物業管理方案
為了確保事情或工作得以順利進行，時常需要預先開展方案準備工作，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。優秀的方案都具備一些什么特點呢？以下是小編為大家收集的物業管理方案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業管理方案1
為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。
一、指導思想
以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務范圍
社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：
�。ㄒ唬┕仓刃蚬芾�。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。
�。ǘ┕箔h境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。
�。ㄈ┕舶踩婪�。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。
�。ㄋ模┕迷O施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。
�。ㄎ澹┕簿G化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。
�。┢渌�。其他需要協調解決的物業服務項目。
三、基本原則
�。ㄒ唬┚用褡灾蔚脑瓌t。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
�。ǘ┮虻刂埔说脑瓌t。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。
�。ㄈ┍忝窭竦脑瓌t。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，透過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。
四、工作任務
按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。
五、工作思路
在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。
（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再透過物業化服務的實施對其進行長效管理。
�。ǘ┫刃麄骱髮嵤Ｍ高^廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。
�。ㄈ┫确⻊蘸笫召M。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。
六、組織領導
成立全區社區物業化服務工作領導小組。
組長：xx。
副組長：xx。
辦公室主任：xx。
辦公室副主任：xx。
成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。
七、職責分工
區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的`歷史遺留問題；
區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；
區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；
區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；
區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；
區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；
區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；
區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；
區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；
各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。
八、方法步驟
�。ㄒ唬蕚潆A段。
1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。
2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
（二）實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。
2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。
3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。
�。ㄈ┛己蓑炇针A段。
1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關社區進行交流講評。
3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。
九、工作要求
（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。
推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。
（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。
一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。
�。ㄈ┤χС�，為順利實施社區物業化服務帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民用心參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。
物業管理方案2
一、物業管理前期籌備工作
�。ㄒ唬┕芾砣藛T、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿毜脑O備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
�。ㄎ澹┮幏陡鞑块T的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
�。ㄒ唬⒃O接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
�。ǘ┌卜拦ぷ鳎�
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
7、各業主（住戶）有責任關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和觸犯法律的活動。
�。ㄋ模h衛綠化工作：
1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。
�。ㄎ澹┉h境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12.00-14.00，19.00-8.00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物
（六）、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
�。ㄆ撸�、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（八）、積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。
�。ň牛�、根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的`安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
�。ǘ┕芾硖幗M織機構
1、辦公室：
�。�1）負責日常事物，代收代發報紙信件
�。�2）檢查樓宇和綠化養護、保潔
�。�3）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
�。�2）建立設備設施維保計劃
�。�3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
�。�1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、租金、代收費等
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
�。�2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。
2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安14人，24小時值班。
五、人員的選拔和培訓管理
�。ㄒ唬┤藛T選拔
根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。
�。ǘ┡嘤柲繕思胺绞�
為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
�。ㄈ┡嘤栍媱澕皟热�
公司制定員工培訓計劃，定期對員工進行培訓，提升員工素養，提高服務質量。
�。ㄋ模┡嘤柨己�
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
六、物業管理服務承諾
我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中采用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，采取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：20xx質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索并逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住戶）作為管理的重心。
一、物業管理公共服務質量標準
1、房屋共用部位、共用設施設備的維護
（1）房屋
A.房屋完好率達98%以上；B.房屋零修、急修及時率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外觀良好、整潔、無缺損現象；E.房屋裝修符合管理規定。
（2）協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，并保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。
�。�3）環衛設施完好無損。
�。�4）道路暢通，路面平整。
�。�5）消防設施完好無損，可隨時啟用。
2、安全護衛
�。�1）主出入口設有值班室，并實行24小時值班；
�。�2）安全護衛人員24小時巡查；
（3）小區24小時監控；
�。�4）交通、車輛管理有序；
A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。
B、機動車輛按序停放。
�。�5）危及用戶安全處，設有明顯的標志并制定防范措施；
（6）有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態進一部惡化，協助保護現場。
（7）小區內無重大火災、刑事和交通事故。
3、綠化與環境衛生
�。�1）綠化符合規劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；
（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；
（3）修剪及時，整齊美觀；
（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；
�。�5）小區內全方位保持清潔；
�。�6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；
�。�7）水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛生標準，無二次污染及隱患；
�。�8）環衛設施整潔；
�。�9）無亂貼、亂掛、亂劃現象；
（10）噪音等符合環境標準。
4、收費管理
�。�1）服務人員盡職盡責，崗位職責上墻公布；
物業管理收費實行明碼標價；
（2）用戶主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創文明小區；
�。�3）建立收費管理制度，責任落實到人；
�。�4）遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；
�。�5）認真接等群眾投訴，并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；
�。�6）業主意見反饋滿意率90%以上。
二、物業管理公司提供的服務項目（分期逐步到位）
1、便民服務（部分收費）
�。�1）清洗空調過濾網；
�。�2）室內清潔；
（3）檢修電器（室內自用部位）；
（4）修理家具配件；
（5）安裝、更換配件；
