房地產調研報告

　　在經濟發展迅速的今天，我們使用報告的情況越來越多，報告中提到的所有信息應該是準確無誤的。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編精心整理的房地產調研報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

房地產調研報告1

　　就XX縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為全縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從全縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局于近期組織人員對全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。

　　一、房地產市場發展的現狀

　　近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的形勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產開發資質的企業13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產開發投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環秀、玫瑰苑、環秀山莊、環秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規模小區19個，構筑了

　　以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬戶，住房建筑總面積241萬平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發放租金補貼9萬余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎；今年上半年，XX縣房地產業實現投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業用房69套，建筑面積1.2萬平方米，實現稅費20xx余萬元，同時為社會增加就業崗位3000余個。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的支柱產業，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產業的迅速發展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建筑、建材、裝飾、運輸等相關產業發展的關鍵環節。

　　目前，XX縣房地產業正處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產市場供需兩旺的同時，全縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善，住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的30％左右。

　　總體看，20xx年XX縣房地產需求增長速度將略低于前兩年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，全縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明縣內整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。

　　房屋價格在經歷了20xx年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀調控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產交易市場秩序的監督、檢查，實行穩健的針對房地產市場的專項調控政策，在今年全國經濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高、國民經濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間，預計今后幾年房屋價格在略有上漲的基礎上將趨于平穩。

　　二、房地產市場發展存在的主要問題及原因

　　總體上說，XX縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：

　　一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價。

　　二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實行，但是經濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。

　　三是部分地域房價存在相對偏高現象。XX縣房價總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，折合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現象。

　　四是市場信息反饋機制相對落后。目前房地產投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領導的決策提供可靠的數據參考。

　　五是城市規劃建設與經濟發展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來，XX縣城市建設雖然取得了長足的`進步，但在城市建設整體、區域規劃和長遠發展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經濟發展和人民生活的提高相比還相對滯后。

　　六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社

　　會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

　　七是房地產市場監管力度不夠。由于宏觀調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產市場形勢發展，部分開發企業的自我約束機制不夠完善，還存在著想通過違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質量等方式提高企業利潤的問題。

　　八是房地產開發企業整體資質水平不高。現有開發企業13家，其中僅有1家是2級資質的開發企業，其余都是3、4級企業，因而群體資質水平不高；開發小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

　　三、房地產市場發展的幾點對策

　　一是切實優化住房供應結構。針對XX縣房地產市場的開發現狀必須制定切實可行的住宅發展規劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎上，著力增加中低價位普通商品房的供應比例，緩沖當前大戶型、高價房的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。

　　二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關注及改善“民生工程”的一項重要任務。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應根據全縣實際制定發展目標，有計劃地推進，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。

　　三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。

房地產調研報告2

　　一、 中國房地產業

　　(一)中國城市化建設與房地產;

　　房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨著中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。

　　(二)中國房地產現狀及宏觀政策 針對部分地區房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土

　　地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。20xx年國家調控房地產業宏觀政策其主要內容有：

　　1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

　　2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

　　4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的.外來務工人員納入當地住房保障范圍。

　　5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。 由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規范化。從長遠來看，國家的干預是有助于中國房地產長期健康的發展的。

　　貴陽市行政區位概況及經濟指標

　　①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。

　　貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。

　　貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、

　　洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4A級旅游區6個，國家3A級旅游區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。

