數來聯系聯絡和督促物流的順利展開。為了保證現場原材料的合理利用，避免浪費和濫用，偷工減料的事情發生，工地現場需要一個檢查員，不定期的檢查核實原材料的利用情況，登記以后進行總結匯總，然后企業可以根據登記情況對工地的原材料進行相應的補貼以及增添相關的材料，使得施工現場有條不紊的進行建設工作。以上現場管理可以成立一個現場督查小組，彼此協作分配任務，不斷地商討最優的管理方案，監督施工工作，定期定量定質的完成。
6總結
房地產企業為了使投資項目理想的完成，需要來自不同領域的專業性人才來共同策劃項目的開展，使其在最好的品質下，快速高效的完成投資項目。房地產公司需要有一個專門的項目管理機構，利用系統工程的思維方式，理論方法，綜合管理房地產項目建設的全過程，指導管理項目實施計劃，讓企業有充分準備應對國家宏觀政策，比如國家的某項利民可持續發展政策，就很可能阻礙企業投資項目健康，可持續的進行型難過下去，所以，項目管理優化的研究不應停止，應當與時俱進。以上是本人的粗淺之見，由于本人的知識水平及文字組織能力有限，文中如有不到之處還望不吝賜教。
房地產論文11
新常態是中央對我國當前經濟增長階段變化規律的深刻認識。如何正確認識經濟新常態，把握經濟新常態下的房地產市場脈絡，促使房地產市場健康發展，已成為社會熱點問題，值得我們思考研究。本文以房地產市場為研究對象，結合全省720位購房者、115家房地產企業問卷調查，闡述經濟新常態下浙江房地產市場發展的變化特征，以尋求適應經濟新常態的發展機遇，提出主動適應經濟新常態的對策建議。
浙江房地產市場發展特征
減速換擋成常態。20xx年以來隨著經濟高速增長，浙江房地產開發投資增幅也大幅攀升，20xx年-20xx年全省房地產開發投資年均增長17.5%,20xx年和20xx年同比增幅高達34.2%和47.9%;20xx年后隨著發展速度的趨緩，房地產開發投資增速開始下滑，20xx年浙江房地產開發投資7262億元，同比增長16.8%,增速較上年回落2.1個百分點，較增幅最高的20xx年回落31.1個百分點。房地產行業高速增長時代難以為繼，減速換擋發展將成為新常態。
市場供過于求成常態。經過十多年的發展，房地產市場住房短缺時代已經結束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從20xx年的21.1平方米提高到20xx年的38.8平方米，年均增長7.6%.房地產市場呈現供大于求的運行態勢，庫存量不斷增加，去庫存周期逐漸延長。截止到20xx年12月，浙江11個設區市新建住宅庫存套數為303910套，較20xx年2月份的庫存量增加54.5%.按20xx年新建住宅月均銷售量計算，消化現有市場總庫存的去化周期需要20個月。
自住需求入市成常態。隨著房地產市場未來收益預期下降，居民對住房消費日益理性，首次置業比例增大。據對全省房地產市場調查數據顯示，53.4%的被調查者是首次置業，38.8%的被調查者是二次改善置業，剛性和改善性需求成為市場主體。
行業分化成常態。隨著房地產市場競爭加劇，20xx年浙江房地產開發項目企業總數首次減少至 6114家。《20xx中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，20xx年以后，房地產市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速。20xx年，滬深證券市場涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家企業退出房地產業務經營領域。
浙江房地產市場發展面臨的問題
消費貸款政策執行難到位。20xx年起公積金個人住房消費貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時間被無限期延長，造成部分開發商不能實施公積金貸款購房業務，損害了開發商及購房者的權益。
房地產企業資金壓力增大。20xx年以來，各商業銀行陸續收緊房地產領域貸款，使房地產融資渠道變得狹窄。至20xx年，浙江房地產企業國內貸款占本年資金來源的比例從20xx年的28.5%下降到13.9%,而自籌資金和其他資金來源占本年資金來源的比例從71.1%上升到79.8%.據對房地產市場調查數據顯示，52.0%的被調查企業表示資金緊張。
新建商品住宅市場去庫存壓力增大。截止到20xx年12月底，浙江省新建商品住宅庫存套數為303910套，若以20xx年全省新建商品住宅月均銷售15129套測算，庫存去化周期高達20個月。另一方面，區域化結構性矛盾導致不同地市間庫存量呈現高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺州等城市去化周期超過30個月，遠高于浙江省平均水平。
房價相對偏高。20xx年浙江城鎮居民房價收入比為4.5,之后不斷擴大，到了20xx年達到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但20xx年浙江城鎮居民房價收入比依然高達10.7.