�。�6）修理，開關、插座、電話盒等；
�。�7）修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；
（8）修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；
（9）修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；
�。�10）修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；
（11）代辦有線電視開戶；
2、商務服務（部分收費）
�。�1）代辦收訂報紙雜志、郵遞；
（2）管理小區內的商業網點；
3、社區娛樂、文化活動服務
�。�1）棋類；
�。�2）牌類；
（3）球類；
�。�4）健身活動；
（5）書刊閱覽；
�。�6）歡慶節日；
三、物業管理企業
1、企業須持有物業管理企業資質證書；
2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；
3、人員培訓，持證上崗；
�。�1）企業從業人員統一著裝、佩戴胸卡；
（2）檔案管理規范，資料齊全；
�。�3）積極使用新技術，廣泛使用計算機管理。
四、便民活動
提供便利、高效、經濟的便民服務是我們公司服務業主、提高業主的工作與生活質量保障之一。我們將根據小區的結構、地理位置及周邊的配套設施情況及業主的需求，提供豐富的便民及特約服務項目，切實提高物業管理綜合服務質量。
物業管理方案3
一、工程概況
1、地理位置
該工程位于sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2、工程主要經濟指標
二、物業管理資料
物業管理將政策和法規為理論依據，寓管理與效勞之中，建立社區效勞體系。為住戶帶給全方位管理，效勞工程呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類效勞〞，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理〞；常規性公共效勞〔合同效勞〕委托性特約效勞〔非合同零星效勞〕和經營性多種效勞〔全方位、多層次的綜合效勞〕。
1、房屋及設施設備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養合一〞主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理職責人與效勞中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術標準、健全檔案記錄、持續房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損狀況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕效勞，季節修繕效勞、重點修繕效勞和特殊修繕效勞等形式，并做到制度化、標準化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的效勞措施。
1.2共用設施、設備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大局部組成，進行統一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，根本完好。
1.4智能化設施設備
范圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成狀況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位效勞，充分利用現有資源，提升智能系統功能，透過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求〞的環境衛生管理和“高質量、高頻度〞的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2.1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運到達環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按方案消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的效勞水準及高質量的生活場所。
2.2環境管理
jt的環境管理為小區禮貌潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環根底設施健全、生活舒適便捷，構成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3、綠化管理
綠化的功能是美化環境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治〔消〕結合〞的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛〔汽車、摩托車、自行車等〕進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛平安、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業轄區里，對業主及住戶的`裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規定的要求，并平安使用。保障住宅的結構平安及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6.2搞好維修基金以及儲藏金的核收與管理。
6.3協助政府進行社會管理，如在物業轄區范圍內從事人口統計、方案生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共效勞
即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶帶給的經常性效勞，是所有業主及轄區內住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生效勞、治安保衛效勞、維修居住區環境效勞等。我們將以專業、入微、優質的效勞帶給給業主及住戶。
8、委托性特約效勞
是為某些住戶群體帶給的效勞，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶帶給舒適便利的生活環境。
9、經營性多種效勞
即向業主及住戶帶給便利、高效、經濟的便民效勞。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，表達物業管理的親情和為業主效勞的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償效勞，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的效勞工程。
物業管理方案4
一、XX佳園物業概況
“XX佳園”位于福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建筑面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區占據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社區，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細致、負責任的物業公司去用心呵護。
二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準
根據XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業為中高檔管理。其服務標準如下：
�。ㄒ唬┙�24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。
（二）定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
�。ㄈ┙⒙鋵嵕S修制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。
�。ㄋ模┟堪肽旯_一次物業管理服務費用收支情況。
�。ㄎ澹┪飿I檔案、業主樓案、設備設施檔案齊全。
�。┏Ｒ幮怨卜⻊�
1、房屋管理及維修養護
�。�1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。
（2）物業外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。
�。�3）空調安裝統一。
2、共用設備管理，保證設備與機房環境整潔，設備良好，定期保養無事故隱患。
�。�1）供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知用戶，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
�。�2）弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。
�。�3）消防系統。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。
�。�4）給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛生，無二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、侵泡發生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
（1）專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規范，處理突發事件。
�。�2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
（3）車輛出入管理嚴格，有登記。
�。�4）停車場停放整齊，場地整潔。
（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。
�。�6）聯系群眾，搞好群防群治。
（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
（1）環衛設施完備。
（2）實行標準化清掃保潔。
（3）垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。
�。�4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。
�。�5）做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
�。�1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。
（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
�。�4）綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理（二次裝修）。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
�。�1）受理本小區二次裝修咨詢與審批。
（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
�。�1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。
（2）配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區的生活安全。
9、社區文化
（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
�。�2）制有居民精神文明建設公約。
（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
（4）業主滿意率95%以上。
�。ㄆ撸┽槍π缘膶ｍ椃⻊眨ù順I務）
1、代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。
4、提供維修服務并做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬采取的管理方式
“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規范化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。
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物業管理涉及面廣，一般住用戶對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業公司與業主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養不及時、日常管理松懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規范化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。