　　②、經濟指標：xx年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。

房地產調研報告3

　　名稱××公司××房地產項目市場調研報告大綱受控狀態

　　編號

　　執行部門監督部門考證部門

　　一、調研目的

　　從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。

　　本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

　　二、調研方法和人員

　　（一）調研方法

　　本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

　　（二）調研人員

　　①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。

　　②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

　　③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

　　三、調研內容和結論

　　（一）××市的宏觀環境

　　1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）

　　①國內生產總值（GDP）。

　　②人均國內生產總值。

　　③社會消費品零售總額。

　　④人均社會消費品零售總額。

　　⑤職工年平均工資。

　　⑥城鎮居民人均可支配收入。

　　⑦城鎮居民人均消費性支出。

　　⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。

　　⑨城鄉居民儲蓄存款余額。

　　⑩城市居民人均居住面積。

　　2.城市規劃及發展趨勢

　　①城市規劃。

　　②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

　　（二）去年××市房地產的發展情況

　　①新建商品房發展情況。

　　②經濟保障住房的發展情況。

　　③二手房的發展情況。

　　（三）今年××房地產市場分析和預測

　　①截至今年××月的銷售增長情況。

　　②未來幾個月的銷售預測情況。

　　（四）今年××市房地產政策分析

　　①土地政策。

　　②金融政策。

　　（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

　　1.××區總體規劃

　　①城市規劃。

　　②居住用地規劃。

　　③商業規劃。

　　④交通規劃。

　　2.××區零售業態綜述

　　①主要業態分布區域。

　　②主要業態所處地位及趨勢。

　　（六）××項目所在的`××區的房地產市場分析

　　1.項目區域市場分析

　　（略）

　　2.項目片區市場分析

　　①項目位置。

　　②片區范圍。

　　3.項目街區特點

　　①地塊位置、環境及交通。

　　②人口分布及收入構成。

　　4.項目周邊配套

　　①周邊商業分布、經營狀況。

　　②項目周邊教育配套。

　　③項目周邊金融配套。

　　④項目周邊醫療配套。

　　（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

　　1.項目競爭樓盤及分析

　　分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

　　2.項目潛在競爭對手及分析

　　分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

　　3.其他在售樓盤及分析

　　分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

　　（八）綜合結論

　　①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

　　②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。

　　③本區域的戶型特點和面積分布情況。

　　④本區域樓盤客戶的主要特點。

　　（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

　　1.暢銷特征

　　①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

　　②市場定位準確。

　　③產品在當地市場具有唯一性。

　　④戶型設計相對較為合理、實用率高。

　　⑤產品的性價比高。

　　⑥物業管理到位。

　　⑦營銷定位及宣傳效果較好。

　　⑧企業及項目品牌具有影響力。

　　2.滯銷特征

　　①交通不便，生活配套設施不完善。

　　②企業運作項目資金鏈斷裂。

　　①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

　　②總價過高，首付壓力相對較大。

　　⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

　　⑥開發規模與開發時機出現錯位。

　　（十）調研結論

　　①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

　　②項目發展建議,包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。

　　四、相關資料附錄

　　①入戶調研問卷。

　　②統計數據資料。

　　③訪談及會談記錄。

　　編制日期審核日期批準日期

　　修改標記修改處數修改日期

房地產調研報告4

　　隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。

　　一、基本概況：

　　20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

　　20__年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。

　　二、存在問題：

　　1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。

　　2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。

　　3、開發企業資金短缺。20__年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的'推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

　　4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

　　5、受20__年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

　　三、下步打算：

　　1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

　　2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。

　　3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20__年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。

　　4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。

　　5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。

　　6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。

　　8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。

房地產調研報告5

　　房地產作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產存量市場又稱二手房市場，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場。結合深入學習實踐科學發展觀活動，筆者近日先后到**市房地產產權產籍監理（市場）處、**市房屋置業擔保公司和其它房地產中介機構進行了存量房（二手房）市場調研。近兩年，由于房地產增量市場和存量市場的聯動效應、人們住房消費觀念的轉變以及各商業銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現快速成長的態勢。二手房貸款市場的健康發展對二手房市場的發展有著舉足輕重的作用，對整個房地產金融市場的穩定也會產生很大影響。一般來說，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產產權交易中心、銀行、房屋中介、專業貸款服務公司等多個機構，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環節的`疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風險一旦擴大，就會嚴重影響整個二手房市場的健康發展。目前，我市二手房貸款市場剛剛起步，市場準入門檻比較低，二手房貸款服務機構的資質水平以及從業人員的職業服務水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場現狀，有關管理部門應抓緊找出其隱藏的風險和和潛在的問題，盡快研究防范與改進對策，確保我市房地產市場健康快速地發展。

　　一、我市二手房市場的現狀及原因分析

　　XX年 -2月，我市二手房市場受宏觀經濟影響，仍處在調整階段，市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產開發企業或代理機構利用節日紛紛制定并實施了一些促銷措施，但從整體來看，收效甚微。除個別數據發生了一些積極變化外，其它各項均無明顯改觀。

　　（一） -2月我市二手房交易情況

　　XX年 -2月我市存量房共成交498套，同比下降 8%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米，同比下降 4%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米，同比下降 4%。

　　（二） -2月我市二手房價格情況

　　XX年 -2月，我市二手房住房平均價格為2480元平方米，同比增7.6%。

　　（三）我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題

　　1.還款風險

　　借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。

　　2.二手房貸款服務機構的誠信風險。

　　在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。

　　從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。

　　3.各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善

　　由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。

房地產調研報告6

　　近年來，隨著國民經濟的快速發展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產業日漸成為地區經濟發展的支柱產業，隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象，針對這一情況，國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整，本文就__市房地產市場的發展狀況及趨勢進行分析預測。