地方政府對土地財政依賴度過高。土地出讓金收入作為地方財政收入的重要組成部分，地方政府對其依賴度過高，使地方政府成為追求利潤的市場主體。如20xx年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當年全市財政收入的27.5%;金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財政收入的30.1%.
土地供應缺乏長期規劃。20xx年，在浙江房地產市場升溫的背景下，土地市場交易異常火熱，土地供應量和成交量大幅增加，從而導致20xx年以來浙江商品房庫存的高企。據對全省房地產市場調查數據顯示，23.5%的被調查企業認為政府供地計劃不合理。
浙江房地產市場發展機遇
新型城鎮化戰略機遇。截止到20xx年，浙江城鎮化率達到了64%,超過全國平均水平11個百分點，但距離70%的高度城鎮化標準仍有6個百分點的差距。據相關資料測算，浙江城鎮化進程帶來的潛在住宅市場需求達到110萬套（以三口之家作為一戶計算）。從另一個角度來看，浙江仍有20xx萬農村居民，如果通過"集中安置"或者"貨幣補貼"等方式將他們由農村民轉為城鎮居民，使他們能居住到城鎮，享受城市功能的便利與福利。只要有 10%的農村居民進入城市，就會帶來近70萬套的住房需求。
居民收入增長帶動的新機遇。隨著居民收入的`不斷提高，用于住房消費的開支越來越大，對居住品質的要求越來越高，居民改善性住房需求會逐漸旺盛，而當前與戶籍掛鉤的學區房制度更會助推這一需求。以第六次人口普查資料計算，35-49歲的中年人口約1537萬人，假設20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮化率計算，則潛在的改善性住房需求達到95萬套。
制度改革帶來的新機遇。浙江農房集聚改造、棚戶區改造與危舊住房治理等針對特定人群的住房改善政策進一步實施或加碼，給房地產市場提供了巨大的潛在消費動力。據統計，浙江20xx年至20xx年間需改造的棚戶區住戶約80萬戶，平均每年約有16萬戶的改造需求。
貨幣寬松政策帶來的新機遇。貨幣政策的調整帶來的新機遇。假設購房者商業住房貸款金額為200萬元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。20xx年11月22日五年以上貸款利率為6.15%,本息合計還款438.6萬元；中國人民銀行自20xx年11月連續多次降息后，20xx年8月26日五年以上貸款利息調整到5.15%,該貸款本息合計下降到393.1萬元，總還款金額下降了45.5萬元。
浙江房地產市場發展對策
完善"雙向調控"措施，解決市場高庫存量。各地政府可以停止建設經濟適用房，而通過回購商品房方式補充公租房房源和棚戶區改造用房；鼓勵剛性消費需求，在公積金、個人房貸、購房補貼、普通住房標準、人才引進、落戶等方面繼續出臺措施，重點鼓勵"以小換大"和"以舊換新",支持"剛需"人群購房置業，實現"住有所居"的愿望。
細化"分類調控"政策，防止一刀切。根據對于不同城市特性進行"分類指導",根據各地房地產市場差異，分化政策導向，進行精細化調控。外來人口較多、房價較高的杭州等一線城市，應對市場投資性需求、投機性需求進行適度的調節和控制；對于紹興、嘉興、湖州等外來人口較少的城市，政策應繼續允許一些定向寬松的措施出臺，對改善型購房和剛需購房在貸款利率、首付比例、稅費等方面予以"優惠",加快去庫存步伐。
完善信貸政策體系，改善市場資本環境。金融部門應完善和落實差別化信貸政策，繼續支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業銀行落實政策力度，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，適當的提高首套房貸利率折扣；提高金融服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴大"公轉商"貼息貸款試點，提高繳存職工的實際可貸款額度，支持異地購房公積金貸款。
