房地產市場調研報告（精選20篇）
隨著社會不斷地進步，報告使用的頻率越來越高，報告包含標題、正文、結尾等。我們應當如何寫報告呢？下面是小編收集整理的房地產市場調研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
房地產市場調研報告 1
1、概述
本次調研旨在了解當前房地產市場的趨勢、變化和影響因素。我們選取了北京、上海、廣州和深圳四個城市進行調研，通過問卷調查和實地走訪的方式，收集了相關數據和信息。
2、調研結果
（1）房價
北京、上海、廣州和深圳四個城市的房價普遍較高，但其中北京的房價最高，達到了每平方米10萬元以上。深圳的房價次之，達到了每平方米8萬元以上。上海和廣州的房價相對較低，分別為每平方米7萬元和6萬元左右。
（2）購房需求
在四個城市中，北京和上海的購房需求較高，分別占調研總人數的40%和30%。深圳和廣州的購房需求相對較低，分別占調研總人數的20%和15%。
（3）房產投資
在四個城市中，北京和上海的房產投資占比較高，分別占調研總人數的30%和25%。深圳和廣州的房產投資占比相對較低，分別占調研總人數的'20%和15%。
（4）政策影響
政府的房地產政策對房價和購房需求產生了一定的影響。在調研中，大多數人認為政府的限購政策對購房需求產生了一定的抑制作用，而房貸政策則對房價產生了較大的影響。
3、結論
房地產市場是一個復雜的系統，受多種因素影響。在本次調研中，我們發現北京和上海的房價和購房需求較高，深圳和廣州相對較低。政府的房地產政策對房價和購房需求產生了一定的影響。未來，房地產市場將繼續受到多種因素的影響，需要加強監管和政策調控，保持市場穩定和健康發展。
房地產市場調研報告 2
今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。
一、當前我市房地產發展現狀
(一)房地產開發投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。
(二)房地產建設規模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%；其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%；辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%；商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%；其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%；商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
二、房地產新政對市場影響的分析
1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。
2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，采取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。
三、當前值得關注的兩個問題
房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。
四、促進我市房地產健康發展的幾點建議
1、加快政策調整，給予行業寬松發展空間。目前xx市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬松穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。
2、政府應規范土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的'住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除；另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。
3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。
4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。
房地產市場調研報告 3
一、云陽概況
（一）區域基本情況
云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經108°24%26acute；32—109°14%26acute；51，北緯30°35%26acute；6—31°26%26acute；36之間，南北長99.5公里，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬州區水路23公里、陸路41公里）。
云陽縣共轄42個鄉鎮，末總人口129萬人，其中：農業人口103萬人，占91.03%；非農業人口26萬人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
（二）區域自然環境
云陽地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c，最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農作物生長。
（三）區域經濟條件與社會條件
“十一五”期間，地區生產總值年均增長11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產業結構比由42.3：33.7：24.0調整到的31.1：33.3：35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81%。
（四）區域基礎設施及交通條件
城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。
距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復建11處。
（五）城市定位
云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經濟、科技、文化中心，三峽旅游服務基地之一，發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業為主的山水園林旅游城市。城市規模為：發展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯系，加快自身發展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網絡初步形成。積極發展旅游業，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑“一心兩翼”旅游開發格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。
小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。根據云陽縣城總體規劃，不可用于出讓的公益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%，此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協議出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用于經營性出讓，本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經營性出讓的`各類型土地面積。
二、房地產開發情況
（一）房地產市場總體態勢
云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產市場發展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。
（二）可供房地產區城及現狀
沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產開發的土地僅剩下200畝左右，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。
開發現狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米，其中商業面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米，其中商業面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米，其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達到1200元/平方米；二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米，其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米，其中商業面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米，其中商業面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達到3000元/平方米。
本區域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在云陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區的外灘廣場。濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；外灘廣場現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定于3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區，大環境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。
三、土地市場分析
略
四、土地儲備的幾點建議
（一）應抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優勢好，增值大，變現快，應抓緊進行土地儲備工作。
（二）由于土地出讓價格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結果產生一定影響。
特此報告
房地產市場調研報告 4
一、我縣房地產行業現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業管理職能，以實現房管事業和諧發展、科學發展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業管理服務水平得到提高，為我縣經濟和社會發展作出積極貢獻。
近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業出現緩慢發展，全縣8個開發企業先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產開發工程，開發建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，為我縣經濟發展增添了活力。全縣房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業管理和規范服務工作，特別是大力開展了整頓和規范房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業管理工作中，也發現一些問題，這些問題主要有：
一是房地產銷售不規范。在房地產開發過程中，存在個別開發企業部分開發項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售；少數房地產開發企業的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開發公司開發的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規定；茂泰房地產開發公司開發的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業管理不完善。物業管理面太窄；市民居住消費現象更新的問題；管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題；物業管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設工作創新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現與商品房增量市場的聯動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的'審批手續；必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發證一體化；必需明確住房交易優惠政策，降低稅費；必需培育和規范房地產中介服務市場；
2、規范市場，著力監管與服務
在規范房地產市場管理方面，應在“監管和服務”上下功夫。
一是把好開發企業準入關。對申報房地產開發資質的企業從注冊資本金、工程技術人員、擬開發項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現場踏勘。
二是加強商品房預（銷）售的監督和管理。嚴格執行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發銷售信息公示制度和管理力度。
三是認真做好開發企業資質年檢工作。
3、突破難點，建立物業管理機制
一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現代文明新的居住消費觀念，增強住區群眾配合和接受物業管理的自覺性和積極性。
二是協調關系，爭取支持。爭取縣政府成立物業管理領導機構，負責領導、協調、指導和監督物業管理工作。發揮職能部門的作用，對開展物業管理，改善人居環境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環境衛生、搞好交通綠化等；新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設備、設施維修和更新；環衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。
三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發單位、社會有關各方及業主相互之間的權利和義務，具體規定物業管理經費來源及收繳辦法等。物業管理企業與業主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。
二是依法依規運作，積極穩妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。
三是加大業務工作技能，進一步落實住房保障運行環境。
四是創新思路、加強“兩房”建設。要用創新思路來解決業務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據，不斷提高“兩房”建設發展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發展，造福于民。
