房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本

時間：2025-01-04 17:49:54 麗華資產(chǎn)評估報告我要投稿

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房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本（精選8篇）

　　在學(xué)習(xí)、工作生活中，報告不再是罕見的東西，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本，歡迎大家分享。

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本（精選8篇）

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 1

XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司：

　　本所接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照科學(xué)的資產(chǎn)評估方法，對為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓而涉及的XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司的整體資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序,對委托評估的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、市場調(diào)查，對委估資產(chǎn)和負(fù)債的2002年7月9日所表現(xiàn)的市場價格作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

　　(一)資產(chǎn)占有方概況：

　　資產(chǎn)占有單位企業(yè)名稱:XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱XX公司)

　　住所:XX市XX工業(yè)區(qū)華廈

　　法人代表: XXX

　　成立日期:1992年10月14日

　　注冊資本:2000萬元人民幣

　　經(jīng)營范圍: 主營：房產(chǎn)經(jīng)營

　　兼營：建筑材料、化工產(chǎn)品、針織品、紡織品

　　XX公司經(jīng)珠海市人民政府辦公室珠府辦復(fù)[1992]338號文批準(zhǔn)成立，為珠海市市屬國有企業(yè)(工商注冊登記為集體企業(yè))，取得珠海市工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照4404001003147號。

　　(二)資產(chǎn)評估委托方：XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司

　　二、評估目的

　　本次資產(chǎn)評估是為了滿足委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要，為其所對應(yīng)的行為提供價值參考。

　　三、評估對象及范圍

　　(一)評估對象：

　　XX公司的整體資產(chǎn)。

　　(二)具體資產(chǎn)、負(fù)債范圍：

　　具體資產(chǎn)只一項，為位于珠海市香洲前山北、梅華西路北側(cè)11292.00平方米的土地使用權(quán);負(fù)債為零。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債是與委托評估確定的范圍一致的。

　　四、評估基準(zhǔn)日

　　本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2002年7月9日。

　　評估基準(zhǔn)日的選取是應(yīng)委托方要求確定的。

　　本次評估所采用的價格標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日時有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、評估原則

　　本次資產(chǎn)評估遵循獨立、客觀、科學(xué)的工作原則;遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則;遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代和公開市場等操作性原則;遵循謹(jǐn)慎原則。

　　六、評估依據(jù)

　　(一)行為依據(jù)

　　1、委托方與我所共同簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令);

　　2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)(1992)36號);

　　3、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會“中評協(xié)[1996]03號)

　　4、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財政部財評字[1999]91號)

　　5、《企業(yè)財務(wù)通則》(財政部令第4號);

　　6、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》(財政部令第5號);

　　7、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)

　　1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;

　　2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　(四)取價依據(jù)

　　1、《珠海市工程造價信息》、房地產(chǎn)市場信息;

　　2、評估人員現(xiàn)場勘查、核實資料;

　　3、國家有關(guān)部門發(fā)布的'統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料;

　　4、有關(guān)詢價資料。

　　七、評估方法

　　本次求取企業(yè)整體資產(chǎn)價值，評估師選取單項加和法進(jìn)行評估。因企業(yè)資產(chǎn)只有一項，且無負(fù)債，企業(yè)整體資產(chǎn)價值即為無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)的價值。具體評估方法為：對于土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法及成本逼近法進(jìn)行評估。

　　八、評估過程

　　自接受評估項目委托起至提交評估報告止，經(jīng)過了接受委托、資產(chǎn)清查、評定估算、評估匯總、提交報告等過程，分述如下：

　　(一)接受委托

　　2002年7月9日我所與委托方簽訂了“資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書”，確定了評估目的、評估資產(chǎn)對象、范圍和評估基準(zhǔn)日。對該項目我所給予了足夠重視，根據(jù)該項目特點，制定了相應(yīng)的工作計劃，擬定了評估工作方案,組織了各專業(yè)注冊評估師的評估小組開展工作。