實施科學的稅制改革，擺脫"土地財政"依賴。結合地方稅收體系在"營改增"背景下的改革契機，進一步優化房地產稅收體系，明確地方政府對房地產稅改革充分的產權激勵，賦予其有效剩余控制權和清晰的剩余索取權，解決地方政府"土地財政"轉型陣痛問題。本著"簡稅制，寬稅基，低稅率"的改革原則，逐步實現房地產稅的環節轉變，穩定地方財政收入來源。
合理規劃土地供給，防止土地"大小年".落實土地供應市區"一盤棋"的機制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當前市場住宅庫存量納入統籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計劃和時間表，確定庫存預警線，若庫存高于預警線，則及時調低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫存低于預警線，則及時增加土地出入量，加快出讓速度。
房地產論文12
一、分階段縱向分析房地產企業稅收征收狀況
我們將房地產企業在開發、預售、竣工交付三個不同階段應掌握的信息包括應取得的資料、涉及的稅種、稅收管理風險點分別以表格的形式列出，如表1、表2、表3所示。
二、橫向分析房地產企業的涉稅問題
（一）收入的涉稅問題
1.預售房款不能按時申報納稅。2.預收賬款不能及時結轉收入。3.故意隱瞞商品房銷售價格或故意壓低房價。4.拆遷補償住房不按規定計稅。房地產開發企業對拆遷補償回遷戶有三種補償方式：貨幣補償、房屋產權調換、以上兩種方式相結合。國稅函[20xx]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第六條的規定：“房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。”可見無論采取哪種方式均應按規定確認收入，而大多數房地產開發企業對此類補償方式未按規定確認收入也未申報納稅。5.以房抵債，不作銷售。6.將價外費用和代收的各項款項不計入或少記營業收入。
（二）成本的'涉稅問題
1.開發成本的歸集不準確。主要表現在部分房地產企業對土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費六項構成劃分不清，不能正確的歸集。對同一開發項目的不同組成部分，其定價、功能、成本等存在較大差異時，沒有按《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發【20xx】31號）規定的成本核算方法，作為不同的成本計算對象進行核算。
2.開發成本的結轉不規范。表現在大部分企業不能嚴格按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發【20xx】31號）的規定來核算成本，由于在完工時有些成本取得不了發票，無法全部歸集完，有的房地產企業以總成本與規劃總面積的比例來核算已售面積的成本；有的房地產企業按規定不能準確預提公共配套設施建造費用；有的房地產企業年終不按規定結轉已完工產品成本。
3.開發間接費用分配不合理。一些房地產企業對開發間接費用應當如何在已完工開發產品和未完工開發產品之間進行分配，如何在已銷售開發產品和未銷售開發產品之間進行分配，概念不清，從而導致開發間接費用分配不合理。
4.人為操縱開發成本的列支。
三、房地產業稅收征管工作中存在的主要問題
（一）稅務部門的管理形式是一種事后管理
房地產開發企業的立項、規劃設計、施工、驗收等工作管理的基本上都是在事前進行管理，立項批文沒辦好、設計圖紙可行性研究沒到位、前期費用沒有交齊，就不能進行開發，企業追求利潤的目標就無法實現，而稅務部門的管理是一種事后管理，不會影響到房地產開發企業的立項、規劃設計、施工、驗收等過程。
（二）涉稅信息溝通的渠道不夠暢通、部門配合缺乏合力
