城市商業綜合體項目可行性研究總結報告
城市商業綜合體項目可行性研究總結報告
目錄：
一、市場論證篇
1、項目地位分析
2、項目關聯的文化價值分析
3、項目生存的基本經濟基礎分析
4、行業（產業）宏觀發展分析
5、城市發展對項目的驅動分析
6、項目開發價值分析
7、項目競爭優勢分析
8、經營者市場分析
9、株洲消費市場分析
10、國內同業態成功案例分析
（1）寧波天一廣場
（2）寧波萬達廣場
11、市場論證結論
二、項目開發篇
1、項目規劃定位
2、項目規劃理念
3、項目規劃設計
4、項目規劃指標
5、開發周期及開發計劃
6、項目開發預算
三、投資論證篇
1、項目的開發投入
2、項目的經營投入
（1)項目的市場規劃
（2)項目的經營思路
（3)項目運營資源配置
（4)項目運營成本
3、項目收益測算
4、項目開發資金分析
（1）分期開發資金分析
（2）資金回籠分析
5、項目的風險控制與評估
（1）項目前瞻市場不確定風險
（2）項目操作模式帶來的資金與發展空間風險
（3）評估結論
四、綜合評估篇
一、 市場論證篇
1、項目地位與受關注度的強力支撐
炎帝廣場位于株洲市天元區天臺山路的頂端，為東方神龍鐵塔的主出入口，項目地處株洲城市發展的戰略性位置，是新老城區交通主軸和開發區綠化主軸的交匯點，由于株洲市委、市政府等相關行政辦公機構多座落于此，使本項目成為株洲形象名副其實的櫥窗，再加上東方神龍鐵塔與炎帝神像兩大城市地標性建筑、天臺公園得天獨厚的自然景觀、以及即將形成的集株洲行政中心與商業、經濟、文化大都會的綜合城市屬性效應，促使市民、政府與社會各界對本項目的開發保持著一貫的高度關注。
本項目的成功開發勢必極大提升城市公共空間質量、弘揚炎帝精神與展示傳播炎帝文化、塑造新區超大綜合商業中心，綜合提升城市整體形象，增加城市影響力與吸引力、催生都市綠色人文新生活都將產生重大影響，有著廣泛的積極意義。
炎帝廣場開發項目是株洲市委、市政府列入工作計劃的重點工程，更是天元區委、區政府高度關注的重點工程，這些在政府行文與報告中可充分體現與認證。因此，項目獨特的受重視地位與社會各界賦予本項目的高
關注度使本項目成功開發的原始動力，從而也為本項目的開發成功提供了理想的外部生存環境。
2、項目關聯的文化價值支撐
炎帝是中華民族的人文始祖，于距今約5000年前誕生于寶雞渭水流域，在位120年卒逝，文獻記載葬于湖南株洲炎陵縣（炎陵縣因此而得名）。炎帝文化歷史悠久，炎帝文化的實質是中華民族文化的根源，因而，炎帝文化也就是中華民族文化。炎帝所具有的敢為人先的實踐精神、百折不撓的創造精神、造福于民的務實精神、自強不息的進取精神，隨著中華民族的形成、發展和壯大，其內涵也在不斷的豐富與擴大，鑄造了中華民族的人文品格，升華為中華民族的民族精神、民族之魂，使其滲透于政治、法律、文學和人們的人生觀、價值觀及道德觀念的精神元素，并世代流傳，積淀而成為中華民族的優秀傳統和穩定的心理情感，成為中華兒女精神力量和智慧的源泉。
炎帝陵風景區現為全國重點文物保護單位和全國愛國主義教育示范基地，2002年被授予4A景區稱號，2006年6月“炎帝陵祭典”入選第一批國家非物質文化遺產名錄。
炎帝廣場以炎帝的名字命名，不僅利于品牌傳播與市場推廣，同時借助炎帝為項目注入了豐富的文化內涵。商業地產項目的通病是市場培育期較長，繁榮期短且高位運行不穩定，同時衰退較快；這一方面有項目開發的先天不足、同時也有經營與運行的缺陷有關，此外，商業地產缺乏品牌高度與核心競爭力是其致命的根源，本項目借助炎帝所賦予的民族原始文化精粹，一方面不僅擁有了文化底蘊與內涵的核心競爭力、避免了項目開發的先天缺陷，為項目的良好運營與健康發展提供了保障；更重要的是借助文化支撐豐富了商業內涵與經營元素，開發更多具有項目特色的產業升級板塊與業態品種；這不僅拓展了項目自身市場生存與發展空間、提高了綜
合抗險能力，同時極大的挖掘與開發了旅游、文化與商業效應，帶來不可估量的商業價值與其它綜合價值回報。
3、項目生存的基本經濟基礎分析
2008年株洲全市年末總戶數113.6萬戶，總人口381.2萬人，常住人口371萬人，其中市區年末總戶數30.4萬戶，總人口97.8萬人，常住人口96.2萬人。全市總人口中有城鎮人口186萬人，鄉村人口195.2萬人；城鎮化率為48.8%，提高1.4個百分點。人口增加，人口基數大，推動著株洲房地產業的快速發展，加快了房地產的快速消化。
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