小區物業服務管理方案（精選11篇）

　　為了確保事情或工作有序有效開展，常常要根據具體情況預先制定方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。那么應當如何制定方案呢？下面是小編為大家整理的小區物業服務管理方案，歡迎大家分享。

　　小區物業服務管理方案 1

　　一、保安方面

　　1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

　　2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

　　3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

　　4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

　　5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

　　二、保潔方面

　　1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

　　2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。

　　3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

　　4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

　　5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

　　6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

　　三、工程方面

　　1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

　　2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

　　3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

　　4、重點設備間完成責任人并掛牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的`情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

　　2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。

　　3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。

　　4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

　　五、其他方面

　　1、完成勞動協議簽訂工作。

　　2、完成電子巡更安裝調試。

　　3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

　　4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

　　小區物業服務管理方案 2

　　為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

　　一、組織領導

　　組長：

　　副組長：

　　成員：

　　領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。

　　二、規劃與目標

　　1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。

　　印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

　　觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

　　萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

　　石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

　　太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

　　大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

　　搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

　　袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

　　牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

　　2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的`穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區建立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要好處。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

　　三、實施步驟

　　1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

　　2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。

　　3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。

　　4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。

　　四、主要措施

　　1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

　　2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一職責人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解狀況，用心協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。

　　3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的狀況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不用心支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

　　小區物業服務管理方案 3

　　物業服務要結合自身的實際情況、管理架構、員工素質層次結構及管理服務樓盤的品種類型，進而總結升華自己企業的價值觀發展取向和發展戰略，形成自身的體系，去引領企業發展和凝聚員工的歸屬感。

　　一、企業文化是企業的靈魂和精神支柱，著名的經濟學家于光遠先生說過“三流的企業靠生產，二流的企業靠營銷，一流的企業靠文化。”物業企業只有在不斷建立和完善自己的企業文化體系，才能形成促進企業發展的強大動力。

　　二、物業服務企業要建立科學完善的制度及考核體系：

　　(一)《BI行為規范》，制定一套文明、規范的員工行為服務準則，讓每個員工以此為標準來約束自己的言行舉止，以此形成規范服務，嚴格做事的良好氛圍。

　　(二)《公司制度》統一公司內部管理制度;

　　(三)《管理處各崗位員工職責》制定各個服務崗位的工作職責及服務標準;

　　(四)制定〈各崗位管理標準作業規程〉各個服務崗位規范工作流程;

　　(五)各相關崗位工作經濟指標的考核辦法;

　　(六)統一規格內容的各種登記薄及表格的規范填寫;

　　(七)執行力，落實各項制度、規定及服務標準的監督檢查獎罰辦法。

　　三、必須做好六項基礎性的物業服務工作：

　　(一)房屋公共部位的維修;

　　(二)公共區域設施設備的管理運行與維修維護;

　　(三)管轄范圍內環境綠化保潔工作;

　　(四)公區秩序的安全與維護工作;

　　(五)各種資料檔案的規范管理;

　　(六)綜合性的業主、客戶文明服務工作。

　　四、引進和培訓高素質人才，全面提高企業的服務品質，不斷的組織中層骨干人員外出學，考察先進物業企業的理念和做法，開拓視野，引進經驗，提升自我，結合實際進行融合，創造出自己的先進服務方法、措施和理念。物業服務行業的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現，如不及時的思想改造和物業知識、技能、經驗的培訓，整體物業服務水平就得不到提升，所以必須制定培訓計劃，不斷地組織員工進行理念思想培訓、物業知識培訓、崗位經驗技巧培訓。

　　五、突破傳統管理服務內容，開展深層次的多元化服務和產品多樣性服務，比如向業主開展房屋中介出租出售信、家政服務、室內家電維修等有償服務。

　　六、努力使業主的'物業實現保值增值。

　　七、加強物業服務的宣傳;通過樹立宣傳牌匾，開展各項活動。比如內容可以展示通知、公告、，服務細則、理念、物業收費標準、企業內部好人好事、溫馨提示、天氣預報、消防知識等等，讓業主感覺到物業像親人的感覺。

　　文化是企業發展的導向，價值觀是企業發展的核心，人才是企業發展的活力，品質是企業發展的基礎，規模是企業發展的戰略，創新是企業發展的永恒。

　　如果從以上這七項措施來加強內功建設，定能打好管理與服務基礎，以此為基礎，來不斷提升物業服務的地位和形像，會得到業主對物業服務的認同。

　　小區物業服務管理方案 4

　　一、總體規劃

　　為了搞好××小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。

　　二、服務準則

　　（一）標準服務時間

　　周一至周日上午8：00~下午18：00。

　　（二）服務中心電話

　　物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。

　　1．標準服務時間電話：×××××××。

　　2．非標準服務時間電話：×××××××。

　　三、服務內容

　　（一）遷入手續辦理

　　1．業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。

　　（1）按規定要求填寫《入住登記表》。

　　（2）按規定繳納有關款項。

　　（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。

　　（4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。

　　2．業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。

　　（二）房屋維修管理

　　1．每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

　　2．對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。

　　3．根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　4．每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

　　5．保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的'樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。

　　6．按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

　　7．對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

　　8．小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

　　（三）公共設施維護管理

　　1．對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

　　2．建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

　　3．有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。

　　4．對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

　　5．特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。

　　6．設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

　　7．對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

　　8．公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。

　　9．建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。

　　10．每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。

　　11．設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

　　12．使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

　　13．保證載人電梯日夜24小時正常運行。

　　14．消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

　　15．小區主要道路及停車場交通標志齊全。

　　16．路燈、樓道燈完好率不低于95％。

　　（四）公共秩序管理

　　1．小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

　　2．實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。

　　3．園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。

　　4．門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

　　5．監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。

　　6．有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

　　7．突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

　　8．對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　9．對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

