【合集】物業服務方案15篇
為有力保證事情或工作開展的水平質量，時常需要預先開展方案準備工作，方案是有很強可操作性的書面計劃。制定方案需要注意哪些問題呢？以下是小編為大家整理的物業服務方案，希望對大家有所幫助。
物業服務方案1
為深入貫徹國家衛生健康委、國務院扶貧辦關于健康扶貧工作的系列部署，進一步夯實健康扶貧基層基礎，筑牢健康扶貧“最后一公里”，推動健康扶貧責任落實、政策落地，切實解決因病致貧、因病返貧問題，提高群眾獲得感，按照國家的統一部署，結合XX實際，決定開展為期3個月的全市健康扶貧冬季暖心服務活動。特制定本方案。
一、工作目標
充分利用農村農閑和外出務工人員春節集中返鄉的有利時機，結合“三下鄉”和健康扶貧重點工作，組織動員區縣、鄉鎮、村三級醫療服務人員，走村入戶，以因病致貧返貧家庭和患有大病、慢病貧困人口為重點，逐戶、逐人宣傳貫徹健康扶貧政策，開展分類救治，切實打通政策落實“最后一公里”，為貧困人口脫貧提供健康保障。
二、開展時間
20xx年12月至20xx年2月，為期3個月。
三、主要內容
（一）組建基層健康扶貧工作隊伍。
1、做好組織動員。各區縣要在有健康扶貧任務的鄉鎮組建健康扶貧工作隊（以下簡稱工作隊），人員從區縣級醫院和鄉鎮衛生院醫生，村醫、計生專干等當中，抽調熟悉健康扶貧政策、精通健康扶貧業務、具有良好溝通能力、善于做群眾工作的人員組成，由當地鄉鎮衛生院統一管理。同時注重調動村兩委、第一書記、幫扶工作隊等基層扶貧工作力量參與健康扶貧工作。
2、明確工作任務。明確工作隊六項主要任務：一是進村入戶開展健康扶貧政策宣傳。二是全面掌握本地因病致貧返貧和貧困人口患病基本情況。三是為農村貧困人口提供基本公共衛生服務。四是為患有大病貧困人口到定點醫院進行集中救治做好對接服務和治后健康管理。五是為患有慢病的貧困人口提供簽約服務和慢病管理。六是運用健康扶貧動態管理系統對貧困人口患病和救治情況實行動態管理。
3、加強培訓指導。以區縣為單位，集中開展業務培訓，確保工作隊成員全面掌握健康扶貧相關政策，熟練操作健康扶貧動態管理系統，指導做好慢病簽約服務和大病集中救治有關工作。有條件的地方，為工作隊員配置基本移動信息設備和診療裝備，方便上門為農村貧困人口提供診療、健康管理、錄入動態系統數據等服務，提高服務水平和工作效率。
�。ǘ┬麄鹘】捣鲐氄�。結合本地實際，設計制作形式活潑、內容易懂的'健康扶貧宣傳品，由工作隊進村入戶宣傳發放。利用各種媒體，依托鄉鎮衛生院、村兩委、村衛生室等場所，建設健康扶貧宣傳陣地。結合舉辦義診、免費體檢等活動，宣傳健康扶貧政策，提高基層干部群眾知曉度，在全社會營造健康扶貧良好氛圍。
�。ㄈ┻M一步核準貧困人口患病情況。各區縣要及時組織工作隊為符合條件的農村貧困人口開展健康體檢，核準因病致貧返貧家庭貧困人口患病情況。核實的情況要及時反饋駐村工作隊和村兩委，及時更新貧困人口建檔立卡有關信息，準確反映農村貧困人口致貧原因。
�。ㄋ模┞鋵嵒竟残l生服務。建立健全和及時更新貧困人口健康檔案。因地制宜，開展有針對性的健康教育和健康促進，提高群眾健康素養，形成良好生活習慣。
（五）實施慢病簽約服務管理。組織家庭醫生簽約團隊入戶為患有高血壓、糖尿病、結核病、重性精神病等慢病患者開展隨訪，監測記錄有關指標情況，及時更新健康檔案，提供有針對性的就診、服務指導和健康管理服務。
（六）開展大病集中救治。全面落實定定點醫院、定診療方案、定單病種收費標準、定聯動報銷比例等“四定”措施，組織大病集中救治專家組指導各定點醫療機構做好救治和質量管理�；鶎咏】捣鲐毠ぷ麝牸訌娕c定點醫院聯系、對接，做好大病患者集中救治有關服務，提供救治后的康復和健康管理。
（七）加強健康扶貧動態管理。全國健康扶貧動態管理系統是國家指定的健康扶貧信息統一管理平臺。各區縣要組織好基層健康扶貧工作隊做好數據填報和系統使用，及時將因病致貧返貧核實情況、農村貧困人口患病情況、大病和慢性病分類救治情況、醫療費用等各項信息準確錄入系統。配置移動信息技術裝備，逐步實現移動即時填報，提高數據填報的準確性。
四、組織實施
（一）高度重視，抓好落實。各區縣要高度重視，與本地扶貧等部門做好對接，結合健康扶貧各項政策要求和當地實際，共同制定具體工作方案，統籌人力、物力、財力，落實各項措施，合力做好此次專項行動，真正讓農村貧困群眾有獲得感。
�。ǘ┘訌姸綄В瑖栏褙熑�。各區縣要加強對各工作隊工作開展情況的督導，嚴格按照工作要求落實各項責任，確保“工作到戶、救治到病、數據到人”，堅決杜絕敷衍了事和弄虛作假，切實提高基層健康扶貧工作力度和工作水平。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營造氛圍。各區縣要切實加大健康扶貧宣傳力度，在政策宣傳上要點面結合，做到基層對普惠政策周知，因病致貧返貧家庭對特惠政策清晰，基層干部對幫扶路徑掌握。在工作成效宣傳上，要即時總結推廣先進經驗，廣泛宣傳典型事跡，在全市營造健康扶貧的良好氛圍。
物業服務方案2
綜合體前期物業管理服務包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區的物業管理服務，物業的接管驗收、入伙與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發各階段的工作重點的不同，物業管理公司將委派相對應的人員參與前期物業管理服務工作，充分發揮開發商自有物業的資源優勢，確保產品更具人性化優勢與恒久的品質。項目規劃設計階段參與人員
前期介入小組：物業管理公司業務副總經理、項目經理、工程主管、財務部經理主要工作內容
1、從物業管理角度對項目的整體布局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。
2、綜合體前期物業管理服務介入方案：參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區景觀區道路設置殘疾人通道等的建議。
3、全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備采購、安裝及維保合同的'洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業主及開發商的利益均得到有效的保護。
4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統設計的論證，前期介入小組重點從后期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統的布局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。
5、參與物業管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關法律法規對物業管理用房的面積提出要求。
6、參與寫字樓和公寓戶型討論會，前期介入小組將管理公司已托管小區中業主對戶型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發商，以便開發商選擇最優化的戶型設計方案。
7、參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。
8、物業管理市場調查及目標客戶群分析，物業管理作為房地產開發的后續服務，必須切實掌握目標客戶群的需求，制定出有針對性的管理服務措施。
施工圖設計階段的物業服務介入、參與人員
前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。
二、在管理的角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議。
1、土建
1）對屋面、有防水要求的衛生間（廚房）等防水材料的選擇。
2）門、窗的材質。
3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。
4）地區氣候差異對房屋質量的特殊要求。
5）空調外機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集。
6）煙道、排氣道的位置,餐飲業態建議集中區域布置。
7）廣場、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性。
2、配套
1）室內管道、計量器具、智能化設施布置的合理性。
2）給業主造成的影響。
3）各種設備產生的噪音對業主的影響。
4）各種設備總控制開關是否設在公共區域內。
5）各種設備設施的能源消耗。
6）室外管線、管道井布局的合理性，及給業主造成的影響。
7）智能化設施的可靠性、適用性與經濟性。
施工階段
�。ㄒ唬﹨⑴c人員
前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。
�。ǘ┲饕P注以下內容，對影響后期管理的項目提出合理化建議。
1、地產公司招標工作介入。
1）供方門、窗質量及售后服務評價。
2）公共設施設備質量標準及后期維修保養成本條款的制定。
2、施工介入。
1）房屋質量控制。
2）隱蔽工程檢查驗收記錄。
3）設計變更記錄的收集。
4）設施、設備的安裝調試及操作培訓。
5）成品保護。
6）綜合體和小區體育設施、兒童游樂設施質量涵蓋弱電-安防-監控-消防-物業-通信-布線-樓宇自控的證書可在全國鑒定考試網查詢全國通用無需年檢★外來工作者可直接申請當地的人才引進。
物業服務方案3
在五一假期即將來臨之際，公司為加強五一勞動節、五四青年節兩節期間的內部工作管理，特提前制定物業服務工作方案，預防和減少物業管理項目內各類事故的發生，保證節日期間的安全、祥和、穩定，讓廣大業主度過一個歡樂、祥和的節日，同時也是進一步促進我們物業服務企業誠信建設，嚴格履行合同約定，服務大眾的好日子�，F對加強節日期間物業服務工作的有關事項公布如下，希望各項目、各崗位嚴格執行、落實到位。
一、加強值班，落實責任
物業要安排專人24小時值班，確保通訊暢通，做到隨時接聽投訴及報修電話。要堅持企業領導、項目經理帶班制度，保證通訊暢通。要明確責任，及時受理業主、物業使用人的咨詢及投訴并做好記錄。發現問題及時解決，努力把問題解決在萌芽狀態，問題嚴重的報告相關領導及有關部門。
二、認真排查，做好預案
節日期間，物業要安排技術人員對項目的共用部位、共用設施設備的使用情況及隱患部位進行檢查，發現問題要及時檢修，確保節日期間設施設備的.正常使用。要做好維修、電梯、消防等突發事件的應急預案，每一位工作人員要掌握應急預案的流程，發生重大問題、事故時，應立即啟動應急預案，企業和項目經理要在第一時間趕到現場，做好協調工作，并及時將情況上報。