房地產市場調研報告 5
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1—6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產開發平均增速為42.2%，其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在20xx、20xx、20xx年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
1）土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。
2）房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
3）房地產財稅政策調整。
4）房地產發展目標調整。20xx年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
5）房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
6）房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的`房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
房地產市場調研報告 6
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區房地產市場發展現狀，國家統計局巴中調查隊采取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會群眾相結合的方式，開展了新政下巴中市區房地產市場發展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期為黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。
一、近期巴中市區房地產市場發展現狀
(一)新建商品房售價企穩，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩，同、環比基本持平。根據巴中市房地產管理局提供的數據：今年以來，受“降息降準”等新政因素影響，1-2月巴中市區新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環比增幅收窄。在《條例》頒布實施的影響下，1-2月市區新建商品房銷售套數與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環比增幅較去年1-2月的環比漲幅降低了15.6%。一家二級資質開發商反映：“去年僅1-2月銷量就達500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。
究其原因主要有兩個方面：
一是20xx年國內整體經濟發展呈下行態勢，作為巴中購房主力軍的外出務工人員，帶回熱錢大幅減少，致使購買能力減弱；
二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區二手房交易市場發展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環比均有所增加。通過對5家房地產中介實地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實施的影響，二手房房源呈現了三個新特點：首先，房源同、環比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現增長趨勢，同、環比上漲幅度分別達10%、18%。其次，業主主動投放的房源比例提升約兩成。據各中介反映，20xx年以前，業主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產稅不久將開征的背景下，今年的房源構成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業主擁有2-3套以上住宅，其中一名業主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據5家中介企業反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達到了33%以上。同時企業反映單價下降幅度達4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環比下降明顯。由于去年以來國內經濟下行壓力較大、物價低位運行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進，巴中市區二手房租賃市場有所降溫。今年春節后，二手房年租金均價環比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉居民，機關、事業單位工作人員，國有、民營企業員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發現，《條例》試點實施以來，群眾表現出知曉率關注度高、對內容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。
一是新政社會關注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標志著《條例》正式實施。此次問卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施；對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。
二是具體內容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細內容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發現，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示：一方面是由于不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響；另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態；再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。
三是觀望心態比較普遍。通過調查發現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加；64名擁有多處不動產的受訪對象在回答“是否準備在近期處置不動產”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%；有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權、保護權利人合法財產權”、“利好剛需購房、有效調控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產、遺產稅開征夯實基礎”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現象：選擇“反腐敗”、“為房產、遺產稅開征夯實基礎”兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。
五是擔憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進一步完善查詢、調閱機制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產會被征過高的.稅。”表明公眾對輿論傳導的房產稅、遺產稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關政策實施時間表，利于群眾妥善處置相關事宜。同時有44%的受訪者對不動產登記程序是否簡化便民產生擔憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應盡快出臺落實。
三、新政影響初現，程度尚需觀察
(一)企業多措并舉適應新政
為了適應《條例》實施、“降息降準”等新政實施，巴中市區多數房地產開發商、二手房中介積極采取舉措，應對新政實施帶來的影響。
一是開發企業穩中求進、積極應對。首先，走訪的5家房開企業中有4家采取了調整營銷策略、優化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進行銷售策略整合，力促穩價保量。其次，對已納入開發計劃的項目進行整體發展評估，擇優選擇開發，放緩整體開發腳步；同時針對巴中市區房地產市場實際情況，結合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業發展穩中求進。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業首先取消看房傭金、降低提成費率，力促降低買賣雙方交易成本；其次強化服務保障，提升貸款辦理、房產過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務水平，降低買賣雙方時間成本；同時采取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認真履行居間職責，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續觀望
一是購房者觀望心態較重，等待價格繼續下行。在新建商品房、二手房單價出現下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現，價格勢必會繼續下行，因此問多買少、持續觀望、期待價格繼續下行的現象較為普遍。
二是大量拋售未出現，希望相關政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實施現屬于試點階段，且各地實施細則及相關配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現，故巴中市區未出現拋售潮。同時多數多套房產擁有者希望《條例》實施細則、房產稅實施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調整征收營業稅期限相關政策，標志著新一輪房地產刺激政策將進一步沖擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴大交易量；但由于《條例》實施、房產稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態也將凸顯。
四、相關意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強化政策宣傳，正確引導解讀。進一步強化不動產登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網絡、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強化宣傳引導，確保群眾清楚了解不動產改革方案和《條例》實施細則，并給予支持配合，為不動產登記改革及《條例》實施穩步推進夯實群眾基礎。
二是強化責任落實，出臺配套政策。針對不動產登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監管及個人信息隱私的問題、房地產企業發展的問題、反腐敗的問題、不動產征稅的問題、多部門聯動充分發揮衍生作用的問題等，進一步明確責任，逐步完善配套政策，努力構建符合群眾主體利益需求的體制機制。
三是強化配套服務，夯實物權保障。進一步梳理職能，簡化和優化辦事程序，提高工作效率和服務質量，從基本工作職能和各項具體業務事項出發，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路；同時，重點規范登記行為，提高登記質量，嚴厲查處各類違法違規行為，增強不動產登記的嚴肅性、權威性和公信力，保護群眾合法權益。
四是強化監管職能，優化市場環境。加強對不動產登記監管工作，建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，實現跨部門、跨領域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”；另外，加強市場監測和行為監管，建立健全完善的社會信用體系和市場監管體系，保障房地產市場健康、有序運行。
房地產市場調研報告 7
隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米，其中住宅項目15個，面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的.推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。
7、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
房地產市場調研報告 8
兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區房地產市場的蓬勃發展。目前，房地產業在我區經濟發展中發揮著重要作用。房地產行業直接稅收入約占總稅收的15%，相關稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經濟的發展和城市化進程的加快，房地產業在稅收中的支柱作用將更加明顯。
最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產市場調控政策。對于對外部環境敏感的房地產行業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清本地區房地產市場的現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，進而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產市場的持續健康發展具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區房地產業的發展有以下特點：
1.房地產投資保持了較高的增長率
近年來，我區巨大的開發建設形勢和房地產市場的熱度，使得房地產開發商對我區房地產市場的前景看好。今年上半年，我區房地產開發繼續保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產開發平均增長率為42.2%其中，住房建設在房地產開發投資中占有突出地位，占房地產開發總投資的62%；今年商業樓宇的增長率持續上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發投資也保持了10倍以上的增長速度。
2.房地產銷售勢頭明顯下降
今年，我區商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢示：
從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬平方米。
3.房地產平均價格持續上漲
今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關政策來規范房地產市場，但年后，房地產市場進入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區的房價也呈現出持續上漲的趨勢。