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組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本公司專門設置業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題（合理要求）、答復業主疑問、設置業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關系。同時，鑒于物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入伙交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規范物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業管理的規范要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。
（三）締造親善的社區文化
創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社區文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社區居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區、為業主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。
四、為開展XX佳園物業管理所配置的人力、物力資源
�。ㄒ唬┤藛T設置。
根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算，本公司“XX佳園”管理處擬設置工作人員11人。
職位人數負責內容
管理入主任兼業主聯絡處主任1人負責總體工作安排、業主溝通
工程人員1人負責設備、設施維修、保養
車管員/收銀員2人停車場管理、出納、收費
保潔綠化人員1人負責保潔綠化
保安人員6人負責崗亭、車輛出入、巡邏
注：財務人員由總公司兼任。
（二）綜合效益簡要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為（以上收費標準僅供參考，最后的收費標準以物價局批復標準收費）：
管理費維修金
多層住宅0。50元/平方米·月0。20元/平方米·月
商場1。50元/平方米·月0。25元/平方米·月
地上車位40元/位·月
地下車位60元/位·月
五、XX佳園物業管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從項目前期管理、入伙、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理。逐步建立完善的安全保衛系統、設備設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社區文化活動組織系統。
（一）前期準備
公司派出專業人員對待承接項目進行深入研究，了解項目規劃、物業特點以及周邊地區物業分布情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業項目的管理方案；進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對項目特點制定各項管理規定及工作流程，擬定用戶手冊、業主公約及前期物業管理協議；進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公設備；物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1內部機構的設置與擬定人員編制
2。物業管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及用戶投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3。規章制度制定
1）、根據政府有關部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發放。
2）、制定嚴謹、科學的管理文件（各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程序）并在入伙前完成。
�。ǘ┪飿I管理的啟動
1。物業的接管驗收
1）、產權資料（項目批準文件、用地批準文件、建筑執照）。
2）、技術資料（竣工圖、設備的檢驗合格證書等）
2。入伙管理
1）、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入伙管理系統”。發放入伙通知書、住戶手冊，明確入伙驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問；簽訂物業管理委托合同、業主公約；通過宣傳使用戶了解和配合物業管理工作；向用戶發放《用戶須知》、《用戶手冊》；配合用戶搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助用戶搬遷以及交通指揮等；做好用戶搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2）、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統了解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的范圍和比例，建立產權備案制度，為今后順利管理打好基礎。
3。二次裝修施工全過程監控
二次裝修管理攸關樓宇的建筑風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建筑裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建筑外墻裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《用戶手冊》、《業主公約》執行管理。
作業現場管理時，管理處將采取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防范管理。二次裝修施工人員須按政府規定，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防范治安事件發生；進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患；二次裝修與入住并存期間，加強安全防范重點宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。
環境衛生管理。規范二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔；加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，限度降低對周邊居民正常生活及工作的`影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。
共用設備設施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設施等戶內外設備設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常運行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側；公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結構、外墻、屋面防水、廚衛防水；外墻體埋設管線，須進行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設水管；廚衛下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內埋設電線應使用套管；動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工后，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單并辦理相關手續。
�。ㄈ┩晟频娜粘Ｎ飿I管理服務
A、安全保衛系統
1、總體安全環境管理
在社區四周、車床進出口、社區出入口，電梯轎廂內設置閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料；結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標志，文明值勤，言語規范，認真負責，對社區進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設有明顯標志和防范措施并及時消除安全隱患。
在出入口處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄；建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援；制定應急準備和應急措施，如防臺風、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社區角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為復雜，因此，出租戶管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社區文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注；配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記；非機動車車輛按規定位置停放；每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日志，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、設備設施維護系統
1。房屋管理與維修養護
主出入口設樓宇平面示意圖，幢、單元（門）、戶標號標志明顯；定期檢查外墻，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡；空調安裝位置統一，冷凝水集中收集；設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。
2。共用設備管理
本公司設備保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修并重，使設備始終處于良好狀態；二是對房屋設備做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋設備�！八臅笔侵肝飿I維修人員對房屋設備要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要設備的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質；三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時設備的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善設備管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善設備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1）給排水設備管理
管理目標：細心保養，確保給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。
供水設備（包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水表、閥門等）。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染；每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱；水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無污染隱患；生活用水的水質符合衛生標準；對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次污染，保存二次供水衛生許可證、水質化驗單；停水提前一天通知住用戶。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排污管理通暢，無堵塞、外溢現象；汛期道路、車庫、設備房無積水、浸泡發生；每年一次清理化糞池、污水井；遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。
2）供電設備管理
供電設備（變壓器、電表、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等）。建立24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次），并做好運行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用)戶裝修制定臨時用電管理措施；發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源；備用應急發電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內；建立配電運行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內照明、通風保持良好；操作開頭的標志明顯，停電拉閘要掛標志牌，檢修停電，更應掛牌；操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電設備的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異；核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規定。