三、部門銜接，加強服務
各部門、人員要持聯動狀態，各部門、人員之間要有銜接，妥善處理業主、使用人提出的實際問題，避免因內部銜接問題而造成與業主間的矛盾。
1、加強維修服務，注重及時率、合格率、滿意率
要按照合同訂搞好物業的日常維修養護。切實做到急修報修按照合同約定時間到達現場，預約報修按雙方約定時間達到現場，確保維修及時率、維修質量合格率和業主滿意率。
2、加強秩序維護，做好車輛引導
要配置合理人員，加強安全防范工作，門崗室設專人24小時值勤，按照合同約定做好巡視。對進入項目的機動車輛要嚴格實行登記換證制度并安排專人做好節日期間車輛的疏導、停放秩序的管理，保證車輛行駛安全、道路通暢。中央監控室，要實施24小時安全監控并記錄及時，發現問題立即采取相應措施。
3、加強養護管理，確保設備設施正常運行
水、電、電梯、監控等設備人員要按時上崗，按照崗位職責、工作標準及相關規范等，嚴格遵守操作規程，做好運行記錄、檢查記錄、保養記錄等，確保物業共用設施設備的正常使用。
4、加強保潔服務，營造干凈整潔的小區環境
節日期間，清掃保潔人員要確保按時到崗，按照合同約定做好保潔服務。特別要做好小區的硬化地面、主次干道；公共樓道、扶手以及垃圾設施的清潔；對煙花炮屑要及時清掃；同時做到垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象等。通過保潔員的辛勤工作，給業主提供一個干凈、整潔、舒適的生活和居住環境。
四、開展便民服務，營造節日氛圍
要積極開展便民服務活動，主動幫助老勞模、烈軍屬、殘疾人員和特困家庭解決在物業管理服務中的問題。要積極配合業主在節日期間開展多種形式的社區文化活動，營造歡樂祥和的五一節日氛圍。
五、做好溫馨提示，加強宣傳報道
做好溫馨提示
要充分利用小區的宣傳欄等多種形式做好兩節期間的溫馨提示，公布與業主正常生活有關的政府職能部門的熱線電話。做好各種提示告知工作。
加強宣傳報道
要注意發現和收集節日期間的為業主主動做好服務工作的各種好人好事和典型事例，注意總結。
物業服務方案4
一、背景
隨著城市化進程的不斷加速，城市人口越來越密集，整個社會的生活節奏也越來越快。居民生活壓力加大，對生活便利性、效率和質量等方面的要求也愈發迫切。在這個情境下，物業便民服務活動成為了以提升居民生活品質和滿意度為目標的需求之一。
二、目標
有針對性的開展物業便民服務活動，旨在提高居民對物業服務質量的認可度和滿意度，增強居民的歸屬感和信任感，營造社區和諧、宜居的.環境。
三、方案內容
1. 制定服務標準：制定物業便民服務標準，規范服務內容和標準�；诰用竦纳钚枨�，制定物業維修、保潔、安保等服務標準。并通過社區宣傳渠道，向居民公布服務標準內容，并收集反饋意見，不斷完善服務標準。
2. 建設服務平臺：開展在線服務平臺，通過小區APP、微信公眾號、官方網站等多渠道在線投訴平臺，讓居民可以更方便地反饋居住環境問題，物業人員可以快速解決問題。
3. 打造便民服務中心：在小區內設立便民服務中心，為居民提供快遞、打印、復印、代收快遞、家政清潔、送水、送氣、送餐等一系列便民服務。以此提升物業服務覆蓋面和質量。
4. 推廣居民互助工程：打造居民互助平臺，鼓勵社區內的居民積極互相幫助，組成志愿服務團隊，開展慈善活動和互助義務活動，增強彼此的信任感，提高社區凝聚力。
5. 增加綠化面積：對小區內的花壇、綠地進行改造，增加綠化面積，打造美麗宜居環境。加強小區內的垃圾分類宣傳，提升小區衛生和整體環境的質量。
6. 舉辦主題活動：開展各類主題活動，如節日慶典、舞蹈比賽、書畫展覽、親子活動等，提升小區居民的生活質量、促進社區文化建設和融合。
四、實施計劃
1. 制定服務標準：在一個月內完成服務標準的制定和公布，并定期邀請居民代表進行評價，反饋標準不足之處。
2. 建設服務平臺：在三個月內完成在線服務平臺的建設和投入使用，并組織物業人員進行培訓，提高服務響應速度和效率。
3. 打造便民服務中心：在半年內完成便民服務中心的建設和運營，并舉辦開業儀式。
4. 推廣居民互助工程：在一年內成立志愿服務團隊，開展各類社區慈善活動，并推廣居民互助平臺，在社區內形成良好的居民互助體系。
5. 增加綠化面積：在三個月內完成小區內綠地改造，加強垃圾分類宣傳并落實。
6. 舉辦主題活動：根據社區文化特點和居民需求，每季度至少開展一次大型主題活動，并在小區內設立主題展覽。
五、考核指標
為確�；顒臃桨嘎鋵嵭Ч�，需要制定相關考核指標，以量化評價服務活動的質量和效果，考核指標具體如下：
1. 居民滿意度：通過調研居民對物業服務的滿意度，參照往年數據制定服務滿意度提升目標，提高服務質量。
2. 活動效果：結合居民反饋和活動參與度，對舉辦的各項活動進行考核，不斷完善活動主題和品質。
3. 服務響應速度：通過對線上投訴和需求響應時間的監控，不斷改善服務響應速度。
4. 服務質量評價：對服務人員的服務態度、服務質量、服務效率等方面進行評價，及時發現問題并改進。
六、總結
物業便民服務活動的開展可以進一步增強社區歸屬感，推廣居民互助模式，建立人與人之間的信任關系。該方案具體可行性高，運用了多種手段，特別是在線服務平臺的建立，使居民可和物業建立更加深入的聯系，同時提高服務響應速度和效率。方案實施計劃恰到好處，考核指標結合實際，充分考慮了居民需求和物業自身條件。
物業服務方案5
為深入貫徹國家和省、金華市關于城鎮老舊小區改造工作的決策部署，不斷改善老舊小區居住品質，增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔20xx〕23號）、《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（浙政辦發〔20xx〕62號）等文件精神，結合我市實際，特制定本實施方案。
一、總體要求
�。ㄒ唬┕ぷ髂繕恕Ｒ愿脑鞄尤嫣嵘�，實現基礎設施完善、居住環境整潔、社區服務配套、管理機制長效、小區文化彰顯、鄰里關系和諧。到“十四五”期末，基本完成20xx年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。
（二）基本原則。
政府引導、共同締造。加強政策引導和統籌協調，發揮居民主體作用，充分調動社會力量參與，實現共謀、共建、共管、共評、共享。
因地制宜、精準施策�？茖W確定改造目標，盡力而為、量力而行。順應群眾期盼，以確保居住安全、改善人居環境、提升配套服務為重點，合理制定改造方案，建設美好家園。
系統聯動、整體推進。整合各方資源將城鎮老舊小區改造與未來社區建設、美麗城鎮建設、海綿城市建設、智慧安防小區建設、垃圾分類、“污水零直排”建設等有機結合，努力實現“最多改一次”。
創新機制、優化治理。強化服務監管，推進多元化融資，鼓勵以市場化運作方式實施改造。以基層黨建為引領，創新社區治理模式，完善小區長效管理機制。
二、工作任務
（一）改造對象。城鎮老舊小區是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的住宅小區，不包括以自建住房為主的區域和城中村。重點改造20xx年底前建成的城鎮老舊小區，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區實施改造。
�。ǘ└脑祛愋�。結合我市實際和群眾需求，城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種類型。綜合整治型適用于房屋結構性能滿足安全使用要求的城鎮老舊小區，改造內容分為基礎類、完善類、提升類。拆改結合型適用于房屋結構存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區。
1、基礎類改造：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，包括市政配套基礎設施改造提升、建筑物改造提升等。
�。�1）路面改造。對小區路面進行修復或提升，有條件盡量拓寬道路及增設人行道，滿足消防、救護等要求，打通局部瓶頸，暢通小區交通“微循環”。補充、新增標志標線，完善道路交通設施系統。
（2）管線改造。對小區內的雨水管、污水管、弱電管、強電管、供水管、燃氣管、消防管等管線進行改造，滿足污水零直排、雨污分流、管線擴容、消防安全等要求。對采用明線的管線進行統一布設、統一走向、統一標識，有條件的小區對架空電線進行下地改造，優化“空中蜘蛛網”的現狀，美化小區整體環境。對于弱電管線，有條件的小區采取“多網合一”建設模式。
（3）垃圾分類設施改造。按照《浙江省城鎮生活垃圾分類標準》要求規范設置垃圾投放點、垃圾集置點、特殊垃圾存放點。
�。�4）安防設施改造。對小區出入口門禁、單元門門禁、監控系統不完善的小區進行智能化改造，做到小區內監控全覆蓋。
�。�5）樓道改造。對存在安全隱患、外表破損、照明不足等不良因素的樓道進行修繕。增加樓道內文明元素和便民設施，共建“美麗樓道”。
�。�6）消防設施改造。合理設置消火栓和消防設施，對消防管道老化、消防噴淋煙感失靈、消防高壓泵系統損壞、消防管網滲漏水壓不足、消防消控系統失靈等存在消防安全隱患進行大修。
�。�7）建筑外立面改造。對外墻面存在的滲漏水、粉刷材料剝落、瓷磚掉落、空調外機支架松動等問題進行修繕，結合實際需求對外墻進行翻新。對雨棚、落水管、防盜窗、晾衣架等立面附屬物進行修繕或更換。
�。�8）建筑屋頂（面）改造。為提高建筑屋頂防滲漏能力、整體環境協調、美觀，對存在滲水、漏水狀況的屋頂進行修繕；結合實際需求對老化的平屋面改造為坡屋頂；有條件的也可規劃在屋面增設雨水收集設施，進行雨水收集再利用。
2、完善類改造：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是小區內環境及配套設施改造提升、引入物業及物業用房建設、建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。
（9）違建拆除。主要整治違建形式的'“大刀片”以及對屋頂、墻面、地面等侵占公共空間的違法建設進行拆除。
（10）綠化改造。對遮擋底層住戶采光、通風的樹木進行遷移或修剪；對綠化布局不合理的小區，結合小區居民業余生活、文體活動場所的要求，對現有綠化進行適當規劃、調整及增設。
（11）亮化改造。對路面照明進行改造提升，按規范設置路燈，滿足基本夜間照明；對景觀照明進行改造提升，在不影響居民日常生活下進行點綴設置，豐富夜間景觀效果。
�。�12）停車設施改造。主要設置路面劃線停車位及改造和新建專用停車位，解決老舊小區日益突出的“車多位少”的矛盾。
�。�13）充電設施改造。合理確定充電設施個數及位置，滿足相關規范要求，解決電動自行車以及電動汽車的充電難問題。