　　(二)資產(chǎn)清查

　　在項目運作的全過程中，按照國家對資產(chǎn)評估的有關(guān)規(guī)定和規(guī)范要求，進(jìn)行了實地查勘和調(diào)查了解。評估師注重核查申報資料的完整性、真實性，聽取了資產(chǎn)占有單位相關(guān)資產(chǎn)負(fù)責(zé)人對各項資產(chǎn)的分布、使用情況介紹,收集了有關(guān)的章程、產(chǎn)權(quán)證明、價格、市場信息及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)范圍，現(xiàn)場勘查了土地使用權(quán)。

　　(三)評定估算

　　在認(rèn)真分析研究各種影響資產(chǎn)價格基本因素的基礎(chǔ)上，擬定了資產(chǎn)評估基本思路，確定資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)與適用方法，在收集資產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了評定估算。

　　本所已于2002年6月21日對此項土地使用權(quán)出具了珠正評報字[2002]第129號土地估價報告，因此次評估基準(zhǔn)日與上次相距很近，我們評定估算結(jié)果與上次相同。(詳見附件1)

　　(四)評估匯總

　　此次評估按單項評估加總的方法，因企業(yè)資產(chǎn)只一項，負(fù)債為零，所以企業(yè)整體資產(chǎn)價值即為此項土地使用權(quán)價值。

　　(五)提交評估報告

　　我們按照國家有關(guān)法規(guī)文件要求，以財政部“財評字[1999]91號《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》”為指南，撰寫評估報告與說明。在評估人員和項目負(fù)責(zé)人校核的基礎(chǔ)上，遵照本所對評估報告書審核的規(guī)定進(jìn)行審核,由評估部負(fù)責(zé)人初審,所質(zhì)量負(fù)責(zé)人復(fù)審,法人代表總審并簽發(fā),經(jīng)簽字蓋章后向委托方提交評估報告。

　　九、評估結(jié)論

　　資產(chǎn)總計:肆仟玖佰陸拾肆萬元整

　　(￥49,640,000.00元)

　　負(fù)債總計:零

　　(￥0.00元)

　　凈資產(chǎn): 肆仟玖佰陸拾肆萬元整

　　(￥49,640,000.00元)

　　十、特別事項說明

　　(一)在評估中有增、減值的資產(chǎn)，相應(yīng)的會計處理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定程序報經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施。

　　(二)評估對象中的土地使用權(quán)尚未辦理土地使用權(quán)證,但已取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　(三)評估結(jié)果未考慮該等資產(chǎn)已設(shè)定的抵押、擔(dān)保、欠負(fù)的債項、稅費等因素對資產(chǎn)價值的限制性影響。

　　(四)根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書之約定,是次評估中資產(chǎn)占有方提供的相關(guān)資料之合法性、真實性由委托方、資產(chǎn)占有方負(fù)責(zé)。

　　(五)參加評估項目估價人員按《資產(chǎn)評估操作規(guī)范》執(zhí)業(yè),與被評估資產(chǎn)各方當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。

　　(六)自評估基準(zhǔn)日至本報告出具期間，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場情況未發(fā)生重大變化。但本公司不能預(yù)計本評估報告出具后的政策、市場等變化對評估結(jié)果的影響。

　　(七)評估結(jié)論由本評估機(jī)構(gòu)出具,受本評估機(jī)構(gòu)人員的職業(yè)水平和能力的影響。

　　(八)對于評估中可能存在的影響評估結(jié)果的其他瑕疵事項，資產(chǎn)占有方在委托評估時未作特別說明，在評估人員專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

　　十一、評估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項

　　在評估基準(zhǔn)日后、有效期以內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，應(yīng)按如下方法處理：

　　(一)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原作價標(biāo)準(zhǔn)對資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;

　　(二)資產(chǎn)價格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應(yīng)及時聘請有資格的評估機(jī)構(gòu)重新評估。

　　十二、評估報告法律效力

　　(一)基本前提及假設(shè)條件

　　1、本次評估基本前提是宏觀經(jīng)濟(jì)政策無重大變化、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營條件基本保持不變;

　　2、本次評估沒有考慮特殊的交易方式可能追加付出的成本費用等對其評估值的影響，也未考慮遇有自然力和其他不可抗力對評估值的影響;