　　__市位于__中部，地處經濟欠發達地區，是__自治區最大的工業城市，房地產業發展起步較晚，但近年來隨著投資環境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產業得以迅速發展。

　　（一）房地產開發企業情況

　　目前，__市共有各類房地產開發企業231家，其中有資質等級企業85家，暫定資質企業146家，有資質等級企業中二級企業10家，三級企業23家，四級企業52家。開發企業以內資和民營為主，國有企業數量逐年減少。外阜開發商加快進入__市場步伐，這加劇了市場競爭，同時也抬高了本地企業參與競爭的'準入門檻。開發企業注冊資金總額達到22。51億元，從業人員達到4808人，人均占用資金量達到46。83萬元。

　　（二）房地產開發投資情況

　　房地產開發投資持續增長。20__年，房地產開發投資首次突破50億元，達到59。29億元，與20__年全年相比同比增長91。3%，是“十五”期間房地產開發累計投資的1/3。

　　在房地產開發總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元，同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產開發項目投資增幅明顯。

　　（三）20__年新開工項目情況

　　在全部施工面積中，20__年新開工面積為404。4萬平方米，同比增長125%；其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米，同比增長151。2%；房屋竣工面積194。8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。

　　（四）房地產交易市場情況

　　1、新建商品房交易情況

　　20__年，新建商品房成交14413套，同比增長17。97%，成交面積125。91萬平方米，同比增長18。38%，其中住宅9995套，同比增長11。40%，成交面積104。04萬平方米，同比增長17。67%；非住宅4418套，同比增長36。15%，成交面積21。87萬平方米，同比增長21。91%，其中商業營業用房成交3748套，成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米，較20__年上漲7。5%。

　　2、新建商品房供求情況

　　20__—20__年，__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米，6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米，6年間銷售面積904。27萬平方米。

　　3、存量房交易情況

　　20__年，__市存量房成交套數11692套，成交面積104。37萬平方米，同比增長2。01%、9。08%。其中：住宅成交10688套，成交面積88。83萬平方米，成交金額7。67億元，平均成交價格863。1元/平方米；商業營業用房成交877套，成交面積11。67萬平方米，成交金額1。76億元，平均成交價格1508元/平方米。

房地產調研報告7

　　近年來，房地產市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產市場的迅猛發展，帶動經濟的快速發展，提高了人民生活水平，同時也引發了一些問題，影響到社會穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，并提出應對措施。

　　一、當前房地產市場存在的主要問題

　　（一）無證無照和超范圍經營問題突出。一些具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用，或以本企業名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業和個人進入房地產市場提供"保護傘"，致使房地產市場開發主體混亂，無證無照經營現象較為突出。

　　（二）招投標運作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問題，致使部分業內企業知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。

　　（三）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產開發企業為了吸引人氣，發布含有明顯低于市場價的房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產開發公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》的規定，發布含有"投資、就業、升學"等禁止性內容，誤導消費者。

　　（四）合同違法行為時有發生。多數房地產開發企業不按規定使用商品房銷售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產開發企業的責任，在糾紛發生后，消費者的權益得不到保障。

　　（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發商在業主入住后3年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發42戶業主集體投訴。

　　二、加強建筑房地產市場監管的措施

　　對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，后續監管難以實施。

　　作為履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。

　　（一）以拍賣監管為切入點，全面介入房地產市場監管

　　土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行為拒之于門外。

　　（二）以經濟戶口管理為基礎，規范房地產市場主體行為

　　一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟戶口臺帳，逐一錄入企業的登記注冊情況、資質證書期限、資質等級等。并全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟戶口臺帳，對從事房地產開發、建筑施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超范圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行為。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點對象，嚴格審查。

　　二是加強注冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質企業為20__萬元，三級資質為800萬元，四級資質為100萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的.，移交司法機構處理。

　　三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發。

　　（三）以執法辦案為手段，強化重點違法行為的查處

　　一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規范廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

　　二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。

　　三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。

　　（四）以長效監管為目標，探索創新房地產市場監管機制

　　一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業從事建筑、開發情況、登記注冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業"經濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。

　　二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。

　　三是健全12315監控網絡。通過12315消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。

　　四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。

　　五是加強部門協作機制。建筑房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯系，互通信息，及時了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行為，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。

房地產調研報告8

　　結合近期房地產公司人員離職情況，人力資源部對合肥市場房地產行業相關專業技術類崗位進行了專項薪酬調查，主要內容如下：

　　一、總體概述

　　近兩年，合肥市平均工資的漲幅大約在15%，其中20xx合肥平均工資為34143元/年，20xx年合肥平均工資為39292元/年，房地產行業的薪酬水平緊跟金融行業，位居第二，漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產企業的薪酬狀況的調查了解，得出以下數據（見下表）：