�。�14）公共服務設施改造。主要進行適老設施、無障礙設施改造提升，方便老年人、殘障人士的生活出行；對文化休閑設施、體育健身設施改造提升，豐富社區文化，提升社區功能；建設智能快件箱、智能信包箱等智能配送終端，完善高效配送體系。
�。�15）物業管理用房改造。對于引入物業管理團隊的老舊小區缺少管理用房的，可利用現有空置公房進行改造提升，或在滿足相關要求的前提下適當新建部分管理用房，滿足管理及辦公要求。
3、提升類改造：為豐富社區服務供給、滿足居民美好幸福品質生活需求、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要有改造或建設小區及周邊公共服務設施、教育設施、專項服務設施。
�。�16）建筑節能改造。結合屋面改造提升，做好屋面保溫隔熱構造，推進太陽能、光伏等可再生能源在建筑改造中的應用，推動綠色建筑發展。
�。�17）加裝電梯。以居民自主申請為主，按照《蘭溪市既有住宅加裝電梯工作的指導意見（試行）》實施。
�。�18）社區綜合服務設施改造提升。新建或改造提升社區綜合服務站，完善為老、為殘、優撫、安全防范、衛生保健、社會保障等服務體系。新建或改造提升社區衛生服務站，完善醫療衛生服務體系。
�。�19）社區教育設施改造提升。新建或改造提升幼兒園、幼托班等學前教育設施，完善相關功能的服務半徑，方便社區居民。
�。�20）養老、托育等專項服務設施改造提升。引入社會資本的養老、托育服務，著力解決“一老一小”的民生問題，擴大面向廣大普通家庭老年人和嬰幼兒的普惠性服務供給。引進有資質的餐飲企業或社會組織運營，對有助餐、配送餐剛性需求的老年人等群體提供相關服務。新建或改造提升家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等，補全社區自身運行功能，豐富社區服務供給、提升居民生活品質。
4、拆改結合改造：可對部分或全部房屋進行拆除重建，并配套建設面向社區（片區）的養老、托幼、停車等公共服務設施。推進片區聯動改造，統籌實施城鎮老舊小區改造與周邊高度關聯的城市更新、歷史文化街區保護等項目，堅持去房地產化，原則上居民回遷率不低于60%。改建、新建基礎設施和公共服務設施，完善社區基本服務功能，構建完整居住社區，打造“15分鐘生活圈”。
�。ㄈ└脑旃ぷ髁鞒�
1、編制規劃建立項目庫
科學編制老舊小區改造“十四五”規劃和年度實施計劃，進一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立項目儲備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區區位、群眾意愿，合理確定改造類型。涉及老舊小區的各類設施增設或改造計劃應與規劃有效對接同步實施，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區實施改造。
市舊改辦牽頭對全市符合老舊小區改造條件的小區進行摸底調查，相關街道、社區配合開展調查，充分吸收居民改造意愿，調查信息匯總后經相關社區、街道確認后納入基礎數據庫。基礎數據庫內容包括小區的具體范圍、棟數、戶數、違法建設等基本信息及十四五期間的初步實施計劃，原則上后續要求改造的老舊小區從基礎數據庫內選擇。
2、確定年度改造計劃
社區調查擬改造小區居民是否同意改造，并以菜單式改造調查表對擬改造小區居民進行擬改造內容調查，要求調查范圍至少覆蓋2/3戶數以上，最后統計相關改造需求并結合小區現有環境及短板確定初步改造方案。街道匯總社區改造需求并確定下一年度改造小區，每年5月上旬前，由街道組織在改造小區范圍內對改造模式、菜單式初步改造方案進行廣泛公示，公示時間不少于5個工作日。公示無異議后，5月底前由街道向市舊改辦報送下一年度的改造小區清單，包括每個小區的改造模式、菜單式初步改造方案等內容。
市舊改辦會同相關部門對各街道提出的改造需求組織評審，編制年度改造計劃，經市政府同意后，確定下一年度項目安排和資金預算。
3、改造項目實施
方案設計及審查。市建設局負責項目方案設計及審查等前期工作，委托有資質的設計單位開展方案設計，方案設計過程中開展不少于2次社區居民意見征求，召開居民代表會議，充分聽取居民意見，完善方案內容。弱電、強電、供水、供氣、消防、安防、路燈、綠化、垃圾分類、充電設施等相關專營單位在方案設計階段明確各自實施的內容，并對相關工作內容融入老舊小區改造提出意見。由街道牽頭，綜合執法、自規、建設等部門配合開展違法建設摸底調查，普及違法建設拆除后的改造形式，并充分聽取民意，作為改造方案意見，為后期順利開展拆除工作做好準備。在方案設計末期，由街道組織在改造小區范圍內對設計方案進行廣泛公示，公示時間不少于5個工作日。最終方案由市建設局牽頭會同相關部門進行聯合審查，形成初步設計成果稿及概算書。
項目招投標。市城投集團為項目實施單位，負責項目委托施工圖設計及招投標工作，考慮老舊小區改造項目特殊性，經批準可采用EPC模式招標。
項目實施。施工單位進場前，由社區召集召開居民代表會議，通報施工內容及施工組織方案，并對施工內容上墻公示。結合工程進度及施工要求，由街道牽頭，綜合執法等相關部門配合開展違法建設拆除工作。建設單位要嚴格按照相關法律法規和施工規范標準組織實施，舊改辦根據施工進度及現場問題及時牽頭召集相關部門協商解決，相關部門、街道、社區等要全力配合，為施工提供必要保障。
項目監管。市舊改辦根據老舊小區改造工作的特點，對工程全過程進行監管，城投集團落實工程質量、安全生產、文明施工的管理要求。探索居民代表監督工作制度，有條件的社區可成立居民代表監督小組，參與實施過程監督協調，充分聽取居民反映的整改意見，做好監管工作。
4、項目驗收
項目完工后，由建設單位組織相關部門、參建單位、街道社區、居民代表等進行項目聯合竣工驗收。驗收后，應及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。
5、后續管理
根據計劃申報階段的菜單式初步改造方案內容，對居民意愿強烈、具備相應條件的老舊小區，街道牽頭成立業委會，引入專業物業管理公司，完善小區日常維護及管理，實現良性循環，維持長效管理。其他小區改造成果，由街道制定長效管理方案，落實社區管理和服務，做到“成熟一個、改造一個、管好一個”。
三、工作舉措
（一）加強組織領導
成立市老舊小區改造工作領導小組，由市政府主要領導擔任組長，相關單位和各街道主要負責人為成員，負責統籌、協調、督查、考核等工作。領導小組下設辦公室（設在市建設局），從全市抽調專職工作人員成立老舊小區改造工作專班，實行實體化運作，同時各街道落實專人專職從事老舊小區改造工作。
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積極爭取中央和省級相關政策支持和資金補助，市財政按照老舊小區改造計劃給予一定保障，城投集團負責老舊小區改造資金籌措。
原則上居民應出資參與改造提升工作，有條件的可通過物業（房改）維修基金、小區公共收益、個人或單位捐資等渠道落實。探索引入市場化、專業化的社會機構參與老舊小區的改造和后期管理。支持對部分既有用房實施改（擴）建，可通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加配套服務用房�？蓪⒗吓f小區內或附近的閑置國有房屋，提供給街道、社區使用，用于老舊小區養老托幼、醫療衛生等配套服務。
（三）完善長效機制。
充分發揮社區黨組織在協商、監督、評議等方面的作用，搭建溝通議事平臺，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，真正做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民。發揮小區關聯單位和社會力量的作用，完善社（小）區公約、章程，確定改造方案時應同步協商確定長效管理機制，鼓勵實施專業化物業管理或準物業管理，鼓勵以街道為單位，成立或明確物業服務企業提供基本的有償服務。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。建立公安、生態環境、建設、衛生健康、應急管理（消防）、綜合執法等部門聯合執法機制，加強城鎮老舊小區日常監管。
�。ㄋ模┙∪O督機制
物業服務方案6
要點：
★站在客戶的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護客戶的合法權益
★確保物業具備正常的使用功能
★掌握物業的性能與特點為以后的物業管理創造條件
在承接驗收前的準備工作應先做如下準備。
一、資料交接：
竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
物業質量保修文件和物業使用說明文件；
物業管理所必需的其他資料。
管理資料：各類值班記錄、設備維修記錄等各類服務質量的原始記錄。
財務資料：固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。
合同協議書，指對內對外簽訂的.合同、協議原件。
人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。
其他需要移交的資料。
資料移交應按資料分類列出目錄，根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好，資料移交完畢后，移交和接收雙方須在目錄清單上蓋章、簽名認可。若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。
二、資料交接完畢后是現場交接：
物業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間，查驗物業共用部位、共用設施設備及管理現狀的主要項目內容有：建筑結構及裝飾裝修工程的狀況；
供配電、給水排水、消防、電梯、空調等機電設施設備；
保安監控、對講門禁設施；
清潔衛生設施；綠化及設施；
停車場、門崗、道閘設施；
室外道路、雨污水井等排水設施；
公共活動場所及娛樂設施；
其他需了解查驗的設施、設備。
三、各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況
各項費用與收支情況、項目機構經濟運行情況包括水電費、其他有償服務費的收取和支出，維修資金的收取、使用和結存，各類押金、欠收款項、待付費用等賬務情況。
四、其他內容
產權屬全體業主所有的設備、工具、材料；
與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協議等。