自20xx年以來，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
隨著房地產價格持續上漲，房地產市場投機現象嚴重，中央政府將把防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，我市也出臺了一系列相關政策，加強對房地產行業的調控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規范住房市場：
中央：
——土地供應結構調整。建設部等七部委發布《關于穩定房價的意見》，規定各地要根據房地產市場的變化，及時調整土地供應結構、供應方式和供應時間；對于房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行發布調整商業銀行自營個人住房信貸政策，規定在房價上漲過快的.城市或地區，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國家稅務總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。
——房地產發展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。全市加強新建建筑網上備案，2月18日啟動“網上二手房”試運行，增強房地產信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業。
房地產供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設。
短期內，宏觀政策的調整將對我區房地產投資和建設產生直接影響，這將關系到財政收入、固定資產投資和第三產業增加值等重大經濟目標的完成；同時，穩定房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃厚，房地產市場尤其是二手房市場的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產業的發展將產生一定程度的“慢剎車”效應。
但從長遠來看，宏觀政策調整將有效消除我區房地產市場的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區房地產市場持續健康發展，主要發揮以下作用：
——合理控制房地產投資開發金額。通過調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導房地產投資和開發。同時，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發。
——緩解房地產行業供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調整房地產供應結構，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產行業供需矛盾。
——適度穩定房地產價格。考慮到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產價格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網上登記等政策措施，將有效穩定房價過度上漲，穩定其上漲。
三、積極應對保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開發建設的歷史機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有較大的發展空間。最近的房地產調控政策將使我區正在發展的房地產市場進入一個調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區房地產市場的持續健康發展，目前應注意以下幾點。
1.加強對房地產價格的監控
及時掌握我區房地產價格動態和趨勢，建立科學有效的房價監測預警系統，加強房地產市場調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應特別注意加強對住宅商品房價格的監控。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產開發投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2.加強房地產項目跟蹤管理
建立房地產項目跟蹤聯系網絡，及時反饋項目進度，發現問題，協調問題，解決問題。確保房地產企業按照政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，通過統一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權。同時，嚴格辦理房地產企業的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷售手續。做好房地產項目的市場準入，嚴格審查房地產開發企業資質，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產開發經營范圍的行為，要依法嚴厲打擊。
3.有計劃、有步驟地規劃房地產開發
房地產開發要與我區經濟發展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產開發規劃，合理預留開發空間，通過城市規劃達到引導房地產開發、帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監管，通過房地產市場的信息透明，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業把握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排發展規劃。
4.合理引導住房主體的需求
中低收入者、新增城鎮職工、推進城市化的人群、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開發向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質量。同時，結合我區發展建設和城市化進程的實際，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化。
房地產市場調研報告 9
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米，其中住宅項目15個，面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的'項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，后續監管難以實施。
作為履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。
（一）以拍賣監管為切入點，全面介入房地產市場監管
土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行為拒之于門外。
（二）以經濟戶口管理為基礎，規范房地產市場主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟戶口臺帳，逐一錄入企業的登記注冊情況、資質證書期限、資質等級等。并全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟戶口臺帳，對從事房地產開發、建筑施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超范圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行為。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質企業為20xx萬元，三級資質為800萬元，四級資質為100萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。
三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案后，方可從事項目開發。
（三）以執法辦案為手段，強化重點違法行為的查處
一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規范廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。
（四）以長效監管為目標，探索創新房地產市場監管機制
一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業從事建筑、開發情況、登記注冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業"經濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。
二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監控網絡。通過12315消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。
五是加強部門協作機制。建筑房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯系，互通信息，及時了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行為，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
房地產市場調研報告 10
一、調研前言
長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅游中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。本次調研主要是為了了解長沙地區的人均住房面積情況，針對20xx年長沙地區的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們了解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
(一)調研時間及地點
20xx年初至20xx年末長沙市區
(二)調研對象及范圍
長沙市區隨機抽取的.400戶住民
(三)調研目的
了解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式以及人均住房面積。
(四)調研方法
隨機抽樣調查法和上門訪問調查法
(五)調研結論
通過調查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低于調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預測
(一)長沙市人均住房和市區人口分析
從1980年開始到20xx年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到20xx年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到20xx年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。
(二)收入層次與住房建筑面積情況分析
10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
(三)住房類型和現有住房數分析
5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長沙市房地產開發情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積從1998年到20xx年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產品房空置面積20xx年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結論及建議
通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到20xx年，人均住房面積隨著市區人口數的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。
房地產市場調研報告 11
關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場肯為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
20xx年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。
經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡；20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。
廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。
20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救災政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。
同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場肯快回暖。
2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升。
20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場筐融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。
榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。
總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：
一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。
二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產成本的上漲。
三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇。
4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。
20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規范我市房地產的幾點建議
促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。
為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。
一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的`健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場盔行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。