　　其中標桿企業（如恒大、藍鼎）薪酬狀況：

　　1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為7000元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—12000元/月；

　　2、安裝工程師：3—4年工作經驗的工資為7500元/月左右，5年以上工作經驗的工資在7500—8500元/月；

　　3、造價工程師：3—4年工作經驗的工資為7500—12000元/月，5年以上工作經驗的工資在9500元/月以上。相近企業（如國軒置業、文一投資、東海、新華）薪酬狀況：

　　1、土建工程師：3—4年工作經驗的工資為5000—6000元/月，5年以上工作經驗的工資在6000—8000元/月；

　　2、安裝工程師：3—4年工作經驗的工資為6000元/月以上，5年以上工作經驗的工資在8500—10000元/月；

　　3、造價工程師：3—4年工作經驗的'工資為6000—7000元/月，5年以上工作經驗的工資在8500元/月以上。

　　二、比較分析

　　以3—4年工作經驗的專業技術人員為例，特作如下比較：

　　三、問題診斷

　　1、從上表可以看出，華鑫房產公司的工程師薪酬水平與市場相比，整體偏低；

　　2、調查發現，土建工程師、安裝工程師、造價工程師由于市場稀缺程度和崗位價值不同，工資待遇也是不同的，表現為土建工程師＜安裝工程師＜造價工程師，而華鑫房產公司工資在崗位差異上體現不明顯。四、對策建議

　　根據上述調查數據及診斷問題，結合近期華鑫房產離職人員情況（見下表），提出以下建議：

　　1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關系，雖標桿企業的工資普遍偏高，但也伴隨高強度的工作量，目前華鑫房產公司的工作飽和度一般，所以建議以相近企業的薪酬水平為參考，適度調整華鑫房產公司工程師的薪酬水平；

　　2、根據崗位評價及市場稀缺度，分別對土建、安裝、造價工程師設定不同的薪酬水平，以體現其差異性和層次性。

　　3、華鑫房產公司的專業技術人員工資調整應與市場的工資變化保持適度一致，同時根據市場變化每年做適度的調整。

房地產調研報告9

　　(1)政治法律環境方面

　　① 國家、省、市有關房地產開發經營的方針政策。如房地產價格政策、房地產稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。

　　② 有關房地產開發經營的法律規定。如《房地產開發經營管理條例》、《房地產管理法》、《土地管理法》。

　　③ 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

　　(2)經濟環境方面

　　① 國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

　　② 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

　　③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

　　④ 國民經濟產業結構和主導產業。

　　⑤ 居民收入水平、消費結構和消費水平。

　　⑥ 項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

　　⑦ 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

　　⑧ 財政收支。對于不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。

　　(3) 社區環境方面

　　社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。

　　(4) 房地產市場需求和消費行為方面

　　① 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

　　② 房地產市場需求影響因素：如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化;消費者的.構成、分布及消費需求的層次狀況;消費者現實需求和潛在需求的情況;消費者的收入變化及其購買能力與投向。

　　③ 需求動機：如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

　　④ 購買行為：如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

　　(5) 房地產產品方面

　　① 房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期。

　　② 現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

　　③ 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有關房地產產品上應用的情況。

　　④ 本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

　　⑤ 建筑設計及施工企業的有關情況。

　　(6) 房地產價格調查。

　　① 影響房地產價格變化的因素：特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

　　② 房地產市場供求情況的變化趨勢。

　　③ 房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。

　　④ 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

　　⑤ 國際、國內相關房地產市場的價格。

　　⑥ 價格變動后消費者和開發商的反應。

　　(7) 房地產營銷渠道

　　① 房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

　　② 房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

　　③ 租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

　　④ 房地產租售客戶對租售代理商的評價。

　　(9) 房地產市場競爭情況。

　　市場競爭對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。

　　希望可以幫到你！

　　我是來看評論的

房地產調研報告10

　　一、市基本概況

　　市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產業特色明顯，工業形成了以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業體系，20xx年生產總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經濟發展十佳”第三位；工業總產值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內生產總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。

　　二、市房地產行業前景

　　政府發展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮帶發展。初步建立起了有利于增強城市整體服務功能、有利于生產生活、城市市容美觀、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環境優美的小城鎮群。通過中心城區和小城鎮群的功能互動和優勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經濟文化為一體的港口工業城市打下了良好基礎。