交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。
物業服務方案7
一、服務標準的定位及介入點。
1、站在前沿制定切實可行的高標準。
只有高起點，高標準，服務標準的定位自然能上新的臺階。所謂前沿就是開發建設的前瞻性，市場預測的精確性，用發展的眼光看待現實存在的問題。服務標準的定位關系著全方位的經營理念。起點高，標準高，服務標準的取向肯定高。你有100元想辦200元、300元的價值，肯定不符合價值增效的邏輯性。關鍵是怎樣能把100元轉變成200元、300元的價值。首先是切實可行的。有可塑性、可操作性。諸如員工的聘任，你的門坎高，那些有才無德，無才無德的人肯定跨不進來。所以你制定的標準高了，硬件、軟件就都跟著有了進一步的跨越，服務標準也就進一步提高了
2、重構服務規范
服務標準有了定位。相應的服務規范也必須與之相匹配，高標準的服務，高標準的員工也就必須是高標準的服務規范。規范不是強硬的制度。也不是畫地為牢的枷鎖。規范是標準與準行業的約定。有了規范計劃就有了依托。
3研究項目特點
服務標準的定位，服務規范的重構必須合乎項目特點。建筑風格符合客戶的需求社會文化內涵的發展趨勢。存在的遺留問題解決的渠道與辦法。員工的架構模式職能部門的協調，軟硬件的現狀等。
4、計劃站在未來看現在
計劃確實跟不上變化，所以計劃的前瞻性十分重要。以將來的高度看待現實存在的問題，遠大而不空曠。目標有了取向一切問題就有了切入點。
5注重控制與結果
再好的理念你不去執行也只能是一句空話。而執行的結果是什么，又必須監督控制。企業的好壞最終還是歸結于經濟效益、社會價值效益。
盈利創收不是1+1=？的簡單問題公式。做大做強企業要有長遠的構思與機制。突破固有的行為氣，思維方式，發明性的發揮自己的經營空間。
二、物業構造架構模式
1、架構金字塔效勞梯形結構新構思
金字塔塔尖放在那里，整個工程部組織結構我們認為就是一個服務體系。經理服務主管，主管服務領班，領班服務于員工，員工服務于客戶。逐級管理逐級責任制，一級管理一級、每級都有職有權，在整個組織架構中基層員工要放在首要位置。他們才是金字塔塔尖。這樣有利于激勵員工追求進步，自我提升、完善。有利于培養人才，發現人才。在物業經營管理中注重的是效益是結果。服務梯形結構是服務觀點的轉變、規范、責任、控制、落實貫穿于整個服務環節中。
2、制度的完善，用人機制的規范
用人機制的規范，制度的完善來之于新思維、新觀念。物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。物業公司以經營為手段，以為客戶提供優質的服務為宗旨，以經濟效益、社會效益的綜合統一為公司的經營目標。規范是企業發展的需要，制度是行為規程。吸收什么樣的員工，架構什么樣的組織形式。現有員工的整體素質能否適應服務客戶的新趨勢。領班、主管的錄用，是聘任還是從基層員工中晉升。各自的職責是什么。各自的錄用條件、前提又是什么？因此必須進一步完善制度、規范用人機制。
3、員工晉升與激勵機制的重構
獎優淘汰末位制。優秀的員工就應該給予更多的激勵與關懷。比如：培訓的機會、崗位調整的機會，獎金、榮譽證書。工資檔次調高一檔。抓典型，有效的激發團隊精神的凝聚力。
4、原則與責任
制定再好的效勞標準，行為規范，操縱規范制度，還必須要執行。執行中堅持原則，凝聚責任。形成一個部門的長效機制。工程部現有的人員架構素質修養、技術技術在許多中央都存在著原則與責任的問題。堅持原則的時候不堅持，做事流于形式缺乏責任感。
5、薪資與效勞標準，技術技術、素質修養掛鉤
薪資與效勞標準、技術技術、素質修養應該是成正比的。薪資提高了，聘用的員工就有了保證。效勞水平、技術技術、素質修養自然也就上了一個臺階。工程部現在的情況是一刀切，薪資沒有檔次。效勞水平、技術技術、素質修養高的員工拿不到相當的薪資。他們的工作激情、原則、責任也就會隨波逐流，相對較差的員工更差，所以員工的晉升，薪資的分檔設置勢在必行。
三、物業的前期介入
1、參與規劃重視前瞻性、科學性、實用性。
物業企業對物業的前期介入越早，對日后管理水平越有促進。參與規劃重視前瞻性、科學性、實用性，能使物業管企業增效增值。能使客戶的投資在日后有相應的回報。前瞻性、科學性、實用性從物業管理使用的角度考查論證修建結構。裝備設施分布區布置綠化小品等的合理性。提出建議、整改計劃。跟進落實情況以免日后接管出現差錯。提高物業品質。如果工程已經竣工、裝備已經安裝，在發現問題也已無法改變。因此工程施工階段提早介入是完全有必要的。對物業的結構、防水層、隱蔽工程、鋼管和管線材料是否具有耐久性、耐腐蝕和按擠壓應力等，進行過程控制和驗收控制的監管檢查。我們現在的情況是一切的檔案材料很不健全。比如園區的綜合布線圖：給排水、雨水、強弱電體系等管線的走向、重要的`閘閥和檢查口的重要位置。綠化、小品景觀的水電管線布局分布。一些裝備設施的供貨商聯系方式，產品設計說明書、操縱規程質保期限與約定的書面協議�？⒐を炇蘸徒庸茯炇帐莾煞N不同觀點的驗收。竣工驗收是政府行為、接管驗收是企業行為。物業接管就等于責任的一種轉移。因此接管驗收可謂責任重大。
2、客戶收樓與入住全方位提供管理服務新理念
在物業介入時就應該對每一個單元的問題匯總整理存檔備案。客戶收樓時提出的意見也應該具體記實存檔。這樣就形成了一個具體單元的房屋病例。對日后裝修管理、維修運行都有一個參考改進的價值。二裝是客戶認識了解物業公司的形象窗戶，二裝員工的品行，技術間接影響著公司的團體形象。認為二裝員工就是巡視檢查、監督管理是完全錯誤的觀念。他們熟悉掌握的情況匯總起來對整個運營管理都是一個強有力的保證。客戶的需求是多方面的。有許多中央是無從展望的。所以我們必須要求我們的員工知識面廣、效勞水平、技術技術都要盡可能的合乎客戶的需求、滿足客戶的需求。全方位的拓寬自己的才干，迎合客戶花錢買方便的消費觀念�？蛻羰諛呛脱b修、入住實行一站式、全方位的效勞。滿足客戶、壯大自己、資源共享、互利雙贏。
四、軟件與硬件有機結合
1、硬件是平臺，軟件是“靈魂”。
園區的硬件設施陳舊，已經很難適應客戶的消費需求。在現有的平臺上，我們怎么做，能否從軟件上彌補硬件設施的不足呢？強化服務，優化組合員工結構、制度完善、規范操作。軟件是“靈魂”，靈魂有了靈性，有了可操作性，硬件就能發揮他的潛能了。
2、提升硬件設施、改進軟件支撐
怎樣通過技術改善革新現有的硬件設施。切入點在哪里、如何提升�，F在維修資金動不了，費用怎么解決。例如：園區的智能門禁體系、監控體系。消防聯動體系、污水提升泵監控體系、有線電視網絡體系。辦公環境設施的配備等問題。一切這些問題都需要一步一步的解決。假如提升了硬件設施，我們的軟件也就需要改進。沒有優良的軟件支撐再好的硬件設施也發揮不了應有的作用。
3、找出硬件與軟件的結合點
硬件與軟件相輔相成，怎么運作它才能達到最佳的狀態，結合點在哪里？硬件、軟件都是可以革新改進的。想解決就能有辦法解決。問題在于解決的計劃時間。上級領導的認同肯定。
五、裝備設施的運作模式
1、從節能降耗的角度、服務標準的角度重構設備設施的運行
一切的經營活動，政策法規最終都是為了增效增值。節能而不降耗仍然不能增效。節能控制有指標，維修控制有計劃，通過以往的客觀情況推斷制定一個合理的比率。節能是多方面的，精簡一些確實差勁的員工，提升培訓員工的綜合技能，推廣新型的節能產品，選聘專業技能公司。強化服務意識，提升服務標準，防止材料積壓浪費重構設備設施維修運作模式，只要能夠盈利增值無論采用什么方式辦法都應該是可行的。
2、要質的轉變不要量的堆積。
員工寧精勿濫。選聘員工進行培訓上崗，認真考核、杜絕公私不分的現象。不符合要求堅決不予錄用。只有切實堅持原則。吸收優良的人力資源。組織機構才能合情合理。工程部現有的組織結構很大程度上有量的堆積。配置也許是合乎比例的，但并沒有發揮到應有的作用。
3、學會借力壯大自己
“力”力度、品質、專業。借力也就是通過一些合法的經營模式，聘任一些專業的高質量的公司維修管理設備設施。參與管理的同時，也就增強了自己員工的技術才能。這就是榜樣的力量。但是聘任的費用應該是合理的，前提的原則是雙贏互利的，符合物業管理條例。
六、維修運行管理
1、重塑“榜樣”鍛造團隊精神。
公司的綜合素質的提高也需要員工來體現，員工能力的高低也就間接影響到公司的團體能力和團隊精神的建設。樹立“榜樣”為員工能力的提高樹立目標，讓員工常�？炭滩粩啾薏咦约�，在員工自身技術技術、素質修養不斷提升的的同時提高公司的效勞標準。讓每一個員工都抱著一個共同的目的——公司利益，至高無上，在公司發展的同時，實現的自身價值。
2、建立培訓計劃
維修運行的管理是工程部的重要職責，如何確保自己的職責有效貫徹執行。必須建立一套完整的切實可行的制度，規范與計劃。計劃是手段，規范是控制，制度是約定。有計劃才能有章可循，一切才能頭頭是道。找出普遍存在的環節，研究突破的接入點，然后有針對性的確實培訓的課題、順序。培訓設置應該成為一個歷久堅持的工作。沒有研究就沒有進步。工程部現有問題就是缺乏計劃。年計劃、月計劃、日計劃。公司檢查匆忙應付，臨陣磨槍。
3、效益、效率、價值觀
物業服務方案8
微笑服務是物業行業非常重要的一項工作，并且它對提升業主和客戶的滿意度，樹立良好的品牌形象具有重要作用。
一、微笑服務概述
（一）微笑服務的目標和意義
1.提升業主和客戶的滿意度，增強忠誠度。
2.樹立良好的企業形象和品牌形象。
3.增強員工的服務意識和專業素質。
（二）微笑服務的實施原則
1.全員參與：所有員工都要參與微笑服務，無論崗位大小。
2.從內心出發：要求員工真心實意地對待每位業主和客戶。
3.細節決定成敗：重視微笑服務中的每一個細節，并做到盡善盡美。
二、微笑服務的實施步驟和方法
�。ㄒ唬┡嘤柵c引導
1.員工基礎培訓：
(1)引導員工了解微笑服務的概念、意義和目標，以及微笑服務對業主和客戶的重要性。
(2)培訓員工與業主和客戶的溝通技巧，如傾聽、表達和解決問題的能力。
2.內部活動：
(1)舉辦員工溝通技巧培訓班，幫助員工更好地處理各種不同情況下的業主和客戶。
(2)開展團隊建設活動，增強員工之間的.合作和默契，提高整體服務水平。
3.外部培訓資源：
聘請專業機構或行業顧問進行定制化的微笑服務培訓，根據公司需求進行針對性培訓。
�。ǘ┙哟齾^域的微笑服務
1.衛生環境：
(1)確保接待區域的清潔和整潔，包括地面、椅子、窗戶等。
(2)提供舒適的等候區域，如椅子、咖啡吧臺等，增加業主和客戶的舒適度。
2.接待禮儀：
(1)員工穿著整潔、工作牌著裝規范，向業主和客戶展示專業形象。
(2)主動示意業主和客戶坐下，為他們提供報刊雜志、飲料等。
3.服務用語：
學習如何使用溫和、親切、禮貌的語言與業主和客戶進行交流，例如用語“您好”、“請問有什么可以幫助您的”等。
�。ㄈI主和客戶服務
1.問候致意：
(1)主動向業主和客戶問好，微笑并回應他們的問候。