四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。
一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。
三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。
其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。
4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項：
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。
5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。
6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。
房地產市場調研報告 12
一、我縣房地產行業現狀
20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業管理職能，以實現房管事業和諧發展、科學發展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業管理服務水平得到提高，為我縣經濟和社會發展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業出現緩慢發展，全縣8個開發企業先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產開發工程，開發建筑面積10.7萬平方米，全年竣工住房面積12.6萬平方米，人均增長0.3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28.8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0.27萬平方米；存量住房上市交易127戶，面積1.3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，為我縣經濟發展增添了活力。全縣房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業管理和規范服務工作，特別是大力開展了整頓和規范房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業管理工作中，也發現一些問題，這些問題主要有：
一是房地產銷售不規范。在房地產開發過程中，存在個別開發企業部分開發項目未取得《商品房預(銷)售許可證》就擅自進行商品房預售；少數房地產開發企業的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開發公司開發的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關規定；茂泰房地產開發公司開發的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。
二是物業管理不完善。物業管理面太窄；市民居住消費現象更新的問題；管理人員服務工作不能滿足住房要求的`問題；物業管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠；“兩房”建設工作創新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現與商品房增量市場的聯動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的審批手續；必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發證一體化；必需明確住房交易優惠政策，降低稅費；必需培育和規范房地產中介服務市場；
2、規范市場，著力監管與服務
在規范房地產市場管理方面，應在“監管和服務”上下功夫。
一是把好開發企業準入關。對申報房地產開發資質的企業從注冊資本金、工程技術人員、擬開發項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現場踏勘。
二是加強商品房預(銷)售的監督和管理。嚴格執行預(銷)售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發銷售信息公示制度和管理力度。
三是認真做好開發企業資質年檢工作。
3、突破難點，建立物業管理機制
一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現代文明新的居住消費觀念，增強住區群眾配合和接受物業管理的自覺性和積極性。
二是協調關系，爭取支持。爭取縣政府成立物業管理領導機構，負責領導、協調、指導和監督物業管理工作。發揮職能部門的作用，對開展物業管理，改善人居環境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環境衛生、搞好交通綠化等；新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理；房屋設備、設施維修和更新；環衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。
三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發單位、社會有關各方及業主相互之間的權利和義務，具體規定物業管理經費來源及收繳辦法等。物業管理企業與業主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業管理工作步入規范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設
一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。
二是依法依規運作，積極穩妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經濟適用住房和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。
三是加大業務工作技能，進一步落實住房保障運行環境。
四是創新思路、加強“兩房”建設。要用創新思路來解決業務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據，不斷提高“兩房”建設發展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發展，造福于民。
房地產市場調研報告 13
近年來，我國的房地產業快速發展，始終保持20%-30%的增幅。03年后，國家陸續出臺房地產調控政策，對房地產業開發經營進行調整，05年之后調控力度不斷加大，對全國房地產業發展格局產生了深刻影響。在宏觀調控的情況下，我市剛剛起步的房地產業面臨著較大考驗。為進一步促進我市房地產業健康持續發展，結合國家宏觀經濟調控，現對我市房地產業分析如下：
一、我市房地產業發展現狀
98年住房體制改革后，我市房地產市場有了實質性的啟動，發展受當時經濟低迷的影響，行業發展較為緩慢，投放市場的房地產項目較少，房地產企業整體水平不高，住宅小區開發水平較低，規模很小。特別是我市長期存在沿街商住樓過度開發現象，粗放型的發展建設和經營方式造成零星式、沿街一張皮式開發，城市缺乏整體規劃，城市基礎配套設施跟不上，市容市貌臟亂差現象長期得不到改善。
1、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我市房地產開發項目用地投放量較大。2005年出讓土地11531平方米，2006年出讓土地473161平方米，2007年出讓土地115047平方米，20xx年已出讓土地34126平方米（預計全年可達254000平方米）。同時，土地投放逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變，房地產開發規模越來越大。
2、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由于我市的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟的大舉進入。目前活躍在我市房地產市場的開發企業由前幾年的寥寥數家發展到現在的二十幾家，極大的促進了我市房地產市場的繁榮。
3、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。近年來，我市房地產業發展迅速，投資規模日益擴大，尤其從2004年開始，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，今年上半年我市房地產投資已占全市固定資產投資的60%以上，成為拉動投資增長的主要力量。
二、房地產市場需求狀況
我市20xx-20xx年規劃綱要中提出了到20xx年我市總人口21萬人，城市規劃區面積21KM的發展目標。住房建設規劃中提出了20xx到2012年住宅面積128萬M的需求目標。20xx至20xx年按照實際施工面積，我市到今年末供應市場商品房面積接近90萬M（由于缺少相關部門統計數據，目前商品房空置率還不掌握，由于規劃與實際尚有較大差距，加之近兩年來違規建設面積較大、房地產項目市場投放量過于集中，造成階段性供大于求。
根據上述指標，結合我市經濟發展勢頭較好，我市實際需求潛力雖然較大，但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續以及人口的集聚，改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求，這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。
三、當前我市房地產市場存在的主要問題
1、房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
2、城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然大量存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來較大影響。
3、房地產開發結構不盡合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長。商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。
4、市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。市場和消費者之間缺乏足夠的信息渠道，一定程度上影響了市場銷售。
5、住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設剛剛啟動。商品住宅價格提升過快，整體價格偏高。
四、幾點建議：
1、加大拆違力度，擴大高端市場范圍。
前幾年住房開發項目針對的.大多是收入相對較高的群體，這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，加之前一時期私人違章建房，已消耗了這一群體的大量購買力。對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。建議加大拆違力度，嚴格控制私人違規建房，將這一部分購買力推向市場。
2、改善供應結構，激活中低市場。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。激活這一中低收入消費群體，將給我市房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區80-100m戶型)，將激活我市中低住房市場。
3、加強住房政策性保障，引導結構調整，完善住房供給體系。科學合理投放經濟適用房，加強中介服務，鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。
4、加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我市房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求；控制單體開發建設有利于開發的規模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場，以增強政府對土地市場的調控監管力度。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，抑制投機需求和過度超前消費。
5、盡快建立房地產市場信息披露制度，及時向社會通報市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。
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一、背景介紹
從20xx年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300余個。單拿xx為例，房地產企業已達428家，開發項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產行業已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方財政收支情況。
縱觀20xx年－20xx年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
1、房價組成要素：
土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的.供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
稅金及費用：20xx年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
2、社會因素
其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。
三、政府的調控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配置中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
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自20xx年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產業"穩需求、去庫存、控風險、促轉型"的房地產新政策。20xx年11月10日，習在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時對房地產業提出了明確的指導意見，"要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展"。隨后，中央經濟工作會議將房地產去庫存確定為20xx年我國五大經濟任務之一，在國務院常務會議上也明確提出，"以加快戶籍制度改革帶動住房等消費"。至此，因地施策，分類調控，促進房地產業平穩健康發展成為地方各級政府的一項新任務。