　　市人口60多萬，城區20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經濟中心城市和閩東工業重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽鎮總體規劃編制。該點突出表現了市為促進海西建設打造文明城市的合理規劃，從中領悟到市合理規劃中加快了房地產市場的迅速發展，在這人口密集居住的城市，房產做為可增值性固定資產的投資及有效的.利用、合理的市場資本運作，促進市經濟的快速發展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬人。

　　三、市房地產行業市場調查

　　1、房貸市場余額：

　　隨著近幾年房地產的迅速發展，08年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經濟的快速發展，金融危機的遠去，經濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場的活躍性。部分已經抵押按揭于各大銀行的房產，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產。

　　2、個人經營性貸款附房產抵押

　　市以三個主導產業，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業為主要經濟產業。隨著三大產業的快速發展，企業家的有效資本運作，08年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經營性貸款附房產抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經營性貸款當中審批過程煩瑣、手續復雜等問題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產最大化合理利用。

房地產調研報告11

　　近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。

　　一、我區房地產市場發展現狀

　　今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

　　1、房產投資保持較高增速

　　我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

　　2、房產銷售勢頭回落明顯

　　今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：

　　從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

　　3、房產平均價格持續走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

　　自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

　　由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

　　1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

　　2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

　　3）房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

　　4）房地產發展目標調整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

　　5）房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

　　6）房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

　　但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

　　緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的.供求矛盾。

　　適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

　　三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

　　總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

　　1、加強房地產價格監測工作

　　建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

　　2、合理引導住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

　　3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

　　結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

　　4、加強房地產項目的跟蹤管理工作

　　建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

房地產調研報告12

　　當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業都在迅猛發展，房地產作為社會發展的基礎產業，必將有著廣闊的發展前景。對處于西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業的快速健康發展，筆者結合十余年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。

　　一、以住宅建設為主體，大力開發城市小區、新區，不斷推進城市化進程

　　住宅業是房地產業的主體，這是發展房地產業的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區域化的特點更加顯現，住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對于西部貧困地區縣城而言，城市的規范性建設才剛剛起步，房地產業的發展仍然要以住宅業為主體，并且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃，新一輪的住宅業建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當于現有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區縣級城鎮發展中，在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業為主體，這是由客觀現實所決定的。

　　二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優化城市結構，提升城市功能

　　西部地區縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環境欠優。現在，隨著城市發展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優化城市結構，提升城市功能。

　　三、以培育房地產開發企業為支撐，著力整合房地產業市場要素，全面促進縣域經濟發展

　　房地產開發企業是房地產業發展的必然產物，是城鎮化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步，開發還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發育不健全，市場運作不規范，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發企業，因為企業是市場主體，只有充分發揮房地產開發企業的主體作用，優化資源，不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的傾斜：

　　一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發企業為例，其注冊資本金應降低到萬元；

　　二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發企業，從土地供應、項目審批、市場準入、開發貸款、稅費減免等方面給予政策優惠等；

　　三是建立規范化的房地產開發經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

　　四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平

　　據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的'，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發展房地產業的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現購房愿望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。

　　在住房公積金制度方面重點抓好：

　　一是建章立制，規范管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；

　　二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統一核算，整合實力，規避風險。

　　三是強化歸集、發展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。

　　建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制：

　　一是要發展政策性住房貸款，大力發展住房公積金個人貸款業務，降低職工購房成本；

　　二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當地住房發展規劃，合理核定個人住房貸款規模，規范擔保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。

房地產調研報告13

　　縣級（尤其是我們中西部不發達地區的縣）房地產業具有規模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點：一般都是是掛靠在大開發商下的小規模企業，運作模式是購買一塊地興建一個小區或幾棟商住樓，銷售得差不多了也就撤走了另找商機，開發期一般是一二年至三五年間短期行為，開發商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業利潤一擁而上的暴富者，素質參差不齊。財務人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當地富余人員，稅務財務不精通、不熟悉，核算不能達到規范要求。給稅收征管工作增大難度：

　　稅收征管現狀：工作被動，征管質量不高

　　一、地區觀念短期效益驅動形成干擾：近年來經濟欠發達地區加大對招商引資力度，招商引資工作作為政績的一個主要方面，房地產業作為一個見效快、政績顯現行業得到各級政府的青睞，各地各級產生重發展重引資輕管理思想，為了引進“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策，因人因地因情況具體一個單位一個政策，在稅收上開一些口子，給依法征稅人為設置了障礙，對稅務部門日常征管工作也時有干擾。