(2)學會使用個人化的稱呼，例如“先生”、“女士”等，給予業主和客戶賓至如歸的感覺。
2.疑問解答：
(1)員工要擁有充分的知識儲備，并能迅速和準確地回答業主和客戶的疑問。
(2)如果無法解答，要及時向相關人員尋求幫助，保持及時溝通。
3.主動關懷：
(1)通過電話、短信等方式及時關心業主和客戶的需求和意見，并提供相應的解決方案。
(2)員工應記錄并跟進業主和客戶的投訴或問題，確保問題得到妥善解決。
�。ㄋ模┪飿I巡查服務
1.員工儀表：
(1)在巡查過程中，員工要保持整潔、精神煥發的形象，特別是面對業主和客戶時。
(2)巡查人員要注意個人行為舉止，避免玩手機、抽煙等不良行為。
2.服務標準：
(1)巡查中要主動與業主和客戶交流，問候他們并了解是否有任何問題或需求。
(2)對于發現的問題，要積極向相關人員反饋并確保及時解決。
3.巡查記錄：
(1)員工應當記錄巡查過程中發現的問題和解決情況，形成巡查報告，便于后續的跟進和分析。
(2)與業主和客戶達成一致或簽字確認，以便作為可能的證據使用。
三、績效考評和獎勵機制
�。ㄒ唬┰O定明確的績效指標：
1.根據不同崗位和職責，設定具體的績效指標，如客戶滿意度、工作效率、業務質量等。
2.將績效指標分解到具體的工作任務和目標，方便員工理解和操作。
（二）建立定期績效評估制度：
1.設定定期的績效評估周期，如每季度、半年度或年度。
2.評估包括員工自評、上級評估和同事評估等多方面的綜合考量。
3.評估過程中，進行面對面的反饋和交流，幫助員工了解自己的表現和發現改進的機會。
�。ㄈ┆剟顧C制的設立：
1.根據績效評估結果，設立相應的獎勵機制，如薪資調整、獎金、晉升、培訓機會等。
2.獎勵要與績效掛鉤，能夠激勵員工改進表現和提高工作質量。
3.獎勵制度要公平、透明，確保員工對獎勵的獲得方式有清晰的認知。
（四）團隊獎勵機制：
1.設立團隊績效考評機制，鼓勵團隊合作和共同努力。
2.團隊獎勵可以是集體獎金、團隊旅游等形式，激勵團隊整體績效提升。
�。ㄎ澹┏掷m的反饋和改進：
1.對于低績效或表現不佳的員工，提供針對性的改進計劃和培訓機會，幫助其提升績效。
2.定期評估獎勵機制的有效性和執行情況，根據反饋結果進行調整和改進。
（六）激勵文化的建設：
1.公司要樹立激勵文化，鼓勵員工不斷追求卓越和提升自我。
2.考慮組織內部的激勵活動，如員工表彰、榮譽墻設立等，增強員工的歸屬感和自豪感。
四、微笑服務的持續改進
�。ㄒ唬┙T工培訓計劃：
1.確保所有員工接受微笑服務培訓，包括基本禮儀、溝通技巧和情緒管理等方面。
2.培訓應定期進行，并結合具體案例和情景進行實操訓練。
�。ǘ┨峁⿲崟r反饋和指導：
1.定期進行員工行為觀察，通過實時反饋和指導幫助員工改進微笑服務。
2.建立有效的反饋機制，員工可以隨時向管理層或同事尋求建議和反饋。
�。ㄈ┰鲈O微笑服務評估模型：
1.設立微笑服務評估指標，例如員工表情、態度、專業性等。
2.員工績效考評中，將微笑服務作為重要評估因素之一，并與獎勵機制掛鉤。
（四）進行客戶滿意度調研：
1.定期對客戶進行滿意度調研，了解他們對微笑服務的評價和建議。
2.根據調研結果，制定改進計劃并落實。
�。ㄎ澹┡c員工共同制定改進計劃：
1.鼓勵員工參與改進微笑服務的討論和決策。
2.建立一個集思廣益的平臺，讓員工分享建議和經驗。
（六）激勵員工積極改進：
1.設立微笑服務改進獎勵機制，鼓勵員工提供創新和優質的微笑服務。
2.獎勵可以是獎金、員工表彰或其他激勵措施。
�。ㄆ撸┏掷m監測和反饋機制：
1.建立持續的微笑服務監測機制，定期收集反饋和評價。
2.根據監測結果分析問題和改進點，并制定相應的行動計劃。
�。ò耍┙⑽⑿Ψ⻊瘴幕�
1.公司要在內部樹立微笑服務文化，激勵員工對微笑服務的認同和重視。
2.通過內部溝通、分享成功故事等方式，強調微笑服務的重要性。
�。ň牛┏掷m學習和創新：
1.關注行業趨勢和最佳實踐，不斷學習和引進新的微笑服務理念和方法。
2.鼓勵員工提出創新想法，并試驗新的微笑服務方式。
本微笑服務方案旨在幫助物業公司提升服務質量，樹立良好品牌形象，但實施過程中需要結合自身實際情況進行調整和修改，以達到最佳效果。同時，要不斷關注員工的反饋意見，進行持續改進和提升。
物業服務方案9
一、范圍
本標準規定了寫字樓物業管理服務活動中顧客服務、房屋和[1]設施設備運行維護服務、寫字樓秩序維護和安全服務、環境保潔服務、綠化擺放與養護服務、專項特約服務等內容及要求。本標準適用于本市行政區域內寫字樓物業管理服務活動。
二、術語和定義
本標準采用以下術語和定義：
1、寫字樓為商務、辦公活動提供空間的建筑及附屬設施、設備和場地。
2、物業管理物業產權人通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
3、物業管理承接驗收以保證物業管理服務正常實施和物業共用部位、共用設施設備正常使用為目的的檢查驗收。
4、顧客接受物業管理服務的組織或個人。示例：物業產權人、使用人及其他相關方。
5、專項特約服務寫字樓物業管理機構在《物業管理服務合同》約定的服務內容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務。
6、突發性公共事件在寫字樓物業管理范圍內發生的自然災害（包括氣象災害，地震災害，地質災害，生物災害等）、事故災難（包括各類安全事故，交通運輸事故，公共設施和設備事故，輻射事故，環境污染和生態破壞事件）、公共衛生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業危害，動物疫情，以及其他嚴重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經濟安全事件，涉外突發事件）等。
三、基本要求
1、物業管理企業的資質要求從事寫字樓管理的物業管理企業應具有相應的資質，符合xxx《物業管理企業資質管理試行辦法》的要求。
2、物業管理承接驗收
3、物業管理企業應依據相關規定，與業主方進行物業管理承接驗收；
4、物業管理承接驗收的條件應符合《成都市物業管理承接驗收指導意見》的規定；
5、移交的物業資料記錄清楚，簽訂了《承接驗收協議》，對遺留問題的處理進行了約定；
6、完成了承接驗收備案。
7、管理機構與人力資源配置要求
8、物業管理企業應根據寫字樓的具體特點、功能定位以及合同的約定，設置相應的管理機構，配備適當的管理服務人員；
9、管理人員應取得物業管理從業資格證書或崗位證書，專業技術、操作人員應取得相應專業技術證書或職業技能資格證書。
10、從業人員接受過相關專業技能的培訓，掌握物業管理基本法律、法規和政策，熟悉物業的基本情況，能正確使用相關專用設施設備。
11、管理服務人員著裝統一、規范，佩戴標識，文明用語，舉止端莊，服務主動、熱情。
�。�1）管理服務要求
1、制訂有切實可行的物業管理服務方案，有較為完整的管理服務制度和作業標準，并認真執行；
2、房屋共用部位完好，共用設施設備正常運行；
3、物業管理區域內的環境、秩序符合合同約定的標準；
4、實行了“三公開”（公開收費標準、公開服務內容和標準、公開辦事流程）；
5、公示24小時服務電話；
6、有服務受理、投訴、回訪處理程序；
7、管理服務中的相關作業記錄完整，可追溯。
�。�2）檔案管理
1、物業管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。
2、有較完善的物業管理檔案制度，檔案內容至少應包括：
3、物業竣工驗收及承接驗收檔案；
4、設備臺帳和管理維修檔案；
5、顧客資料檔案；
6、物業服務日常管理檔案。
（3）財務管理
1、建立健全財務管理制度，對物業管理費和其它費用的收支進行財務管理，運作規范，賬目清晰。對于顧xxx修、超時空調、特約服務等費用須單獨結算的應準確計算；
2、物業管理費、能耗費、通訊費、雜費、特約服務收費、車庫管理費以及其它費用的繳付標準、時間、方式嚴格按照公開的收費制度進行（合同另有約定除外），收費應操作規范；
3、實行酬金制的，應向業主大會或全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
�。�4）顧客滿意度
1、寫字樓物業管理機構應每年開展顧客意見調查，顧客對物業服務的滿意度不低于合同約定標準；
2、每年調查顧客的人數不低于寫字樓內物業使用人總人數的2/3；
3、對調查結果進行分析，有改進措施。
4、專項特約服務寫字樓物業管理機構應在力所能及的范圍內，努力滿足顧客的專項服務需求，開展專項特約服務。
5、節能管理寫字樓物業管理機構應根據物業的實際情況，制訂符合國家法規、政策和適宜、有效的節能管理方案，并認真執行。
6、突發性公共事件處理寫字樓物業管理機構應對管理服務過程中可能出現的設施設備故障、自然災害、事故災害、公共衛生事件和社會安全事件等突發性公共事件建立應急預案，并組織實施培訓、演習、評價和改進，事發時按規定途徑及時報告顧客和有關部門，并采取相應措施。
四、顧客服務
1、接待服務有條件的寫字樓應設置總服務臺。為物業使用人提供咨詢、服務受理、投訴接待等服務；同時為外來的辦事人員提供咨詢、引導等服務；不具備設置總服務臺條件的寫字樓，物業管理機構應設置服務窗口，受理物業使用人的咨詢、報修、特約服務申請和投訴。
2、入駐、退租服務顧客需入駐和退租時，應按規定的程序及時受理，在承諾的時間內辦理完成相關手續，及時建檔、歸檔。
3、報修接待服務顧xxx修時，應及時受理，并在規定的時間內到場，小修項目當天完成（預約除外）。維修完成后應進行回訪。
4、郵件、報刊雜志收發服務
5、正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應進行登記；
6、掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應請收件人簽收；
7、每日10：00前（節假日除外）應將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應在收到郵件后的2小時內送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應做好相關記錄）；
8、顧客遷離本物業后，應為顧客提供一個月的郵件保管服務，并盡力通知顧客領取，對無法聯系收件人的郵件，要退回郵局。
9、裝修管理服務
10、制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項和禁止行為；
11、簽訂《裝修管理服務協議》，明確業主、施工單位、物業公司三方的權利和義務；
12、建立顧客裝修檔案，內容應包括裝修申報登記、審核、驗收（裝修過程中所涉及的公共設施設備）資料。