　　10．對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。

　　（五）清潔服務

　　1．在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

　　2．小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。

　　3．區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。

　　4．二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。

　　5．根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

　　（六）綠化養護管理

　　1．雇請專業人員實施綠化養護管理。

　　2．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

　　3．對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

　　4．定期清除綠地雜草、雜物。

　　5．適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

　　6．適時噴灑藥物，預防病蟲害。

　　四、服務評估

　　1.定期評估

　　服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月×日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。

　　2.臨時檢查

　　總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。

　　小區物業服務管理方案 5

　　為進一步提高物業管理服務質量和效率，在短時間內解決業主的投訴，同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識，也為了提高業主的滿意度，最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求，在客戶服務管理工作上推行"禮賓助理"服務。

　　（一）"禮賓助理"服務實施細則

　　1、分別于住宅大堂設"禮賓助理"，24小時接受咨詢和服務

　　2、為更好地宣傳秘書管家服務，方便業戶與助理取得聯系，將特定專職"助理"的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內，并印制助理名片派發業戶。

　　3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況，如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。

　　4、"助理"定期向業戶通報社區最新訊息，向住戶講解物業相關法規政策；企業新聞及相關政策、制度改革最新動態；社區生活諸如：天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。

　　5、"助理"傾情奉獻秘書管家服務，不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務，更是您商務與生活的貼心顧問。

　　6、禮賓助理"出現以下情況要承擔過失責任，過失者視情節輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退；

　　（1）對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；

　　（2）自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者；

　　（3）有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。

　　（二）工作時間標準：

　　1、業主投訴處理的工作時限：

　　（1）服務人員服務態度方面的投訴處理時限：情節一般的，不超過半天；情節嚴重，不超過2天；

　　（2）工程維修方面的投訴處理時限：水浸、停電、停水、馬桶堵塞等，及時處理，維修人員到現場時間不超過10分鐘；換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目，不超過半天；其他維修，按與業主約定時限內完成，一般不能超過7個工作日；

　　（3）小區公共部分維修方面的投訴處理時限

　　明顯影響業主生活起居，如：影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的.，及時處理，處理人員到現場時間不得超過10分鐘；其他公共部分維修，不得超過3個工作日；

　　（4）對其他業主行為的投訴，如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等，物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。

　　（5）其他投訴的處理時限視具體情況而決定，到達處理時間不超過8小時。

　　2、業主咨詢回復工作時限：

　　（1）關于小區一般情況，不涉及管理中心內部情況，不能馬上回復的，不超過30分鐘。

　　（2）關于各項物業收費項目和標準，要求馬上回復，無統一標準，需要確定的，征得業主同意，在30分鐘內派人到現場確定收費，回復業主。

　　（3）關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢，一般要求馬上回復，確實無法落實，不超過30分鐘回復對方。

　　（4）關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢，馬上答復或與業主約定時限內回復，但原則上不得超過2個工作日。

　　（三）工作質量要求

　　1、業主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意，任何人員不得超過規定的時限；

　　2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達100%），每月業主滿意率要達到90%以上。

　　小區物業服務管理方案 6

　　在物業管理中，安全保衛服務是基于業主與物業管理公司按照物業服務合同的約定，為維護物業管理相關區域內的秩序而產生的，是物業管理服務的一項重要內容。而在 20xx 年，北京市消協開展過一個住宅小區物業管理狀況的調查，其中對小區安全保衛感到不滿意的達到 32.8% ， 35.1% 的業主表示，因小區安全保衛措施不利，其人身、財產安全受到過損害。可見，住宅小區的和諧安寧已經成為公眾關注的焦點。

　　小區物業管理中的安全保衛工作涉及內容多而且范圍廣，具有專業性強、管理與服務并存性、受制性等特點，稍不注意，就有可能出現安全隱患或事故。對于物業管理這個微利行業來講，物業管理企業因為安全保衛工作沒有做到位而引起的損失會給物業管理企業造成嚴重的影響。所以，除在加強小區條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業的安全管理隊伍，就成了物業管理活動中的重中之重。物業管理企業在物業管理的安全保衛工作中應該重點做好做好以下方面：

　　一、健全安全管理制度和完善崗位責任制，明確約定物業保安服務的責任

　　1. 在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業保安服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理企業和業主對雙方的權利和義務有詳盡地了解。之后，各物業管理企業應根據本公司的實際情況，對安保服務制定完善詳盡的規章制度。這不僅是對物業的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，及時修改和完善，最后制定出最符合實際操作的崗位制度，降低安全保衛工作不當給物業管理企業帶來的`風險。

　　2. 在文件體系中，還要通過對公司崗位的實際操作情況，把物業安全管理的各項工作詳細的記錄下來、然后保存，對所制定的規章制度做及時地調整、修改，并進行總結。這不僅是管理規范的體現，也是日后追溯責任的重要依據。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

　　二、加強對物業安保人員的培訓，建立專業化的安保隊伍

　　物業管理企業的安保管理，歸根到底取決于員工的專業技能。在選擇安全人員時首先應該充分考慮他們對職業的適應能力和崗位的需要。但要想保證適應服務工作的需要，必須建立專業化的隊伍。

　　1. 管理人員須花大力氣開展培訓與思想教育。

　　只有掌握專業的物業管理知識、安全保衛管理知識和服務技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風險，保障物業安全。需要通過專業的培訓加強物業管理知識、消防知識等相關知識的培訓，提高其業務知識和業務技能;同時加強法律知識的培訓，使其知法、守法、懂法，能正確地維護好業主和公司利益的同時，也能保護好自己。