　　二、行業要求不高資金密集財務核算質量低增加稅收征管難度：縣級房地產開發技術要求低門檻不高：找個掛靠單位，租個辦公場所，幾個相關行業人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城，投資數千萬元的房地產企業有十幾家，形為企業實為個體的開發商近百，良莠不一。房地產業相對又是資金密集運作行業，密集資金運作、生產周期較一般行業長、成本費用項目多、會計核算復雜的特點要求房地產企業建立規范財務核算，目前稍具規模的開發商也只是幾個股東、三兩個財務人員，幾個工程人員組成，個體開發商更是股東打包來，事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務核算。成本、費用不實、隱瞞收入現象不同程度普遍存在，給稅收征管工作帶來被動。

　　三、稅收征管手段簡單化，所得稅、土地增值稅偷漏嚴重：由于成本費用核算不實，建筑業目前執行的20__年工程預算指標體系與實際出入較大，稅務部門一般以房地產銷售收入為基礎，對所得稅實行定率征收，對土地增值稅按預征率征收，收入比例與現狀不相符，以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產業營業稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產成為一個暴利行業已是一個不爭的事實，所得稅、土地增值稅少繳由此可風一斑。

　　解決方法探討

　　一、思想上客觀分析房地產業的現狀，研究其發展形勢改變收入倚重思想：1、從宏觀、微觀上向地方黨政領導客觀分析房地產業對地方經濟長遠影響，房地產業對經濟發展來講是一把雙刃劍，它的.產品是不動產屬于消費行業，它創造的是短期繁榮和短期財政收入，不能像工商業那樣給地方帶來長期的持續經濟發展，過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資，土地是有限的逐步增值的資源，過快開發是得不失，對房地產業不應有倚重和依賴心理，國際慣例也都不會予以行業優惠。2、教育地稅干部克服畏難思想，采取緊盯戰術，多調查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況，實行動態跟蹤管理，不給偷漏稅者可行之機。

　　二、加大宣傳力度，強制規范行業財務核算，提高納稅人自行申報率和申報準確率：稅收管理單位有針對性地逐戶進行納稅輔導，明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚，敦促納稅人重視財務核算工作自覺及時進行準確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設置一個強有力的前提條件。

　　三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務稽查工作職能：稅務稽查作為打擊偷漏稅的職能部門，認真鉆研房地產業生產、核算業務，提高自身人員政治、業務素質，檢查時注意與相關部門聯系協作，積極搜集資料，夯實證據鏈，重點檢查所得稅、土地增值稅，處理時依法辦事，用足用好法律賦予的職能，嚴厲打擊偷漏稅不法行為，加大偷逃稅成本，讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收

房地產調研報告14

　　xx年貴陽房地產相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

　　2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購

　　買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的'，減按1%稅率征收契稅。4、給予優惠利率。凡棚戶區、城中村改造以及二環四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(公司)或經營，有合法營業執照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。

　　由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區、舊城區改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產項目不會造成很大的影響。同時相關優惠政策正帶動整個貴陽市房產市場，如井噴式的發展。

　　貴陽典型樓盤分析

　　提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

　　1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區改造項目，拆遷戶數21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優越、開發成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產市場。經走訪調查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，

　　3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態綜合型高端地產項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業，70萬平方米大型生態辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態與科技試點項目，

　　使用同層排水、風力發電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷售量占貴陽房地產市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產品也是未來市場的發展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當的實力的開發商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產品品質，走與超大盤不一樣的差異化產品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發城在逆市中實現了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優越的住宅產品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當地房地產的支持起主導作用，加之當地房地產政策相對寬松，尤其是減免契稅等優惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發展城市，外來人口和當地人口居住需求量在不斷上升。

　　3、其它樓盤分析

　　(1)天譽城：由貴州譽浚房地產開發有限公司開發，該公司隸屬廣州天譽臵業控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規劃戶數4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。

　　分析：該項目優勢：位臵優越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環山，樓盤整體空間局促。

　　(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區大營坡鹿沖關路，金陽新區與老城區交匯處，由貴州本地企業貴州中大房地產開發有限公司開發，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業平臺，擁有20xx多戶高品質住宅，近70000平方米商業體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已

　　經建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優勢：屬于城中心樓盤，位臵優越，商業完善，商業價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業部分，待商業成熟完善后，帶動住宅銷售。

房地產調研報告15

　　今年上半年，惠州房地產開發投資同比增長61、52%，達到26、28億元，商品房施工面積422、27萬平米，其中新開工面積為140、93萬平米，竣工面積41、54萬平米。在投資增加且房地產市場加速發展的情況下，市場需求也比較旺盛，商品房銷售達78、13萬平米，銷售總額達23、27億元，與去年同期分別增長36、9%和46、7%。以上數據充分反映惠州房地產經過幾年的徘徊發展，今年上半年出現供求兩旺、行業加速發展的態勢。