近日，市委黨校科干二班第五調研組分別到市房管、規劃、國土等多個職能部門進行走訪，了解了我市房地產庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達、碧桂園、飛揚、葡萄園、漢通等多家房地產企業的高管進行座談，聽取了他們對我市房地產化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷，形成一致意見，撰寫此調研報告。
一、我市中心城區房地產庫存情況
截至20xx年12月31日，中心城區累計庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化周期29個月，其中商品住房商品住房達到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去庫存化周期23個月，比20xx年末下降1個月，非住宅庫存126.23萬平方米，去化周期63個月。
1、從中心城區商品房類型結構看，住宅263.4萬平方米，占待銷商品房總數的67.6%，工業廠房7.36萬平方米、占1.89%，商業101.87萬平方米、占26.15%，辦公6.48萬平方米、占1.66%，其他10.51萬平方米，占2.7%。
2、從中心城區商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05萬平方米，分別占總數的28.16%、18.61%；90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬平方米，分別占總數的46.91%、47.27%；120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬平方米，分別占總數的18.9%、23.29%；144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬平方米，分別占總數的6.03%、10.83%。
3、從中心城區商品房銷售情況看，20xx年，中心城區共銷售商品房16124套、156.07萬平方米，同比分別增長16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬平方米，同比分別增長18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52萬平方米，分別占總數的17.45%、12.39%；90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米，分別占總數的79.08%、81.86%；144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米，分別占總數的3.47%、5.76%。
截止今年3月底，中心城區庫存商品房367.74萬㎡，比去年年底減少21.89萬平方米，去化周期26個月，較去年年底減少3個月；其中商品住房242.65萬㎡，去化周期19月，較去年年底減少4個月。
從上述數據可以看出，20xx年我市中心城區商品房庫存量和銷售量均出現增長，增長幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少，但庫存量偏大的局面仍未改變。
對比相似情況的十堰市，我市房地產去庫存壓力也大體相同。據房產在線統計，截止到20xx年6月30日，十堰城區累計可售住宅套數為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中張灣區累計可售現房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區累計可售現房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區可售現房843套，可售面積約93613.05平米，各區域都有大量的可售現房。而根據十堰目前現狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來，僅截止于6月30日止的房源庫存就需要三年的時間來消化。
二、我市房地產庫存量偏大的主要原因
1、土地供應量過大。受本地財政依賴土地收入和前幾年房地產火熱的影響，20xx年以來，荊門和國內、省內很多三、四線城市一樣，出現了土地供應節奏過快的局面，據不完全統計，截至20xx年底，我市中心城區通過招拍掛方式出讓但還沒有動工的房地產開發用地超過4000畝，而據分析，每年市場需求量大約不會超過1000畝，也就是說，現行已經出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處于高位。
2、市場需求相對不足。房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。從自住型需求來看，新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產業支撐。然而荊門實際情況是，傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業單位的干部職工成為市場的主體，但由于近3年來開工建設了3298套、29.68萬㎡的企業職工集資建房和20xx套、38.432萬㎡的天鵝小區團購房，分流了相當部分的有效需求。從投資投機性需求來看，盡管省、市出臺了刺激樓市的若干意見，但對樓市起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產稅、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續走低，我市投資性需求受到抑制。從被動型需求來看，我市"三化"同步建設和棚戶區改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的需求不足。綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。
3、市場信心不足。受國際金融危機感和全國房市調整大環境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。
三、我市已采取的去庫存措施
針對我市商品房庫存量大、消化周期長的實際，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時，把去庫存作為惠民生、穩市場、促發展的重要舉措來抓，出臺了一系列措施消化庫存商品房，取得一定的成效。
1、政策引導去庫存。
從20xx年9月至今，我市出臺了《關于促進全市房地產市場持續健康發展的實施意見》(荊政辦發[20xx]50號)、《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》(荊政辦發[20xx]38號)、《關于進一步放寬住房公積金個人貸款和提取政策的通知》、《關于調整住房公積金個人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應機制、優化房地產市場環境、加強房地產行業監管等方面激活樓市，政策主要亮點體現在"二個創新(創新保障性住房房源籌措方式、創新棚戶區改造安置方式)"、"三個調整(調整普通商品住房繳納契稅的基數、調整個人普通住房再次上市交易的計算時間、調整商品房預售許可條件)"和"五個放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標準、放寬購房落戶條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價格和戶型調整限制)"。該系列文件的出臺，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。特別是《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購的方式，按照"價格合理、面積合適、質量合格"的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵開發企業將符合條件的商品住房轉軌為保障房，鼓勵有實力的房地產開發企業、民間資本收儲存量商品住房進入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發[20xx]38號文件精神，啟動收購溫州大廈小戶型庫存商品住房作為公租房，共收購9套，635平方米，目前已經撥付收購資金217萬元，開發企業將于今年8月交付使用。
2、貨幣化安置去庫存。
20xx年我市加大了棚戶區改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機遇，制定出臺了《荊門市中心城區棚戶區改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號)和《市人民政府辦公室關于規范中心城區拆違補償政策的意見》(荊政辦發[20xx]44號)，在棚戶區改造和控違拆違中，采取被征收人自主安置、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。東寶區海慧溝拆違是荊門市20xx年度"一號工程"，該片區共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬平方米，涉及住戶307戶。在擬定拆違補償方案中，市政府明確規定違建戶全部通過購買庫存商品房進行貨幣化安置，目前通過政府搭橋，采取競爭性談判、政府公開征集等方式，在洋豐西山林語、洋豐嘉園、天鵝山莊三個小區中征集646套房源供違建戶選擇，307戶全部在上述三個小區中全部安置到位。去年市中心城區棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標近12個百分點，按戶均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區近20萬平方米的商品住房庫存。
3、市場引導去庫存。
去庫存的真正主體在企業。我們在完善房地產市場預警預報體系的基礎上，按照"日統計，月監測，季分析"的時間節點，每季度召開一次房地產市場形勢分析會，定期公布房地產市場的運行情況，特別是分類通報新增土地購置數量、房地產開發投資、新開工項目與面積、銷售面積、銷售均價、庫存商品房結構等情況，一方面引導開發企業通過營銷模式電商化、建立線上社區服務平臺、構建"醫養結合"新型模式，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對庫存商品房主要集中在商品住房、商業用房的特點，積極引導開發企業探索商業綜合體、工業地產、旅游地產、養老地產、農業地產等新領域，促進商品房開發類型多元化。20xx年，我市中心城區共批準預售商品房195.62萬平方米，其中非住宅面積達54.77萬平方米，占總量的28%，同比上升近10個百分點。全部非住宅地產中，屬工業地產的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創業中心等項目占了總量的19.4%，從參加座談企業高管發言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時對未施工項目在戶型設計、住宅與商業用房比例作出調整，有的甚至在可預見銷售不暢情況下，主動降低了容積率。還出現了如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養老醫療類地產，企業項目種類呈現多元化趨勢。
三、對我市房地產去庫存的建議和對策
房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起著舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對于保持房地產市場持續平穩健康發展，對于促進經濟平穩較快發展、防范社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。根據我市房地產市場實際情況、目前面臨的經濟新常態以及發展新機遇，建議當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作：
1、繼續落實房地產新政，促進房地產行業平穩發展
房地產業作為國民經濟重要產業之一，平穩增長才是走可持續的科學發展之路，房地產市場過熱或過冷都會影響整個行業的健康發展。全市上下要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產工作的復雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執行效果，強化監管職能，提高信息披露透明度，保持房地產市場健康穩定發展。
2、合理引導，積極鼓勵住房消費
一是積極推動農民工市民化。對選擇進城落戶的新市民，其農村居民宅基地使用權、宅基地上房屋使用權、土地承包經營權、集體資產收益分配權等權益繼續受法律保護。對進城購房不愿辦理戶籍遷移手續而只辦理居住證的農民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫療衛生、就業培訓、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權利，其子女進城接受義務教育的，享有與城鎮居民子女同等待遇，由所在區教育部門統籌安排入學。明確土地"雙掛鉤"中補償給農民的資金，可以到城區購買商品住房。此外，探索建立農村宅基地和土地承包經營權自愿有償退出機制，鼓勵、引導新市民按照流轉、退出等方式處置農村宅基地和農村承包土地，增強農民的購買力。
二是實行購房補貼優惠和房票政策。可借鑒外地經驗，對在市城區購買新建商品住房的，由購房人憑網簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由市財政部門給予安家補貼。試行房票制度，對市區內國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑"房票"自愿選擇某一房地產項目安置，并可一次性享受18個月的臨時安置補償(助)費。被征收房屋的市民可用"房票"自購商品房，抵扣購房款時由參與"房票"安置的開發企業在正常市場售價基礎上給予適當優惠，且購房成交價格不超過"房票"金額的部分免征契稅。
三是充分發揮住房公積金的.支持作用。適當放寬優質樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發放等方面的條件，將優質樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調整為取得商品房預售許可證之時。將符合條件的新市民、農民、個體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農民、個體工商戶利用公積金購租住房，擴大住房消費；建立住房公積金資金使用調劑機制，在全市范圍內實現資金盈缺調劑，平衡資金頭寸，化解資金流動性風險。
3、創新商品房消化渠道，打通"三個通道"
重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道。
一是購買商品住房作為公租房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。從20xx年開始，要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設資金，集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。
二是貨幣化安置范圍由棚改項目向所有房屋征收項目延伸。對城市規劃區范圍內城市基礎設施建設等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經開工建設的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。