　　2. 組織安保人員認真學習有關的安全

　　保衛知識，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時應管理好管轄區內的各種設備、設施和器具，如消防用品 , 定期進行檢查、試驗、大修、更新 , 確保它們始終處于完好狀態。

　　3. 嚴格貫徹執行安保法規 , 落實各項安全制度和措施。

　　物業管理企業應由主要的領導組織成立安全委員會，負責安全管理的工作。同時還要建立具體的物業安全管理機構，如保安部或委托專業的保安公司，由專門的機構負責安全管理的具體領導、組織和協調，而不能把它作為一個附屬的機構放在某一個其他部門里。而且要把安全管理提到日常的議事日程，并選派得力的干部出任保安部的經理，配備必要的安全保衛人員。安全保衛人員必須要有較高的素質、業務素質和思想品德素質。要把安全管理的任務落實到具體的安全管理人員中去，由專人負責。

　　4. 管理好安保監視中心的各種設備、設施 , 保障監視中心始終處于正常工作狀態。對配備專門的、現代化的安全管理的設備設施，如中央監控系統、自動報警系統、消防噴淋系統以及其他安全管理器材設備 ( 如交通通訊和防衛設備 ) ，要確保其始終正常工作，否則先進的安防設備形同虛設。

　　三、組織安全宣傳教育 , 動員和組織區內群眾接受教育增強安全意識

　　任何物業，其治安工作都須依靠執法部門和周邊社區的保衛力量。維護好社區的公共關系，就會從根本上擴大小區安全性范圍。

　　1. 物業管理企業應與當地轄區社區人員保持密切聯系，緊密合作，與當地片警保持良好的關系，及時了解當地治安情況，掌握犯罪分子動向，確保轄區物業的安全。如物業管理公司通過巡邏發現有作案嫌疑的人員應及時詢問并交公安機關處理;對發生不法侵害的行為，應當及時采取相應措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機關處理，如果不法侵害已經發生，應及時報告公安機關并保護好現場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地減少物業管理區域內因外來第三人的不法行為導致業主人身傷害案件的發生。比如深圳某物業公司由轄區派出所組織的片區聯防會議，通過定期驗收轄區治安狀況，通報治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區關系，擴大治安力量，從而降低案發率，保證物業轄區安全，取得了較好的效果。

　　2. 在遇到特殊緊急情況時，如住用戶家中和辦公區域，發生火災、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險和正當防衛的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會、業委會或業主指定人等)見證，以規避風險，減少損失。

　　四、加強突發事件的預防與處理

　　應急突發事件：可分為突發事件、自然災害、消防事故等，對于這此事件關鍵要做好預防工作。對于自然災害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區自然環境，熟悉當地氣候、地質等狀況。比如暴雨，季節性臺風等，對物業小區易造成損害的地方及時采取預防及應對措施;對于突發事件，要本著及時、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進行處理;對于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰備隊伍，平時加強訓練及消防培訓，季度性地進行消防演習。這樣不僅能檢驗小區內的消防設施設備，而且可以進一步鍛煉義務消防員的業務技能，還可進行消防宣傳，使業主和用戶增強消防意識，樹立消防的觀念，減少火災事故發生頻率。

　　五、加強對停車場、車輛的管理

　　加強停車場管理，有利于維護交通秩序，保障業主人身、財產安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業管理活動中的重要環節和組成部分，同時也是物業管理企業參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時碰車、撞車、車輛被盜現象頻繁發生，產生糾紛多，解決困難;加上車輛價值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴格的訓練，加強管理，在車輛進入小區時，認真落實制度，堅決做到對車、對人、對卡。建全技術防范設備，適當配備先進的技術器具設施，比如存放、記錄、查詢、自動安全檢索功能、計算機安全管理系統等，才能有效的確保車場安全運行。

　　當然，我們更要學會利用資源來解決社區安保建設資金、設施、器材缺乏等嚴重問題，達到設施、器材資源的共享。走資源共享的社會化道路，實現住宅小區安全保衛建設的穩步前進。