　　3、本評估結(jié)果建立在委托方提供所有文件資料真實、準(zhǔn)確、完整、客觀基礎(chǔ)上，為委托方指定之評估對象在評估基準(zhǔn)日的公開市場價格。

　　本評估結(jié)果僅在滿足上述有關(guān)基本前提及假設(shè)條件的情況下成立。

　　(二)法律效力

　　1、本評估結(jié)果依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，針對本次評估目的并在評估對象所處現(xiàn)行生產(chǎn)經(jīng)營條件下有效;

　　2、本公司不對委托方運用本報告于本次評估目的以外的經(jīng)濟(jì)行為所產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé);

　　3、本評估報告的有關(guān)附件為本報告的重要組成部分，與本報告書正文具有同等法律效力。

　　(三)評估結(jié)論的有效使用期限

　　本評估報告依照法律法規(guī)規(guī)定發(fā)生法律效力，其結(jié)論有效使用期自評估基準(zhǔn)日起一年，即在2002年7月9日至2003年7月8日內(nèi)有效。

　　(四)評估報告的使用范圍

　　本評估報告僅供委托方為本次評估目的使用和送交有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查使用，評估報告書的使用權(quán)歸XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司所有。本公司承諾:未經(jīng)XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司許可，本公司不隨意將評估報告向他人提供或公開。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 2

集團(tuán)公司：

　　承蒙委托，對位于的**房產(chǎn)租賃價值進(jìn)行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年1月1日的評估結(jié)果如下：

　　一、評估對象

　　評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個，實例2個。

　　在評估時點，評估對象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項權(quán)利。

　　二、評估時點

　　20**年1月1日

　　三、估評目的

　　為居住目的的房產(chǎn)租賃供價格參考依據(jù)。

　　四、評估結(jié)果

　　評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年1月1日的價值結(jié)果為：

　　房產(chǎn)租金：光華陽光水城—人民幣895元整

　　華宇西城麗景—人民幣1048元整

　　俊峰龍鳳云洲—人民幣1081元整

　　大寫：光華陽光水城—人民幣捌佰玖拾伍圓整

　　華宇西城麗景—人民幣壹仟零肆拾捌圓整

　　俊峰龍鳳云洲—人民幣壹千零捌拾壹圓整

　　我們鄭重聲明：

　　1、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

　　2、本評估報告中的'分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T 50291—1999）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。

　　5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實地查勘，對其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。

　　6、本報告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。

　　姓名簽字

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 3

　　一、委估項目

　　xx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

　　二、委托方

　　名稱：xx公司

　　三、估價方

　　名稱：xx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司xx

　　證書號：xx資質(zhì)等級：xx法定代表人：xx

　　四、估價對象概況

　　估價對象位于xx，其合法產(chǎn)權(quán)人為xx公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于年，于20xx年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為xx。

　　副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為xx。

　　五、估價目的

　　為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

　　六、估價時點

　　20xx年8月15日

　　七、價值定義

　　采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　八、估價原則

　　本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：

　　1.合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。 2.最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。

　　3.替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　4.估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。

　　九、估價依據(jù)

　　1.委托方提供的資料

　　(1)委托書;

　　(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

　　2.國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。 3.國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。 4.估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價方法

　　估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。

　　十一、估價結(jié)果

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的.方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。十二、變現(xiàn)能力分析

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：①中介服務(wù)費：5%--6%

　　②契稅：4%

　　③營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加：5.5% ④所得稅：20%

　　⑤過戶手續(xù)費：2%左右

　　⑥印花稅：0.5

　　⑦其它費用

　　十三、估價人員

　　xx 中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：xx

　　十四、估價作業(yè)時間

　　20xx年8月12日

　　十五、估價報告有效期限

　　本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 4

　　一、基本概況

　　估價對象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟4xx，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積112.39平方米，設(shè)計用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。

　　二、評估目的

　　為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。

　　三、評估基準(zhǔn)日

　　評估基準(zhǔn)日為20XX年11月3日。

　　四、估價依據(jù)

