地產合伙人：合伙人制度崛起

　　應運而生的合伙人關系

　　雇傭關系極易導致一方面對另一方面的壓制，移動互聯網的誕生和發展，實現了每一個個體的自覺性第一次作為矛盾的主要方面在同一個平臺演繹，這也就催生了整個社會分工的迭代。

　　“扁平化”對于傳統世界的人群來說是一個新詞，卻是互聯網維度的基底。人人在扁平化的虛擬+現實世界中時刻體驗。于是，互聯網帶動的群體性突變也就倒逼線下商業環境的革新。合伙關系作為一種向陽的律動被大規模曝于陽光之下。

　　合伙人關系二重構

　　合伙關系，不僅是領導層級的合伙人制，更是員工層級的合伙人制。先說前者，今天的新經濟企業，多在開始就以合伙方式展現，而新經濟的擁躉--投資人們也達成共識，沒有合伙人的公司他們決不投。徐小平再談合伙人中也講到，創業失敗共性是創始人心里只有老大卻沒有老二老三。

　　至于員工，相應的股權、分紅、年終獎等等激勵，要做扎實、做落地，讓“人民分享到改革開放的成果”才能保證整個公司最強有力的戰斗力。畫餅充饑的時代已成過往，只有讓員工感受到他們是權利的主體，具有當家做主的滿足感，也才有公司的未來。同時，員工一層的合伙人制，也表現在交互的自由、協作的自由、信息共享的自由。最根本的一點必須牢記，滿足不了員工要求，憑什么要求員工為你賣命?!

　　2013年5月，陳可辛執導的電影《中國合伙人》票房火爆，三個年輕人同心同德、共同創業，開辦英語培訓學校實現人生理想的故事頗為勵志。

　　1年后的2014年5月，萬科宣布啟動股權激勵、項目跟投等領域的地產事業合伙人制度，在全國上市房企中開先河。隨后，龍湖地產、碧桂園等大房企也推出了合伙人制度，就在上個月，越秀地產宣布位于佛山禪城佛平路的新地塊，成為合伙人制度首個試點項目。

　　不論是萬科的核心員工持股，變身公司第二大股東的股權激勵制度，還是包括萬科、碧桂園、越秀等大房企普遍試行的地產項目跟投制度，讓地產項目的管理層、核心員工變為項目小股東，使得他們從單純的經理人、打工仔，變為話事權變大的公司或項目股東。

　　在房地產行業競爭白熱化，平均利潤攤薄的情況下，各大房企正面臨前所未有的人才危機，優秀的高管、操盤手不斷離職，而各大房企為了提高項目的銷售利潤率，更為器重企業管理層、員工的能動性，地產合伙人這樣的激勵機制應運而生。

　　2月5日，在禪城農歷馬年的最后一場土地拍賣會上，越秀地產拿下了位于禪城佛平路的一宗3.4萬平米商住地，雖然這一地塊不算大也并非地王，但作為越秀地產首個地產合伙人的試點項目備受關注，而合伙人制度正風靡各大房企。

　　禪城區國土部門公示信息顯示，位于南海醫院對面的這一地塊以6.33億元出讓，而引人注目的是，該地塊拿地，除了占股98%的越秀地產旗下企業—廣州東輝，還有一個占股2%的關聯企業—廣州越秀仁達八號實業投資合伙企業(有限合伙)，為合伙制企業。

　　這也意味著，在這一項目，越秀地產的項目管理層和核心員工將從“打工仔”變為“小股東”。根據越秀地產發布的公告，禪城佛平路地塊項目，將是越秀地產實施雇員獎勵計劃所涵蓋的首個項目，全體符合資格管理層成員所持股權合共將不超過2%。而這一計劃，將被越秀地產推廣至其他項目。

　　在越秀地產之前，已有多家大房企宣布啟動形式各異的地產合伙人制度，其中，行業龍頭企業萬科，去年5月啟動了核心員工持股及項目跟投制度兩大層面的事業合伙人制，碧桂園也于去年歲末啟動了名為“同心共享”的激勵機制。

　　各個公司的做法不盡相同，目標卻趨于一致。日前，行業大佬、萬科總裁郁亮曾指出，萬科的事業合伙人制包括三大方面，一方面是核心員工持股的股權激勵機制，第二則是利益共享、風險共擔的項目跟投制，第三則是事件合伙人，也就是員工可自建團隊去完成某一項工作。

　　“現在究竟合伙制如何落地，什么樣的管理層及核心員工可跟投項目股權，還有待公司總部的通知，還處于制度設計的階段，但很快就會實施。”上述已探索合伙人制度的上市房企在佛山的地區公司負責人向記者表示，這意味著合伙人制將在佛山上市房企中落地。

　　在佛山，隨著萬科、碧桂園、越秀等大型上市房企推行合伙人制度，尤其以操盤手為主的管理層和核心員工角色將轉換為持股的小股東，而本地房企距離這一制度創新還有較大距離。

　　地產專家、佛山匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩向記者表示，目前大房企都有完善的以經理人為主導的現代企業制度，而佛山本土房企多是老板“話事”的民營企業，老板掌握決策權，經理人制尚不完善，和部分上市房企試行的合伙人制度距離較遠。