　　小區物業服務管理方案 7

　　第一章 總則

　　1.1 目的和范圍

　　在小區交付后，物業服務方案旨在確保小區居民居住環境的清潔、安全和舒適，提供優質的物業管理服務。本方案適用于小區的物業服務管理。

　　1.2 適用對象

　　本方案適用于所有小區居民和物業管理部門。

　　1.3 服務目標

　　1.3.1維護小區公共區域的清潔和整潔，定期清理道路、樓道、走廊、電梯等公共區域。

　　1.3.2維護小區綠化及園區的美觀，包括植物的澆水、修剪和養護，維護草坪的修剪與保養，以及景觀區域的維護。

　　1.3.3監控和維修小區的安全設施，包括定期檢查消防設施、監控設備等的運行情況，及時處理故障和問題。

　　1.3.4引導和指導業主進行垃圾分類和處理，定期收集、清理垃圾，并協助環保部門進行垃圾處理。

　　1.3.5維護小區設施設備的運行和維修，定期巡檢設施設備，及時處理故障和問題。

　　1.3.6組織社區文化活動、節日慶典等，促進居民之間的交流與溝通。

　　1.4 服務原則

　　1.4.1提供優質、高效、全面的物業管理服務，滿足居民對物業服務的需求。

　　1.4.2保持公正、客觀的態度處理業主投訴和反饋，并及時解決問題。

　　1.4.3加強員工培訓，提高員工業務水平和服務意識。

　　1.4.4鼓勵居民參與小區事務，并建立良好的業主和物業管理部門之間的溝通渠道。

　　1.4.5堅持可持續發展原則，提倡節能、環保、低碳的物業管理理念。

　　第二章 物業服務范圍

　　2.1 公共區域清潔維護

　　2.1.1道路清潔：定期清掃小區道路，清除積塵、垃圾等雜物。

　　2.1.2樓道走廊清潔：定期擦洗樓層樓道、走廊，確保其整潔無垃圾。

　　2.1.3電梯清潔：定期對電梯進行清潔、消毒，清除異味，保持良好的使用環境。

　　2.1.4垃圾桶清理：定期清理垃圾桶，保持其潔凈，防止異味擴散。

　　2.2 綠化及園區維護

　　2.2.1植物養護：定期對小區內的植物進行澆水、施肥、修剪等養護工作，確保其健康生長。

　　2.2.2草坪修剪：定期修剪小區內的草坪，保持草坪整潔、平整。

　　2.2.3花園景觀維護：定期修剪花草樹木，清除雜草，保持花園景觀的美觀和整潔。

　　2.3 安全設施監控與維修

　　2.3.1消防設施監控：定期檢查消防設施的運行情況，確保其正常工作，并及時處理故障和問題。

　　2.3.2監控設備維護：定期檢查小區監控設備的運行情況，確保監控系統的正常工作。

　　2.3.3安全設備維修：定期檢查小區的安全設備，如報警器、消防設備等，確保其正常工作，并及時處理故障和問題。

　　2.4 垃圾分類和處理

　　2.4.1垃圾分類指導：設立垃圾分類投放點，為居民提供關于垃圾分類的指導和宣傳，確保居民正確分類并投放垃圾。

　　2.4.2垃圾收集與清理：定期收集小區內的垃圾，并清理垃圾箱等垃圾容器，保持小區環境整潔。

　　2.4.3垃圾處理：與當地環保部門合作，確保垃圾得到妥善處理。

　　2.5 小區設施設備維護

　　2.5.1設施設備巡檢：定期巡視小區內的設施設備，如電梯、門禁系統、供水設備等，發現問題及時維修。

　　2.5.2設施設備維護：對設施設備進行定期保養和維護，延長其使用壽命。

　　2.6 社區活動組織

　　2.6.1社區文化活動：組織居民參與各種社區文化活動，如文藝演出、運動比賽等，豐富居民的業余生活。

　　2.6.2業主溝通會議：定期組織業主溝通會議，傾聽業主需求和建議，解決問題，并及時向業主反饋工作進展。

　　第三章 物業服務內容

　　3.1 公共區域清潔維護

　　3.1.1 道路清潔維護

　　3.1.1.1每天早上和晚上對小區道路進行清掃。

　　3.1.1.2清洗道路上的污垢和污水。

　　3.1.1.3清理道路垃圾和落葉，確保道路整潔無垃圾。

　　3.1.2 樓道走廊清潔維護

　　3.1.2.1每天對樓層樓道、走廊進行干濕拖洗，清理垃圾。

　　3.1.2.2定期對樓道進行消毒，清除異味。

　　3.1.3 電梯清潔維護

　　3.1.3.1每天擦拭電梯內外部的表面，保持其清潔。

　　3.1.3.2定期進行消毒，清除異味。

　　3.1.4 垃圾桶清理維護

　　3.1.4.1每天清理垃圾桶，保持其清潔并及時更換垃圾袋。

　　3.1.4.2定期對垃圾桶進行消毒，避免異味擴散。

　　3.2 綠化及園區維護

　　3.2.1 植物養護

　　3.2.1.1根據季節和植物需求，定期澆水、施肥、修剪，保持植物的健康生長。

　　3.2.1.2對受蟲害或病害感染的植物進行特殊處理，防止傳染擴散。

　　3.2.2 草坪修剪

　　3.2.2.1定期修剪草坪，保持其整潔、平整。

　　3.2.2.2進行除雜草和病蟲害的處理，保持草坪的健康。

　　3.2.3 花園景觀維護

　　3.2.3.1清理花園區域的雜草和殘枝敗葉。

　　3.2.3.2對花草樹木進行修剪和整理

　　3.2.3.3定期修剪花草樹木，塑造良好的景觀效果。

　　3.2.3.4檢查和修復花園設施，如噴泉、園燈等，確保其正常運行。

　　3.3 安全設施監控與維修

　　3.3.1 消防設施監控

　　3.3.1.1定期檢查消防設施，如滅火器、消防栓等，確保其正常工作狀態。

　　3.3.1.2檢查疏散通道是否暢通，緊急出口標識是否明確。

　　3.3.2 監控設備維護

　　3.3.2.1定期檢查監控設備的運行情況和錄像存儲情況，確保監控系統正常工作。

　　3.3.2.2檢查監控攝像頭的視野范圍，調整角度，保證監控效果。

　　3.3.3 安全設備維修