房地產開發企業的很多基礎信息來源于建設局、國土局、規劃局、房產局等其他部門，由于信息不能共享，從而導致稅務部門的信息來源不暢通。
（三）實際征管工作難以到位
房地產開發企業開發環節多，周期長，會計核算復雜，對這類企業實行專業化、系統化、連續化的管理難以到位，導致稅收征管存在諸多問題。
四、強化房地產業稅收征管工作幾點建議
1.加強對房地產企業收入真實性的實時監控。2.加強對房地產企業開發成本的嚴格審核。3.加強對房地產企業開發間接費分配合理性的審核。4.建立信息共享系統，確保涉稅信息溝通渠道的暢通。5.加大日常巡查力度。
房地產論文13
摘要：房地產行業是近年來發展最為活躍的行業之一，通過分析房地產行業在發展過程當中面臨的財務風險，有利于發現房地產行業投資以及融資方面存在的問題。本文簡要介紹房地產行業常見的財務風險，并在此基礎上重點探討控制房地產行業財務風險的相關措施。
關鍵詞：房地產 財務風險 控制 措施
房地產行業對我國經濟社會的發展有著不可替代的重要作用，這就需要積極防范潛在的財務風險，防止財務風險造成損失。財務風險能分成狹義以及狹義兩大類，其中廣義財務風險指的是企業資金運環節，因為各種原因在利潤以及資金分配方面產生不足，從而對企業的長期發展帶來嚴重不良影響的風險。本文當中的財務風險屬于狹義概念，指的是因為企業內部財務結構不夠合理以及融資方式不夠恰當而導致的融資財務杠桿效果下降的風險。
一、房地產行業的主要財務風險
第一，按期償債的風險。目前階段我國的房地產行業資金主要包括自持有資金部分、銀行抵押貸款部分、樓盤預售款項部分以及其他借款部分共同組成。通常情況下，自持有資金占總體資金的比例較低，大多數的開發資金都是來源于其他借款以及銀行貸款。房地產行業作為一個收回成本過長比較較長的產業，其收益利潤同意存在著比較明顯的不確定性，這一環節的財務管理存在著較大的風險。如果無法有效及時地控制成本收回，那么銀行抵押貸款產生的利息就會顯著降低企業經營利潤。企業需要應對銀行高利率，甚至被迫選擇風險更嚴重的融資途徑，從而給行業的發展帶來不利影響。第二，工程項目管理導致的風險。目前房地產行業的工程施工建設過程當中，往往缺乏對工程項目施工的有效監督管理，在簡單投資以及工程設計后，就交付施工企業去執行，從而導致工程項目的管理不夠銜接，工程質量的控制不夠嚴格，容易使得工程質量顯著低于預期，引發改造成本以及后續維修成本的上升，從而直接影響到房地產企業的效益。除此之外，由于缺乏行之有效的工程管理，工程施工進度也容易受到影響，出現延期預售以及交房問題，進一步延長資金回籠的時間，加大企業資金成本以及資金壓力。第三，市場因素以及通貨膨脹的風險。通貨膨脹容易導致市場當中貸款利率出現變化，利率上升就意味著企業的投資出現縮水，難以達到預期的.收益，甚至使得房地產項目面臨利潤下降或者是虧損的風險。因此在房地產項目投資建設之前，在做好房地產項目市場定位的過程當中，不能忽視市場信貸這一影響因素，并且要重點考慮項目市場前景，確定價格方面也要同市場供需關系匹配。簡言之，通貨膨脹的風向集中體現于銀行對房地產項目的評估環節，并且容易受市場泡沫影響而導致收益下降。
二、房地產行業財務風險的成因
第一，經濟周期以及市場環境變化。宏觀經濟以及市場環境在房地產行業發展過程當中扮演者重要角色，房地產行業的發展周期往往伴隨國民經濟周期而波動。例如近年來全球經濟發展不斷下滑，在這一背景下，我國企業受到重大的沖擊，在某一定度上對房價增長發揮抑制的作用，從而增加房地產的融資壓力，這些都有可能引發財務風險。除此之外，房地產行業發展還同其他行業存在著密切的關系。這部分行業發展的狀況會對房地產帶來間接或者是直接的影響。制造業以及商業銀行發展情況會影響到房地產行業的開發成本。房地產項目占據企業的大量的資金，征服的土地政策、土地位置以及供求關系都會給開發商的資金周轉率以及收益率帶來直接影響。第二，資本結構不夠合理。房地產行業如果不具備合理科學的資本結構，往往會將影響到經營收益，并且增加行業財務風險。