13、投訴處理
14、物業管理機構直接受理的投訴，應核實情況，及時處理并回復投訴者。屬于物業管理責任的，應向顧客道歉并及時糾正；屬于無理投訴的應做好解釋工作。物業管理機構與投訴者無法協商解決的，應上報物業管理企業或上級主管部門處理；
15、物業管理機構直接受理的`投訴，應在一個工作日內回復處理結果，最長不得超過三個工作日；
16、顧客直接向上級主管部門的投訴或者上級部門轉來的投訴，應查明事實，確認證據，分清責任后如實反映情況或上報書面材料，協助上級部門做好相應工作；
17、向公安機關報案的投訴，應協助xxx門處理；
18、涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；
19、受理、處置顧客投訴應做好記錄。
20、專項特約服務受理對顧客提出的專項特約服務要求，應在24小時內回復；在物業管理機構力所能及范圍內的，原則上應當受理，不能受理的要告訴原因。
五、房屋共用部位、共用設施設備運行、維護服務
1、房屋共用部位維護管理
2、建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用情況，告知顧客正確使用房屋，遵守房屋安全使用的規范、政策、法規；
3、墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚平整不起殼、無遺缺；修補墻面的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致；天花板無明顯污漬和破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層發現有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應在規定時間內安排專項修理；
4、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，維修養護記錄完整；
5、根據房屋實際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查記錄；
6、發現問題及時向房屋產權人報告，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時提出方案或建議，經房屋產權人同意后組織實施。遇緊急情況時，應采取必要的應急措施。
7、裝修管理
8、執行《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗收標準》、《成都市城市房屋裝修結構安全管理規定》等相關規定；
9、按照《裝修管理服務協議》約定的時限，及時審核、回復裝修人的《裝修申報》；
10、每日巡查裝修施工現場，發現違反裝修管理制度的行為、現象應及時勸阻、制止。如制止無效，應向業主和有關部門報告。
11、共用設施設備日常運行、維護服務
12、變配電系統高壓電氣設備至少每二年進行一次安全測試，油浸式變壓器每年進行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報告；低壓配電設備每年至少一次全面停電檢修；按照規定周期對變配電設施設備進行檢查、維護、清潔，并做好記錄；高低壓配電柜運行正常、操作靈活，儀表顯示準確；變壓器運行正常，通風降溫設備可靠，溫度顯示準確；直流操作系統運行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進行一次充、放電試驗；功率因數自動補償運行正常，功率因數不低于，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現象；制定突發事件應急處理程序和臨時用電管理措施，明確停、送審批權限，停、送電按規定提前通知顧客；制定配電室人員出入管理制度，配電室實行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材；高壓防護用具、驗電器按規定每半年檢定一次，計量器具、檢測儀表按規定周期送計檢局檢定。、應急供電系統每周檢查發電機組的機油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏；
物業服務方案10
為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。
一、組織領導
組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）
副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）
成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）
駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）
陳守元（印盒石社區主任）
陳聯國（觀音巖社區主任）
黃東方（萬安社區主任）
潘中英（太平社區主任）
王明（石峰村主任）
葉平（大河溝社區主任）
周君（搭馬橋社區主任）
何永鳳（袁家墩社區主任）
何小燕（牌樓社區主任）
領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫忙社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。
二、規劃與目標
1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。
印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。
觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。
萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。
石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。
太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。
大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。
搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。
袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。
牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。
2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的'切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區建立國家衛生城市、禮貌城市和一流人居環境具有重要好處。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要好處，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。
三、實施步驟
1、制定方案（xxxx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。
2、宣傳部署（xxxx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。
3、抓好試點（xxxx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。
4、總結推廣（xxxx年11月1日——11月30日）�？偨Y試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改善，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。
四、主要措施
1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。
2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一職責人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解狀況，用心協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。
3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的狀況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不用心支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。
物業服務方案11
安全方面
重點加強安全團隊內部管理，提升客戶直觀感受
1、客戶出入較集中的時段，將巡邏崗臨時固定在明顯位置，隨時為客戶提供便捷服務；
2、增強崗位的.主動性，對認識的客戶主動打招呼，面生的禮貌詢問、身份核實；
3、每周末下午客戶集中時段，進行安全軍事訓練，提高客戶對安全的直觀感受；
4、制作宣傳畫，在出入口擺放，引導住戶進出小區時自覺刷卡，加強人員管控；
5、定期上門統計出租戶信息，消除安全隱患；
6、定期開展安全日等活動，通過安全宣傳展板或DV播放進行宣傳引導；
7、編制崗位傻瓜式操作指引，強化新員工對崗位快速適應；
8、對小區地下車庫梯間加裝攝像頭，保障人員出入受控；
物業服務方案12
一、客服類
1、為使公司管理體系快速、有效運行，確保工作更具時效性，項目編制《客服管家的一天》，將客服管家一天的工作流程化，以流程為導向來開展管家一天的工作，同時進行業務流程的不斷再造和創新。
2、用樓宇管家頭像制作溫馨提示卡片，讓業主迅速認識樓棟管家，增加業主認知度。
3、關注業主日常生活的每個細節瞬間，服務內容不斷細化，客戶體驗無微不至。
4、積極聯動社區居委，引入文體宣傳資源打造文化長廊，營造良好社區文化氛圍。
二、安全篇
1、全員參加“紅十字會”急救培訓，通過知識理論講解、現場實操及救護考核，有效地提高一線員工應急救護能力。
2、每周圍繞項目開展軍事訓練，增強客戶安全感及起到震懾效果。
3、內部管理井然有序，消防器材擺放整齊，清單標簽齊全清晰。
三、工程篇