　　5月29日，建設部等九部委出臺了“國六條”新一輪調控措施。其中涉及到重點開發90平米以下的中心戶型、不足5年的二手房交易要征收全額營業稅等措施，以期望能夠達到穩定房價的作用。政策的出臺后，引起了購房者的觀望，一定程度抑制消費者的購買欲望，特別是二手房受此影響較大，但調控政策過后的二個月后，惠州房地產市場已恢復平衡。考慮到《國六條》以及相關政策出臺對市場的影響，為客觀反映惠州房地產市場的情況，本調研分析報告半從半年延至1—7月。

　　一、20xx年上半年惠州房地產現況

　　1、整體經濟狀況

　　固定資產投資增長平穩。1—7月份，惠州市已完成全社會固定資產投資額149、31億元，增長2、6%，增幅比1—6月上升了1、9個百分點。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1—7月的全社會固定資產投資增長為51、8%，顯示今年以來的新增投資繼續保持較快的增長。分縣（區）來看，1—7月各縣（區）的全社會固定資產投資增幅分別為：惠城區43、2%、惠陽區50、2%、惠陽區50、2%、大亞灣區52、3%、惠東縣23、2%、博羅縣67、9%、龍門縣14、5%，顯示博羅縣的投資增長加快，躍居全市首位，惠陽區、惠城區緊隨其后，增長迅猛。

　　表一：開發投資對比表（單位：億元）

　　項目固定資產投資房地產開發投資

　　20xx年1—6月123、926、28

　　20xx年1—6月12316、27

　　同比增長（%）0、7%61、52%

　　20xx年1—7月149、3131、37

　　20xx年1—7月145、5318、76

　　同比增長（%）2、6%67、2%

　　第三產業投資增長強勁。1—7月，第三產業投資完成60、28億元，增長54、7%，其中，房地產開發投資完成31、37億元，增長67、2%。房地產在第三產業中的占比從46、6%上升至52、04%，占據第三產業半壁江山有多，成為第三產業的龍頭。

　　2、商品房投資與建設

　　從房地產開發規模情況來看，投資量持續擴大增長，開發局勢穩定良好。上半年共完成房地產投資26、28億元，其中住宅建設投資占57、95%，商業用房占7、1%，其它占34、95%，市場供應以商品住宅為主，同比增長為57、7%，商業用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個百分點。

　　上半年商品房施工面積及新開工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開發商年初動式，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峰期集中在下半年，估計下半年竣工量會大幅增長。

　　表二：商品房屋建設數據表（萬㎡）

　　項目施工面積其中：新開工面積竣工面積

　　20xx年1—6月422、27140、9341、54

　　20xx年1—6月326、0785、0243、64

　　同比增長（%）24、7665、76—4、81

　　3、商品房銷售

　　1—7月，據市統計局統計，全市商品房銷售面積97、02萬平米，增長45、3%；商品房銷售金額27、93億元，增長52、8%，商品房銷售均價2879元/平米。以上數據顯示我市受房產新政的影響不大。

　　4、商品房交易

　　第一季度全市房屋合同備案預售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預售商品房均價已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價已達2646元/平米，說明惠州市的房產交易市場在宏觀調控下，總體需求仍是平衡增長，消費者對房產未來仍然形勢看漲。

　　表三：商品住宅交易數據（1—7月）（數據來源：惠州房管局、世聯數據中心）

　　指標數值增長率（與去年同期環比）

　　成交面積（萬平米）130、9817%

　　成交套數（套）101770、04%

　　成交金額（萬元）346701、323%

　　成交均價（元/平米）26465%

　　二、房地產市場分析

　　1、住宅商品房仍是我市房地產價格上漲的主力

　　從市房協調研中心及市統計局、市社調隊及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是我市房屋價格指數上漲的主力軍。按地級劃分來看，我市目前商品房價格指數漲幅最高的為一級地段，包括了市環城西路、下埔、南壇片區以及江北合生帝景區域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房價的高位，開發商重點將高層住宅作為主賣點；其次河南岸、東平向惠陽方向延伸的四級地段，房價漲幅也因在政策性導向及未來發展前景等因素的帶動之下逐月遞增。