　　1、本次估價依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。

　　2、評估相關(guān)的資料

　　《房屋所有權(quán)證》【房地證20XX字第H150602號】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。

　　五、估價原則

　　此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。

　　1、合法原則

　　估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。

　　估價對象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。

　　2、最高最佳使用原則

　　在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。

　　房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。

　　估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。

　　3、替代性原則

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場內(nèi)效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。

　　本次評估中采用市場比較法進(jìn)行價格測算時，即是依據(jù)該原則。

　　通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實例，以近期內(nèi)成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。

　　4、估價時點原則

　　由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平。

　　本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的`界定，均以其在估價時點的狀況為準(zhǔn)。

　　5、謹(jǐn)慎原則

　　房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。

　　謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　經(jīng)調(diào)查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。

　　六、估價方法

　　估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法作為本次估價的基本方法。

　　七、估價過程

　　市場比較法：

　　=3.7%+3.3%=7%無風(fēng)險利率即長期國債利率。

　　風(fēng)險報酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等綜合確定的。

　　1、交易情況修正系數(shù)：abcd 屬于正常交易，不用調(diào)整。

　　2、交易日期修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調(diào)整。

　　3、區(qū)域因素修正系數(shù)：

　　區(qū)域因素修正：由于參照對象A，B與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。

　　參照對象C，D與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于參照對象。

　　1、土地使用年期修正

　　土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]

　　=0.9965

　　2、容積率修正

　　容積率、容積率修

　　待估房產(chǎn) 1.92 1

　　案例A 1.92 1

　　案例B 1.92 1

　　案例C 2.50 0.9368

　　案例D 2.50 0.9368

　　正系數(shù)

　　容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實例修正系數(shù) A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。

　　C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368 通過土地年期和容積率修正后的地價：

　　案例A：4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34 (元/m2) 案例B：4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25 (元/m2)

　　案例C：4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73 (元/m2) 案例D：5xx8.43×(600/6xx)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)

　　土地評估單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94 (元/m2) 土地評估總價為：112.39×4677.94=525753.68(元)

　　八、評估結(jié)論

　　建筑物面積：112.39平方米

　　房地產(chǎn)總價：525753元

　　大寫金額：伍拾貳萬玖仟柒佰伍拾叁元

　　單位價格：4677元/平方米 (貨幣種類：人民幣|元)

　　九、特別事項事項說明

　　1、本報告自估價報告出具之日起12個月有效。

　　2、在本報告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。

　　3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使用方負(fù)責(zé)。

　　十、評估報告提出日

　　本次評估報告提出日期為20xx年11月3日。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 5

　　一、問題

　　《資產(chǎn)評估法》施行以后，有關(guān)評估行政管理部門對評估機(jī)構(gòu)實行機(jī)構(gòu)備案管理，不再實行機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可管理。那么，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告是否有效?應(yīng)由哪個部門認(rèn)定其效力問題?

　　二、典型訴訟案例

　　在(2014)執(zhí)申字第246號裁定中，最高人民法院認(rèn)為，雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的.決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé)，但是，財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定。換言之，人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認(rèn)定為無效。

　　三、效力認(rèn)定問題

　　最高院認(rèn)為，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，法院不宜認(rèn)定為無效。那么在實踐中應(yīng)當(dāng)由哪個評估行政管理部門對此進(jìn)行效力認(rèn)定呢?

　　《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定，“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工，對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工，對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。”目前，我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價，礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機(jī)動車評估等6種專業(yè)類別，其中資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。

　　根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定，未取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責(zé)令限期改正。

　　綜上所述，未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的，其出具房地產(chǎn)估價報告無效，應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 6

　　福建中興資產(chǎn)評估有限公司接受江蘇霞客環(huán)保色紡股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報待評估的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益進(jìn)行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債在20xx年五月三十一日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

　　1、委托方：xx股份有限公司

　　2、資產(chǎn)占有方：xx開發(fā)有限公司

　　3、xx開發(fā)有限公司概況：福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登記成立，注冊號為3501xx公司住所：xx區(qū)五一中路88號平安大廈21A;