1、設備房安裝擋鼠板
1）安裝在機房門口；
2）安裝高度50cm，厚1cm，寬度和門等寬，采用PVC膠板，可抽除；
3）擋鼠板兩側頂部中間均有“擋鼠板 小心絆倒”標識；
4）擋鼠板周邊設施5cm寬黃黑警戒線；
5）擋鼠板要求完好、整潔、無破損，安裝牢固。
2、上墻及記錄文件
1）上墻文件安裝在設備房入口顯眼處，離地1.7m；
2）上墻文件寬度40cm，長度據文件大小而定，采用KT板制作；
3）上墻文件為公司IS受控文件，內容清晰、無發黃、無損壞；
4）記錄文件懸掛在上墻文件下，離地1.2m，文件夾吊裝；
5）采用A4表格加封面，封面統一字體，有公司LOGO；
6）表格記錄按制度要求填寫，字跡清晰、無涂改，紙張無發黃。
3、建設設備房高級化、精細化、尖端化。
四、環境篇
1、路燈及圍欄處纏繞仿真花，使小區環境更添歐式風情。
2、制作統一規格的園林樹牌，新樹牌的內容涵蓋了圖片、花期、果期等，傳播植物的`知識，使業主們增加對園區樹木的了解，從而提高愛護身邊樹木的意識。
3、發揮環境工作人員創新動手能力，用創意點綴生活環境。
五、案場
1、根據現場服務區域制定圍圈式服務定位標準，每崗按間隔約10米進行定位布控，每崗之間采取輪換及替崗、機動靈活性，在服務上最大程度保證了區域范圍內無死角可視服務。
2、迎賓禮儀
1）以標準站姿立在案場大門左側前方，目視前方，收腹挺胸，兩手交叉置于前腹，面帶微笑。
2）服務用語：“您好，歡迎光臨，里面請。”
3）當客人離你1.5—2米距離時，應主動跨出自己的位置開門迎接，配合十五度鞠躬的同時微笑至歡迎詞。
4）當客人離你1.5—2米距離時，應主動跨出自己的位置開門迎送，配合十五度鞠躬的同時微笑致歡送語“請慢走，歡迎再次光臨。
3、案場出品的不斷創新，可根據場所和節日制定不同出品，極具味蕾誘惑。
一言一行皆品質，品質源于專業與細節，物業人一直秉承業主至上用心服務的理念，在實踐中不斷發掘潛力和創新內容，努力營造美好社區氛圍。
我們在用一點一滴，一筆一劃，一剪一修，持續體現工匠精神。
物業服務方案13
物業服務要結合自身的實際情況、管理架構、員工素質層次結構及管理服務樓盤的品種類型，進而總結升華自己企業的價值觀發展取向和發展戰略，形成自身的體系，去引領企業發展和凝聚員工的歸屬感。
一、企業文化是企業的靈魂和精神支柱，著名的經濟學家于光遠先生說過“三流的企業靠生產，二流的企業靠營銷，一流的企業靠文化�！蔽飿I企業只有在不斷建立和完善自己的企業文化體系，才能形成促進企業發展的強大動力。
二、物業服務企業要建立科學完善的制度及考核體系：
(一)《BI行為規范》，制定一套文明、規范的員工行為服務準則，讓每個員工以此為標準來約束自己的言行舉止，以此形成規范服務，嚴格做事的良好氛圍。
(二)《公司制度》統一公司內部管理制度;
(三)《管理處各崗位員工職責》制定各個服務崗位的工作職責及服務標準;
(四)制定〈各崗位管理標準作業規程〉各個服務崗位規范工作流程;
(五)各相關崗位工作經濟指標的考核辦法;
(六)統一規格內容的各種登記薄及表格的規范填寫;
(七)執行力，落實各項制度、規定及服務標準的`監督檢查獎罰辦法。
三、必須做好六項基礎性的物業服務工作：
(一)房屋公共部位的維修;
(二)公共區域設施設備的管理運行與維修維護;
(三)管轄范圍內環境綠化保潔工作;
(四)公區秩序的安全與維護工作;
(五)各種資料檔案的規范管理;
(六)綜合性的業主、客戶文明服務工作。
四、引進和培訓高素質人才，全面提高企業的服務品質，不斷的組織中層骨干人員外出學，考察先進物業企業的理念和做法，開拓視野，引進經驗，提升自我，結合實際進行融合，創造出自己的先進服務方法、措施和理念。物業服務行業的員工流動性很大，新的員工面孔不斷在出現，如不及時的思想改造和物業知識、技能、經驗的培訓，整體物業服務水平就得不到提升，所以必須制定培訓計劃，不斷地組織員工進行理念思想培訓、物業知識培訓、崗位經驗技巧培訓。
五、突破傳統管理服務內容，開展深層次的多元化服務和產品多樣性服務，比如向業主開展房屋中介出租出售信、家政服務、室內家電維修等有償服務。
六、努力使業主的物業實現保值增值。
七、加強物業服務的宣傳;通過樹立宣傳牌匾，開展各項活動。比如內容可以展示通知、公告、，服務細則、理念、物業收費標準、企業內部好人好事、溫馨提示、天氣預報、消防知識等等，讓業主感覺到物業像親人的感覺。
文化是企業發展的導向，價值觀是企業發展的核心，人才是企業發展的活力，品質是企業發展的基礎，規模是企業發展的戰略，創新是企業發展的永恒。
如果從以上這七項措施來加強內功建設，定能打好管理與服務基礎，以此為基礎，來不斷提升物業服務的地位和形像，會得到業主對物業服務的認同。
物業服務方案14
一、公共服務
為提高學校物業服務質量，我們將采取以下措施：
1、物業管理各部門人員需統一著裝，衣著整潔，儀表端莊，表情自然和藹，對待老師和學生一視同仁。在接待時，工作人員需熱情主動，迎送接待學校老師和學生時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇。對學校老師和學生的報修和求助需耐心細致，認真負責。
2、物業秩序維護部門和工程部門需有完善的值班制度和交接班制度，并認真做好每日值班記錄。
3、物業工程部接到維修通知后需在15分鐘內到達維修現場，對普通線路、照明、漏水等維修需在2小時內完成，XXX則需在2日內修復。如果遇到維修困難，工作人員需對學校老師作出合理解釋，并做出限時承諾。
4、物業管理方與校方成立領導小組共管機制，學校領導以及物業主要負責人需負責監督協調日常物業管理。物業每月需向物業管理領導小組匯報物業管理情況，增強溝通，促進物業管理日常工作的開展。
5、秩序維護部及工程部需實行24小時全天候值班，所有物業人員的聯系方式需呈交校方一份，以備緊急聯系。
6、物業管理處每季度需發放意見調查表，征求學校老師和學生的意見，了解對物業管理的需求，確保物業服務及時、周到、方便。
二、設備設施管理
為確保設備設施的正常運行，我們將采取以下措施：
1、建立巡查制度，巡查內容包括：
1）每日巡查校區公共排污、排水管道，發現問題及時處理。
2）每日巡查校區內路燈及梯燈照明是否正常，發現問題及時進行維修。
3）每日巡查校區門窗、桌子、欄桿、圍墻等，如有損壞，立即進行維修。
4）每日巡查校區各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
5）每半年檢查一次教學樓、宿舍樓主體結構，發現質量問題及時向學校報告與建議。
6）每年12月份對校區共用部位、設備設施、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握校區設備設施完損狀況，對完損程度做出評價。根據學校的委托組織維修工作。
7）在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設施巡視，對質量較差，易出問題的部位進行重點檢查。
8）巡檢需有記錄，巡檢結束后需向學校報告檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目，由學校視情況處理。
2、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由物業管理公司承擔，大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用由校方承擔。
3、保持泵房清潔衛生，確保地面排水暢通，水泵運行正常，各種儀表指示穩定正常，閥門開關靈活。如發現滴漏，要及時維修。消防泵、噴淋泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，以保持其正常運行。每月也要檢查1次消防泵及管道閥門，確保其處于完好和正常開啟狀態。水泵運轉部件也要經常加油，以保持潤滑靈活。對宿舍樓內壓力供水管道及泵房、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等，也要及時修復。
4、化糞池要定期清理，保持出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物。樓面落水口等開裂、破損等也要及時更換。每月要清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，并拔出溝內生長的雜草。排水要保持暢通，無積水。地下管井堵塞也要及時疏通。
5、要建立和完善校區供配電管理規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度。值班人員要具備變配電運行知識和技能，持有上崗證書。配電房也要保持清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。每日要檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀況，并定時抄表做好記錄。如發現異常，要及時處理。在潮濕天氣時，要采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥。每月也要檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現要及時采取措施杜絕。每日要填寫運行記錄，以備查檔。
6、要加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施。保持學校道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通。設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責發現損壞及時處理。
三、清潔服務
1、要每日清潔打掃3次教學樓、宿舍樓樓梯、各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈。每日要收集2次學生垃圾。每日要用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、通道的防火門、消防栓、指示牌等公共設施。各梯間墻面、天花板每月除塵1次。每周要擦1次門窗玻璃。要保持地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放。扶手護攔要干凈、光亮。梯間頂棚要無蜘蛛網、灰塵，地腳線要干凈無灰塵，地面要干凈無雜物、污跡。門窗要保持明亮、干凈。
2、每天共進行3次共用衛生間的清潔，包括通風換氣、沖洗潔具、清掃地面垃圾并更換垃圾袋、清洗大、小便池以及用拖把拖干凈地面。確保室內無臭味、便池潔凈無黃漬、地面基本干凈。