　　2、商業地產開始退熱，所占份額降低較快

　　非住宅中商業用房投資下降較快，商業用房所占份額從去年的17%下降為今年的7、1%，在去年的“井噴”式增長后，各項非住宅商業用房目前正在市場消化階段，而商業地產的高風險性逐漸顯現，開發商投機性行為減少，市場趨向理性。

　　3、房產新政對二手房存量市場影響較大

　　隨著國家加強市場調控，抑制市場炒作的政策出臺，特別有關稅收政策的實施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實施后，我市二手房交易市場在“大限”前幾天出現了一個集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉手交易的二手房。從6月以來，不足5年的二手房交易量很少。

　　4、居民收入穩步增加，市場需求呈剛性，需求較旺。

　　1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長6、1%，剔除價格因素，實際增長4、5%。7月末，全市城鄉居民儲蓄存款余額575，56億元，比年初增長10、2%，其中，城鎮居民484、14億元，增長9、1%。由于住房消費需求潛力大，房從呈現小幅上漲。根據今年惠州市社調隊對我市常年調查戶中抽取的50戶居民家庭進行住房消費意見調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經濟保持良好發展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況。

　　另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個人住房借款增幅較大，表明本市的房產交易市場需求仍較旺盛。

　　三、房價走勢分析

　　1、住宅品質的`提升，推動房價上漲。新增供應來看，惠州市項目的開發水平和建設檔次在不斷提高，樓盤品質越來越高，房地產種類也更加豐富，涌現出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉等精品樓盤和花園住宅小區，房產開發商對居住小區的功能、綠化環境、新型建筑材料的使用以及房產營銷方面都加大了投入，成本的上升直接帶動房價的上漲。

　　2、惠州以其便利的交通、優良的居住環境、房價較低且穩定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業，也吸引到深圳發展商到惠州挖金。另外，從經濟上來看，隨著中海殼牌項目的正式投產，在大項目的帶動下惠州經濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深惠間商務往來將比往年增加數倍，這也將推動深圳人在惠州置業以及品牌發展商涌入惠州。

　　3、隨著土地交易的規范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關節能建筑政策的實施，建材的升級換代，人工等相關房地產建設要素的價格上漲提升了房地產的開發成本。

　　表四：近五年惠州房價情況

　　年份商品房價格（元/平米）同比增長

　　20xx年2394—3、70%

　　20xx年1965—18%

　　20xx年242423、35%

　　20xx年26157、8%

　　20xx年1—7月287910、1%

　　四、國家房地產新政對我市房地產市場形勢的影響

　　當前，“國六條”、“國十五條”細則的出臺，引起地產界較大震動。從惠州訕的房地產發展情況來看，也不例外。特別是在住房供應結構制度方面，要求地方國家編制住房建設規劃和保障性住房的建設目標，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結構比例，強調了自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平米以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。這是我市房地產進一步發展的焦點問題。

　　國家房地產新政出臺后，市國家及時召開開發商座談會，聽取各方意見，并要求業務主管部門盡快組織調研，向市國家反映情況。惠州建設局會同市房產局、房協于6月份展開為期一個月的專題調研。從調研得到的數據來看，我市目前近年的商品住房結構基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占總比的58、12%，整個住房結構呈橄欖型，因而商品住房結構戶型也明顯偏大。

　　表五：20xx年至20xx年5月商品住房結構調查匯總表

　　類別小于90平米套數所占比重90—114平米套數所占比重大于144平米套數所占比重

　　惠城區725681521、21%1922556、29%767522、47%

　　博羅縣81513、75%421071、04%60410、19%

　　龍門縣19615、56%95375、63%1118、8%

　　惠陽區102315、39%410561、78%151922、85%

　　惠東縣2216、8%182456、38%119036、79%

　　大亞灣121047、24%77230、14%57922、6%

　　全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%

　　另外，建設局委托惠州市社會經濟調查隊進行了住房消費意向的調查。從購房目的來看，自住性需求占86、4%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只占13、6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58、1%和18、3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同時還有12、5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面積已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎。從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調節能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受范圍之內。

　　目前，惠州市正處于大力發展第三產業時期，房地產業成為加快發展第三產業的重點行業，并明確提出“以滿足市場需求為導向，加強管理，科學調控，大力推動房地產向規模化、高水平發展，做大做強房地產業”。并提出堅持“節約土地、價格合理、供求平衡”原則，科學調控土地供應增量和商品房價格，保持房地產市場價格的穩定的供需總體平衡。同時要推廣綠色節能建筑，推動房地產業增長方式的轉型和產品的創新，促進房地產開發和交易市場健康有序的發展。同時，也應根據當地的實際情況宏觀把握市場，防止房價的大起大落，促進經濟的健康發展。