　　法定代表人：林x;注冊資本：人民幣壹仟萬元整;企業(yè)類型：有限責(zé)任公司;經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)綜合開發(fā)、商品房銷售和出租。

　　二、評估目的

　　本次資產(chǎn)評估目的是為福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供作價參考。

　　三、評估范圍和對象

　　本次評估的范圍根據(jù)委托方的.委托，評估福州永升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。本次委托評估的資產(chǎn)調(diào)整后賬面值為66，125，412.16元，負(fù)債調(diào)整后賬面值45，513，131.58元，凈資產(chǎn)調(diào)整后賬面值20，612，280.58元。

　　四、評估基準(zhǔn)日

　　本項目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是二○○五年五月三十一日，評估中所采用的價格均為評估基準(zhǔn)日有效的標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、評估原則

　　本公司在本次評估工作過程中是遵循如下原則進(jìn)行資產(chǎn)評估的。

　　(一)產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則

　　產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則即指資產(chǎn)評估是以被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)利益主體變動為前提或假設(shè)前提，確定被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日時點上的現(xiàn)行公允價值。

　　(二)資產(chǎn)評估的工作原則

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 7

　　一、工程概況：

　　工程名稱：xxx限公司新建5號車間

　　工程地址：榆次工業(yè)園區(qū)

　　建設(shè)單位：xxx有限公司

　　設(shè)計單位：xxx事務(wù)所有限公司

　　監(jiān)理單位：xxx監(jiān)理有限公司

　　施工單位：xxx建設(shè)有限公司

　　分包單位：xxx有限公司

　　本工程為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間項目，單層門式鋼架鋼結(jié)構(gòu)，檐高為10.71m，室內(nèi)外高差0.15m。±0.000以下采用M10水漿砌筑機(jī)紅磚;±0.000以上采用M5混漿砌筑。，鋼筋級別為HPB235級綱、HPB335級綱，焊條為E43與E50型，鋼架、支撐、檁條、拉條、地腳螺栓等采用Q235B。鋼構(gòu)件底漆為紅丹防銹漆，再噴醇酸防銹漆，然后是醇酸調(diào)和漆總厚度室內(nèi)不小于125um,室外不小于150um。

　　二、監(jiān)理工作過程和成效的匯報：

　　1、我監(jiān)理公司依法承攬山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間以后，項目部建立以總監(jiān)為核心的質(zhì)量保證體系，各專業(yè)監(jiān)理人員配備齊全，制定了崗位責(zé)任制并編制了工程監(jiān)理規(guī)劃及監(jiān)理細(xì)則、見證取樣計劃、旁站監(jiān)理方案等，為項目監(jiān)理工作的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。

　　2、項目監(jiān)理部嚴(yán)格按工程監(jiān)理規(guī)范操作，認(rèn)真審批施工單位的施工組織設(shè)計及各專項方案，質(zhì)保保證體系，并提出監(jiān)理意見;在具備開工條件的前提下，審批了開工報告，保證工程在合法、有序中開工。

　　3、項目監(jiān)理機(jī)構(gòu)在施工過程中，嚴(yán)格按國家的有關(guān)法律、法規(guī)、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制性條文和設(shè)計文件監(jiān)理，嚴(yán)格執(zhí)行承包合同、工程報驗制度、建筑材料進(jìn)場檢驗制度、見證取樣制度等;保證了工程所用材料合格，施工在驗收合格的前提下有序進(jìn)行。

　　三、工程質(zhì)量評估依據(jù)、范圍、監(jiān)理對象：

　　1、國家及省市現(xiàn)行關(guān)于工程建設(shè)方面的條例、政策、文件、施工規(guī)范及驗收標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、設(shè)計圖紙與變更聯(lián)系單、業(yè)主聯(lián)系單、圖紙會審紀(jì)要、標(biāo)準(zhǔn)施工圖集等。