三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。
4、推進供給側改革，確保市場有序供應
一是合理調控房地產開發用地。對已經出讓還沒有動工的房地產開發用地進行全面清理，并根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經房地產開發企業申請，可辦理開、竣工延期，合理調整開發時序，放緩上市節奏，確保商品房有序供應。
二是優化住房及用地供應結構。對于在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等規劃條件強制性內容的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構；對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建筑規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產開發企業申請調整商住比例。對已供未開發用地，根據市場狀況，研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，用于國家支持的新興產業、創新型產業、品牌商業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。
5、配套相關政策，優化發展環境
一是落實金融支持政策。認真貫徹執行國家有關支持房地產業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產開發貸款額度，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發放貸款，促進商品住房的開發建設。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業金融機構年度發放的房地產項目開發貸款及個人住房貸款進行統計排名，相關部門根據排名情況，于下年度相應調整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯的存款支持。
二是積極發展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構投資者等組建以住房租賃為主營業務的專業化經紀機構，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規模化、專業化的租賃經營。鼓勵房地產開發企業，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規模化經營。鼓勵庫存壓力較大的房地產開發企業，順應市場規律，調整營銷策略，過先租后售、共有產權等模式運營商品房。
三是優化發展環境，不斷規范市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發審批的中間環節，同時適當降低房地產相關稅費，并控制好土地出讓價格。進一步規范市場秩序。加大房地產市場監管力度，嚴肅查處房地產交易環節以及經營管理中的各項違法違規行為，尤其是要加大房地產企業虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規行為的查處力度，為企業發展創造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯動機制，盡快妥善解決存在的問題。
四是進一步加強房地產市場監測和分析。繼續完善房地產市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產市場走勢，及時發現和妥善處理市場運行中出現的新情況、新問題。
五是充分利用互聯網優勢，搭建好樓市交易平臺，讓房地產交易更加便利化和透明化，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業。
房地產市場調研報告 16
今年上半年，惠州房地產開發投資同比增長61.52%，達到26.28億元，商品房施工面積422.27萬平米，其中新開工面積為140.93萬平米，竣工面積41.54萬平米。在投資增加且房地產市場加速發展的情況下，市場需求也比較旺盛，商品房銷售達78.13萬平米，銷售總額達23.27億元，與去年同期分別增長36.9%和46.7%。以上數據充分反映惠州房地產經過幾年的徘徊發展，今年上半年出現供求兩旺、行業加速發展的態勢。
5月29日，建設部等九部委出臺了“國六條”新一輪調控措施。其中涉及到重點開發90平米以下的中心戶型、不足5年的二手房交易要征收全額營業稅等措施，以期望能夠達到穩定房價的作用。政策的出臺后，引起了購房者的觀望，一定程度抑制消費者的購買欲望，特別是二手房受此影響較大，但調控政策過后的二個月后，惠州房地產市場已恢復平衡。考慮到《國六條》以及相關政策出臺對市場的影響，為客觀反映惠州房地產市場的情況，本調研分析報告半從半年延至1—7月。
一、20xx年上半年惠州房地產現況
1、整體經濟狀況
固定資產投資增長平穩。1—7月份，惠州市已完成全社會固定資產投資額149.31億元，增長2.6%，增幅比1—6月上升了1.9個百分點。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則今年1—7月的全社會固定資產投資增長為51.8%，顯示今年以來的新增投資繼續保持較快的增長。分縣（區）來看，1—7月各縣（區）的全社會固定資產投資增幅分別為：惠城區43.2%、惠陽區50.2%、惠陽區50.2%、大亞灣區52.3%、惠東縣23.2%、博羅縣67.9%、龍門縣14.5%，顯示博羅縣的投資增長加快，躍居全市首位，惠陽區、惠城區緊隨其后，增長迅猛。
第三產業投資增長強勁。1—7月，第三產業投資完成60.28億元，增長54.7%，其中，房地產開發投資完成31.37億元，增長67.2%。房地產在第三產業中的占比從46.6%上升至52.04%，占據第三產業半壁江山有多，成為第三產業的龍頭。
2、商品房投資與建設
從房地產開發規模情況來看，投資量持續擴大增長，開發局勢穩定良好。上半年共完成房地產投資26.28億元，其中住宅建設投資占57.95%，商業用房占7.1%，其它占34.95%，市場供應以商品住宅為主，同比增長為57.7%，商業用房投資比去年下降幅度較大，所占投資比例比去年下降10個百分點。
上半年商品房施工面積及新開工面積增輻較大，但竣工面積卻在減少，依照往年慣例，不少開發商年初動式，上半年一般竣工較少，商品房供應的高峰期集中在下半年，估計下半年竣工量會大幅增長。
3、商品房銷售
1—7月，據市統計局統計，全市商品房銷售面積97.02萬平米，增長45.3%；商品房銷售金額27.93億元，增長52.8%，商品房銷售均價2879元/平米。以上數據顯示我市受房產新政的影響不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同備案預售面積和金額與去年同期相比都有小幅增加，預售商品房均價已達到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均價已達2646元/平米，說明惠州市的房產交易市場在宏觀調控下，總體需求仍是平衡增長，消費者對房產未來仍然形勢看漲。
二、房地產市場分析
1、住宅商品房仍是我市房地產價格上漲的主力
從市房協調研中心及市統計局、市社調隊及各方綜合資料來看，住宅商品房仍是我市房屋價格指數上漲的主力軍。按地級劃分來看，我市目前商品房價格指數漲幅最高的為一級地段，包括了市環城西路、下埔、南壇片區以及江北合生帝景區域等，這部分地段因土地性稀缺和作為市商業、居住的繁華地段等因素，而決定了該地段房價的高位，開發商重點將高層住宅作為主賣點；其次河南岸、東平向惠陽方向延伸的四級地段，房價漲幅也因在政策性導向及未來發展前景等因素的帶動之下逐月遞增。
2、商業地產開始退熱，所占份額降低較快
非住宅中商業用房投資下降較快，商業用房所占份額從去年的17%下降為今年的7.1%，在去年的“井噴”式增長后，各項非住宅商業用房目前正在市場消化階段，而商業地產的高風險性逐漸顯現，開發商投機性行為減少，市場趨向理性。
3、房產新政對二手房存量市場影響較大
隨著國家加強市場調控，抑制市場炒作的政策出臺，特別有關稅收政策的實施，交易面積和金額都有較大幅度的下降。新政策實施后，我市二手房交易市場在“大限”前幾天出現了一個集中交易的小高潮，交易對象主要是不足5年轉手交易的二手房。從6月以來，不足5年的二手房交易量很少。
4、居民收入穩步增加，市場需求呈剛性，需求較旺。
1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增長6.1%，剔除價格因素，實際增長4.5%。7月末，全市城鄉居民儲蓄存款余額575，56億元，比年初增長10.2%，其中，城鎮居民484.14億元，增長9.1%。由于住房消費需求潛力大，房從呈現小幅上漲。根據今年惠州市社調隊對我市常年調查戶中抽取的50戶居民家庭進行住房消費意見調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。由此可見，惠州市住房需求潛力還是較大的。只要今后經濟保持良好發展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況。
另外，從市交易中心資料顯示，上半年惠州市房產抵押登記面積和金額與去年同期相比有較大幅度增長，其中個人住房借款增幅較大，表明本市的房產交易市場需求仍較旺盛。
三、房價走勢分析
1、住宅品質的提升，推動房價上漲。新增供應來看，惠州市項目的開發水平和建設檔次在不斷提高，樓盤品質越來越高，房地產種類也更加豐富，涌現出了合生帝景灣、藍波灣、麗日百合家園、荷蘭水鄉等精品樓盤和花園住宅小區，房產開發商對居住小區的功能、綠化環境、新型建筑材料的使用以及房產營銷方面都加大了投入，成本的上升直接帶動房價的上漲。
2、惠州以其便利的交通、優良的居住環境、房價較低且穩定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業，也吸引到深圳發展商到惠州挖金。另外，從經濟上來看，隨著中海殼牌項目的正式投產，在大項目的帶動下惠州經濟高速增長，一些配套項目紛紛興建，大批人才從深圳流動到惠州，深惠間商務往來將比往年增加數倍，這也將推動深圳人在惠州置業以及品牌發展商涌入惠州。
3、隨著土地交易的規范化和透明化，土地成本大幅提升；國家有關節能建筑政策的實施，建材的升級換代，人工等相關房地產建設要素的價格上漲提升了房地產的開發成本。
四、國家房地產新政對我市房地產市場形勢的影響
當前，“國六條”、“國十五條”細則的出臺，引起地產界較大震動。從惠州訕的房地產發展情況來看，也不例外。特別是在住房供應結構制度方面，要求地方國家編制住房建設規劃和保障性住房的建設目標，并在今年9月底前公布；明確了新建住房結構比例，強調了自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平米以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的`70%以上。這是我市房地產進一步發展的焦點問題。
國家房地產新政出臺后，市國家及時召開開發商座談會，聽取各方意見，并要求業務主管部門盡快組織調研，向市國家反映情況。惠州建設局會同市房產局、房協于6月份展開為期一個月的專題調研。從調研得到的數據來看，我市目前近年的商品住房結構基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占總比的58.12%，整個住房結構呈橄欖型，因而商品住房結構戶型也明顯偏大。
另外，建設局委托惠州市社會經濟調查隊進行了住房消費意向的調查。從購房目的來看，自住性需求占86.4%，大部分為改善居住條件及結婚等，而投資保值只占13.6%。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到58.1%和18.3%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關。選擇的面積也以90—144平米的人口居多，占60.2%，同時還有12.5%的人口選擇144平米以上。而選擇90平米以下的只占27.3%。因惠州市人均住房面積已居家27.9平米，反映惠州市居民的住房比較寬裕，因而較大戶型較受歡迎。從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調節能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受范圍之內。
目前，惠州市正處于大力發展第三產業時期，房地產業成為加快發展第三產業的重點行業，并明確提出“以滿足市場需求為導向，加強管理，科學調控，大力推動房地產向規模化、高水平發展，做大做強房地產業”。并提出堅持“節約土地、價格合理、供求平衡”原則，科學調控土地供應增量和商品房價格，保持房地產市場價格的穩定的供需總體平衡。同時要推廣綠色節能建筑，推動房地產業增長方式的轉型和產品的創新，促進房地產開發和交易市場健康有序的發展。同時，也應根據當地的實際情況宏觀把握市場，防止房價的大起大落，促進經濟的健康發展。
房地產市場調研報告 17
一、前言
近些年來，整個鄭州市房地產市場取得飛速發展，也產生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產開發量和需求量每年均以2位數速度增長，產品品質有了很大提高，消費者購買行為更趨理性。
在政策方面，為應對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調控政策，房地產市場準入門檻大大提高了。房地產大洗牌時代馬上就要到來。
一些主要房地產企業，紛紛提出戰略問題，提出關注市場長遠需求問題，提出市場細分和定位問題。主要目的是希望通過調整思路，尋求企業長期生存發展之道。而政府作為經濟發展的服務者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準確把握和對客戶的深入研究。
二、調查目的及意義
1、站在全省的角度，在省域經濟發展的層面，對房地產行業做一個全局性調查，對政府宏觀政策的制定提供數據參考，對房地產行業的發展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）
2、調查包括鄭州市（以后會涉及河南省各個地市）高、中、低三個層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動態，涉及范圍廣，具有較強社會意義。（全民層面）
3、了解河南主要城市房地產市場客戶最新動態，預測未來市場發展方向，提出市場機會，為企業戰略和展品定位提供指導性意見；區分不同層次人員的需求狀況，了解不同房地產企業的市場地位和物業情況，對房地產行業的市場競爭狀況做到了解，對居民的.購房需求指數做到了解。（企業和客戶層面）
三、調查亮點
1、首次提供鄭州市主要房地產企業客戶需求整體數據分析；
2、提供不同公司客戶需求對比分析；
3、提供本公司不同社區客戶需求對比分析；
4、提供鄭州市不同區位客戶需求對比分析；
5、提供不同類型客戶需求對比分析；
6、行業領袖企業展望未來房地產市場發展趨勢；
7、行業領袖企業分析未來房地產企業發展機會。
四、調查內容
（一）基本內容
1、客戶基本特征
2、客戶居住現狀
3、居住滿意度
4、品牌影響度
5、客戶購房需求
6、生活習慣及居住價值觀
7、對未來客戶住房需求展望
8、對未來房地產市場機會分析
（二）擴展內容一：市場環境調查
1、容量及發展潛力；
2、行業營銷特點及競爭狀況；
3、周邊環境對該行業發展的影響；
4、當前市場主要項目種類、品牌及銷售狀況；
5、該行業各產品的經銷網絡狀態；