　　案例1

　　萬科

　　合伙形式：項目跟投制度，操作團隊必須跟投自己的項目

　　今年3月，距離萬科首次提出建立事業合伙人制度，剛好是一年整。作為率先提出“合伙人制度”的房企，萬科企業股份有限公司總裁郁亮在此前接受南都記者訪問時直言，所謂合伙人制度推出的最大目的，就是讓職業經理人“對待公司的錢就像自己家的錢”。

　　去年5月，代表萬科事業合伙人重要舉措的合伙人持股計劃啟動。代表萬科1320名事業合伙人的盈安合伙通過證券公司的集合資產管理計劃，并通過深圳證券交易所證券交易系統購入萬科A股股份35839231萬股，占公司總股本的0 .33%。

　　在此之后的大半年時間內，盈安合伙11次增持萬科股份。萬科總裁郁亮最近向媒體披露，目前萬科已經有2500多個骨干員工持有了萬科超過4%的股票，“雖然不多，但已經相當于是萬科第二大股東。”

　　除了核心員工持股計劃，在事業合伙人的方向下，萬科也進一步采用了“項目跟投制度”。萬科要求項目的操作團隊必須跟投自己的項目。其中，員工可以自愿跟投自己的項目，也可以跟投所有的項目。

　　在萬科的實踐中，郁亮曾形象地描述稱，“以前開兩小時的項目決策會現在五分鐘就解決了，他自己都愿意拿錢放在里面，那憑什么我們不讓他投下去呢，憑什么我們不同意他投資這個項目呢?”

　　在這樣背景下，由合伙人推進的區域公司也有更大的自主權。已經有報道稱，萬科目前已經完成了合伙人制度的1.0版本，未來的2.0版本和3.0版本，還將把產業鏈的上下游、資金方、土地方，以及總包、設計、營銷等都變成合伙人，類似于互聯網的眾包、眾籌。

　　案例2

　　碧桂園

　　合伙形式：集團董事、副總裁、中心負責人及區域總裁、項目經理強制跟投，員工可持股15%

　　在推出合伙人制度之前，碧桂園就曾于2012年度，推出過名為“成就共享”的激勵機制，而去年年末，碧桂園又將這一制度升級，名為“同心共享”，為項目跟投制度，員工最高可跟投15%的股權比例。

　　根據碧桂園去年12月披露的信息，從2014年10月起，碧桂園所有新獲取的項目均采取跟投機制，即項目經過內部審批定案后，集團投資占比85%以上，員工可跟投不高于15%的股權比例，共同組成項目合資公司。

　　這一跟投制度中，除了集團董事、副總裁、中心負責人及區域總裁、項目經理需要對項目強制跟投外，其他員工在不超過投資上限的前提下也可自愿參與項目跟投，其中區域總裁、項目經理等僅需投資自己區域的項目，占比不高于10%，集團員工可投資所有項目，但占比不高于5%。

　　這一跟投制度也規定了回報機制：當項目獲得正現金流后，利潤就可分配，所得利潤可用于投資下一個項目，也可交給集團公司有償使用;項目有盈利時，可進行分紅;但如果項目出現虧損，參與者不可退出。值得注意的是，在項目投資期間，參與者則進出自由。

　　這無疑是一種利益風險共擔當的制度。而此前實施的名為“成就共享”的激勵計劃中，項目經營管理人員將最終根據項目資金回籠速度和所創造的凈利潤獲得獎勵，凈利潤越高，資金回籠越快，能分到的獎勵就越高，除現金獎勵部分外，獲獎項目還可以獲得股權激勵，而此次合伙人實施范圍擴大到碧桂園所有的員工。

　　案例3

　　越秀地產

　　合伙形式：管理層持股不超股權總額一成

　　作為廣州市國資委旗下的港交所上市房企，越秀地產是國企背景房企中首個嘗鮮推行合伙人制的房企。在今年2月，其拿下佛山禪城佛平路地塊后，就將這一全新項目，作為合伙人制度的試點項目。

　　在2月5日，越秀地產發布的拿地公告中，越秀地產就透露佛山禪城佛平路項目首次設立雇員獎勵計劃，該項目管理團隊成員及核心員工將參與對項目公司的股權投資，目的是令項目管理層成員的利益與本集團的利益保持一致。

　　這份公告指出，越秀地產并無公司董事或最高行政人員或公司發行人層面的任何其他關連人士將參與該計劃;而合資格管理層成員就一個項目所做投資的總額可能各不相同，但每間項目公司全體合資格管理層成員所持的股權合共將低于其股權總額的10%。

　　公告指，就開發佛山禪城佛平路地塊項目而言，全體合資格管理層成員所持的股權合共將不超過2%。作為首個試點項目，合伙人在佛山禪城佛平路地塊的持股比例并不高，探索意味濃郁。

　　不論是合伙人制的實施范圍，還是合伙人在項目中的占股比例，越秀地產的合伙人制比萬科、碧桂園的都略顯保守。而在今年2月底，越秀地產在香港召開的2014年業績發布會上，集團董事長張招興也透露，現階段只是項目層面的跟投制度嘗試，接下來還會在上市公司層面結合股權激勵探索事業合伙人制度。

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