　　3、委托監(jiān)理合同及施工承包合同。

　　4、現(xiàn)行預(yù)算定額、費率標(biāo)準(zhǔn)及省市物價信息及業(yè)主書面確認(rèn)單價聯(lián)系單。

　　四、工程質(zhì)量評估方法：

　　1、施工企業(yè)項目專業(yè)質(zhì)量檢查員填寫檢驗批的質(zhì)量驗收記錄，專業(yè)監(jiān)理工程師組織項目專業(yè)質(zhì)量檢查員等進(jìn)行驗收，符合要求后予以簽認(rèn)。

　　2、施工企業(yè)對分項工程質(zhì)量進(jìn)行自檢、填報分項工程質(zhì)量驗評資料;

　　3、專業(yè)監(jiān)理工程師組織施工單位專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人對分項工程質(zhì)量進(jìn)行驗收，對其報送的分項工程質(zhì)量驗評資料進(jìn)行審核，符合要求后予以簽認(rèn)。

　　4、總監(jiān)理工程師組織施工單位項目經(jīng)理和有關(guān)設(shè)計單位、建設(shè)單位負(fù)責(zé)人對分部工程質(zhì)量進(jìn)行驗收并填寫驗收結(jié)論。

　　5、在分部工程質(zhì)量等級評定的.基礎(chǔ)上，由總監(jiān)理工程師組織建設(shè)單位、施工單位和其他有關(guān)單位對單位工程鋼結(jié)構(gòu)分部進(jìn)行預(yù)驗收，根據(jù)各項評定資料匯總，最終提出工程質(zhì)量評定意見，報工程參建各方組成的專家組確認(rèn)。

　　五、工程質(zhì)量評估內(nèi)容：

　　本工程在設(shè)計、施工單位配合下，為順利完成工程任務(wù)，在確保工程質(zhì)量方面，我方采用“加強(qiáng)預(yù)控，三把關(guān)”的手段進(jìn)行監(jiān)理：

　　1、“加強(qiáng)預(yù)控”：即事先認(rèn)真審核施工單位提交的施工組織設(shè)計(方案)和專項施工方案，力爭將施工中的質(zhì)量隱患消除在事前控制中。

　　2、工程質(zhì)量監(jiān)督是整個監(jiān)理工作的重點，工程項目監(jiān)理部從確保質(zhì)量著手，把好“人、物、過程”三關(guān)：

　　⑴、首先對施工企業(yè)的現(xiàn)場項目部的組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行必要的了解，要求其建立必要的質(zhì)量保證體系、制定完善的施工管理制度、落實相應(yīng)的實施措施。

　　⑵、編制原材料取樣送檢計劃。嚴(yán)格把好原材料和半成品的進(jìn)場檢驗關(guān)及材料復(fù)試關(guān)，以確保工程所用的材料能符合要求，為質(zhì)量的保證打下必要的基礎(chǔ)。為此要求施工單位在材料進(jìn)場后必須向監(jiān)理部審報，專業(yè)監(jiān)理工程師到現(xiàn)場見證取樣、封簽送檢、復(fù)試合格后方能應(yīng)用本工程。

　　⑶、編制施工階段旁站監(jiān)理方案。工程實施過程中，采取巡視、平行檢查，對隱蔽工程、重點結(jié)構(gòu)部位的施工，采取“全過程監(jiān)理”，嚴(yán)格各工序的自檢、專職檢查和隱蔽工程驗收制度。對未經(jīng)監(jiān)理人員驗收或驗收不合格的工序，不得進(jìn)入下一道工序施工。

　　六、工程質(zhì)量保證資料：

　　1、施工組織設(shè)計1份，技術(shù)交底1份。

　　2、鋼結(jié)構(gòu)分部包含鋼構(gòu)件組裝、鋼構(gòu)件安裝、鋼構(gòu)件零部件加工、鋼結(jié)構(gòu)普通緊固件連接、高強(qiáng)度螺栓鏈接、鋼結(jié)構(gòu)防火涂料涂裝、鋼結(jié)構(gòu)防腐涂料涂裝、壓型金屬板屋面、屋面細(xì)部構(gòu)造共9個分項工程，10個檢驗批。檢驗批、分項、分部工程質(zhì)量驗收均為合格。