　　3.3.3.1定期檢查小區的安全設備，如門禁系統、電子巡更系統等，確保其正常工作狀態。

　　3.3.3.2維修或更換有故障的'安全設備，確保小區的安全。

　　3.4 垃圾分類和處理

　　3.4.1 垃圾分類指導

　　3.4.1.1設立垃圾分類投放點，標識分類垃圾的投放區域，并向居民宣傳宣講垃圾分類的重要性和方法。

　　3.4.1.2進行定期的垃圾分類教育活動，在小區內設置宣傳板等，提高居民的垃圾分類意識。

　　3.4.2 垃圾收集與清理

　　3.4.2.1按照規定的時間表和路線，定期收集小區內的垃圾。

　　3.4.2.2清理垃圾箱、垃圾袋等垃圾容器，并保持小區內的垃圾容器整潔。

　　3.4.3 垃圾處理

　　3.4.3.1與當地環保部門合作，確保垃圾得到妥善處理，符合環保要求和規定。

　　3.4.3.2定期檢查垃圾處理設施的運行情況，如垃圾處理廠等。

　　3.5 小區設施設備維護

　　3.5.1 設施設備巡檢

　　3.5.1.1定期巡視小區內的設施設備，如電梯、門禁系統、供水設備等，發現問題及時維修。

　　3.5.1.2檢查設備的運行情況，如電梯的運行順暢性、門禁系統的反應速度等。

　　3.5.2 設施設備維護

　　3.5.2.1進行定期的設施設備保養，如電梯的潤滑、門禁系統的軟件升級等。

　　3.5.2.2預防性維修，對老化設備進行更換和更新，確保設備的正常運行。

　　3.6 社區活動組織

　　3.6.1 社區文化活動

　　3.6.1.1定期組織居民參與各種社區文化活動，如文藝演出、主題展覽等，豐富居民的業余生活。

　　3.6.1.2聘請專業人員或藝術團體進行演出或表演，提升活動的質量和吸引力。

　　3.6.2 業主溝通會議

　　3.6.2.1定期組織業主溝通會議，提供交流的平臺，聽取居民對物業服務的意見和建議。

　　3.6.2.2向業主匯報小區管理工作的進展和改進情況，解答居民關注的問題。

　　第四章 服務流程與安排

　　4.1 工作時間安排

　　4.1.1根據小區的具體情況，制定物業服務人員的工作時間表，確保24小時物業服務的覆蓋。

　　4.1.2包括日常維護、定期巡檢和應急響應等。

　　4.2 工作流程與任務分配

　　4.2.1設定清潔、維護、維修等工作的周期計劃和流程，確保每項工作有明確的時間節點和責任人。

　　4.2.2根據人員專長和經驗，合理分配任務，確保工作效率和質量。

　　4.3 應急響應機制

　　4.3.1建立應急響應機制，包括應急電話和緊急聯系人的設立，及時處理突發事件，確保小區安全和居民權益。

　　第五章 獎懲措施

　　5.1 業主投訴處理機制

　　5.1.1 建立業主投訴渠道，設置投訴箱或專用郵箱，接收和處理居民的投訴和建議。

　　5.1.2設立專崗負責投訴的處理，及時回復和解決投訴，并進行記錄和分析，提高服務質量。

　　5.2 優秀員工表彰和獎勵

　　5.2.1設立員工表彰機制，定期評選出優秀員工，以鼓勵團隊成員提高服務質量和工作效率。

　　5.2.2組織集體活動或提供獎勵，充分肯定優秀員工的貢獻。

　　5.3 不履行職責的處理措施

　　5.3.1對于嚴重失職、不履行職責的員工，依據規定進行相應處罰，包括警告、罰款、記過或開除等。

　　第六章 培訓與提升

　　6.1 新員工培訓

　　6.1.1對新加入物業服務團隊的員工進行全面的入職培訓，包括物業管理制度、服務行為規范和工作流程等。

　　6.1.2培訓內容包括禮儀、技能和工作流程等方面，確保新員工能夠快速適應并勝任工作。

　　6.2 定期培訓和進修

　　6.2.1組織定期的培訓活動，提升物業服務人員的業務水平和專業知識。

　　6.2.2鼓勵物業服務人員參加各種培訓課程和進修，提高自身的綜合素質和專業技能。

　　6.3 維護服務質量的持續提升

　　6.3.1定期評估和檢查物業服務的質量和居民滿意度，收集反饋意見和建議。

　　6.3.2根據評估結果和居民需求，持續改進和提升物業服務的質量和效率。

　　第七章 附則

　　7.1 方案的修改和廢止

　　7.1.1物業服務方案應及時根據實際情況進行修改和調整，并經過相關部門批準。

　　7.2 方案的解釋權

　　7.2.1 對于方案中的具體內容和解釋，由物業管理部門有最終解釋權。

　　小區物業服務管理方案 8

　　一、健全充實保安隊伍，狠抓隊伍的基本建設

　　1、建立、充實保安隊伍。

　　保安部早期的管理過程中，因編制不合理，直接導致員工工作情緒低下，人員流動率高。

　　在此嚴重的形勢下，保安部及時調整工作崗位編制，使員工工作積極性得到極大的提高，勞動強度在原有基礎上有了很大的降低，人員流失率得到了很好的控制，逐步形成了崗位確定、職責分明、工作有序的良好局面，并且在人員嚴重缺編的情況下完成了小區的安全保衛工作。

　　2、強化技能、體能訓練。

　　根據保安部所擔負的任務及小區的要求，對新招隊員進行了嚴格的軍事訓練。

　　今年以來共組織各類技能、體能訓練、消防培訓約60課時。

　　保安隊伍基本達到了警容嚴整、隊列有形、舉止端莊、禮貌待客。

　　二、建立健全了各項制度，嚴格按規章制度辦事

　　1、以規章制度規范保安隊伍建設，是我們建設和管理保安隊伍的原則。

　　保安部組建以來，以法律法規為依據，以小區服務標準為準繩，先后建立健全了保安隊伍管理標準、獎懲制度、培訓制度、班前會、班后會制度、部門例會制度、各類人員崗位職責、外來施工人員管理制度、車輛安全管理制度、各類消防安全管理制度等。

　　2、狠抓制度的落實。

　　一是同各部門主要負責人簽定《治安、消防安全責任書》;

　　二是建立健全《消防檔案》;

　　三是明確分工、責任到人;