3)弱電設備管理
每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。
4)消防管理
消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全，完好無損，可隨時起用；制訂突發事件應急方案；消防管理員接受嚴格正規的培訓。
建立日常防火檢查制度，每周一次檢查消防系統設施設備，每月全部檢查一次，及時發現并消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用；在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通無阻；全體管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題；組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務X，制訂突發火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。
C、環境保結系統
環境衛生管理的目的是凈化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛設備完備;標準化保潔（專職人員及清潔衛生責任制);垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。
1、日常保潔
范圍工作內容頻次標準備注
樓道1收垃圾，洗垃圾桶2次/天無遺留物、臭味
2掃地板及樓梯1次/天無雜物，無積水
3沖洗樓梯1次/周無雜物，無積水
4擦公寓口信報箱1次/天無灰塵，無手印
5擦電梯2次/天無灰塵，無手印
6擦公共防盜門1次/周無灰塵
7擦樓梯扶手1次/周無灰塵
8擦公共天花板1次/周無灰塵、蜘蛛絲
9擦消火栓1次/月無灰塵
10擦窗戶2次/月無灰塵
道路1路面循環清掃無雜物
2路邊綠地2次/天無雜物
3水泵結合器1次/周無灰塵
4路燈柱1次/周無灰塵
綠地清理2次/天無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。
項目措施標準
綠化澆水澆水（依氣候變化)澆足澆透
草皮修剪（按季節進行)草皮美觀平整
雜草清除（每周一次)確�；緹o雜草
防蟲病蟲害防治（一年2次)無病蟲害
養護施肥（一年4次)綠化生長旺盛
喬灌木修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養;開發收益性服務項目，借助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，并引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。
F、社區文化活動組織系統
1、社區文化建設
創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同愿望。在一年里，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社區居委員會一道，組織社區居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住用戶擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支持，并發展與業主委員會、社區居委會以及政府有關部門的良好合作關系;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支持、參與社區文化建設，提倡高雅的社區文化。
2、便民服務
“不出社區門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業戶自愿選擇的特約服務方式。
1)、日常服務
設置業主聯絡處、服務專線，開辟為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度并記錄，定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發。
2)、特約服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委托代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委托代聘各種類型的保姆、家教和醫療護理;信息咨詢服務等
六、物業接管事項說明
�。ㄒ�)我公司一旦接受委托進行物業管理，保安、環境衛生等關系小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一周內完成，以保障小區業主的切身利益。
�。ǘ�)為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組（具9年物業管理工作經驗)。成員包括2名工程師、1名會計師。
物業管理方案5
xx項目的前期物業顧問，同悅物業集合了一大批具備豐富管理經驗、熟悉市場運作的專業人士，極力打造中原物管的卓越品牌。其業務范圍涵蓋住宅、寫字樓的全委托接管，在接管的項目中，憑借先進的管理模式和精英團隊得到的市場和客戶的廣泛認可，許多項目獲得了省優、國優示范小區等榮譽稱號。
一、城市之巔項目的服務設想
導入“一種理念”、完成“一個目標”、貫徹“二個體系”、堅持“四字方針”。
一種理念：
導入最新的城市文化管理理念──五步一法�！拔宀健笔侵冈谖飿I服務中和業主深度接觸的認識業主、了解業主、幫助業主、理解業主、感動業主五個關鍵步驟。“一法”是指以滿足業主成功需求為出發點的服務法則，通過貫穿在各個服務步驟當中的業主溝通進行了分析和闡述；
一個目標：星級物業管理優秀住宅小區；
二個體系：管理體系和服務體系
管理體系：按照ISO9001國際質量管理體系，規范各項物業管理基礎服務的工作流程，嚴格控制服務標準，打造高品質的物業管理服務；
服務體系：引進和吸收星級酒店的服務理念，建立社區服務網絡，提供物有所值、物超所值的服務項目，成為業主滿意的好管家、開發商滿意的好伙伴、政府主管部門滿意的好企業、物管企業滿意的好朋友的四方共贏。
堅持“四字方針”：
“新”──管理中不斷融入新理念、探索新思路、接受新經驗、運用新方法，建立新機制。（清晨問候活動）
“精”──堅持精品意識。對每一件工作、每一塊標識、每一項布置都精心設計、精心策劃。（秩序員出租車管理）
“細”──對每一個環節、每一個步驟、每一個過程都想得細、做到位，對每一位顧客，都細致周到、體貼入微，盡一切所能，讓業主滿意。（保潔的電梯按鍵消毒）
“嚴”──在企業管理中充分體現高效、精干、嚴格的要求，堅持能進能出、能上能下的激勵機制，以嚴格的管理、嚴明的紀律、嚴肅的態度、嚴謹的規范、嚴密的措施，使委托方和全體被服務對象滿意。
二、科技化住宅，一站式服務1、4F式服務
全天候服務（Full Weather）
實行全天24小時、每周7天、一年365天不間斷全天候服務，客服中心服務專線隨時開通。
全過程服務（Full Process）
從項目的立項開始，包括規劃設計、施工建設、市場營銷、接管驗收、交付入住、裝修管理等，站在物業使用人及后期物業維護管理的角度對項目進行全過程的管理。
全系統服務（Full System）
包括小區共用部位、供水、供電、供氣、供暖、電梯、消防、安全防范等共用設備設施的維修、養護與管理。
全方位服務（Full Service）
設專業專職的客服人員隨時為業主提供專業貼心服務，為滿足業主與客戶的需求提供全面的管理服務與增值服務。
2、SEN（信息、尊貴、親情）服務計劃
1）享受信息化新生活
建立大樓信息發布平臺，設立公共信息服務，如天氣情況，出行信息，主要新聞等。
2）建立個性住戶檔案
為個性需求業主建立檔案，配備高素質人才，照顧需要照顧的人員等。提供全方位的`居家服務，滿足個性清潔、個性辦公秩序、個性便利需求。
3）社區文化系列活動
倡導健康、高尚、享受的社區辦公氛圍，豐富辦公人的文化生活，體現社區的人文情懷；
根據大樓業戶群體特點，成立業主社區社團，如老年戲曲協會、棋藝協會、兒童樂園等。每一個采用自發組織形式，組織有影響力和號召力的人參與進來，形成持續的活動。
3、客戶服務中心——一站式客戶服務
設立服務中心和客服事務助理24小時熱線電話，由客服中心事
務助理接聽業主咨詢、投訴、服務要求等等，并將處理情況及時反饋業主，并專人進行回訪等等；
“客服事務助理”及“24小時服務熱線” 作為信息的接收、處理、反饋、監督者，客戶只要聯系上他就可以實現信息的傳達及結果的反饋，不必再與其它的服務實施機構對接。
4、實踐“即時服務和隱性管理”相結合的管理模式 “即時服務”，成立“業主應急服務隊”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業主需要幫助時會即時出現，服務的快捷，業主滿意�！半[性管理”是充分尊重業主的私密空間和生活的私密性，5、“清潔無干擾”的清潔運作模式
對保潔人員的工作時間進行合理安排，使環境整治工作盡量不在業主上下班高峰時間進行。這種“清潔無干擾”的環境運作服務方式，讓業主在寧靜中享受清新愉悅的環境，是“人性化”服務理念的真實體現。
三、公共服務管理標準
接待：佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規范；迎送接待業主(使用人)時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語；
巡檢管理：每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價；
裝修管理：將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；業主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；
供水：專業人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養、維護，出現問題隨時處理；
供配電系統：建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行 操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度；
共用樓道保潔：每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每周刷洗1次，每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手；
電梯及電梯廳保潔：保持電梯轎箱清潔，每日用吸塵器洗塵1次；
垃圾收集與處理：垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清潔，建筑垃圾定點堆放；垃圾日產日清；
安全防范人員組織：專職安全護衛人員，身體健康，體態良好；接受過相關訓練。門衛：各出入口24小時有值班看守；謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮交通疏導等工作。巡邏：及時發現和處理不安全隱患；接受業主（使用人）投訴和求助；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，其他：緊急事故反應、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項服務、特約服務等按《國家示范小區標準》執行。
四、管理目標
物業管理服務各項指標
1.房屋及配套設施完好率：指標95%；
2.房屋維修、急修及時率：指標98%；
3.保潔率：達標95%；
4.維修工程質量合格率及回訪率：標準100%；
5.項目內治安案件發生率：公共區域指標0；
6.業主有效投訴率與處理率：指標有效投訴率2‰以下，處理率100%。
7.綠化完好率：指標98%；
8.業主對物業管理滿意率：指標95%；
物業管理方案6
為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯國（觀音巖社區主任）
黃東方（萬安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫助社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。
印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。
觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。
萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。
石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。
太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。
大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。
搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。
袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。
牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。
2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區創建國家衛生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的'試點社區。
4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解情況，積極協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不積極支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業管理方案7
為了高質量推動住宅小區物業管理規范化標準化，結合區實際，制定本實施方案。
一、總體要求
深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心，堅持以“環境改善、服務提升、機制建立、群眾滿意”為目標，結合市“五面紅旗”示范創建專項行動、社區物業黨建聯建、“固體強基”等工作，因地制宜推進區住宅小區物業管理工作，確保xxxx年底無物業住宅小區實現“有組織機構、有清掃保潔、有物業維修保養、有綠化養護、有安全防范、有停車管理”的基本物業服務目標。
二、管理模式
根據無物業管理小區實際情況，通過物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區托管等不同方式，解決住宅小區無物業管理問題，改善居民生活環境，提升城市管理水平和城市軟實力，切實增強群眾的獲得感、幸福感和安全感。
�。ㄒ唬┩七M物業服務企業接管。結合城鎮老舊小區改造，對具備市場化運作條件的無物業小區（含單位自管小區），在街道辦事處、社區指導下，充分征求業主意見，選擇優質物業服務企業接管或引進國有物業服務企業，實施專業化物業管理。
（二）推行業委會（物管會）自管。不具備市場化運作條件的住宅小區，由所在街道辦事處、社區指導組建業委會（物管會），以自管形式，做好保潔、安保、公共設施設備維保等物業管理工作。
�。ㄈ⿲嵭猩鐓^兜底托管。街道辦事處指導社區成立“社區物業服務自管會”，對零散樓棟、院落實施托管。社區物業服務自管會可結合各小區實際，利用小區公共收益或進行適當收費，落實基礎性物業服務。
�。ㄋ模┨剿鹘值兰型泄芄芾怼Ｒ越值擂k事處為單位，建立“物業服務中心”，將轄區內無物業住宅小區統一打包成若干個物業管理區域，每個物業管理區域為一個物業服務項目，通過公開招投標方式聘請物業服務企業承擔轄區物業管理服務。社區居委會通過日常監管、季度評議和年度考核等方式，對物業服務企業工作開展監督評價，并組織業主投票決定是否續聘。
三、重點任務
（一）調研摸底階段（xxxx年x月xx日一x月xx日）。
區住建局牽頭、街道辦事處組織，對轄區內無物業管理小區進行詳細摸底，確保數據準確，上報區無物業管理清零行動領導小組辦公室進行匯總統計。
（二）推進落實階段（xxxx年xx月xx日一xx月xx日）
1x月xx日前，街道辦事處根據實際情況制定無物業小區工作全覆蓋工作方案，并在轄區內選定x個不同類型的小區，采取物業服務企業接管、業委會（物管會）自管、社區居委會托管等不同模式，打造專業化、精準化、精細化的試點小區。
2.x月xx日前，街道辦事處精心打造x個專業化物業管理試點標桿小區，并將試點情況和經驗做法形成書面材料上報至區無物業管理清零行動領導小組辦公室。
3.xx月底前，街道辦事處無物業管理小區實現物業管理全覆蓋。
（三）鞏固提升階段（xxxx年xx月x日一xx月xx日）
區無物業管理清零行動領導小組組織相關部門進行“回頭看”，抓實鞏固提升，確保無物業管理小區“銷號清零”，實現“常治長效”。同時，總結一批可推廣、可復制的好經驗、好做法，努力為無物業管理小區清零行動提供示范、樹立標桿。
四、組織領導
�。ㄒ唬┏闪㈩I導小組。為確保本次清零行動順利開展，推動實現物業服務全覆蓋，決定成立區無物業管理小區清零行動領導小組（名單附后），區直有關單位、有關街道辦事處負責人參加，負責全區無物業管理小區清零工作，構建“市級統籌全局、區級綜合協調、街道一線責任、社區具體實施、小區齊抓共管”五級抓落實的責任體系。
（二）成員單位分工
區委政法委負責協調做好住宅小區平安建設工作，配合完成其他相關工作。
區住建局負責牽頭做好工作專班辦公室日常工作，督促落實工作專班作出的各項決定；組織各辦事處推進清零工作，協調處理工作中的具體問題。
區民政局負責指導物業管理融入基層社會治理；指導業委會（物管會）建設，提高住宅小區自治能力。
區發改局負責無物業管理清零行動中物業服務費的制定調整。
市公安局分局負責依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法違規行為，指導監控安防建設，加強房屋租賃治安管理。
區市場監督管理局負責住宅小區特種設備安全、食品安全、物業服務價格和收費等監督管理。
區水務局負責無物業管理小區供水的.運營與監管。
市生態環境保護局分局負責無物業管理清零行動中的環境污染治理工作。
區工科局負責協調三大運營商（中國移動、中國聯通、中國電信）以及廣電相關業務工作。
相關街道辦事處負責宣傳動員，鼓勵“兩代表一委員”參選業委會（物管會）成員；按照“一小區一對策”原則，因地制宜、分類推進無物業小區物業管理工作。
五、工作要求
無物業管理小區清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內容，時間緊迫、任務量大。為更好協調推進工作、及時解決困難問題，區清零行動領導小組決定建立督查督辦機制，相關街道辦事處于每周五下午向領導小組辦公室（聯系人：，聯系電話：）報送本周工作推進情況。對工作中推諉扯皮，或者不落實、假落實的，區領導小組將進行督辦；不能按期完成工作任務或造成嚴重后果的，移交紀檢監察部門進行追責問責。
物業管理方案8
一、物業管理內容的設定
�。ㄒ唬┕芾頇C構的設立與人員的配備
關山春曉項目是一個占地14.32公頃，總建筑面積18萬平米的住宅小區，住宅分部形式為組團式。針對這種情況編制管理結構圖如下：
�。ǘ┕芾硪幷轮贫鹊闹贫�
１．管理機構的職責范圍
�。ǎ保┍拘^的物業機構主要是管理小區規劃紅線以內，住戶進戶門以外的小區業主公共區域。
（２）對公共區域內的公共設施設備，共用部位進行日常的維修、養護、管理。
（３）對小區內的公共安全，小區日常秩序以及物業環境加以管理。
�。ǎ矗┙M織實施業主入住和裝修管理。
（５）服務業主，解決業主的投訴問題，積極引導業主與本公司的關系。
�。玻黝惾藛T的崗位實行目標管理責任制
目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經營目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交托給管理處的領導集體，并賦予相應的權力。同時將目標的實現與領導集體的'切身利益（工資、獎金、崗位遷升）掛鉤。這種管理機制使管理處各級骨干責、權、利明確，在管理處與員工之間形成事業和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。這要求每一個管理者及員工都要以身作則，踏實做好本職工作，實現內外的最佳經濟管理目標。
�。常飿I各區域內的管理規定
�。ǎ保⿲τ谛^內公共區域物業管理處各級管理人員應按照前期物業管理合同的要求及本物業公司承諾的標準落實認真管理。
�。ǎ玻⿲τ跇I主專有部分由業主自行管理，必要時候物業管理處可視情配合管理。
（３）總之，對小區各部位的管理要達到相關要求，達到服務與業主，讓業主滿意的原則。
４．小區住戶手冊
住戶手冊的編制主要包括物業管理、管理費用、設備及服務、裝修管理、入住前期的特別服務、業主及用戶的其他責任、安全清潔衛生細則、關于安裝防盜門窗的辦法、防火等方面的信息。
（三）、物業的驗收與接管
組織用經驗的工程技術人員成立接管驗收小組按照建設部及省市有關工程驗收的技術規范與質量標準對小區加以查驗，為以后進行物業管理工作打下基礎，減少風險。并如相關房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修的項目、內容、進度、原則、責任與方式。
�。ㄋ模┻M戶管理
進戶是指業主或使用人正式進駐使用物業，俗稱“入伙”。其程序分以下幾個步驟：
�。保l入伙通知書。
�。玻畮I主或使用人實地驗收物業。
�。常s定代為裝修、添置或更換自用設施設備等事宜。
�。矗炗啞段飿I使用公約》。
�。担髽I主或使用人如實填寫登記卡。
�。叮霕I主或使用人發放《用戶手冊》。
�。罚A售物業管理費或租金。
�。福霕I主或使用人提供辦事引導。
９．業主或使用人簽約領匙，完成進戶程序。
（五）、裝修搬遷管理
為搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：
1.大力宣傳裝修規定。規定主要包括以下幾個方面：裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建筑物外墻面貌；不得擅自占用共用部位、移動或損壞公用設施設備;不得排放有毒、有害物質和噪聲超標；不得隨地亂扔建筑垃圾；遵守用電用火規定，履行防火職責;因裝修而造成他人或共用部位、公用設施設備損壞的，由責任人負責修復或賠償。
2.加強裝修監督管理。審核裝修設計圖紙，派人巡視施工現場，發現違約行為及時勸阻并督促其改正。
3.積極參與室內裝修。
4.合理安排搬遷時間。
�。�、檔案資料的建立與管理
1.業主和使用人檔案:包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄等。
2.物業服務檔案的建立：其通常包括物業承接驗收期的檔案、物業入住期檔案和物業日常管理期檔案等的收集整理。
3.物業服務檔案的保存：主要包括檔案的保存、安全管理等。
二、服務的重點問題
前期物業管理運作的重點主要包括三個方面：
管理資源的完善與優化，具體包括以下幾個方面的內容：
（1）管理用房的到位
開發商按照規定將管理用房移交給物業公司之后，物業公司應對管理用房進行合理的劃分和必要的裝修，成為物業公司固定的管理用房。
�。�2）物資配備到位
一個新的物業管理項目運作需要配備的物資較多，在項目開始運作的時候，一般只配備了其中的一部分，在前期物業管理過程中，應根據實際需要逐步配備到位。
�。�3）物業管理與服務人員到位
物業管理與服務人員到位的相關內容主要包括以下:
〈1〉人員補充。
〈2〉對各崗位人員進行強化培訓，提高物業管理、服務水平和操作技能。
〈3〉對現有組織機構進行優化調整，形成完善的管理機構。
〈4〉加強內部管理與溝通，形成一個良好的管理團隊。
2.管理制度和服務規范的完善
在前期物業管理中，物業服務企業應根據實際管理情況對已制定的管理制度和服務規范進行調整、補充和完善。
3.確定物業管理單項服務的分包對具體物業管理項目進行管理與服務時，物業服務企業可以根據自身情況和需求來確定是否將部分單項服務分包給社會專業服務公司。對于分包的服務項目，物業服務企業應鼓勵專業服務企業進行市場調查與篩選，以確定符合自己要求的分包單位。
三、物業項目服務標準
物業項目服務標準主要從以下七個方面著手：
�。ㄒ唬┗疽�
1.設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。公示企業資質證書，服務事項，服務標準，收費項目，收費標準等相關信息以及24小時服務電話。
2.從業人員要取得相關從業資格證書，統一著裝，佩戴標志。
3.建立共用部位及公用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生。公共秩序維護等管理制度，建立突發事件應急預案，建立物業服務工作記錄。
4.建立物業管理檔案，配備管理檔案人員。
5.設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。
6.完善客戶服務，及時解決投訴問題。
7.簽訂轉向委托服務合同，明確各自權利和義務。
�。ǘ┕灿貌课患肮迷O施設備運行、維修養護
1.綜合管理。建立公用設施設備的基礎檔案，相關維修記錄應歸檔，適時進行安全評估檢查，指定維修養護計劃。
2.共用部位。對房屋結構、建筑部件、附屬構筑物、空調系統、供水設施、排水系統、照明和電氣設備、安全防范系統、電梯及水景等進行定期的巡查維修管理，達到相應標準。
（三）消防安全防范
1.綜合管理。建立、落實消防安全責任制，成立義務消防隊，設置安全宣傳欄。發生火情，立即動員力量滅火搶險。
2.消防設施設備維修養護。對火災自動報警系統、消防廣播系統、防排煙系統、防火分隔設施、水滅火系統、應急照明、疏散指示標志、消防電梯、滅火器等進行定期不定期的維護。
�。ㄋ模┚G化養護
1.基本要求。對各種喬木、灌木、地被花壇植物的成活率達到90%以上、草坪的覆蓋率在高于80%以上。
2.綠化養護內容包括灌溉、施肥、病蟲害防治、整形修剪、除草及垃圾清理等。 3.工作檢查。編制實施每月綠化養護措施及工作計劃。
�。ㄎ澹┉h境衛生
1.生活垃圾的手機及清運。實行垃圾收集分類。
2.物業共用部分的清潔。對樓內、電梯轎廂、天臺屋面、樓外道路及設施及水景等部位的清潔。
3.工作檢查及記錄。每日一次或每月全面檢查一次并做好相關記錄。
�。┕仓刃蚓S護
1.出入口有專人24小時值守。
2.制定巡查路線，巡視檢查并作好記錄。
3.巡視公共部分的使用秩序并做好記錄。
4.機動車輛登記出入。
5.對違法行為及時報警，并報相關部門。
6.記錄資料歸檔。
（七）裝飾裝修管理
建立裝飾裝修管理服務制度。
2.建立裝飾裝修檔案。
3.受理裝修申請人申請登記，簽訂裝修協議，并告知裝修過程中的禁止行為和注意事項。
4.裝修期間進行巡查，對違法行為進行勸阻；拒不改正的報告相關部門并在小區公示。
5.裝修完畢后應進行復查，對違反協議的應按規定處理。
6.裝修垃圾應在2日內清運至指定地點。
四、質量方針及目標
(一).質量方針服務至誠,管理規范;開拓創新,樹立品牌。
（二）質量目標
1、業主滿意率大于96%;