3、每天清掃道路和兩側人行道兩次，保潔人員不間斷地循環保潔，確保道路和人行道干凈無浮塵、雜物、油污、積水、積雪和泥沙。在雨雪天氣及時清掃路面，確保無積水、積雪。
4、每天清掃綠化帶和草地上的果皮、紙屑和石塊等垃圾，確保基本無雜物、污漬和垃圾。
5、每天清潔一次涼亭等人文景觀，包括擦拭表面灰塵、清掃垃圾和擦拭座椅。確保設施表面基本干凈無灰塵污漬和銹跡，涼亭內及周圍無果皮、紙屑等垃圾。及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。
6、秩序維護員每天對門衛、崗亭進行清掃，擦洗內外門窗玻璃及窗臺，保持墻、地面基本干凈、光亮、整潔，工、器具排放整齊、有序。
7、每天清運垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱2次，確保垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、污水和明顯污跡，垃圾桶、果皮箱無明顯污跡和油污。
8、每天收集垃圾并送至指定地點，垃圾運送過程中有防掉落或XXX灑落措施，確保垃圾日產日清，并運送至學校指定地點。
9、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后進行清掃。加強環境衛生宣傳工作，提高學生的清潔衛生意識，糾正學生的不良衛生慣，使學生自覺參與環衛工作。
四、園林綠化養護與管理
1、草坪成活率在95％以上，無明顯草荒和大面積病蟲害，根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。每年進行2次施肥、補苗，進行3次修剪，發生病蟲害及時噴藥。
2、園林樹木生長良好，無明顯死樹和枯枝死杈，樹林無明顯的釘栓、捆綁現象。綠籬生長造型基本正常，葉色基本正常，無明顯的死株和枯死枝。
3、花壇花卉生長良好，能及時防治病蟲害和人為損害，泥面不開裂，花木不缺水枯萎。
4、每年對假山、亭、廊、雕塑等建筑小品進行1次細致、認真、全面的檢查，主要檢查山石之間是否牢固，需要維修、刷白或刷油漆時向學校建議，由學校決定處理。
五、安全管理
1、為了維護校園秩序，我們需要組建專職秩序維護人員。這些人應該身體健康、責任心強、工作認真負責、體態良好。他們可能是退伍軍人或接受過兩年以上相關訓練，訓練有素，掌握基本秩序維護技能，并定期進行安全防范研究，增強安全防范能力。他們應該熟悉學校環境、熟悉物業管理及有關法律法規，能夠妥善處理和應對學校秩序維護工作。此外，這些人應該具備良好的思想品質和作風，熱愛秩序維護工作，無犯罪記錄。他們應該配備必備的安全護衛工具，在執勤時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊。在執勤時，他們應該精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體。在交接班時，應該完善交接班制度，并有工作及交接班記錄。
2、門衛應該在各出入口24小時實行值班看守，主出入口至少有2人駐守。為了維護校園交通秩序，應該對進出校園的`車輛管理，來訪實行被訪人確認后，登記入內，離開交驗來訪條。未經學校批準的車輛不得入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、交通疏導等工作。
3、我們采用接觸式巡更系統，校區全方位巡邏次數白天8次，夜間巡邏次數6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏。我們的維護人員應該及時發現和處理不安全隱患，接受學校老師、學生投訴和求助，回答學校老師、學生的詢問。在遇到突發事件時，他們應該及時報告警方與公司、學校，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據。他們的安全巡邏記錄應該規范齊全。
4、我們制定了校園應急預案，包括《水浸應急處理規程》、《突發停電處理工作規程》、《防臺風暴雨應急處理規程》、《火警、火災應急處理程序》、《異常情況處理規程》等。我們有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態。我們書面描述了緊急事故救護組織的職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練。我們應該對緊急事故做出快速、正確的反應，盡可能減少破壞和損失程度。
5、學校監控中心24小時值班，一旦接到報警信號，秩序維護員會立即前往現場進行緊急處理，同時協助其他部門維護學校的正常秩序，以防止不安全事件的發生。如果發現打架斗毆等問題，秩序維護員會立即制止并第一時間向學校方面報告。此外，他們還會加強學校內外圍邊界、角落和道路的照明設施維護，確保必要的照明。
6、學校建立了完善的消防組織和責任制，定期進行消防訓練，確保有關人員掌握基本消防技能。學校還配置了相應種類和數量的消防器材、設備和設施，保持消防通道暢通，禁止在消防通道設置路障。學校制定了防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持其完整和可用。如果發現火警，學校有義務迅速向消防隊報警，并派人前往報警地點，迅速采取措施，搶救生命和物資。每月學校會巡查消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修。學校還會每年進行兩次消防演，以熟悉操作和檢查消防設備，并每日填寫工作記錄，建檔備查。
7、學校從專業物業管理的角度提出可行性的意見，制定了學生宿舍管理規定，以便于學生在宿舍有一個行為規范，便于管理。學校要求來訪人員必須經被訪人確認后才能進入宿舍，并禁止男女生互相串宿舍，不準許陌生人進出宿舍。學校會按照規定時間開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。每天學校還會協助有關部門對學生宿舍進行查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，并及時回報給校方。此外，學校會24小時全面監管，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與財產安全。
8、學校檔案資料管理非常完善，各類檔案資料齊全完整，分類成冊，管理合理分類，查閱方便。學校還會及時變更登記，確保賬物相符。
物業服務方案15
一、建立設施設備檔案
設施設備檔案應至少包括以下內容：
a.消防系統
b.變壓器
c.低壓配電
d.供、排水系統
e.監控系統
f.照明系統
g.裝修材料
二、供配電系統
A、運行管理標準物業管理人員應每日檢查：
1、變壓器的油位、油色是否正常，運行是否超負荷，是否漏油。
2、配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。
3、配電室防各種標示物、標示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規定的位置。
4、按時開關轄區內的燈飾。
5、沿線無堆積易燃物、危險物品。
B、保養管理標準
1、低壓配電柜維護、保養標準
1）、每日工作包括：
a、檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時應清除，螺母有銹蝕現象應更換。
b、檢查配電柜中的各種開關；緊固進出線的螺栓，清潔柜內塵土。
c、檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。
d、檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。
2）、物業管理人員保證，低壓配電柜的養護，每半年一次。其順序是：先做好養護前的準備，然后分段進行配電柜的保養。
2、變壓器的保養、維護標準
a、變壓器的養護應每半年一次。
b、在停電狀態下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。
c、擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應修復后再接好。 d、檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。
e、測定變壓器的絕緣電阻。
C、停電應急措施的服務至少應包括：
1、對于供電局提前通知，檢修高壓線路計劃停電時，物業及進告知業主停電原因及時間，通知做好停電準備工作。
2、對于突發事件停電時，物業及時與相關部門聯系，問明停電原因及時間后，及時通知業主。
3、當維修和保養電氣設備需計劃停電時，服務中心提前通知停電范圍、時間，維修員應按要求做好保證安全的組織措施和技術措施。原則上停電選在下班時間或節假日期間。
4、當供電系統出現突發事故時，維修員應迅速進行搶修，必要時通知業主停電時間及原因。
5、當發生火災時，應停止動力設備供電。
三、電氣設備管理標準
物業管理人員應保障：
1、正常情況下，配備兩人保障24小時辦公、后勤等持續供電的穩定性
2、所有電氣設備的安裝及線路敷設符合低壓電氣安裝規程的規定。
3、在增添大容量的.電氣設備時，需重新設計線路，并經過有關供電、消防部門審核同意后，進行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災。
4、建筑內采用采用銅芯導線；敷設線路進入夾層或悶頂內，需穿管敷設，并將接線盒封閉。
5、辦公室內的臺燈、壁燈、落地燈和配餐間內的電冰箱等電氣設備的金屬外殼，需有可靠的接地保護。
6、照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮流器），不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。
7、溫線穿瓷套管保護；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。
8、配電室作防火分隔處理。
9、火災報警裝置、自動滅火裝置、事故照明等消防設施的用電，備有應急電源，消防設施的專用電氣線路應穿金屬管敷設在非燃燒體結構上，并定期進行維護檢查，以保證隨時可用。
10、電氣設備、移動電器、避雷裝置和其他設備的接地裝置每年至少進行兩次絕緣及接地電阻的測試。
11、在配電室和裝有電氣設備的機房內，配置適當的滅火器材。
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