（三）擴展內容二：消費者調查
1、消費者對房地產各項目的購買形態（購買過什么品牌、購買地點、選購標準等）與消費心理（必須品、偏愛、經濟、便利、時尚等）；
2、消費者對市場上存在的主流品牌的了解程度（包括名稱、特點、價格等）；
3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；
4、消費者平均月開支及消費比例的統計；
5、消費者理想的居住描述。
（四）擴展內容三：競爭者調查
1、主要競爭者的產品與品牌優、劣勢；
2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；
3、主要競爭者市場概況；
4、本項目主要競爭者的營銷狀態；
五、調研對象及抽樣
（一）市區居民
居民對住宅市場信心；購房意向；
對目標地塊認知和吸引力評價；
對目標地塊發展信心和前景的評價。
（二）有購買意向的潛在客戶
目前居住狀況；
購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；
目標客戶群體屬性特征；
對價格、面積、戶型、小區樓盤建筑、綠化、景觀等需求情況；
對醫院、學校、購物場所等配套設施的需求情況；
媒體消費特征；
對目標地塊優劣勢評價。
（三）目前已經購買或者入住中高檔小區的現實客戶
目前居住狀況；
目前居住滿意和不滿意之處評價；
目標客戶群體屬性特征；
對目標地塊優劣勢評價；
購房過程中看房歷史及評價；
（四）高新區和市區的競爭樓盤；
競爭樓盤銷售情況；
目標客戶特征；
樓盤賣點、宣傳攻勢；
樓盤戶型面積配套等基本特征；
競爭樓盤的優勢和不足之處；
六、調查員的規定、培訓
（一）規定
1、儀表端正、大方。
2、舉止談吐得體，態度親切、熱情。
3、具有認真負責、積極的工作精神及職業熱情。
4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。
5、訪員要經過專門的市場調查培訓，專業素質好。
（二）培訓
培訓必須以實效為導向，本次調查其人員的培訓決定采用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動聘請有豐富經驗的調查人員面授調查技巧、經驗。并對他們進行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場調查的重要意義，培養他們強烈的事業心和責任感，端正其工作態度、作風，激發他們對調查工作的積極性。
七、人員安排
根據我們的調研方案，在湘潭大學及市區進行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、復核員。具體配置如下：
調研督導：1名
調查人員：20名（其中15名對消費者進行問卷調查、5名對經銷商進行深度訪談）
復核員：1—2名可由督導兼職，也可另外招聘
如有必要還將配備輔助督導（1名），協助進行訪談、收發和檢查問卷與禮品。問卷的復核比例為全部問卷數量的30%，全部采用電話復核方式，復核時間為問卷回收的24小時內。
八、市場調查方法及具體實施
市區居民：CATI計算機輔助電話調查xx個潛在客戶：街頭隨機面訪xx個現實客戶：入戶面訪xx個競爭樓盤：神秘顧客xx個
九、調查程序及時間安排
本次調研大致來說可分為準備、實施和結果處理三個階段。
1、準備階段：界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷或調研提綱。
2、實施階段：根據調研要求，采用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息。
3、結果處理階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析，并將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來。
十、經費預算
略
房地產市場調研報告 18
一、調查背景
房地產營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人和集體交換產品和價值，獲得所需物品的社會經濟活動過程。其實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效地提供住宅、辦公樓、商業樓宇、廠房等房地產商品和服務來滿足消費者生產或生活，物質或精神的需求，并獲取利潤的經濟活動。
近年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。生態賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。“綠色”、“生態”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩定以及發展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了“住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開發主題更為明顯，產品多元化、客戶多元化、開發主題的連貫性、品牌經營的系統性，均是營銷工作的新課題。發展商的品牌策略不斷提升，企業品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務概念貫徹于營銷全過程。優質的看樓服務、物業管理服務、24小時的專車接送服務，均給買家帶來了方便和優惠。形成了從優質方便的服務到看樓、買樓的良性循環。本次主要是分析我在興龍置業實習階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發展趨勢所做的調查。
二、公司簡介
秦皇島市興龍置家房地產經紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金2000萬元。公司成立于20xx年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務實、求新”的企業精神，通過實行科學規范的運營管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。
公司以房地產中介、樓盤代理和信貸業務為核心，業務范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產權、廣告等，力爭成為國內房地產經紀和金融按揭服務的領跑者。公司與數十家金融機構建立了長期友好的合作關系，在廣大購房者、開發企業和房產中介企業中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進的二手房交易電子商務網站上線。網站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務。
20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，本著“以市場為導向，以客戶為中心”的服務理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務。
公司大專以上學歷的員工占到了90%以上，高素質的人才隊伍為公司的持續穩定發展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門店管理人員的素質提升，從中層干部的能力提升到業務骨干的外派培訓，無不體現著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發展平臺。
公司重視企業文化建設。通過內刊《動感興龍》和《興龍之路》引領員工團結、拼搏、奉獻的精神風貌，同時，經常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業余文化生活。“龍騰杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節晚會等，無不體現著公司濃厚的文化氛圍。
公司堅持“貼近社區、服務百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區居委會進行便民合作，同時經常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。
在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產經紀服務的精英們一起，以“誠信的品質，專業的服務”，全力打造秦皇島市房產經紀新坐標。
三、目前購房群體的基本狀況
1、大部分購房者目前的事業狀態處于起步階段或發展階段，總體購買力不高。
從調查結果來看，大部分購房者在目前的事業發展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業的起步階段，60%的購房者處于事業的發展階段，處于事業起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在2000元以下，而且他們在單位的職務多為普通員工。而處于事業發展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的`業務，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業消費上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為2040元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。
2、購房者對房地產開發商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。
隨著外地的房地產開發商進軍房產市場，房地產開發商日益增多，房地產開發商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說出開發商品牌的數量不等，能夠說出三個及三個以上的開發商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產開發商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個開發商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產開發商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說出的房地產開發商中，消費者認知度較高的是在房地產市場中比較活躍的3—4個開發商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個開發商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開發商的認知度則更低。
消費者對房地產開發商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發商對樓盤項目本身的宣傳力度很大，而對開發商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經驗來看，那些知曉房地產開發商的購房者對其所知曉的開發商的樓盤項目選擇率會更高。可見，房地產開發商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產開發商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設和宣傳。
3、置業消費盲區與企業品牌建立
置業投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復雜，涉及眾多環節，因此存在著比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。
在房地產市場逐步發育和成熟的同時，購房糾紛也隨著增多。業主與物業公司、開發商之間的沖突事件時有發生，并且事態發展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產銷售人員對開發商的銷售內幕進行暴光，這些事件對房地產開發商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開發商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安。
從總體看，在以往的實際房地產購買者當中，只有不到20%的消費者在購買之前對購房手續、市場供應樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認為"購房是一種理性消費"存在著嚴重的差異，產生這一現象的原因是復雜的：但消費動機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關鍵因素。
從消費市場經驗來說，在復雜而缺乏規范秩序的市場中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個重要作用力就是企業品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發商的業界地位、市場業績，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態度情況下，良好的品牌形象對開發商市場表現將起到至關重要的作用。因此基于消費群體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價值。
房地產市場調研報告 19
前言
xx房地產市場飛速發展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發展是否是可持續的？人口發展與房地產開發速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會同相關部門對xx市房地產市場進行了初步調查。
一、xx市經濟發展概況
（一）xx市概況
略
（二）xx市國民經濟指標與社會發展統計
居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬元，增長8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建筑面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。
（三）xx市"十二五"期間城市建設主要目標
"十二五"時期，全市經濟社會發展目標是：經濟綜合實力顯著增強，現代農業基本實現，新型工業化進程加快，服務業明顯升級，城市環境優美，社會事業全面進步，人民生活水平顯著提高，城鄉協調發展，把我市建設成國家重要的裝備工業基地和綠色食品產業基地、國家生態園林城市、全國聞名的生態旅游勝地和國家歷史文化名城。
--經濟保持快速增長。在優化結構、提高效益、降低能耗、保護環境的基礎上，實現經濟持續快速健康發展。到20xx年，地區生產總值達到1660億元，年均增長15%以上。
--結構調整步伐加快。堅持提升第一產業、做強第二產業、做大第三產業，促進產業結構優化升級。到20xx年，三次產業結構達到15.5：45.5：39。
--城鄉區域協調發展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進程加快，新農村建設成效顯著，城鄉協調發展，城鎮化率達到47%。
--可持續發展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升為國家園林城市。
--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉居民生活質量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環境條件有較大改善。