2、業主投訴到政府主管機構的有效投訴每年不超過1次;
3、重大安全事故發生率低于1‰ ;
4、公共設施、設備完好率大于99%;
5、專業技術人員持證上崗率為100%;
6、員工滿意率為80%。
7.房屋零修及修及時率100%。
8、保潔率98%。
9、道路車場完好率98%。
10、綠化完好率98%。
五、綜合管理服務
即小區規劃紅線范圍內，涉及共用財產和公共事務的管理。主要的工作內容及要求有：、負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；協助召開業主大會并配合其運作；與業主簽訂物業服務合同等手續；公開服務標準、收費依據及標準；全體員工統一佩帶有相片胸卡，持證上崗；每年進行一次物業管理服務滿意率調查。建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發生，能隨時投入運行。
物業管理方案9
一、項目概述
該工廠位于內蒙古呼和浩特市黃合少鎮南地村，占地面積為平方米，建筑面積為平方米，總投資為元人民幣。該工廠分為兩個部分，其中廠房面積為平方米，高級員工公寓樓面積約為平方米，員工數量將達到約人，是一個多元化的大型工業園區。
二、工廠物業特點
工廠物業與一般物業不同，其業主是法人而不是自然人。自然人尋求的是一個舒適的生活空間，而法人代表著企業，尋求的是一個適應其生產經營和辦公的公共空間。因此，物業管理工作要順應這些特殊要求，才能使工廠物業管理有的放矢。企業作為生產經營單位，除了內部管理和接受國家工商、稅務、物價等部門的管理外，還需要協調生產、后勤服務、社會公共事務等多個方面。因此，工廠物業管理存在著基礎服務、延伸服務和廠區企業文化建設服務三大需求。基礎服務除住宅物業服務內容外，還包括直接保障正常生產的供電、給排水、電梯、消防、通訊、信息網絡等設施、設備的維護；企業消防安全檢查和室內電檢；為保障企業正常生產秩序對來訪人員的嚴格管理；為企業產品、貨物的安全出入對各類車輛的管理；生產廢棄物的清運、書刊信報和郵件的收發等等。延伸服務包括根據生產需求對廠房、辦公用房的裝修改造；車輛的落戶年審；會務服務、員工就餐，以及與市政、衛生、交通、治安、供水、供電、供熱、村鎮街道等行政部門相關事務的協調。
三、物業管理要點
1、運用持續發展的戰略，確保物業的保值與升值。同時結合所轄的廠區物業建筑特點，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉變傳統思想觀念，全心全意為全體員工服務。為實現以上設想，擬采用“三個重點、四項措施”的管理方針。
一）三個重點
1、完善服務、誠信待人
物業管理是以服務為主的行業，因此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，員工至上”的原則和務實周到的工作理念，為全體員工提供全方位、高品質的服務，并將日常服務工作緊密融合于管理之中，與全體員工建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解員工的意見與需求，在不斷完善的過程中真正讓員工享受到安心、舒心和稱心的工作（居�。┉h境。
2、環境管理責任到人
為創造一個良好的工作環境，我們將強化環境管理，責任到人。我們將建立一套完善的環境管理制度，明確責任分工，強化環境管理的各項工作，確保環境管理的有效性和可持續性。同時，我們將加強對員工的環保意識培訓，使員工在工作中更加注重環境保護，共同營造一個良好的生產、工作環境。
3、安全生產，責任到人
安全生產是企業生產經營的基礎，也是企業物業管理的重要內容。我們將建立一套完整的安全生產管理制度，明確責任分工，加強安全生產的各項工作，確保安全生產的有效性和可持續性。同時，我們將加強對員工的安全意識培訓，使員工在工作中更加注重安全生產，共同營造一個安全、穩定的生產、工作環境。
二）四項措施
1、建立全面、科學的管理體系
我們將建立一套全面、科學的物業管理體系，包括物業管理規章制度、服務流程、質量標準、考核評價等方面，確保物業管理工作的科學性和規范性。
2、建立健全的服務流程
我們將建立健全的服務流程，包括服務咨詢、服務接待、服務實施、服務反饋等方面，確保服務工作的高效性和規范性。
3、建立完善的質量管理體系
我們將建立完善的質量管理體系，包括質量標準、質量檢查、質量反饋等方面，確保服務質量的穩定性和可持續性。
4、建立科學的考核評價體系
我們將建立科學的考核評價體系，包括服務質量、服務效率、服務態度等方面，確保物業管理工作的規范性和有效性。
廠區的環境管理對于全體員工來說都是非常重要的。因此，我們非常注重為員工創造一個良好、舒適的工作和居住環境。我們根據以往的物業管理經驗，認為保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地去做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證廠區的環境衛生狀況達到最佳狀態，為廠區所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
在保證員工生命和財產安全方面，我們主張以實際情況為基礎的人員防范為主，以物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念。我們建立了一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍，并與政府職能部門緊密聯系，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為全體員工服務。我們建議派專人全天值班，負責所轄物業的安全管理工作，嚴格管理，防止易燃易爆等危險品進入廠區，制定出與其相適應的應急處理安全操作程序，發生特殊時間時力爭將損失降至最小程度。
我們制定了詳盡的執行手冊，例如《物業部員工手冊》等，使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范、自我、服務全體員工的目的。我們時刻準備著，永不間歇地實現物業管理項目的創新，不斷提出建設性意見，全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。同時，我們采用“培訓—上崗—再培訓—再上崗”的輪回培訓制度，不斷提高員工的工作技能與素質。
為了提供優質服務，我們需要一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置。因此，我們按“直線制”設定管理架構，中心設客服部、保安部、工程部、保潔部四個部門�？头控撠熖幚韱T工的.咨詢、投訴，并提供協助；負責物業服務中心會議中心的管理；書寫各類通知、通告，由總經理簽署發出；負責服務單位的搬入和遷出協調工作；負責服務單位檔案的建立與管理工作。這樣的管理架構集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足物業初期管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。
要求：大專以上學歷，持有物業管理上崗證，具有2年以上相關工作經驗。熟悉物業清潔、綠化、養護知識，了解各種清潔用品的使用規范。具備豐富的社會經驗和較強的語言表達能力，能夠應對突發事件。工作認真負責，敬業樂業。
2.客服員要求：大專以上學歷，有1年以上物業管理接待工作經驗。性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強。工作認真負責，勤業、敬業、樂業。
3.保安管理部
1.保安管理部主管要求：大專學歷或同等學歷，熟悉國家有關法律、法規和保安知識，具有較強的管理能力。持有物業管理上崗證，有2年以上的本職工作經驗，具有豐富的社會經驗和較強的語言表達能力，能夠應對突發事件。有一定的消防知識。工作認真負責，敬業樂業。部隊復轉軍人優先選擇。
2.保安管理員要求：高中以上學歷，退伍軍人優先，身高175CM以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，需要有本地戶口擔保人。
3.監控管理員要求：高中以上學歷，男身高175CM以上，女165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認真，需要有本地戶口。
4.工程管理部
1.工程管理部主管要求：大專以上學歷（工科專業），工程師職稱，持有物業管理上崗證，有3年以上工作經驗，具備扎實的專業知識基礎，豐富的實際工作經驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，具有電工操作證。工作認真負責，敬業樂業。
2.弱電技工要求：大專以上學歷，電子技術、計算機或相關專業，助理工程師職稱，有3年以上工作經驗，業務熟練，具有獨立完成工作的能力，敬業精神強。
3.強電技工要求：身體健康，大專以上學歷，電力系統或相關專業，助理工程師職稱，有3年以上工作經驗，有大型企業設備管理經驗，業務熟練，具有獨立完成工作的能力，敬業精神強。
4.空調技工要求：大專以上學歷，環境設備工程及制冷專業，有3年以上工作經驗，有大型設備的管理經驗，業務熟練，具有獨立完成工作的能力，敬業精神強。
5.維修工要求：高中以上學歷（水電專業），持有特種行業操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，具有一定的口頭表達能力。
5.保潔綠化部
1.保潔綠化部主管要求：大專以上學歷，持有物業管理上崗證，具有2年以上相關工作經驗。熟悉物業清潔、綠化、養護知識，了解各種清潔用品的使用規范。具備豐富的社會經驗和較強的語言表達能力，能夠應對突發事件。工作認真負責，敬業樂業。
物業管理方案10
一、XX項目物業分析：
1、物業地域范圍開闊，封閉性交強
2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；
3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。
三、物業管理提供日常服務的內容：
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業主院落檔案的管理。
四、物業特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的.服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。
3、管家式服務的內容：
A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門日常工作內容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統
停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）
�。ㄒ陨蟽煞N服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）
六、突發事件應急處理體系的建立
業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；
3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；
4、物業經理根據物業管家對現場情況的匯報決定是否報警（110、119、120、999等）
物業管理方案11
物業管理行業發展至今日的狀況，社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表此刻規范化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規范化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那么除了做好規范化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程，并介紹幾種人性化的新穎服務資料。
一、管理目標：
1、業主委員會成立后12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準；
2、業主委員會成立后24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；
3、業主委員會成立后36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；
4、小區實行封閉式管理，護衛班實行24小時值班，確保業主和住戶生合財產安全；
5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔；
6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標：
1.房屋完好率：100%
2.房屋零修、急修及時率：99%
3.維修工程質量合格率：100%
4.管理費收繳率：≥98%
5.綠化完好率：99%
6.清潔、保潔率：≥99%
7.道路完好率及使用率：100%
8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9.排水管、明暗溝完好率：100%
10.路燈完好率：100%
11.汽車場完好率：100%
12.公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13.小區內重大刑事案件發生率：0
14.小區內治安案件發生率：≤1年
15.消防設施、設備完好率：100%
16.火警發生率：≤1%
17.火災發生率：0%
18.違章發生率：2%
19.違章處理率：100%
20.用戶有效投訴率：≤2%
21.有效投訴處理率：100%
22.管理層員工專業培訓合格率：100%
23.特種作業員工持證上崗率：100%
24.維修服務回訪率：≥30%