房地產行業在前期要求投入大量的資金，資金回籠的速度比較慢。因為自身變現的能力比較差，房地產行業的大多數資金來自于外部的金融機構貸款以及工程項目預付款，只有少量資金來自于房地產企業的自有資金。這就導致房地產行業的資產負債率居高不下，債務資金比例過高，一旦實際收益率遠遠低于預期的收益率，容易發生資金鏈的斷裂問題，甚至出現無法支付到期利息的財務風險。第三，融資渠道簡單。隨著我國房地產行業的不斷的發展，目前房地產企業的數量超過六萬家，其中只有一百家左右的企業可以借助于發行股票等途徑來籌資。房地產開發項目的初期需要大規模投資額度，從而導致現金流的風險較大，因此保持資金鏈的連續有重要意義。不過目前我國金融體系以及房地產金融不夠健全，使得房地產業的銀行信貸依賴度比較高．銀行貸款成為房地產項目運營的主要資金鏈。融資渠道簡單導致房地產行業面臨財務風險無法利用資產的組合規避風險。尤其是在人民幣利率上調的情況下，銀行的貸款條件不斷提高，不斷加大房地產項目費用成本。
三、房地產行業財務風險控制措施
第一，構建多元化的融資渠道。只通過傳統融資方式顯然不利于房地產行業控制財務風險，也會加大銀行的壓力，所以需要持續豐富融資渠道，探索新融資方案，從而解決房地產行業面臨的負債率居高不下問題。首先需要持續加強對股票、債券以及房屋預售款等環節的管理，其次是要改善自身資金的擁有狀況，并不斷提高自引外資條件。例如能夠根據房地產信托計劃，在確保公司負債率不變的條件下，吸引外來投資，從而降低融資的成本，這樣一方面有利于減少財務管理成本，另一方面也有利于持續優化房地產公司資金結構。借助于多元化融資以及合理搭配各種資本權益，進一步加強企業成本控制，逐步增加企業價值從而降低財務風險。第二，加強內部財務監督控制。財務管理可以說是企業經營的核心內容之一，房地產企業應當從空間以及時間這兩個維度動態監測成本，通過約束以及非約束措施相結合，構建可續額度成本管理機制，從而更好地加強內部財務監督控制。在內部財務控制方面，需要承力由企業高級管理人員帶頭，并且財務部門作為核心的內控小組，對財務工作定期進行監督與考核，不斷完善財務內部控制。除此之外，還需要在房地產服務設計與開發方面，預先進行成本的規劃，確保設計圖紙成本同實際施工成本更加接近，盡可能降低誤差。房地產企業通過成立財務控制小組，在不同的環節根據制度以及控制目標嚴格進行監督，最大限度避免人為因素帶來的不良影響，提高財務風險的控制水平。第三，做好市場調研工作。房地產行業由于受外部因素以及自身因素的影響，其財務控制風險主要來自市場，尤其是市場需求量方面的變化，會給房地產行業帶來嚴重沖擊。這就需要房地產企業成立市場調研小組，招聘或者是聘請專業人才進行充分的市場調研，并在此基礎上制定財務管理方案，從而避免房地產企業盲目跟隨潮流而一味擴大投資，加大資金風險。這樣有利于房地產企業提高自身市場承受能力，從而更好應對行業變化過程當中出現的問題。第四，完善成本管理機制。財務風險控制離不開成本管理，而成本管理則離不開完善的預算管理機制。房地產行業要想建立健全預算制度，需要合理設置預算管理控制機構，通過組建權利與責任相一致的成本管理機制，有利于明確工作人員的管理職責，從而協調成本管理，監督成本控制的整體過程，確保房地產項目根據成本控制的目標施工建設。除此之外，房地產行業要執行全過程成本管理，在項目啟動之前根據具體情況確定成本控制目標，項目開發過程當中嚴格根據目標來監督控制成本，項目完工之后再度評估項目，對比目標成本以及實際成本，分析出現誤差的原因。綜上所述，房地產行業的資金需求量大并且投資回收期限比較長，因此需要采取綜合性的措施來控制潛在的財務風險，最大限度減輕政策帶來的市場沖擊，從而穩定房地產行業穩定發展的態勢，并且為我國經濟社會的發展做出相應的貢獻。
參考文獻：
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[3]肖芳林,仇俊林.房地產企業財務風險及其防范策略[J].財會月刊,20xx,10(2)：236-239.