　　3、進(jìn)場材料檢驗情況

　　1)20xx年9月15日進(jìn)場構(gòu)配件GZ-1、GZ-2、KFZ、GL-1、GL-2、GL-3、GL-4、GL-5、DCL，均有產(chǎn)品出廠合格證及原材料質(zhì)量證明書。原材料包括熱軋鋼帶、碳結(jié)鋼帶、熱軋H型鋼、熱軋圓鋼、角鋼、焊接鋼管、焊劑、焊條、焊絲、鋼結(jié)構(gòu)用高強(qiáng)度大六角頭螺栓連接副、防火涂料、防銹漆，均勻合格證或產(chǎn)品質(zhì)量證明書。

　　2)共有4組檢驗報告，高強(qiáng)度大六角頭螺栓連接副檢驗報告、高強(qiáng)度螺栓連接摩擦面抗滑移系數(shù)檢驗報告、超聲波無損檢測報告、地腳螺栓拉拔檢測報告，試驗結(jié)果合格。

　　4、施工記錄

　　1)工程放線記錄1份，符合要求。

　　2)拼裝施工記錄2份，鋼梁柱、屋頂各一份，均符合施工規(guī)范要求。

　　3)螺栓連接施工記錄2份，均符合設(shè)計要求與規(guī)范規(guī)定。

　　4)焊接施工記錄3份，均符合設(shè)計要求與規(guī)范規(guī)定。

　　5)焊縫外觀質(zhì)量檢查記錄1份，屋面防水效果檢查記錄1份，地腳錨栓隱蔽驗收記錄1份，均符合規(guī)要求。

　　6)材料進(jìn)場自檢記錄5份，均符合要求。

　　七、對本工程質(zhì)量的評估結(jié)論：

　　根據(jù)我項目部現(xiàn)場監(jiān)理人員對鋼結(jié)構(gòu)分部的檢驗批、分項施工過程進(jìn)行監(jiān)理及跟蹤檢測，經(jīng)預(yù)檢、整改，基本達(dá)到設(shè)計圖紙及規(guī)范要求的目標(biāo)：

　　1、工程質(zhì)量控制資料完整并符合要求。

　　2、安全和功能檢驗資料完整并符合要求。

　　3、工程觀感質(zhì)量符合要求。

　　根據(jù)《鋼結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50204-20xx，經(jīng)過綜合審評，認(rèn)為山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間鋼結(jié)構(gòu)分部達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量等級評定為合格。

　　八、結(jié)論：

　　綜合以上情況，山西琚豐高嶺土有限公司新建5號車間質(zhì)量符合設(shè)計施工規(guī)范要求，評為合格。

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書樣本 8

　　一、委估項目

　　xxx公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目

　　二、委托方

　　名稱：xxx公司

　　地址：

　　三、估價方

　　名稱：xxx房地產(chǎn)評估咨詢有限公司

　　地址：xxx

　　證書號：xxx資質(zhì)等級：xxx

　　法定代表人：xxx

　　四、估價對象概況

　　估價對象位于xxx，其合法產(chǎn)權(quán)人為xxx公司，建筑面積共9687.69平方米。

　　其中主樓一幢，1—5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

　　副樓一幢，1—3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為xxx。

　　五、估價目的

　　為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。

　　六、估價時點

　　2014年8月15日

　　七、價值定義

　　采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

　　八、估價原則

　　本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：

　　1、合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。

　　2、最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。

　　3、替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的`正常價格。

　　4、估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。

　　九、估價依據(jù)

　　1、委托方提供的資料

　　（1）委托書；

　　（2）委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　（3）房屋所有權(quán)證復(fù)印件。

　　2、國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

　　3、國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。

　　4、估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。

　　十、估價方法

　　估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法；同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。

　　十一、估價結(jié)果

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整（￥2265.34萬元）。

　　十二、變現(xiàn)能力分析

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。

　　估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：

　　①中介服務(wù)費：5%—6%

　　②契稅：4%

　　③營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加：5.5%

　　④所得稅：20%

　　⑤過戶手續(xù)費：2%左右

　　⑥印花稅：0.5‰

　　⑦其它費用

　　十三、估價人員

　　xxx中國注冊房地產(chǎn)估價師