25.業主(住戶)對物業管理綜合滿意率：≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、實行“菜單式”服務模式
二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾
1、首按職責制
每一位員工都有職責和義務接待客戶的提議，任何一位員工接到提議后，統一傳遞到辦公室，并告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客戶滿意為止。
接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，盡量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情景除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的提議時，應及時將客戶的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客戶指定的'地方，為客戶供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時，也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表此刻：
(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。
(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進門時，也必須站立并微笑致意，客戶離開時，也必須站立微笑送別，并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、護衛班實行24小時專人服務，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務。
2、維修班實行24小時專人服務，客戶普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、客戶服務中心實行16小時專人服務，并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話，以便客戶在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客戶最及時的關懷與幫忙。
4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便為客戶供給服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來，變客戶被動理解管理處供給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客戶供給共同的服務，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。
七、實行完全的封閉式管理
傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。
物業管理方案12
一、概述
某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。
二、目標
貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織
物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
運行機制
組織結構圖
經營環境圖
四、人事人事設置原則:
一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備注1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、經營預測a)經營收入:
19、14萬元(年度，以下省略)物業管理費:11、34萬元應收
12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)
預計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務費:0、5萬元特約服務:5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2、5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1、5萬元稅金:1、05萬元不可預見費用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2
(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120012002經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衛員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬元/年
(2)公用設施設備維修及保養費:1、5萬元
(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元
(4)清潔衛生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬元
(5)安全護衛費:7人x200元/年x人=0、14萬元
(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算
5、52萬元x25%=1、38萬元
(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元
(8)稅費:按營收5、5%繳納即1、052萬元
(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0、35元/月xm2。
六、前期物業接管
a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。
b)物業接管驗收既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、戶編號已經有關部門確認;落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。
七、入伙
1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設區間道路標志;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;
2、協調工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。
3、入伙現場入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、物業裝修與管理業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。
其有關規定包括:國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業檔案的建立
物業檔案資料的.建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
十、日常管理
(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每周一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練
(四)安全護衛、停車管理
(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
物業管理方案13
南池商業街為現代化標準商業街，按其經營方式主要為單體經營，物業管理服務的主要客戶群為個體經營者。根據南池商業街實際運營情況，采取集中管理模式，對商業街商鋪進行統一管理，培育區域商業中心。這也是目前開發商普遍推行的一種方法。
一、南池商業街物業管理理念
南池商業街是有計劃的商業聚集，對商鋪進行“分散經營，統一管理”是商業街區別于其他房地產的核心特點。
“分散經營”是指商業街只提供消費者與經營者之間的交易場所，不直接參與商鋪經營。
“統一管理”，要求商業街所有個體經營者必須接受由業主、開發商委托的管理公司統一管理。
為了達到“分散經營，統一管理”的管理模式，在銷售或租賃合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統一的物業管理有助于建筑空間的養護和保養，有助于運營方和經營方之間的協調和合作，有助于為商業街營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營環境。
商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。
二、南池商業街的物業管理特點
關于南池商業街物業管理主要包括環境衛生管理，安全保衛管理，設施、設備的養護管理。
1．環境衛生是管理的核心，以外部環境管理為主。包括樓宇周圍的場地的清潔保養、公共空間的清潔保養的等，保證商業街的整體規劃和諧統一。同時要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業公司統一管理、垃圾袋裝運至指定位置等。物業公司需根據勞動定額標準配置清潔工，確保環境服務質量，帶給業主及消費者一個舒適、雅致、潔凈的消費環境。
2．安全保衛是管理的重點，商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢，所以安全管理應特別慎重。應制定日常消防安全警示、消防設備的日常維護和檢查等制度和流動崗的24小時巡查制度等。
3．設施、設備的養護是管理的要點，商業運作對設施設備的要求更高，水、電燈設施設備的正常運行關系到客戶的正常經營，因此，設施設備的日常管理要求更高，做好相關的應急處理預案是管理服務的基本需求，而且必須制定嚴格的保養、清潔、檢測、維修計劃和執行標準，確保各種設施設備的正常使用。為業主提供一個安全舒心的經營、生活環境。
三、商業街物業管理人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。
組織機構的設置采用經理負責制，根據所需人力資源配置招聘建立一支高效、協調的優秀團隊，團隊運營中盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
1．業戶服務部
設主管一名，可有物業經理兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。
2．保安服務部
設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業街的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。
3．環境管理部
設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業街的公共區域保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
4．維修服務部
設主管或兼職主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證南池商業街不間斷安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
四、商鋪的物業服務管理
商鋪物業管理包含以下幾個方面，現對此進行分項描述：
1、商鋪業戶服務管理
業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。
1.1、接待與聯系
接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。
1.2、糾紛、投訴接待
1.3、報修接待
關于業戶對水電或者其他設施的報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；
1.4、走訪回訪
主要包括：聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；報修后的維修結果進行回訪等。
1.5、商業街的內外聯系
商鋪內部聯系：向商鋪方收取物業管理費、能耗費等；
商鋪外部聯系：街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系。
2、商鋪裝修服務管理
2.1、裝修管理
裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”、現場監督管理等。
2.2、商業鋪面制定裝修管理規定的要點
二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》，裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理。
業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的`平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。
2.3、裝修現場監督管理
在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。
3、商業街設備、設施維保服務管理
3.1、商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。為保證其正常運行主要靠平時養護。