　　四是重大活動隨時總結講評，以利于工作的提高。

　　三、抓好治安、消防安全，注重防患于未燃

　　小區面積大、出入口多，再加上外包單位多，管理上的復雜性，直接導致小區的`安全管理工作任務很重。

　　1、抓好安全工作硬件建設。

　　一是注重隊員對小區監控系統的熟悉掌握和使用;二是加強“技防”建議以彌補“人防”的不足，今年來在原有的基礎上增加監控鏡頭3路，填補了多數監控盲區的空白，將原來不合理的監控鏡頭重新調整位置，將貴重物品室的監控位置調到到消防中心;三是定期檢查小區所有區域的治安、消防安全隱患，并及時要求整改;四是確保消防器材的完好率100%，制定了防火巡查制度。

　　2、組織消防演習，提高員工疏散逃生能力。

　　今年是落實社會單位消防安全“四個能力”最重要的一年，保安部共組織各類消防演習、實戰滅火等演練8次，使小區全體員工和外包單位員工在撲救初起火災、人員疏散逃生方面的能力有了明顯的提高。

　　在小區全體員工的共同配合下，為小區贏得了“社會單位消防安全4A級”證書、“合肥市消防安全工作先進單位”、“包河區消防安全工作先進單位”等稱號。

　　3、抓好重大活動的安全保衛工作和其他工作，今年以來小區先后4次接待星評人員，保安部所有人員每次都是全體上崗，有的是帶病堅持工作，不少隊員都是連續工作16小時以上，但都無怨無悔，恪盡職守，圓滿完成了安全保衛任務，樹立了小區保安的良好形象。

　　小區物業服務管理方案 9

　　一、基本情況

　　略

　　二、實施措施

　　考慮到今冬是第一年正式供暖，為保證入住業主正常供暖，由開發建設單位成立供暖應急小組，組長由該項目工程負責人、物業項目負責人、各樓水暖承建負責人兼任，組員包括全體物業公司員工和各樓水暖安裝（維修）工。暖氣試水期間全體組員待崗，以應對突發事件的發生，待正常供暖兩周后組員酌情遞減。為保證xx小區冬季正常供暖，應對供暖期間突發事故和突發事件，一旦發生或被告知小區內出現情況，相關人員立即采取如下措施。

　　1、對于小區內供暖循環泵房出現故障問題，由應急小組組長立即聯系供暖單位，到達后，由應急小組相關組員協助搶修

　　2、小區內部外管網出現供熱問題，相關施工隊負責人立即安排人員搶修，漏水嚴重者做好現場排水處理，力爭做到當時解決，對于需要更換配件的問題，馬上聯系相關負責人，給予盡快解決。

　　3、單體樓立管出現供熱問題

　　(1)提前檢查相關閥門，保證給回水閥門的開通。

　　(2)如遇跑水現象，查看跑水管道是進水管還是回水管，關掉相關控制閥門，并馬上進行維修。

　　(3)如跑水嚴重，在電梯確認能正常運行的情況下馬上將電梯開至跑水樓層之上，并盡量關掉電梯電源，馬上組織人員清理現場，利用水泵排水，并安排相關施工人員馬上維修，維修完畢后，如電梯已浸水，馬上聯系電梯維保公司趕赴現場維修，在此期間物業公司做好業主不能使用電梯的安撫工作。

　　4、室內管道或地暖供熱問題

　　一旦出現漏水情況，接到報修后，物業公司馬上聯系分管樓區施工的相關安裝（維修）人員，到達現場后及時關掉供暖閥門，如能及時修復最好，不能及時修復的跟業主說明原因，并盡量給出修復期限，對已造成業主損失的，物業人員及時到達現場拍照留檔，并對該業主的附近住戶進行檢查，如發生連帶損失的進行拍照留檔，明確責任后，確定造成業主索賠的協助辦理此事，盡量減少業主投訴。

　　5、供暖期間，排出夜間值班表，小組全體成員手機24小時開機，以備應急之需。

　　三、供暖期間的各項工作

　　1、日常運行期間，物業人員應隨時注意小區業主室內溫度、對于溫度高低發生的相關問題作好記錄，并商議出解決方法，如適當調節相近管網閥門的大小來進行溫度調節。

　　2、按照計劃每月對供暖管網、閥門進行一次檢查。

　　3、掌握每個管網及閥門的用途，對易被凍壞的樓宇設施如無人房間的自來水、暖氣、車庫內噴淋頭、車庫出入口噴淋設施應加以保護。

　　4、倡導星級服務理念，增強物業服務的'主動性。加強與客戶的溝通與交流，每日抽測公共區域溫度，隨時掌握冬季供暖工作狀態。

　　四、冬季供暖結束后的工作：

　　1、針對冬季供暖工作存在的問題，制定合理、有效的解決方案，及時進行消缺、完善處理，保證供暖系統設備、設施完好。

　　2、做好供暖系統閥門、排水以及系統設備的檢查、保養、封存工作。

　　3、對本年度冬季供暖期間設備設施運行狀況進行總結：統計匯總本年度供暖期間設備設施維修情況、更換零部件情況以及各種費用使用情況，為下一年做好供暖工作打好基礎。

　　小區物業服務管理方案 10

　　為深入貫徹落實《保安服務管理條例》（xx令第564號）、《公安機關實施保安服務管理條例辦法》（xx令第112號）、《泉州市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》（泉政〔20xx〕1號）、《關于進一步加強全省物業服務企業保安服務工作的通知》（閩公綜〔20xx〕705號）和泉州市平安建設相關文件精神，大力推進平安泉州建設，進一步規范物業保安管理，切實提高住宅小區防范水平，特制定以下實施方案：

　　一、工作目標

　　在各級黨委、政府的領導下，充分發揮相關主管部門行業監管作用，健全完善物業保安服務管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度，切實加強物業保安隊伍正規化、規范化和職業化建設，充分發揮物業保安隊伍在維護全市住宅小區治安穩定中的重要作用。