房地產論文14
一、理論基礎
勞動合同，是指勞動者與用人單位之間為了確立勞動關系，明確雙方的權利和義務所簽訂的協議。其中，勞動合同雙方的權利和義務是統一的。勞動合同的目的產生于當事人之間的權利與義務。從合同依法成立之時起，相應的有約束力的權利義務關系就立即建立起來了； 勞動合同雙方都必須履行自己的義務，否則，一旦出現違反合同約定條款的情形時，就要承擔相應的法律責任； 勞動合同雙方在工作層面是一種從屬關系，這也是勞動合同區別于其他合同的一個重要特點。
勞動爭議是指勞動關系主體 （ 用人單位與勞動者） 之間，因勞動權利和義務引起的爭論和糾紛，即勞資關系糾紛，它涉及用人單位與勞動者雙方的切身利益。改善勞資關系，可以避免勞資沖突，改進工作條件等，充分實現勞動者的'潛能和價值。
二、企業案例
HZ 房地產公司成立于 20 世紀 90 年代，是一家國有企業。公司注冊資金 500 萬元，擁有房地產開發二級資質，為廣東省重點企業。但在企業實施新 《勞動合同法》的過程中，出現了一系列的問題，以下是有代表性的兩個案例。
（ 一） 員工投訴
HZ 公司領導一直關注 《勞動合同法》，并根據企業自身狀況進行調整。公司人力資源部門員工在完成勞動合同任務時，卻遭到公司老員工投訴。公司老員工多為工齡滿十年以上員工。新 《勞動合同法》第 14 條規定： 用人單位初次實行勞動合同制度或者國有企業改制重新訂立勞動合同時，勞動者在該用人單位連續工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的，用人單位與勞動者協商一致，可以訂立無固定期限勞動合同。人力資源部工作人員解釋道， “可以”不等于 “應當”,更不等于“必須”.因此，拒絕和老員工簽訂無固定期限勞動合同。
（ 二） 農民工拒簽勞動合同
HZ 公司屬于房地產企業，農民工占據很大比重。公司人力資源部門根據新 《勞動合同法》決定與農民工簽訂新的勞動合同。因為新 《勞動合同法》第八十二條規定： 用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應當向勞動者每月支付二倍的工資。所以，如果公司不與農民工簽訂勞動合同就會面臨巨大損失。然而，在實際操作中，人力資源部門與農民工產生矛盾，農民工普遍表示反對，并且出現了農民工罷工事件，嚴重影響了公司施工進度和企業形象。
三、勞動合同規范分析
（ 一） 勞動合同管理水平低下。HZ 公司沒有依法建立勞資糾紛調解組織，因此，一旦發生薪資、福利、工作條件等爭議時，往往由人力資源部門簡單處理，留下巨大 “隱患”; 在處理糾紛的方式和程序上，也沒有做到規范化和制度化； 此外，人力資源管理形式單一，采取傳統經驗管理，對員工潛能開發和自主性調動作用低下。
（ 二） 員工法律意識淡薄，勞動合同需要規范。企業員工多為農民工，其法律意識較為淡薄； 當他們的工資被拖欠時，企業往往實施 “胡蘿卜加大棒”的管理方式； 企業處理勞資糾紛的方法也過于死板，態度過于強硬，往往懲罰多于激勵，壓制多于溝通。[1]
（ 三） 勞動合同關系復雜。公司大部分員工是露天作業，工作環境十分惡劣。由于房地產行業的特殊性，公司在用工方面存在隊伍龐大、構成復雜、勞務外包嚴重、不易管理等問題，導致用工不規范，影響工期和質量等。
四、建議
（ 一） 制定勞動規章制度，提高勞動合同管理水平。企業應及時修改與新 《勞動合同法》不一致的內容，依法制定企業內部勞動規章制度； 成立職工代表大會，發揮工會的作用； 嚴格執行新 《勞動合同法》，按照規定實施管理。