4、商業街建筑物的養護及維修管理
依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
4.1、大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部
分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。
5、商鋪保安服務管理
安全管理是物業管理中最敏感、最重要、最為業主所關注的工作，必須做到萬無一失。對于南池商業街而言，由于其特殊的功能需要開放式經營，因此，安全管理至關重要，不但要有日常秩序維護隊伍還必須有夜間巡邏隊伍，24小時全面實施保安服務。
5.1、監控中心發現可疑人員或突法事件、惡劣事件的發生，監控人員應及時錄象，寸作查證并及時上報主管，通知巡查保安及時趕到現場，防止事態擴大，注意保護現場。應特別強調，在發生惡劣事件緊急疏散圍觀顧客時等等。這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。
5.2、消防管理中心必須制定切合本商業街實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪個業主及物業管理的各部門都要把各自防火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。并定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。
6、商業街綠化服務管理
6.1、綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購
物環境的基礎。商業街內外的綠化搞得好，能使周圍得環境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實行。
6.2、部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。
7、商鋪廣告管理
7.1、樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位置；
7.2、節日期間還可以相應地進行節日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商業街的知名度，吸引大批消費者來購物助興。
五：總結
根據南池商業街的物業特點，明確物業管理難點、重點及管理思路；體現物業管理特色、水平；制定針對性、差異化管理的服務模式。建立嚴格的質量保證體系，通過實際運作和持續改造，使制定的保證體系日趨完善和穩定，使其具有較強的可操作性，為南池商業街提供強有力的保障和細致入微的服務。
物業管理方案14
一期工程的順利交接，新星小區首批業主的入住，是小區樓盤推廣中重要的一環環，對增強業主的信心和促進小區后期的銷售將起到很大作用，亦即“好的開始是成功的一半”。業主選擇新星，是信任新星、為自己和新星自豪、為自己的未來生活重新描繪嶄新色彩的綜合表現。同時，本活動更是掃清樓盤銷售的最后障礙和積聚人氣提高小區影響力及提升小區與公司品牌的有力手段。
有鑒于此，并本著強力構筑小區品牌、公司品牌及物業管理品牌的目的來籌劃本次活動，現表述如下，供公司領導決策參考。
活動內容
一、時間：
20xx年10月30日（星期五）上午9：30—10：00
二、地點：
營銷中心旁大坪
三、主持人：
（待定）
四、主題：
成就夢想燃亮未來
——金秋十月新星小區喜迎首批業主入住儀式
五、邀請領導及嘉賓
1省（市）領導 1人
2市房地產管理局領導 1人
3市經濟適用房領導小組辦領導 1人
4設計院領導 1人
5監理公司領導 1人
6質監站領導 1人
7施工單位代表1人
8物業顧問公司領導 1人
六、公司內部出席人員
1劉總
2曾總
3售樓部經理
4工程部經理
5物業公司總經理
6辦公室主任
七、邀請媒體及記者
1經視頻道1人
2新聞頻道1人
3長沙晚報1人
4瀟湘晨報1人
5三湘都市報1人
6長沙房地產網 1人
八、活動流程
一出席人員到場9：20-9：30
二主持人宣布儀式開始9：30
三總公司領導講話 9：30-9：35
四“管理金鑰匙”交接儀式9：35-9：37
五物業管理公司領導發表《管理宣言》 9：37-9：40
六�。ㄊ校╊I導致辭9：40-9：45
七保安員軍體拳表演9：45-9：50
八“喬遷之喜靈獅賀金秋”舞獅表演9：50-9：55
九物業顧問公司領導友情致辭9：55-10：00
十儀式結束，業主開始辦理入住手續10：00
注：《管理宣言》全稱為《新星小區物業管理宣言》
九、活動過程附注說明
1、“管理金鑰匙”交接儀式：
1）兩位領導上臺
2）一名禮儀小姐手托一銀色托盤（內放一紅綢布），將“管理金鑰匙”送至總公司領導身旁
3）總公司領導雙手將“金鑰匙”交與物業公司領導并握手，且皆轉身面對觀眾
4）總公司領導返回觀眾席
5）物業公司領導發表《管理宣言》
2、物業顧問公司領導友情致辭：
主要闡述以專業力量來“好管家”來作好小區的物業管理工作，提高整個小區的物管品質而便利和優化業主的生活
3、“儀式結束”至“開始辦理入住手續”期間活動控制：
為有效控制場面、提升公司形象及緊張有序地辦理入住手續，本人建議活動當天在入住房現場為財務部開設臨時辦公場地——“尾款交費處”（只需派3-4人即可；第二天撤除，需提前告知和儀式結束前告知業主）。
1）儀式結束后，20名保安人員4人/排共5排，在領導、嘉賓及業主到達現場之前小跑至福星苑與聚星苑入口處面朝業主等人行軍禮至其到達。
2）兩只獅子在業主等人前面開道
3）售樓部經理或一售樓小姐在行走時為業主等人介紹小區的有關情況（需借助擴音器）
4）業主等人到達入口處時，保安人員禮畢解散并執行物業管理處的有關安排；同時，獅子任務完成并撤出小區
5）現場開始辦理入住手續
4、禮儀接待：
禮儀小姐：2名，穿紅色旗袍，佩帶印有“新星小區”字樣的.禮儀綬帶
主要職責：
1）儀式開始前接待來賓，位其佩帶胸花
2）在入口處迎接來賓
活動場地布置
本活動將涉及到三個場地，見下圖所示：
一、儀式場地布置
1、背景板：
文字：成就夢想燃亮未來
——金秋十月新星小區喜迎首批業主入住儀式
主辦單位：長沙市經濟適用住房發展有限公司
長沙市好管家物業管理有限
樣式：噴繪稿
尺寸：4m
設計：用新星小區小高層單體透視圖為背景，來表達成品房入住后的實景，而有效渲染出活動的主題——成就夢想燃亮未來（喬遷新居，不僅是業主重要生活夢想的實現，也是業主與其下一待開拓嶄新未來的起點）
風格：金色、溫馨感
位置：舞臺邊背景架
2、舞臺：用現有舞臺
3、彩旗：30面，插掛于大坪周圍
顏色——紅黃藍，各10面
內容：正面——新星小區LOGO
反面——總公司與物業公司LOGO
4、橫幅：一條，懸掛于售樓中心正門上方
內容——隆重祝賀首批業主入住新星小區！
尺寸——6m
樣式——紅底黃字
二、路旁建筑場地布置
1、彩旗：20面，間隔微為50米；插立于井圭路左側
顏色——紅黃，各10面，一紅一黃依次插放
內容：正面——新星小區LOGO
反面——總公司與物業公司LOGO
2、橫幅：兩條，張掛于井圭路右側公路路基上
內容——
1）金秋十月金質生活金色未來
2）入住新星享受溫馨
尺寸——6m
樣式——紅底黃字
三、入住手續辦理場地布置
1、橫幅：一條，懸掛于入口處（福星苑于聚星苑入口處商鋪間）
內容——熱烈歡迎業主與新星小區共同飛翔！
尺寸——18m 1m
樣式——紅底黃字
2、歡迎牌：兩個，分別擺放于入口處兩側
內容：右側——恭賀業主入住新星小區！
左側——熱烈歡迎各級領導及嘉賓蒞臨新星參觀指導！
尺寸——600 900 m m
材質——塑料板鑲嵌鍍鋅邊框
設計——廣告體，白底紅字
3、指示牌：2個，主要告知財務部臨時辦公地點和物業管理費交付地點
尺寸——600 900mm
材質——塑料板鑲嵌鍍鋅邊框
設計——廣告體，白底紅字
位置——分別擺放于入口處橫幅下方左右側
4、充氣拱門：一座，寬12米
位置——入口處
內容——新星小區喜迎金秋首批業主激情入住
四、其他相關物品的準備
1、話筒音響：無線話筒一個，音響一對
2、銀質托盤：一個
3、紅綢：一塊
4、管理金鑰匙：一把，不銹鋼鍍金（便于保存）
5、禮儀胸花：30朵
6、請柬：30份
7、簽字臺：一張
8、簽名�。阂槐�
9、簽字筆：一支
10、簽字臺指示牌：一個
11、禮品：30份（待定）
12、獅子：2只，6人（舞獅者4人，領舞1人，鼓手1人）
13、礦泉水：兩箱
活動組織及執行
組織分工
序工作內容責任人完成時間
1活動場地（背景板、橫幅、彩旗、指示牌、歡迎牌、金鑰匙）布置策劃制作與落實
羅乾波
10月29日
2嘉賓及領導的邀請
總公司
10月29日
3活動程序的現場統籌實施
羅乾波
10月30日
4紀念品的準備（業主及來賓）
總公司
10月20日
5保安員軍體拳表演（8名）的組織
劉永奇
10月30日
6入住臺位牌的制作
管理處
10月26日
7入住手續辦理現場辦公場地的布置及工作安排
管理處
10月26日
8禮儀小姐的租請，胸花、綬帶、紅綢及托盤準備
羅乾波
10月28日
9現場音響設備的準備與現場調試
管理處
10月30日上午8：00到位
10請柬的制備與發送
咼偉達
10月28日前
12簽字用品的準備（桌子、簽名薄、簽字筆）
咼偉達
10月28日前
13
礦泉水的準備
劉永奇
10月29日前
14
禮儀獅隊的租請
羅乾波
10月28日前
15
活動資料的打印裝袋準備及現場發給記者
咼偉達
10月28—30日
活動費用預算
項目
規格
單價
數量
金額
備注
充氣拱門
12米跨度
1000元
1座
1000元
租用
歡迎牌
600×900mm
100元
4塊
400元
彩旗
600×1200mm
20元
50面
1000元
包桿和安裝
背景板
8m×4m
20xx元
禮儀小姐及綬帶
米以上
300元/人
2人
600元
胸花
鮮花型
25元
40個
1000元
管理金鑰匙
鍍金
800元
條幅
4條
500元
入住說明展板
2200×1200mm
400
5
20xx元
臺位牌
200×80mm
100
16
1600元
指示牌
600×900mm
100
2
200元
請柬
5元/份
50份
250元
托盤、綬帶及紅綢等
200元
紀念品
30份
600元
來賓禮金
6600元
獅隊租金
1500元
合計
20xx0元
物業管理方案15
為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。
一、總體目標
實施規范管理，保障服務質量。
二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業管理架構
公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《》實施有效監督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
三、建立和完善規范的工作流程和服務標準
(一)明確客服部
標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目
報告資料包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態、工程現場狀況介紹等。
2、每月提交現場施工進展狀況書面報告和項目工程進度記錄表，報告資料包括：工程進展狀況、存在問題及原因分析、工作改善意見、開發建設單位工作動態。
3、下周工作計劃
4、合理化推薦、意見
5、其他
(二)明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作狀況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業管理新動態
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質量報告
6、其他
(三)建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系
1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員
2、明確工作程序
a、督察員每一天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。
檢查資料主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改善意見。
b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究，具體調查資料，附xx物業公司前期駐點項目服務質量調查表，督察員每月底前提交書面報告和分析改善意見。
c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。具體調查資料，附xx物業公司前期駐點項目服務質量調查表，前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
(四)協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度
1、制定規范的聯系函制度。
2、建立和規范例會制度。
3、協助建立客戶聯系報告制度。
四、建立長效的'改善機制
1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構。
2、研究機構目前主要工作任務。
a、研究和。
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材。
d、有計劃編寫各項目物業管理方案。
e、有效實施形象策劃系統。
f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓。
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
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