　　二、組織領導

　　在市委市政府的統一領導下，建立由市公安局、市住房和城鄉建設局分管領導組成的領導小組，并在市公安局治安支隊設立市“規范物業保安管理”推進辦公室（簡稱“規范物業保安管理推進辦”），由各成員單位職能部門負責人和工作人員組成，具體負責工作的組織推進、協調聯絡、督促檢查和總結考核等工作。各縣（市、區）也應參照市級模式建立相應工作機制，健全工作制度，有序推進此項工作的開展。

　　三、職責分工

　　（一）xx門

　　各級公安機關要加強物業服務企業保安服務和保安員的監督管理。縣級公安機關要進一步加強保安監管隊伍建設，派出所要將管理責任和任務落實到具體民警。公安派出所要積極受理轄區內物業保安員備案、信息采集和保安員的`考試報名相關工作；檢查轄區內物業服務企業保安員著裝、門崗值守、制度執行及保安員持證上崗情況，積極受理保安服務活動中的投訴、舉報，依法保護物業服務企業的合法權益；督促指導轄區內物業服務企業做好安全防范工作，對轄區內物業服務企業保安員進行安全防范知識和技能的培訓工作，組織保安員安全防范技能競賽、消防演練、反盜竊和自我保護訓練等工作。物業服務企業可對所在地公安派出所相關工作及其服務情況提出意見和建議。

　　1.加強物業保安隊伍相關崗位人員的教育培訓，完善物業保安員參加《保安員證》報名考試工作機制，大力推進物業保安員持證上崗制度，進一步提升物業保安隊伍綜合素質。

　　2.推進智慧保安監管系統建設，加強物業保安員信息采集、錄入、比對，積極開展智慧保安監管系統物業服務企業保安信息系統客戶端的推廣應用工作。

　　3.加強物業保安服務市場清理整治工作，依法查處物業服務企業違法違規提供保安服務活動，規范物業保安服務市場。重點檢查住宅小區物業保安員以下履職情況：

　　一是培訓和持證上崗情況；

　　二是門崗值守和制度執行情況；

　　三是裝備配備情況；

　　四是巡查情況；

　　五是技防設施使用和保養情況等。

　　重點檢查物業企業是否存在以下違法違規情況：

　　一是未按照《保安服務管理條例》規定進行備案或者撤銷備案的；

　　二是以掛靠、承包、勞務派遣等方式變相從事保安服務或者保安培訓，尤其是咨詢公司、勞務中介等違規外派保安員從事保安服務的；

　　三是在物業管理區域以外開展保安服務的；

　　四是保安服務管理制度、崗位責任制度和保安員管理制度未建立或不健全的；

　　五是其他違法違規行為。

　　對日常檢查中發現的治安、消防安全隱患，及時督促整改，對拒不整改或經整改后仍達不到要求的，依法處罰，同時抄告住建和工商行政管理部門。

　　（二）住房和城鄉xx門

　　各級物業管理主管部門要積極配合公安機關做好物業服務企業保安服務的監督管理工作。

　　1.督促物業服務企業主要負責人進一步落實《保安服務管理條例》，把規范物業保安服務活動納入行業檢查和監督內容，與物業服務項目招投標和項目評優等工作相掛鉤。

　　2.指導、督促自行招用保安員的物業服務企業依法向公安機關進行備案或撤銷備案及做好保安員基礎信息（含指紋等人體生物信息）的采集工作。

　　3.配合xx門推進物業保安隊伍參加《保安員證》培訓考試工作，實行物業保安員持證上崗制度，切實提升物業保安員的履職能力。配合相關部門加強對物業服務企業在招聘保安員和維護保安員合法權益等方面工作的監管。要督促物業服務企業加強保安員職業道德、業務技能、法律知識的教育培訓，各物業小區的主要執勤崗位必須聘請責任心強、形象佳的保安員值崗，杜絕站姿不正、坐姿不端、有損保安員形象及超齡人員上崗。

　　四、實施步驟

　　（一）組織部署階段（即日起至8月31日）。全面部署規范物業保安管理專項行動，落實各組織實施單位責任人、聯絡員。根據《實施方案》總體要求，按照各自職責任務，結合本地區、本部門實際，制定具體實施方案，細化和分解工作目標，明確工作措施和要求，確保工作有序推進。

　　（二）全面推進階段（9月1日至9月30日）。一是組織物業服務企業主要負責人開展《保安服務管理條例》的學習培訓，切實提高物業服務企業管理者的法制意識及責任意識。加強對物業服務行業協會的指導力度，組織物業保安隊伍參加《保安員證》報名培訓考試工作，大力推進物業保安員持證上崗制度。二是集中清理整治物業保安服務市場，嚴厲打擊物業服務企業違法違規提供保安服務活動，特別是跨區域、超范圍提供保安服務的行為，清理規范物業保安員管理，尤其是一些單位招聘不符合保安員條件人員，規范物業保安服務市場。三是加快推動保安監管信息系統同物業管理信息系統對接，逐步實現對物業服務企業保安活動動態化管理，及時掌握物業保安員的履職情況和就業軌跡等動態信息，加強物業保安員的招錄、使用和清退工作的管理。四是積極開展物業保安和社區保安隊伍聯勤聯防試點工作，及時分析和協調解決難點問題，逐步完善工作機制。

　　（三）鞏固提高階段（10月1日至10月31日）。回顧總結前階段工作，查找薄弱環節，并在下階段工作中針對性開展工作。進一步完善物業服務企業保安員信息采集系統建設，扎實做好物業保安員信息采集、儲存、管理、傳輸和反饋工作。進一步加大物業保安員教育培訓工作力度，適時總結、推廣物業保安和社區保安隊伍聯勤聯防工作經驗。