（ 二） 建立員工素質培訓體系。企業要加強員工基礎法律知識培訓； 開展企業文化教育培訓，增強員工主人翁意識，調動其工作積極性； 開展文體娛樂比賽或活動，活躍企業氛圍，促進員工交流溝通。
（ 三） 建立激勵性的薪酬管理體系。企業人力資源部門要發揮作用，實現 “人崗匹配”,采取適當的激勵原則來激發員工潛能； 將員工薪酬和公司績效掛鉤，不斷完善企業整體薪資結構，給優秀員工提供良好的發展空間。
五、結論
第一，政府應綜合運用立法和行政手段，完善 《勞動合同法》及其相關法律法規，加快推進相關法律如 《勞動合同法實施細則》的建立與完善，強化政府部門監督、處理并執行勞動糾紛的職能，為妥善化解勞資糾紛提供政策基礎和法律依據。[2]
第二，企業應建立工會組織，發揮工會的機制保障作用，依托工會組織開展教育培訓，健全集體談判和集體合同制度，使工會能夠真正代表并維護員工的合法利益。
第三，企業應提高自身管理水平，嚴格執行新的勞動合同制度，完善員工績效考核與薪酬管理體系，健全勞資糾紛處理機制，實現管理科學化、制度化和長效化。
總之，勞動合同糾紛是一個跨管理學、法學和社會學的多學科問題，解決勞動合同糾紛是一個系統工程[3].只有通過有效加強政府監管[4]、充分發揮工會作用、加快提升企業管理水平等多方面的對策，才能夠解決企業勞動合同糾紛的困擾，促進企業快速健康發展。也只有正確處理企業勞動合同糾紛，協調好各個利益層面的關系，才能構建和諧的勞資關系，形成建設社會主義和諧社會的穩固基礎，為實現 “中國夢”奠定堅實基礎。（ 作者單位： 東北農業大學文法學院）
參考文獻：
[1] 雷佑新，雷紅。 論農民工勞動合同缺失的成因及解決思路 [J].經濟體制改革，20xx,04
[2] 李亮山。 我國政府在勞動關系調整中的角色分析 [J]. 社會科學論壇，20xx,08
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房地產論文15
一、房地產企業成本控制的必要性
1.房地產企業成本控制是房地產企業的生存與發展需要。
面臨著競爭越來越激烈的市場，任何一個企業都要在生產、經營、管理等其他的各個環節進行嚴格的把控，這是獲得一席生存之地的必要舉措，房地產企業也是如此。企業的生存也就是“收入”和“支出”的問題：如果收入等于支出，那么所呈現的就是收支平衡；如果收入低于支出，那么企業就面臨著危險；如果收入大于支出，那么企業就有了積累，就可以獲得更好的發展。而要想使收入大于支出，其中的辦法之一就是節約支出，對企業的成本進行核算與控制。
2.房地產企業成本控制能夠滿足投資者對回報的要求。
房地產企業是一個需要巨額投資的產業，任何的企業和每一個的投資者的最終目的都是盈利，這也是房地產企業主要的內部壓力來源。企業只有能夠獲得更多的利潤才能夠吸引更多的投資者對企業進行投資。因此，只有對企業的成本進行核算與控制才能夠滿足投資者對預期回報的要求，企業才有資金基礎。
3.房地產企業成本控制是提高房地產企業經營管理水平的需要。
房地產企業的成本核算與控制一個企業各個環節的工作質量和工作業績最終都可以通過成本指標呈現出來，成本管理是一個具有綜合性的經濟指標。因此，房地產企業的成本核算與控制對于企業的生產管理、技術和質量管理等多個方面具有很大的影響力，所以，房地產企業的`成本核算與控制對于整個企業各個方面都有著很大的作用。
二、房地產企業成本核算與控制中存在的問題
1.缺乏成本核算意識。
