村土地產(chǎn)權流轉及產(chǎn)權市場狀況調(diào)研

時間：2024-10-01 17:45:00 報告我要投稿

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　　xx位于xxxxxxx，總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農(nóng)村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元，農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當?shù)卣痛鍍晌槍嶋H,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農(nóng)民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農(nóng)村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

村土地產(chǎn)權流轉及產(chǎn)權市場狀況調(diào)研

　　一、產(chǎn)權登記與確認

　　（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：

　　①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。

　　②辦證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有：村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設局

　　③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。

　　（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。

　　二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉

　　當前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣，在買賣時要交納20%的契稅。但實際上，農(nóng)民全在私下買賣，這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地，支持新農(nóng)村建設提出三點建議：

　　①政府要對土地統(tǒng)一規(guī)劃。

　　②政府要出臺政策，允許買賣房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。

　　③簡化辦證手續(xù)。

　　三、土地承包經(jīng)營全流轉

　　（1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮(zhèn)政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農(nóng)戶簽定轉包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，主要有：

　　①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。

　　②融景花木有限公司主要經(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。

　　③簽定合同時，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的農(nóng)戶同意轉包期限為27年，大部分農(nóng)戶對此長時間的轉包并不同意。

　　（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關政策。主要措施有：

　　①政府統(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉。

　　②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農(nóng)業(yè)園區(qū)。

　　③在土地流轉過程中，要尊重農(nóng)戶的意見，農(nóng)戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。

　　四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索

　　酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農(nóng)戶。

　　五、農(nóng)村產(chǎn)權市場建設

　　目前，酒店村還沒有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。

　　酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農(nóng)村政策法規(guī)，指導農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調(diào)研，我辦提出一些建議。

　　1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣，價格應由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定，要適當?shù)奶岣叽寮w、農(nóng)戶的分成比例。

　　2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農(nóng)民自愿等。

　　3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當?shù)暮喕掷m(xù)，減少收費。

　　4、農(nóng)民建房應嚴格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。

　　5、每個鎮(zhèn)應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導和監(jiān)督。

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