　　（四）總結評估階段（11月1日至11月30日）。各單位對本系統、本地區開展“規范物業保安管理”專項行動情況進行督導檢查，開展自查自評。“市規范物業保安管理推進辦”組織對各單位工作推進情況進行評估考核，考核結果納入“平安小區”物業企業信用評價驗收評比內容。同時，固化經驗做法，形成長效機制，進一步完善本市物業保安管理制度化、規范化建設。

　　五、工作要求

　　（一）提高思想認識。各單位要高度重視，切實把“規范物業保安管理”推進平安建設作為保障廣大群眾安居樂業的一項重要舉措，加強領導、精心部署、扎實推進，確保“規范物業保安管理”推進平安建設取得預期成效。要根據《實施方案》總體要求，細化工作措施、明確工作職責、嚴格工作責任，確保各項工作措施落到實處。

　　（二）加強協作配合。各單位要按照“歸口管理、分工負責”的原則，及時了解和掌握本地區、本系統工作推進情況，加強溝通協作、加強上下聯動、加強條塊結合，逐步建立“依法監管、綜合施策、部門配合、共同治理”的工作格局。

　　（三）加強總結提煉。各單位要充分發揮媒體輿論引導作用，加大專項整治行動效果宣傳，注重總結提煉工作中的經驗做法，加強交流推廣，并積極挖掘、宣傳物業保安員在維護居民住宅小區治安秩序工作中的先進事跡，樹立典型、弘揚正氣，進一步爭取廣大群眾對物業保安服務管理工作的理解和支持。

　　（四）加強情況報送。各單位要落實專人收集和匯總工作情況。即日起至11月底，各縣（市、區）規范物業保安管理推進辦要匯總情況，于每月30日前（遇節假日提前）將工作開展情況報送市“規范物業保安管理推進辦”。

　　小區物業服務管理方案 11

　　第一章概況及項目特點分析

　　一、項目概況說明

　　1、項目名稱：XXXXXX業服務項目

　　2、服務地點：XXXX

　　3、采購內容：小區維護與管理及相關配套服務采購項目

　　4、服務期限：二年

　　5、項目規模

　　總占地面積：94560㎡

　　總建筑面積：145872㎡。

　　綠化面積：4700平米；

　　綠化率：20%；

　　6、服務質量要求：按照自治區物業服務三級標準

　　二、項目服務范圍

　　1、房屋管理。

　　2、共用設施設備維修養護。

　　3、協助維護公共秩序。

　　4、保潔服務。

　　5、綠化養護管理。

　　第二章物業管理目的、目標

　　我們以城鄉建設部《全國物業管理示范住宅區域標準》作為日常管理與服務工作的指導，并遵照“全國物業管理示范住宅區域”標準進行管理，爭取在三年內獲得“烏蘭察布市物業管理優秀區域”稱號。

　　一、保持和提高物業的完好程度

　　通過加強對加州華府物業服務管理養護和對業主或使用人的管理和服務，防止使用不當，損壞物業。

　　二、創造良好的公共環境

　　統籌安排加州華府物業服務項目管理的各項設施設備的養護管理，對業主或使用人依法約束管理，共同維護環境。

　　三、加強對項目實施社會化、專業化、經營型的.一體化管理

　　不斷提高物業管理服務質量，維護和提高該物業投資者和管理者的良好社會聲譽。

　　第三章 管理承諾

　　一、物業服務分項指標與承諾

　　1、我們的基本承諾是：

　　2（1）業主滿意率≥95%。

　　2（2）社區內無因管理疏漏而導致重大責任安全事故和治安案件發生，如有業主求助，保安到位率100%。

　　2（3）全年365天接待，每天24小時受理報修，服務接待從周一到周日08﹕30～20﹕30，管理處主管業務接待從周一到周日09﹕00到17﹕30；

　　2（4）業主報修，急修15分鐘到達現場，一般維修當天完成。

　　2（5）對業主投訴8小時內答復處理。

　　第四章內部管理

　　一、物業服務早期介入方案

　　1、早期介入

　　（1）項目服務合同簽訂后，組織公司技術人員介入加州華府 物業服務項目；

　　（2）深入現場實地勘察，摸清情況后根據我們的經驗，提出建設性的意見供業主委員會以及業主參考；

　　（3）根據房屋設施的配置圖紙和勘察現狀，配合甲方做好接受和查驗準備；

　　（4）按照交接的時間表，安排相關人員分階段介入本項目。

　　2、管理處建立前的管理服務工作

　　（1）物業管理服務：項目的高品質服務；服務人員規范標準的操作等等；

　　（2）有關今后物業管理服務方面的問題及時與業委會及業主交流，并向他們宣傳；

　　（3）對建筑物和區域環境、設備設施品牌、型號和以后的安裝、調試等環節把握。

　　二、管理處運作方式

　　1、運作流程圖

　　三、項目管理處運作流程說明

　　1、制作流程設計原則是全面、合理、高效、環環相扣、相互制約，保證環節緊緊銜接。

　　2、整個運作策劃由公司指定一位副總經理級別掛帥，公司各職能部門參與指導，并提供資源保障、技術支持，以確保整個過程的順利進行。

　　3、運作過程將由業委會（采購人）進行監督并指導，及時對出現的問題進行溝通、協調并解決，以使本項目區域的日常管理能更成功、更具有特色。

　　第五章項目組織架構、管理職責和權限、管理制度和考核辦法

　　面對面對加州華府物業服務，我們在深入調查研究的基礎上，認識到本項目更需要服務化、功能化、人性化，作為區域物業管理企業的標準化管理，應以“為民、利民、便民”為宗旨，從不斷滿足業主衣食住行的基本要素，提高生活服務質量為出發點。

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