就當前的情況來看，很多企業雖然有了成本核算意識，但是沒有真正的認識到成本核算的意義所在，財務人員也沒有及時的跟隨新的知識體系發展的步伐，使企業的成本核算失去了一定的真實性和合法性。因為物資材料和消耗定額不能有效辨識，導致了在對相關的材料進行匯總統計時，出現當期成本與下期成本的界限模糊不清。
2.成本核算的方法有待更新。
隨著科技的不斷發展以及計算機技術的運用，新興的成本核算方法層出不窮。但是目前仍然有很多企業在對成本進行核算時僅僅把依據財務部門的決算報告。財務部門的決算報告由于勞動的消耗和材料消耗等多種原因會導致它已經不具有時效性，同時也是過于簡單的。房地產企業把對成本的核算停留在事后的評價上，是不能夠把企業最真實的成本使用情況展現出來的，這同時也失去了成本核算應發揮的作用。
3.成本控制制度不健全。
只有具備一個健全的成本控制制度才能夠保證企業成本能夠進行有效的控制。但是，不可否認的是仍然存在著很多的企業沒有一個科學化的規范化的成本控制制度，這不僅不能激發企業人員的積極性同時影響著企業的可持續性發展。
4.成本控制方法守舊。
企業只有具備精細化成本控制科學理論做支撐，才能夠讓成本控制發揮最大的作用。如果想目前大多數企業一樣，把企業的成本控制僅僅局限于設計階段，而沒有真正的認識到全面的成本控制這一現代化的成本管理理念，更不要提這種現代化的成本管理理念的運用了。
三、完善房地產企業成本核算與控制的對策建議
1.高度重視成本核算與控制。
房地產企業對成本核算與控制的的重視主要體現在以下幾個方面：第一，利潤等于收入減去成本，因此，放點產企業必須首先明確成本核算與控制的根本性作用，也就是是企業獲得最大的利潤；第二，要把成本核算與控制這個思想灌輸到房地產企業的各個環節之中，包括地產的規劃、建筑的建設以及材料的采購和后期的銷售等各個方面，在保證整體的效果條件之下從多個環節中進行成本的控制；第三，把成本核算與控制的思想灌輸到各個管理者和執行者以及工程技術者之中，讓他們在工作的過程中時刻謹記成本問題；第四，建立健全成本核算與控制制度，只有具備一個有科學依據的制度，才能夠使房地產企業的成本控制有遵循的依據。總而言之，房地產企業做好成本核算與控制的首要步驟就是提高成本控制核算的意識，緊跟時代發展的要求，才能夠是企業獲得更好的發展。
2.學習更新成本核算與控制的方法。
成本預測和成本分析是成本核算中所要依據的兩個方面，尤其是成本分析是成本控制中的關鍵性環節，消耗定額是房地產企業在進行成本核算過程中需要進行控制的關鍵和核心部分，尤其是對于房地產企業來講，其材料的花費成本、設備所需要的成本、制造中需要的成本以及所要支付的人工費用等在全過程中非常重要，要對各個環節嚴格把關，制定出科學的規范的管理辦法和措施。同時，遵循具體問題具體分析的原則，房地產企業必須根據自身的實際情況去選擇適合自己的成本核算與控制方法，并不斷的學習先進的核算方法。
3.完善成本控制制度。
建立健全成本控制制度，對成本的全過程進行時事監控，把對成本的控制貫穿于房地產項目的開發--設計--實施等過程之中。尤其是在我國這樣的一個政策環境和市場環境之下，周期長、過程復雜的特點更對房地產的成本控制提出了嚴峻的挑戰，一旦不能有效的對成本進行控制就會出現開支過度的現象，影響企業的利益甚至企業的發展。因此，尤其是對于我國的房地產企業來說，必須嚴格的對成本進行控制，健全成本控制制度，使企業的成本控制有章可循。
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