（四）我市重點區域未來規劃和建設
1、進一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。
2、新區建設與舊區改造同步實施，建設現代化城市。
3、舊區基礎設施與環境不斷完善。
4、城市道路、廣場、對外交通等基礎設施進一步完善，為新世紀城市建設快速發展奠定良好基礎。
5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態市、園林城，城市骨架。
二、xx市房地產市場發展現狀
20xx年及近年xx市房地產市場情況
這一年，我市認真落實國家對房地產市場的宏觀調控政策，有針對性地解決房地產市場中的突出問題，堅持以穩定（住房價格、投資、消費心理）為前提，以調整供應結構為主線，以改善中低收入家庭住房條件為重點，以促進房地產業持續穩定健康發展為目標，把各項宏觀調控政策落到實處。由于措施得力，20xx年我市房地產市場實現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房價格基本穩定、市民購房心態日趨理性，房地產業發展與我市經濟和社會發展基本適應，與相關產業發展比較協調"的預期目標，從快速增長期進入到理性和平穩發展期。
1、我市居民人均居住面積情況
中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發展速度始終處于全省的平均水平。
2、房地產開發投資情況
20xx年以前，房地產開發投資一直保持著較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產市場的快速發展。在20xx年國家進行一系列的調控措施后，房地產開發投資略有減少，但通過召集開發企業召開市場形勢分析座談會，開發商對未來我市房地產市場形勢依然看好。
3、商品房市場情況
近年房地市場產開發建設情況
-----商品房銷售情況
商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣為主，占全市去年商品住房銷售套數的85.1%以上。外地人士購買房屋僅占14.9%。購房消費者大多為剛性需求，但也有部分為投資性和投機性購房，我們通過委托（二）現階段我市居民房地產市場需求（問卷調查形式）
我們協調市直機關工委和城調隊等相關部門，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環境要求等方面總結出20余個問題進行問卷調查，發放調查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，占45%，無意購房問卷3514份，占55%。
---家庭收入情況
----調查對象目前居住面積
目前居住面積23平方米以下的占27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的占72.4％，占絕大多數。
----購房目的
解決住房問題的占54%，改善居住條件的占38%，投資性購房占8%。
希望改善居住環境的購房意向者占38%，說明消費者已經開始認識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環境。投資客戶占到8%，在當前宏觀調控出臺系列政策后，回歸到比較理性的狀況。
----購買房屋的類型
----希望購買房屋的面積
絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（占86.4%）。
----購買房屋能承受的單價
3500以下的占65.3%，3500-4500占20.6%，4500-5500占9.6%，5500元以上的占4.5%。
能承受房屋單價在4500元/㎡以下的占86%，占絕大部分。
----擬購買房屋區域
我市大部分居民比較看好沿勞動湖區域，另外學區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。
----理想的起居室（客廳）面積
----理想的臥室面積
----選擇房屋裝修
希望開發商裝修好的占42.7%，希望買了自己裝修的占57.3%。
----采暖方式選擇
喜歡傳統熱水供熱的占45.9%，喜歡供熱計量式的占42.5%，喜歡電采暖方式的占5.2%，喜歡天然氣采暖方式的占6.4%。
選擇傳統供熱方式的占近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。
三、影響房地產市場的因素
---土地政策：
3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被"凍結"等19條內容。該《通知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性為重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率，促進地產市場健康平穩有序運行。
9月27日，國土部、住建部聯合發布了《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》。《通知》明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將采取更為嚴格的土地競買資格審查。
經濟因素
-----宏觀經濟形勢：房地產市場與宏觀經濟發展密切相關，一旦宏觀經濟有所波動，房地產市場將會迅速作出反應。如果宏觀經濟形勢趨穩，預計未來幾年內房地產市場將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經濟增速回落，預計房地產市場也會進入一定調整期。房地產市場的發展也會隨著國民經濟發展的影響而波動，特別是國民經濟的分配、經濟結構、貨幣政策和財政政策都會影響房地產市場的走勢。
------地方經濟因素：當地的經濟發展因素對房地產市場的發展有重要的影響，主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價(特別是建筑材料價格)、建筑人工費，居民收入等。而xx市作為我國北部經濟欠發達地區的三線甚至四線城市，一方面，受全球經濟下滑沖擊較小；另一方面，xx市委、市政府重新調整整體布局，由原來向江西開發調整向南部開發，以南苑開發區為主線，圍繞著新火車站建設、勞動湖南擴改造。五個城中村開發建設等，為房地產業的持續發展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。
社會因素
-----人口因素：房地產市場與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產市場發展也就會上漲；而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產市場發展也就會下落。人口素質，人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產市場的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產行情看好。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產行情必然低落。家庭人口規模，這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住房數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產市場。
------城市化進程：我市正處于城市化進程加速階段，大量農村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產市場的發展。
------房地產投資：房地產投資者會利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利。一般來說，房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況：
(1)引起房地產價格上漲
(2)引起房地產價格下跌
(3)起著穩定房地產價格的作用
我國個別城市房地產價格居高不下的很大原因是在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面，不少購房者購買房屋為的'是賺取投資收益，針對該情況，政府不僅應在交易稅方面進行規范，還應該對購房者的購房資格進行限制。
其他因素：
----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房價走勢。
心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認為，在今后一段時期，由于受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動下房地產市場將會進一步擴大，商品房價格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環境的變化，這種趨勢不會在短期內扭轉。
---保障性住房的建設：棚戶區改造、經濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調控，形成與市場需求相適應的住房供應結構，維持住房價格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利于推進住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房為支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利于穩定房地產投資增長，保障性住房大量入市影響房地產供求關系，政府的建設投資可回收和循環使用。政府大規模投資建設經濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同于增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。
四、xx房地產市場的現狀分析
我市房地產市場形勢在未來一段時間內將持續看好，價格也將繼續穩中有升，但增幅會逐步放緩。
一是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優惠政策，使拆遷費用增加。
二是由于近幾年我市采取了房地產開發總量宏觀調控政策，房地產開發市場處于供略小于求的局面，這種賣方市場為主導的局面在一定程度上會推動了房價穩步上漲的態勢。
三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區購房的比例明顯增加。
房地產市場調研報告 20
多年來持續看漲的高房價卻使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們日益關注的話題，而且房地產業的發展也關系到整個國民經濟的發展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前鄭州市房地產市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于20xx年6月8日-9日針對鄭州市房地產消費者展開調查，以問卷調查的形式并采用全面普查與重點調查相結合的研究方法，來具體分析鄭州市房地產消費者市場的情況。
一.調查背景及目的
近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，2002年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。
二.調查方法
通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結果后采用excel表對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。
三.調查結果
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%；其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內，占到被調查者的50%；其次是4000-6000元范圍，占到23.53%；排到第三位的是2000元以下，占17.65%；而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析
在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%；100-130平方米占17%；50-80平方米占14%；50平方米的為9%；130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。
4.居民信息獲得途徑
消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
消費者計劃在3-5年內購房的占40%；5年的占28.57%；2年的占25.71%；一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析
消費者的購房目的84%為自住；10%為出租；6%為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析.
由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析
消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%；100-130m3占28.57%；130m3占20%；50-80m3占5.71%；50m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%；其次是醫療衛生設施和綠地廣場，各占到66%；排到第三位的是休閑場所，占51%；然后依次是商業步行街，占23%；餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發商在開發一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風格要求的`分析
從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。
13.開發商與購房者矛盾分析
開發商與購房者的主要矛盾是開發商定價過高，占40%；其次是面積縮水，占22%；開發商的誠信問題占17%；質量縮水占16%；合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發商的誠信。
三、問題和建議
就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題；對于未來有購房計劃的居民來說，大多數人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可；針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。
加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵；國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩定房價；政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。
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